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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI PFO2 à un proche ?


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#126 06/04/2017 06h13

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Si on achéte maintenant des parts de PFO2, dont le report de jouissance est le 1er jour du 6eme mois suivant la souscription, est-il exact de dire que les parts entreront en jouissance le 1er novembre, et que le 1er versement (nov+dec) aura lieu vers le 25 janvier 17?


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#127 06/04/2017 06h16

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Oui, 1er versement vers le 25 janvier 2018 pour 2/3 du dernier trimestre.


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#128 06/05/2017 11h24

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Lu dans le dernier bulletin trimestriel.

Orientation de la politique d’investissement vers l’Europe (zone Euro).

Premier investissement en Allemagne, 117 M€, bureaux avec un rendement 5,65 %, financé à crédit à hauteur de 56 % ce qui donne un rendement de 7,40 % sur fonds propres.

TOF en baisse (89,83 %) principalement à cause de franchises de loyers.

Politique de distribution prudente, dans le bas de la fourchette annoncée l’année dernière, à 2,05 € par trimestre.

AMHA, la diversification européenne paraît positive, en particulier du point de vue fiscal.
Mais l’évolution du TOF et du rendement est un peu inquiétante …


Dif tor heh smusma

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#129 06/05/2017 16h28

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En effet, le premier investissement en Allemagne avec comme locataire un Land sur un contrat de 14 ans est plutôt réjouissant.

Je suis agréablement surpris qu’il y est un financement bancaire significatif (à taux faible) qui "booste" le rendement. Je n’ai jamais vu ça de la part de PFO2 en France, y-a-t-il une réglementation différente en Allemagne concernant le financement des achats de SCPI?

Pour l’instant, le TOF fait un peu grise mine mais les franchises de loyer sont court-termes et on peut espérer que le climat des affaires s’améliore progressivement en Europe et en France.

Le dividende devrait logiquement augmenter courant 2017 car pour l’instant, il est "très" prudent.


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#130 06/05/2017 16h35

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Bonjour,

Après discussion avec le conseiller de Perial il m’a recommandé d’investir dans PF1 ou PFO et non dans PFO2.

D’après lui PF1 et PFO sont plus stables (ont déjà subit des renouvellements de baux).
PFO2 n’a pas encore subit de renouvellement et surtout ils ont collecté plus que prévu et doivent maintenant trouver à investir.

PF1 et PFO n’étant quasiment jamais citées sur les sites spécialisés je m’interroge sur ce conseil.


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#131 06/05/2017 16h35

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Dans l’absolu, le taux d’occupation physique de PFO2 n’a rien de scandaleux: 94.2%, pour une SCPI avec un patrimoine aussi vaste, c’est dans la bonne moyenne. Le plus inquiétant, ce sont les franchises de loyer, qui sont de 4.2%. Les bulletins du 1ier trimestre 2017 des deux autres SCPI de Périal, PFO et PF1, sont très éclairantes sur ce sujet: leurs taux de franchise de loyer sont respectivement de 8.9% et 6.7%. Les bulletins indiquent que les relocations se font souvent avec des franchises de 3 à 6 mois de loyer pour des baux de 6 ans (franchises étalées dans le temps, on le comprend…), ce qui correspond tout de même à des remises de 12.5% à 25% sur le loyer "théorique" !

En d’autre termes, les valeurs locatives "Acte en main" indiquées lors des nouvelles acquisitions n’ont plus trop de signification, les loyers réels étant significativement inférieurs… Moralité: les loyers payés par les entreprises baissent; est-ce dû à la conjoncture, à la pléthore de biens disponibles sur le marché… la relative embellie économique va-t’elle mettre un coup d’arrêt à ce phénomène, le patrimoine de PFO2, théoriquement plus récent et plus économe à l’utilisation que ses consœurs PFO et PF1 va-t’il le limiter…? Suivant pas mal de SCPI, je crois que ce phénomène est à l’oeuvre dans la plupart d’entre elles, avec peut-être quelques rares sociétés de gestion qui arrivent, semble-t’il, à le juguler plus ou moins (Sofidy et Foncia notamment).

En tout état de cause, je crois qu’il faut se résoudre à une lente baisse des loyers commerciaux - qui ont, à mon sens, atteints leur apogée vers les années 2010-2011 - et donc de la rentabilité, comme d’ailleurs on le voit dans le logement locatif (dans de nombreuses villes, les loyers réels de marché sont même devenus inférieurs aux plafonds légaux autorisés pour les programmes de défiscalisation type Pinel, plafonds avec lesquels les promoteurs réalisent pourtant les calculs de rentabilité théorique à destination des candidats "zinvestisseurs / défiscalizateurs" !). Mieux vaut un locataire qui paie un loyer raisonnable qu’un immeuble vide ou qu’un locataire étranglé qui déménage en laissant une ardoise…

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#132 06/05/2017 17h55

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Polaris a écrit :

ce qui correspond tout de même à des remises de 12.5% à 25% sur le loyer "théorique" !

