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#76 06/02/2019 14h47

Modérateur
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FCP a écrit :

Bilan de mes SCPI en 2018 :
  Novapierre 1 : 4,0% / 1791 € de loyer + 2,3% / 1040 € de revalo de part = 6,3% / 2831 €
  Novapierre Allemagne : 5,0% / 1505 € de loyer + 2,0% / 590 € de revalo de part = 7,0% / 2095 €
  Pierre 48 : 4,3% / 2879 € de revalo de part + 1,7% / 1224 € de distribution de PV = 6,0% / 4103 €
  Corum Origin : J’étais encore dans le délai de carence, donc loyer seulement 2% /2173 € (6,14% pour quelqu’un qui les auraient eues toute l’année) + 1,4% / 1513 € de revalo de part = 3,4% / 3686 €
  Gain total = 12715 €

Ce que vous avez perçu n’est en aucune manière un "loyer", mais un "dividende".

D’ailleurs ce n’est pas non plus ce que vous devrez déclarer comme revenus au fisc : ce qu’il faudra déclarer, c’est votre quote-part (par exemple 0.03% si vous détenez 0.03% des parts de la SCPI) des revenus fonciers (en gros des "loyers" moins les charges déductibles) que la SCPI aura perçu. et c’est presque toujours un peu différent du montant des dividendes. Le montant exact figurera sur l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) que chaque SCPI vous enverra vers avril/mai.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#77 06/02/2019 14h56

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Oui, je sais.
Je n’ai aucunement parlé de fiscalité dans mon message.

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#78 06/02/2019 15h33

Membre
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Est ce que la 18ième place de Novapierre Allemagne est bien sa réelle position sachant qu’elle procure du 4,9% net d’imposition et de prélèvement sociaux, elle devrait être beaucoup mieux classée en réalité non ?

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#79 06/02/2019 16h39

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Ne trouvez vous pas pertinent de privilégier plutôt des SCPI à grosse capitalisation? Je vois par exemple Vendôme qui a une très bonne performance, mais dont la capitalisation est assez faible comparativement aux mastodontes.

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#80 07/02/2019 03h13

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_Pour Novapierre Allemagne, oui elle a cet avantage d’être investie en Allemagne ce qui réduit l’imposition, ce qui ne doit pas être un critère décisif tout comme le rendement.
Je vous invite à parcourir la discussion sur cette SCPI qui traite bien du sujet : SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion

_En ce qui concerne la capitalisation, une petite capitalisation n’est pas forcément synonyme de manque de diversification ou de maillage. Vendôme Régions possède 35 biens répartis sur tout le territoire, voir carte ci-dessous. Ils achètent de petites unités entre 1M€ et 2M€.
Le tout est de diversifier aussi les capitalisations de façon à ne pas avoir que des mastodontes ou des SCPI collectant beaucoup.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_vdm.png
Source BT4T

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#81 10/02/2019 15h44

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A la lecture du bulletin de Buroboutic, je vois que le dividende est passé de 12,15€ en 2017 à 11,60€ en 2018. Je n’avais pas souvenir d’une telle baisse (-4,53%) et comment, en vérifiant mon classement j’ai compté un dividende de 12,15€ à tort en 2018. Une erreur peut arriver mais ça m’agace, je vérifie alors ma source qui n’est autre que le site de Fiducial et là surprise, l’erreur est d’eux, je vous laisse juge :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_buro2.png
Source : SCPI de FIDUCIAL Gérance
Donc Buroboutic passe de la 30ème à la 38ème place du classement avec un dividende en baisse de 4,53% contrairement à ce qui est indiqué à tort sur leur site.

J’ai toujours eu du mal avec la société de gestion Fiducial et son intégrité, ce n’est pas ce genre de bévue que je ne peux qualifier d’involontaire qui me fera changer d’avis wink

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#82 10/02/2019 16h18

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Et cela va tellement bien qu’ils font une super promo :
3 mois de jouissance en cadeau

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#83 13/02/2019 20h44

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Novapierre Allemagne a été revalorisée en 2018 de +1,96%

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#84 13/02/2019 21h03

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Primovie et Primopierre n’ont pas vu leur prix de part évoluer contrairement à ce qui est indiqué.
Bref, on ne va pas reprendre toutes les erreurs présentes dans le tableau (VPM Capiforce Pierre et Cifocoma 2 erronées …).

