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[+2]    #1 26/06/2018 18h17

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J’ai collecté quelques informations (Chiffre d’Affaire, Résultat Net, Effectif moyen) sur les derniers comptes publiés de pas mal de sociétés de gestion de SCPI (pas  toutes cependant: il y en a 31 fin 2018, 36 fin 2019), et voici ce qu’il en ressort (par ordre décroissant de Chiffre d’Affaire) :

       Nom SdG          Capi SCPI   Bilan clos le  Chiffre d’Affaires   Résultat Net     Effectif Moyen
Primonial REIM          5 068 M€  31-12-2018   CA=211.3 M€     RN=22.2 M€   133 personnes
                                5 068 M€  31-12-2017   CA=223.9 M€     RN=21.1 M€     99 personnes
                                5 068 M€  31-12-2016   CA=170.2 M€     RN=15.3 M€     67 personnes
Amundi Immobilier     6 469 M€  31-12-2017   CA=158.5 M€     RN=47.3 M€   110 personnes
                                6 469 M€  31-12-2016   CA=133.4 M€     RN=37.8 M€     98 personnes
La Française R E M     7 993 M€  31-12-2018   CA=106.7 M€     RN=11.7 M€   124 personnes
                                7 993 M€  31-12-2017   CA=131.8 M€     RN=21.7 M€   116 personnes
                                7 993 M€  31-12-2016   CA=113.7 M€     RN=  9.8 M€   115 personnes
AEW CILOGER            5 436 M€  31-12-2018   CA=142.8 M€     RN= 21.8 M€   293 personnes
                                 5 436 M€  31-12-2017   CA=157.6 M€     RN= 20.0 M€   295 personnes
                                 5 436 M€  31-12-2016   CA=  58.7 M€     RN= 12.4 M€   63 personnes (avant fusion Ciloger)
BNP Paribas REIM       4 652 M€  31-12-2018   CA=  89.8 M€     RN=16.2 M€   172 personnes
                                4 652 M€  31-12-2017   CA=  95.0 M€     RN=18.8 M€   138 personnes
                                4 652 M€  31-12-2016   CA=  83.5 M€     RN=17.7 M€   140 personnes
Sofidy                       3 939 M€  31-12-2017   CA= 70.7 M€      RN=13.2 M€   137 personnes
                                3 939 M€  31-12-2016   CA= 68.6 M€      RN=12.9 M€   127 personnes
PERIAL Asset M          3 006 M€  31-12-2017    CA=  55.0 M€     RN=  9.9 M€   69 personnes
                                3 006 M€  31-12-2016    CA=  52.9 M€     RN= 10.2 M€   57 personnes
CORUM Asset M         1 706 M€  31-12-2018  CA=  78.1 M€     RN= 23.1 M€   41 personnes
                                1 167 M€  31-12-2017    CA=  49.6 M€     RN=  8.2 M€    24 personnes
                                   833 M€  31-12-2016    CA=  46.7 M€     RN=  9.4 M€    13 personnes
Unofi-Gestion             2 180 M€  31/12/2017   CA=  41.6 M€     RN=  5.9 M€    ? (pas sur societe.com)
                                2 180 M€  31/12/2016    CA=  38.2 M€     RN=  3.8 M€    26 personnes
Voisin                          466 M€   31-12-2018    CA=  38.0 M€     RN=  6.0 M€    30 personnes
                                  466 M€   31-12-2017    CA=  19.6 M€     RN=  3.3 M€    20 personnes
                                  466 M€   31-12-2016    CA=    5.4 M€     RN=  0.8 M€    13 personnes
Immovalor Gestion     1 571 M€  31-12-2017    CA=  19.1 M€     RN=  3.1 M€    35 personnes
                                1 571 M€  31-12-2016    CA=  20.5 M€     RN=  2.8 M€    32 personnes
HSBC REIM                2 229 M€  31-12-2017    CA=  17.1 M€     RN=  4.0 M€    NC  (26 personnes en 2013)
                                2 229 M€  31-12-2016    CA=  18.1 M€     RN=  5.6 M€    NC
Fiducial Gérance        1 733 M€   30-09-2018  CA= 17.5 M€      RN=  3.3M€     63 personnes
                                1 733 M€   30-09-2017   CA=  14.8 M€     RN=  3.7 M€    59 personnes
                                1 733 M€   30-09-2016   CA=  13.7 M€     RN=  2.4 M€    58 personnes
PAREF Gestion           1 084 M€   31-12-2017   CA=  20.6 M€     RN=  2.1 M€    37 personnes
                                1 084 M€   31-12-2016   CA=  14.9 M€     RN=  1.2 M€    NC (27 personnes en 2015)
Foncia Pierre Gestion  1 070 M€   31-12-2017   CA=  14.5 M€     RN=  3.1 M€    23 personnes   
                                1 070 M€   31-12-2016   CA=  11.9 M€     RN=  2.6 M€    22 personnes
Euryale A M                  515 M€  31-12-2018    CA=  26.8 M€     RN=  3.9 M€     7 personnes
                                   278 M€  31-12-2017    CA=  18.0 M€     RN=  2.1 M€     5 personnes
                                   113 M€  31-12-2016    CA=   8.3 M€      RN=  0.4 M€    NC  (4 personnes en 2014)
   [Sources : information en accès libre sur societe[point]com]  (capitalisation des SCPI à fin 2017 : IEIF)