N’avez-vous pas fait une erreur dans vos calculs?

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#133 06/05/2017 18h13

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N’avez-vous pas fait une erreur dans vos calculs?

Non, c’est exact. Dans le dernier bulletin trimestriel il est signalé un immeuble à velizy avec une franchise ferme supérieure à 12 mois de loyer dans le cadre d’un bail ferme de 6 ans…
Pour moi, du jamais vu: 1/6, cela fait du 16,6 %.

Par ailleurs, je ne comprend pas l’explication de la baisse du TOF:
- des franchises plus importantes: là, OK
- une révision des valeurs locatives de marché sur l’ensemble du patrimoine vacant (cela ne devrait t’il pas améliorer le TOF avec une baisse des valeurs locatives des immeubles non loués?)

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#134 06/05/2017 18h59

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A la base, la franchise de loyer permet au locataire de couvrir ses frais d’installation sans trop perturber sa trésorerie.

On peut discuter sur la durée des franchises de loyer par rapport à la durée des baux, mais cela n’a pas d’intérêt si l’on ne connait pas le montant du loyer facial.

Je pense qu’il faut regarder le rendement réel sur toute la durée du bail afin de se faire une idée de la performance.

L’exemple du bail allemand sur 14ans avec 7,40% de rendement sur fond propre est très parlant.

Il est évident que les rendements s’érodent un peu depuis quelques années maintenant, au même titre que les taux d’emprunt ont baissé ainsi que l’inflation, anémique. Les courbes sembleraient désormais s’inverser (au moins pour l’inflation et les taux US).

Pour moi, l’intérêt des SCPI, c’est le différentiel entre le taux d’emprunt pour acheter et le rendement servit. En 2010-2011, les rendements étaient meilleurs mais les coûts d’emprunt étaient également plus élevés. Heureusement, les prêts bancaires sont renégociables et permettent de compenser la baisse du rendement servit aujourd’hui, donc pas de soucis. Si les rendements remontent, il fut préférable d’emprunter en taux fixe pour capter tout l’écart.

Junior, les conseilleurs ne sont pas les payeurs, surtout dans ce cas!

Sm94, pour les valeurs locatives, je pense que si mais cela va prendre un ou deux trimestres wink

Dernière modification par Mestra (06/05/2017 19h05)


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#135 06/05/2017 20h30

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@Mestra : Je suppose que le portefeuille de bien acquis en Allemagne devait déjà (avant l’acquisition) être dans une structure juridique (du genre SCI) qui l’avait financé avec un emprunt, et que la SCPI a racheté l’ensemble. Même si le rendement peut être affiché à 7.40%, ce rendement va mécaniquement baisser (jusqu’à 5.65%) à chaque remboursement de capital (je doute que l’emprunt soit in-fine sur une très longue durée, genre 50 ans). Je connais d’autres SCPI qui ont acquis des actifs en Allemagne avec encore un emprunt dessus.

Si je suppose juste, l’affichage qu’en fait la SCPI me parait assez trompeur.

Mais c’est peut-être quand même un investissement que je préfère à ceux à 4% et des poussières que font d’autres SCPI en Allamagne.

Votre "Le dividende devrait logiquement augmenter courant 2017 car pour l’instant, il est "très" prudent." me semble optimiste, surtout quand je me remémore les dividendes passés de PFO2, et la communication associée (ils ont une fois servi un dividende en dessous de la fourchette de prévision, et souvent (toujours ?) le dividende a été proche du bas de cette fourchette).

@Polaris : Oui, il y a souvent (surtout pour des biens en France) une différence très significative entre le loyer facial (celui claironné partout) et le loyer économique (celui qui tient compte des franchises et autres "mesures d’accompagnement", et qui mesure le réel rendement de l’investissement pour la SCPI). Un exemple typique et chiffré se trouve dans ce CR d’AG de SCPI  ("mesures d’accompagnement : 22% en moyenne pour les relocations").