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#85 15/02/2019 00h43

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Les messages 83 et 84 sont inutiles du fait de la suppression d’un tableau inséré précédemment.

A noter, le site de Fiducial a été mis à jour avec le bon dividende pour 2018 soit 11,60€ pour Buroboutic.

Dernière modification par kc44 (15/02/2019 00h43)

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#86 17/02/2019 09h10

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Question peut être bête mais :

Pour choisir une scpi en PP , on regarde qu’il y ai une bonne évolutions du prix des parts par exemple sur 10 ans , le TOF moyen ainsi que l’entreprise en elle même bien entendu.

Pour choisir de l’usufruit , on regarde uniquement le rendement et qu’il soit également en augmentation sur les disons 5 dernières années voir 10 …


Maintenant je profite !!!

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#87 17/02/2019 09h32

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Je doute que cette discussion soit la plus appropriée. Vous devriez essayer la file dédiée :
SCPI en usufruit : quels critères de sélection?
Mon opinion en quelques mots :
* le rendement seul n’est à mon avis pas d’une grande aide;
* plus intéressant est le dividende en montant, son évolution dans le temps et surtout la clé proposée. Vous pourriez avoir une SCPI qui distribue 3 ou 4% mais avec une clé très favorable à l’usufruitier;

Les critères sont finalement assez similaires à ceux pour le choix en PP mais il y a en plus la clé de répartition à analyser.

Bien à vous
cat

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#88 19/02/2019 00h32

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Le dividende de Cifocoma est confirmé à 36€ soit une baisse de 40% par rapport à celui de 2017.
Le résultat reste stable autour de 50€ comme en 2017, la SCPI fait face à un problème de trésorerie.
Elle se retrouve bonne dernière du classement avec 3,53% de distribution sur la base du dernier prix de part de 1021€, et encore, ce prix a nettement diminué durant l’année 2018.
Qui l’eut cru quand on connait l’historique de cette SCPI tant vantée ?

----------

La performance moyenne 2018 des SCPI est de 4,35% contre 4,44% en 2017 (en ne prenant en compte que le dividende).
SCPI : collecte et performance au beau fixe en 2018 - Primaliance
Ce n’est pas une inversion de la courbe mais peut-être un atterrissage des distributions sur un point bas, c’est ce qu’il faut espérer :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_perf_18.png
Source : Les chiffres clés des SCPI

Edit : ajout 2ème paragraphe.

Dernière modification par kc44 (19/02/2019 05h16)

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#89 19/02/2019 08h27

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Le rendement n’est pas toute la performance, il faut aussi considérer l’évolution du prix des parts :

PrimAlliance a écrit :

en 2018, les SCPI ont distribué en moyenne 4,35% aux épargnants, contre 4,44% en 2017. Si l’on ajoute la revalorisation constatée en moyenne sur les prix de parts (0,82%), la performance globale des SCPI en 2018 ressort à 5,17%, à comparer à moins de 0,50% pour les livrets bancaires, et environ 1,60% sur l’assurance vie…

Pour une comparaison honnête avec d’autres types de placements, il faut aussi considérer la fiscalité.
Dommage que ne bénéficiant pas du PFU, les SCPI investies en France sont désavantagées fiscalement.


Dif tor heh smusma

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#90 19/02/2019 08h59

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Et aussi l’index NAREIT qui a donné -5.68% en 2018 !


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#91 19/02/2019 19h39

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Bonjour,

Je ne sais, vous, mais personnellement, il y a une évolution avec laquelle je ne suis pas très à l’aise : au fil des années, bon nombre de SCPI voient leur dividende baisser en valeur absolue tandis que dans le même temps, le prix de leur part se revalorise sans cesse.

Évidemment il s’agit d’un phénomène parfaitement explicable, voire naturel en période de compression des taux (car la valeur actuarielle d’un placement à revenu fixe est sensiblement égale à l’inverse du taux d’actualisation), mais je suis assez circonspect devant cet "effet richesse" qui a mes yeux comporte un côté assez artificiel, et ce pour deux raisons :

- D’abord parce tant qu’elle n’est pas encaissée, une plus-value latente reste… latente. Et j’ai bien peur que l’écrasante majorité des investisseurs qui se félicitent de leurs gains virtuels ne pensent jamais à les concrétiser.