Certaines sociétés de gestion ont beaucoup d’autres activités que la gestion de SCPI, d’autres en ont très peu.

Je compléterai cette analyse avec, outre d’autres SdG, la liste des SCPI de chaque SdG, de leurs capitalisations, et des montants des diverses commissions que les SdG perçoivent pour ces SCPI.

On peut déjà tirer quelques conclusions :
     - l’activité de gestion de SCPI semble générer des résultats "intéressants" (cf ratios RN/CA et RN/Effectif)
     - certaines SdG semblent bien plus productives que d’autres, ou sous-traitent une grande partie de leur activité
              (si on en croit le ratio CA / personne)
     - le classement par CA, par capitalisation, ou par résultat, des SCPI gérées n’est pas le même…
     - certaines SdG ne sont pas très rapides pour publier leurs informations financières
              (pour certaines, le Bilan de l’exercice clos fin 2017 n’est pas encore publié le 26/06/2018)

Note : pour information, la plupart des sociétés de gestion de SCPI utilisent le même progiciel pour cette activité : Unicia (voir court descriptif en page 8 de ce document), édité par groupe Sopra Steria (suite à son rachat de Cassiopae, en 2016 et 2017).

EDIT 03/07/2018 : Ajout de la capitalisation des SCPI gérées, et de quelques sociétés de gestion
EDIT 17/10/2018 : Ajout de PAREF Gestion, et mises à jour avec des bilans plus récents
EDIT 11/04/2019 : mises à jour avec des bilans plus récents  (dont Bilan 2018 pour Corum AM)
EDIT 31/07/2019 : mises à jour avec des bilans plus récents  (dont Bilan 2018 pour divers SdG)

Mots-clés : analyse bilan, scpi, société de gestion


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#2 01/08/2018 11h39

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4 personnes pour Euryale, ce n’est pas très rassurant.
Moniwan distribue les produits de La Francaise mais on retrouve aussi Euryale.
Sur le site d’Euryale, on lit que "depuis janvier 2014, Next AM, filiale du Groupe La Française détient 21,5 % du capital d’Euryale AM" ; est ce à dire qu’il y a une mutualisation des moyens ?

Je n’ai pas trouvé PAREF dans votre tableau, est ce normal ?

Merci

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#3 20/09/2018 22h05

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Bonjour,

Je ne sais pas si c’est le bon fil mais Sofidy est en bonne voie pour se faire racheter par Tikehau.

Tikehau Capital: négocie pour l’acquisition de Sofidy
(CercleFinance.com) - Tikehau Capital, groupe de gestion d’actifs alternatifs
et d’investissement, annonce ce soir son entrée en négociations exclusives en
vue de l’acquisition de Sofidy, entreprise spécialisée dans la gestion d’actifs
immobiliers en France.

’Ce projet d’acquisition permettrait à Tikehau Capital non seulement de
devenir un des premiers acteurs français indépendants dans la gestion d’actifs
immobiliers mais aussi de faire croître ses actifs sous gestion de plus de 30%,
pour atteindre dès la fin 2018 l’objectif de 20 milliards d’euros d’actifs sous
gestion qui avait été donné pour 2020’, indique Tikehau.

Sofidy gère, selon Tikehau, pour le compte de plus de 45.000 épargnants et
d’un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine constitué de plus de 4.100
actifs immobiliers. La réalisation de l’opération est prévue au cours du
quatrième trimestre 2018.