PFO2 a encore beaucoup à démontrer en ce qui concerne le fait que (conformément à son discours) son orientation "écologique" lui permettrait de fidéliser ses locataires et de maintenir le niveau des loyers de ses immeubles. Jusqu’à présent, je n’ai pas vu de différence significative à ce niveau avec les autres SCPI similaires qui communiquent beaucoup moins sur le verdissement de leurs immeubles. Peut-être que ça changera à l’avenir…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#136 08/05/2017 19h23

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Surin a écrit :

Polaris a écrit :

ce qui correspond tout de même à des remises de 12.5% à 25% sur le loyer "théorique" !

N’avez-vous pas fait une erreur dans vos calculs?

Houlàlà, vous avez parfaitement raison: 6 mois de franchise sur un bail de 6 ans, cela fait 8.3% de remise (6/72), pas 25% ! Je ne suis pas fier de moi, sur ce coup (bon, cela dit, j’ai quelques raisons d’être soucieux et distrait en ce moment): je crois que j’avais fait mes calculs avec 6 trimestres de franchise (18 mois)… on n’en est pas encore là (enfin, j’espère) ! Cela reste cependant considérable, surtout si ce genre de mesure d’accompagnement se généralise…

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#137 08/05/2017 22h26

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Junior a écrit :

Bonjour,

Après discussion avec le conseiller de Perial il m’a recommandé d’investir dans PF1 ou PFO et non dans PFO2.

D’après lui PF1 et PFO sont plus stables (ont déjà subit des renouvellements de baux).
PFO2 n’a pas encore subit de renouvellement et surtout ils ont collecté plus que prévu et doivent maintenant trouver à investir.

PF1 et PFO n’étant quasiment jamais citées sur les sites spécialisés je m’interroge sur ce conseil.

Mon expérience est que 90% des sites qui se disent "spécialisés" sont destinés à des novices en termes d’investissement pierre-papier et "conseillent" en fait pratiquement toujours les mêmes "grosses" SCPI qui collectent beaucoup: PFO2, Epargne Foncière, Bureauboutic (enfin, avant…) et Primovie. Ce ne sont pas forcément des catastrophes (sauf Bureaubouctic et Epargne Foncière), mais ce ne sont certainement pas non plus les mieux gérées.

Si l’on en revient au cas particulier des SCPI gérées par Perial: j’avoue moi aussi avoir été séduit, il y a quelques années, par le discours "vert" associé à PFO2. En même temps je restais tout de même un peu méfiant, notamment en raison du faible historique (propre à toutes les "jeunes" SCPI). J’ai donc investi en assurance-vie (avec 0.5% de frais d’UC annuels) avec réinvestissement des loyers sur le support: c’est certes un peu moins rentable sur le long terme, mais la liquidité est garantie par l’assureur au cas où ça tournerait au vinaigre, et avec la ristourne sur le prix d’achat et les augmentations successives du prix, j’ai très largement remboursé tous les frais fixes en 3 ans. Pour l’instant je conserve, c’est mieux qu’un fond euro (cela dit, les deux supports n’ont évidemment rien à voir); pour la suite, on verra. En tout cas, il est clair que je n’y investirais pas à nouveau au prix actuel.

Pour PFO et PF1, c’est différent. Ce sont à l’origine des SCPI à capital fermé avec un très long historique. Leur prix sur le marché secondaire a été particulièrement massacré au début de l’année 2015 (de l’ordre de 70-75% de la valeur de reconstitution). D’autre part, à la même époque, la rumeur courait d’un passage à capital variable, ce qui aurait mécaniquement induit une forte revalorisation du prix (compte tenu de l’encadrement légal à +/- 10% de la valeur de reconstitution). Compte tenu du rendement assez convenable alors (autour de 6% brut), PFO paraissait la mieux placée pour sauter sur l’occasion et "tenter un coup". Et effectivement, PFO est passée en capital variable, permettant de faire une jolie plus-value - virtuelle -; simultanément, il semble que Périal ait réussit à bien dynamiser cette SCPI, notamment en vendant de vieux actifs vides et en se diversifiant sur des actifs peut-être moins patrimoniaux mais plus rémunérateurs (supermarché urbains, restaurant etc). La collecte reste maîtrisée, probablement parce qu’elle est effectivement beaucoup moins mise en avant que PFO2 - pourvu que ça dure -.

Pour PF1, ça risque d’être un peu plus difficile. Le rendement, bien qu’encore correct au cours décoté actuel, reste un peu faiblard (et il ne semble pas en voie d’amélioration à court terme cf plus haut sur les franchises de loyer), l’augmentation du prix de la part que provoquerait un passage à capital variable le ferait passer autour de 4%, ce qui est à mon sens trop faible même pour une SCPI majoritairement "parisienne". Paradoxalement, pour rendre le passage en capital variable intéressant, il faudrait une baisse substantielle de la valeur de reconstitution.

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#138 10/05/2017 11h43

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Depuis la capitalisation à 1Mds de PF02, Perial a volontairement réorienter la collecte vers pf0 et pf1.
C’est le commercial Perial qui a échangé avec les CGPI sur ce point.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#139 10/05/2017 16h33

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Oui, surtout que Perial a fait de gros efforts pour dynamiser Pfo depuis 2 ans, et cela semble porter ses fruits. Il y a 2 ans, les conseillers de Perial poussaient déjà pour Pfo au lieu de PFO2 qui était (et est toujours) un peu surévalué.

PFO2 me semble un peu délaissé par le management de Perial depuis… Juste un sentiment mais peut-être ne sont-ils pas assez nombreux dans ce cabinet de gestion pour s’occuper à dynamiser leur 3 SCPIs à la fois alors l’équipe s’occupe à animer/dynamiser leurs SCPIs à tour de rôle…


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#140 03/11/2017 12h29

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Perial AM acquiert un immeuble à Amsterdam pour 31,5 millions d’euros, pour le compte de sa SCPI PFO2

NEWSManagers.com a écrit :

Perial Asset Management ( Perial AM) a annoncé l’acquisition, pour le compte de sa SCPI PFO2, d’un immeuble de bureaux de 6.800 m² à Amsterdam pour un montant de 31,5 millions d’euros. L’actif est situé au 307 Rietlandpark à proximité immédiate du centre-ville d’Amsterdam.

L’ensemble immobilier s’élève sur un rez-de-chaussée, 7 étages en superstructure et 2 niveaux de sous-sol comprenant 63 emplacements de parking. Il est loué à 100% à 6 locataires pour une durée résiduelle moyenne des baux de plus 6 ans. Dans un communiqué, la société assure que " cet investissement s’inscrit parfaitement dans la stratégie de diversification géographique en zone euro sur des actifs aux revenus sécurisés et bénéficiant d’une bonne desserte dans les grandes métropoles" .

Poursuite donc de "Orientation de la politique d’investissement vers l’Europe (zone Euro)".
Maintenant aux Pays-Bas.
Perial AM copierait-il CORUM ?


Dif tor heh smusma

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#141 13/11/2017 13h21

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PFO2 l’européenne

www.primaliance.com a écrit :

Deux acquisitions coup sur coup à Milan puis aux Pays Bas : la nouvelle ambition de PFO2 (Groupe Perial) prend forme.

A sa création en 2009, la SCPI PFO2 avait pour ambition d’être « une pionnière du développement durable et de la performance énergétique des immeubles ». Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, le rappelle bien dans le dernier bulletin trimestriel. Mais désormais, cette stratégie prend une autre dimension, géographique cette fois. Pour preuve, les récents investissements réalisés en zone Euro.

La taille de la SCPI permet cette ambition. Au troisième trimestre, la collecte s’est établie à plus de 36 millions d’euros. Depuis le début de l’année, le montant cumulé atteint près de 150 millions d’euros, qui ont été totalement investis.
La société de gestion a également eu recours à l’endettement. Elle l’a fait dans le but d’améliorer les rendements des acquisitions, grâce au mécanisme de l’effet de levier.
Au total, le volume d’investissements signés depuis le début de l’année atteint près de 288 millions d’euros.
Les acquisitions les plus notables sont le portefeuille Unity en Allemagne, un immeuble neuf à Utrecht aux Pays-Bas, et un immeuble de bureaux à Milan, loué pour quinze ans à 100% à PSA Italy (groupe Peugeot, Citroën, DS, ainsi que Vauxhall et Opel).

Et puis, en France, à Puteaux, l’intégralité des 12 000 m2 vacants dans The Curve ont été loués à partir du 1er octobre 2017. Cet immeuble sera vendu à son principal occupant à la fin du 1er semestre 2018. L’impact de cette location sera notable dès le 4ème trimestre de l’année 2017.
En attendant, le Taux d’Occupation Financier est en hausse au troisième trimestre avec 89,22% contre 88,74% au deuxième trimestre.

SCPI : PFO2 l’européenne


Dif tor heh smusma

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#142 13/11/2017 15h25

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"L’EUROPEENNE" avec 11% de son patrimoine en Europe.
A ce compte là elle est près de 4 fois plus "PROVINCIALE" mais c’est moins vendeur (42% du patrimoine).
Le marketing fait vraiment dire n’importe quoi.