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#4 20/09/2018 22h28

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#5 20/09/2018 22h42

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Oui

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#6 21/09/2018 13h51

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Sofidy et Tikehau capital sont entrés en négociations exclusives pour un rachat du premier par le second.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#7 23/09/2018 00h10

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Pour les curieux, selon Les Echos (et d’autres sources), le prix avoisinerait 220 millions pour 100 % des titres, soit 121 millions de valeur d’entreprise, à laquelle s’ajoutent 99 millions de trésorerie.  La valeur d’entreprise serait donc proche de 10x le résultat net, 7x l’ebitda, 2x le chiffre d’affaire, 3% des fonds immobiliers gérés, ou 1 M€ par salarié.


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[+1]    #8 23/09/2018 00h48

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Nouvelle intéressante. Je ne sais pas si cela est une bonne nouvelle pour les SCPI de Sofidy mais le nouveau management a l’air solide.
Les ratios de rachat de Sofidy sont dignes d’une startup californienne ! Comme quoi les SCPI proposent une rentabilité incroyable pour leur gestionnaire. Ne serait-il pas mieux d’investir dans les gestionnaires de SCPI plutot que d’etre leur client ?

Quand on regarde de plus pret l’équipe dirigeante de Tikehau Capital, on se rend compte que pour accéder a ce genre de poste et faire parti du management, il faut avoir fait une bonne école et avoir un bon réseau (HEC, EDHEC, ESCP,Paris Dauphine et autres  Business Schools). Je pense qu’a ce niveau la les compétences techniques sont moins importantes que le relationnel.
https://www.tikehaucapital.com/fr/about … ement-team

NB: On peut aussi remarquer certains noms connus de l’Assurance Vie dans les actionnaires de Tikehau tel que Suravenir, Arkea et les banques francaises pour le private equity.

https://www.tikehaucapital.com/fr/share … -structure

Je me demande si investir en soi-meme avec un MBA dans une de ces Grandes Écoles francaises pourrait etre intéressant afin de booster sa carriere ou est-ce réservé a une élite ?

Dernière modification par FunnyDjo (23/09/2018 00h52)

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#9 21/02/2019 16h46

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L’analyse du dernier communiqué de presse de PAREF, qui figure ici, révèle quelques informations intéressantes (mais pas forcément généralisables) pour cette discussion :

  - La valorisation du fonds de commerce de la société de gestion est basée sur l’application de coefficients sur la moyenne du chiffre d’affaires des deux dernières années : 2 fois les commissions de gestion et 0,5 fois les commissions de souscriptions en moyenne

  - Pour 21.182 M€ (en 2018; 15.123M€ en 2017) de commissions de souscription, la société de gestion a reversé 13.652M€ (en 2018; 11.551M€ en 2017) de retro-commissions, soit un ratio de 64% (en 2018; 76% en 2017).


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#10 22/02/2019 02h16

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Ces rétro-commissions sont-elles principalement dues à Novapierre Allemagne ?
J’avais écrit un article sur "Principal Real Estate Europe (anciennement Internos Global Investors)" qui est l’entité qui recherche les biens pour la SCPI Novapierre Allemagne. J’imagine qu’une bonne partie de la commission de souscription leur revient, sans savoir dans quelles proportions.
Est-ce aussi le cas de la commission de gestion ?
Est-ce Principal Real Estate Europe qui gère les locataires de cette SCPI une fois les achats effectués ?

----------

Pour en revenir à ce communiqué, ce qui me fait bondir c’est ce genre de phrase :

Communiqué - Résultats annuels 2018 a écrit :

Au cours de l’année 2018, PAREF a fortement amélioré la situation locative de ses actifs immobiliers détenus en propre avec plus de 50 000 m² de surfaces louées ou relouées, représentant près de 45 % de la surface totale du portefeuille détenu.

Le taux d’occupation financier du Groupe ressort en hausse à 82,8 % contre 81,8 % au 31 décembre 2017

On ne peut pas en dire autant des SCPI, au moins 3 à capital fixe dont les deux dernières qu’ils ont reprises. Je reste persuadé que ces SCPI ont été reprises en sous-effectif et qu’ils n’ont pas su gérer cette apport de biens en gestion avec la réactivité qu’il aurait fallu, il suffit de voir avec quel amateurisme ont été réalisés les premiers bulletins (ils confondaient les biens entre plusieurs SCPI, oubliaient une partie du patrimoine + des erreurs éparses qu’une simple relecture permettait de corriger).

Ceci dit entre "fortement amélioré la situation locative de ses actifs immobiliers détenus" et la réalité des chiffres avec un TOF qui progresse de 1 point seulement tout en restant bas dans l’absolu (82,8 %), nous n’avons définitivement pas la même conception du choix des mots de la langue française.

Edit : encore un exemple de non maîtrise des chiffres par Paref Gestion :

Dans le communiqué les colonnes "Actifs sous gestion (M€) 31 Déc 2017" et "Actifs sous gestion (M€) 31 Déc 2018" on passe respectivement :
_de 20,917M€ à 22,074M€ pour Cifocoma 2 soit une évolution positive alors que c’est l’inverse, on est passé de 22,716M€ à 22,074M€ soit une baisse de 2,8%.
En fait ils ont compté le prix de part hors frais pour 2017.
_de 19,728M€ à 18,312M€ pour Cifocoma alors qu’on passe de 21,425M€ à 18,312M€ soit une baisse de 14,5% et non pas 7% comme dans le communiqué mais ils parlent de Cifocoma 1 qui est une SCPI que je ne connais pas, j’ai supposé qu’en fait ils parlaient de Cifocoma (je sais, je suis un vieux c..).
Idem, ils ont compté le prix de part hors frais pour 2017.
_Atlantique Pierre 1 passe de 43M€ à 48M€ dans le communiqué alors que rien n’a changé. Simplement pour fin 2017 comme pour les Cifocoma, ils ont fait le calcul avec le prix d’exécution sans les frais (189,19€) ce qui est une erreur alors qu’à fin 2018 ils ont bien pris en compte les frais (210€).

Des amateurs je vous dis, je n’ai pas tout épluché, j’arrête là…

Sources : BT4T 2017 et BT4T 2018 des SCPI concernées.
Dernier édit : affinage des chiffres disponibles dans le communiqué de Paref.

Dernière modification par kc44 (22/02/2019 05h54)

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#11 22/02/2019 03h41

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Il me semble que ces "retro-commissions" sont principalement la partie de la commission de souscription (concernant la recherche de capitaux) que la société de gestion reverse au CGP (ou équivalent) qui lui a amené un client souhaitant souscrire des parts de SCPI. Toutes les sociétés de gestion pratiquent ceci (les CGP ne travaillant pas pour rien).

Les prestations de Principal Real Estate doivent être rémunérées soit par la SCPI Novapierre Allemagne, soit par la société de gestion PAREF Gestion, selon la prestation dont il s’agit (selon qu’elle ne fait pas ou qu’elle fait partie des tâches incombant à la société de gestion). Il faudrait creuser le rapport annuel, et ça serait une question intéressante à poser dans l’AG de Novapierre Allemagne (je ne l’ai pas posée lors de l’AG 2017 dont mes notes sont ici), mais je doute qu’ils détaillent les montants en question.

A mon avis, il il ne faut pas assimiler la gestion (par PAREF) des actifs détenus en propre, et la gestion (par PAREF Gestion) des biens gérés pour compte de tiers, encore moins ceux de SCPI dont PAREF Gestion a récupéré la gérance récemment. J’ignore si ce sont les mêmes personnes qui agissent. Autant la responsabilité est totale pour les actifs gérés depuis longtemps, autant elle est à relativiser pour les actifs dont la gestion a été reprise récemment (ce n’est pas PAREF Gestion qui a sélectionné l’actif dans lequel investir, le locataire, et la connaissance de l’actif comme du locataire n’est pas aussi bonne, etc.).
Par contre, on ne peut que déplorer les erreurs au niveau des chiffres (c’est quand même un communiqué officiel d’une société cotée… Vous devriez acheter une action PAREF et aller à l’AG), comme des bulletins trimestriels des SCPI (tout en remarquant que bien des sociétés de gestion en font, hélas, et parfois pour des SCPI capitalisant plus d’un milliard d’euros, et certaines ne les corrigent guères dans les bulletins suivants), même s’il est préférable que l’effort principal porte sur la mise en valeur des actifs plutôt que sur les relectures. Vous devriez vous proposer comme relecteur…


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#12 22/02/2019 10h19

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Question bête : comment peuvent-ils redistribuer maintenant  une partie des frais de souscription, vu que ceux-ci sont payés à la sortie ?

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#13 22/02/2019 11h01

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C’est une question qui est souvent revenue et à chaque fois on précise que bien entendu, les frais de souscription sont perçus dès la souscription par la société de gestion (SG). Il faut bien qu’elle se rémunère ainsi que les intermédiaires, ceux qui prétendent que ces frais sont payés à la sortie n’ont rien compris, ils disent cela car le dividende est calculé sur la base du prix incluant les frais de souscription mais ça ne change rien au fait que la SG en dispose.