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#143 29/11/2017 20h23

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Nouvelle acquisition pour Périal à Montpellier
(source: PERIAL Asset Management acquiert un immeuble de bureaux à Montpellier pour le compte de sa SCPI PFO2)

PERIAL Asset Management s’est porté acquéreur à Montpellier (34) d’un immeuble de bureaux pour le compte de PFO2.

L’immeuble représente une surface de 6 273 m² sur un terrain de plus de 16 000 m² et profite d’un nombre important d’emplacements extérieurs de stationnement. Situé à Montpellier Est en sortie d’autoroute, cet actif bénéficie d’une excellente accessibilité. Il est intégralement loué au groupe Veolia dans le cadre d’un bail long terme.

Cette acquisition s’inscrit parfaitement dans la stratégie de PFO2 grâce à son emplacement dans une zone tertiaire reconnue d’une métropole de province. Dans cette opération, le vendeur a été conseillé par JLL dans le cadre d’un mandat co-exclusif avec Catella.

Personnellement, j’aimerais que Périal communique sur le rendement, le taux d’occupation, la durée précise du bail… afin que l’on puisse se faire une idée plus précise de l’affaire.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#144 30/11/2017 10h44

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ce n’est effectivement pas normal de pas avoir plus d’informations.
Il va falloir élever le ton aux AG.


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#145 27/04/2018 19h56

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En lisant le Bulletin Trimestriel T1/2018 de PFO2, on trouve une Société de Gestion à présent très optimiste (sur le marché des bureaux) : "Coté locatif, les voyants sont au vert !"; "… confirme le scénario de hausse des loyers dans un marché où l’offre disponible a baissé de 10% en un an en Ile-de-France, voire de 21% à Paris"; "Dans ces conditions, nous augmentons notre premier acompte de distribution à 2,10 € contre 2,05 € en 2017"; etc.

Acceptons-en l’augure, et espérons que ça se confirme pour les trimestres à venir…


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#146 09/05/2018 16h55

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Bonjour,
Je viens de débuter ma première déclaration avec revenus SCPI dont ceux de PFO2. J’avais compris que les revenus à déclarer (brut-frais-intérêts emprunt SCPI) pouvaient être différents des dividendes versés. Néanmoins, je n’imaginais pas une telle différence.

Dans mon cas, le net à déclarer est de 877€ alors que j’ai touché 526€ de  dividendes. Cette différence est-elle normale ? Cela vient-il du fait de l’entrée en jouissance des parts (en mai avec premier versement en juillet) ?

Je me retrouve imposé sur de l’argent non perçu pour un montant significatif. Quelque chose m’échapperait-il ?

Adrien

PS : j’ai le même ordre de grandeur d’écart pour mes 2 autres SCPI (Immorente et Ficommerce).

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#147 09/05/2018 17h25

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Le brut est a déclarer dans le cadre du micro foncier. Le régime micro foncier s’applique de plein droit lorsque les loyers (hors charges) générés par vos locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an (au-delà, c’est le régime réel qui s’applique).
Lorsque vous relevez du micro foncier il y a un abattement de 30 %.
Il faut pour le micro foncier avoir en plus des SCPI un bien immobilier physique loué.
Sinon c’est le régime réel qui rentre en ligne de compte et là il faut prendre le net.
Par contre ce qui est sur c’est que l’on paye des impôts sur le report à nouveau, c’est pourquoi Corum a par exemple décidé d’arrêter d’alimenter le report à nouveau.

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[+1]    #148 09/05/2018 17h31

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Avez-vous inclut les distributions de janvier 2018 (qui correspondent aux revenus de la SCPI de T4/2017) dans les 526€ touchés ? Si non : vous avez trouvé l’explication de ce que vous considérez comme un "écart".


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#149 09/05/2018 18h05

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Tout est dit et se cumule !
La SCPI est "fiscalement transparente".

C’est principalement l’acompte 4ème trimestre 2017 qui est à déclarer, même si vous l’avez reçu vers le 25/01/2018.

Accessoirement le report à nouveau (environ 7 %) correspondant à des revenus non distribués.

Enfin, vous aurez le "plaisir" de déclarer les revenus de source étrangère, selon 2 modalités (8TI et 8TK).

On peut signaler l’excellente initiative de PERIAL qui fournit une "Notice personnalisée" avec les vrais chiffres.
Il n’y a plus qu’à recopier (après additions pour les autres SCPI) …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (09/05/2018 18h23)


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#150 09/05/2018 18h26

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Bonjour , le micro foncier s’applique t’il dans le cas de revenus qui seraient exactement de 15000 euros ou bien faut t’il que ce soit inférieur à ce montant ? lorsque je cherche une réponse à cette question ce n’est pas très clair .

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