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[+1]    #14 12/04/2019 01h19

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Mise à jour du message #1 avec toutes les informations des exercices 2016 et 2017, et celles de 2018 pour la première société de gestion à publier ses comptes.


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#15 22/04/2019 08h38

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Surin a écrit :

C’est une question qui est souvent revenue et à chaque fois on précise que bien entendu, les frais de souscription sont perçus dès la souscription par la société de gestion (SG). Il faut bien qu’elle se rémunère ainsi que les intermédiaires, ceux qui prétendent que ces frais sont payés à la sortie n’ont rien compris, ils disent cela car le dividende est calculé sur la base du prix incluant les frais de souscription mais ça ne change rien au fait que la SG en dispose.

En fait, je ne comprends pas bien. Comment la SG peut en disposer?
Vu que de notre côté, on est censés nous les prélever qu’à la revente des parts.

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#16 22/04/2019 09h02

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Le jour où vous achetez des parts, vous payez les frais de souscription. Que vous revendiez le lendemain ou 10 ans après c’est pareil, le prix de que vous toucherez (valeur de retrait) sera le prix de part - les frais.
Pourquoi voudriez-vous que la SG mette de côté ces frais (et où ?) pour les récupérer le seul jour où vous vendrez ?

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#17 22/04/2019 09h30

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Surin a écrit :

Le jour où vous achetez des parts, vous payez les frais de souscription. Que vous revendiez le lendemain ou 10 ans après c’est pareil, le prix de que vous toucherez (valeur de retrait) sera le prix de part - les frais.
Pourquoi voudriez-vous que la SG mette de côté ces frais (et où ?) pour les récupérer le seul jour où vous vendrez ?

On est bien d’accord que quand j’achète des parts, je ne vais pas payer ces frais en plus du prix de souscription de chaque part?
Après, c’est peut-être une question de vocabulaire, mais pour moi quand on dit "payer", c’est le moment où cette somme m’est réellement débitée.

Ou alors, vous vouliez dire que ces frais sont inclus dans le prix de souscription de chaque part?

Dernière modification par thierryb1803880 (22/04/2019 09h31)

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#18 22/04/2019 09h50

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Les frais sont inclus dans le prix de souscription, ils sont donc débités au moment de la souscription.

Si vous achetez 10 parts de « Immorente » (pour prendre un cas pratique) vous payez 330*10=3300€.
Sur cette somme, 10% (330€) sont les frais pour rémunérer la société de gestion. Le reste (2970€) sera utilisé par la société pour continuer les investissements.

Dernière modification par Waffle (22/04/2019 09h51)

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#19 22/04/2019 10h33

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thierryb180381 a écrit :

Après, c’est peut-être une question de vocabulaire, mais pour moi quand on dit "payer", c’est le moment où cette somme m’est réellement débitée.

Justement, la seule fois où on vous débite quelque chose, c’est à la souscription.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#20 22/04/2019 11h15

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WhiteTiger a écrit :

thierryb180381 a écrit :

Après, c’est peut-être une question de vocabulaire, mais pour moi quand on dit "payer", c’est le moment où cette somme m’est réellement débitée.

Justement, la seule fois où on vous débite quelque chose, c’est à la souscription.

Ha oui ok…

Du coup, au rachat, on récupère juste la partie de la part (qui aura éventuellement évoluée) qui justement ne correspond pas à ces frais là…

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#21 17/01/2020 12h25

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#22 19/02/2020 18h45

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La société PAREF vient de publier ses résultats 2019 (voir PAREF - PAREF - Résultats annuels 2019 - 19/02/2020 - 18H00 - Actusnews Wire).

On peut y relever le tableau suivant, instructif sur la structure des recettes et résultats d’une société de gestion de SCPI :
 

PAREF (résultats 2019) a écrit :

Fort d’une collecte soutenue et de l’augmentation de l’actif sous gestion, les commissions de gestion et de souscription augmentent significativement en 2019 pour atteindre respectivement 9,7 M€ (+46%) et 23,7 M€ (+12%).

Commissions (en k€)                   2018       2019   Evolution
Commissions de gestion              6 620       9 650    46%
Commissions de souscription      21 182     23 708    12%
Rétro-commissions                   -14 652    -19 312    32%
Commissions nettes                   13 150     14 045      7%

La hausse du taux de rétro-commissions en 2019 s’explique principalement par la rétrocession des frais de souscriptions auprès des partenaires investisseurs qui ont souscrit dans la SCPI Novapierre 1 lors de l’acquisition significative d’actifs de commerce pour un montant total de 94 M€ en mai 2019.


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