- Ensuite parce les mêmes forces qui ont poussé à la revalorisation du prix des parts pourraient un jour, qui sait, pousser en sens contraire, ce qui aurait pour effet mécanique d’entraîner la contraction du prix des parts et dégrader le TRI.

A ceux qui me diront que la revalorisation du prix reste une composante essentielle de la performance, j’ai envie de répondre par deux questions : « Avez-vous jamais connu autre chose qu’un contexte de baisse tendancielle des taux d’intérêt ? » et « Que pensez-vous qu’il adviendrait dans la situation inverse ? ».

Bref : c’est la raison pour laquelle j’accorde - peut-être plus que d’autres - une importance essentielle à la capacité d’une SCPI à délivrer durablement des rendement élevés plutôt que de jouer trop facilement de la faculté de revaloriser…

J’aimerais connaître l’avis des experts de ce forum (que, par parenthèse, j’ai longuement parcouru avant de m’y inscrire) afin de confronter les points de vue.

Dernière modification par OxxiGen (19/02/2019 19h40)

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#92 20/02/2019 01h21

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Depuis bientôt 10 ans que j’observe les SCPI, j’ai été frappé de constater une baisse du montant distribué par part (pour la majorité des SCPI, et quasiment toutes les plus grosses), surtout quand je constate que le dividende des foncières (SIIC) a lui généralement augmenté, alors que ces 2 types d’acteurs sont supposés être actifs sur les mêmes marchés.   
(J’ai même publié un message avec les montants précis, dans la discussion qui compare SCPI et SIIC).

Les discours que j’entends dans les AG de SCPI est aussi souvent un peu "différent" de celui des dirigeants de SIIC.

Ça m’amène à me poser un certain nombre de questions, sur les gestionnaires de ces entités, et sur le fait qu’ils ont, ou pas, le même métier…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#93 20/02/2019 10h30

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Les SIIC ont créés beaucoup de valeur ces dernières années grâce à la gestion de leur passif.
C’est une différence importante avec les SCPI. La baisse des frais financiers des SIIC doit être une bonne part de l’explication de la hausse des dividendes (surtout que beaucoup d’emprunt sont in fine) dans un marché ou les loyers n’étaient pas franchement orienté à la hausse, et même à la baisse si on considère les loyers économiques et non les loyers faciaux.
Les SCPI utilisent beaucoup moins de levier. Même si elles s’y sont misent cela reste très timide encore aujourd’hui (heureusement à mon sens, car le porteur de part s’endette souvent). Le porteur de parts de SCPI qui a lui aussi su gérer ses passifs en profitant des taux bas a quand même je pense une très belle performance sur les 10 dernières années.

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#94 20/02/2019 10h53

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Il y a un autre facteur pour apprécier la différence de gestion : le TOF.
Il suffit de prendre les rapports de quelques SIIC et les bulletins de quelques SCPI pour voir que sur les mêmes secteurs les TOF des SIIC sont généralement supérieurs (je n’ai peut-être pas ouvert les bons me direz-vous).
Avoir un TOF qui ne s’enfonce pas durablement en dessous de 90% (voire 85%) me semble être un premier point important pour espérer maintenir a minima la distribution.

Dernière modification par cat (20/02/2019 11h30)

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#95 20/02/2019 11h15

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Oui, c’est vrai.

Mais un TOF mauvais présage d’une possibilité d’amélioration du rendement à l’avenir, alors qu’un TOF à 98% n’a plus de réserve de progression non ?

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#96 20/02/2019 11h27

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Un TOF mauvais un trimestre (ou un semestre… voire un an) peut être un accident.
Un TOF qui stagne depuis plusieurs années en dessous de 90% (comme les grosses SCPI de bureaux parisiens tel RAP par exemple), alors que vous pouvez lire dans le rapport des SIIC (Gecina par exemple) que les taux de vacance dans les bureaux parisiens sont très réduits, m’interroge.
Mon avis sur la question : la gestion de leurs actifs par les SIIC (relocation, arbitrage, valorisation) est (en moyenne) bien plus active et efficace que celles des SCPI.

Dernière modification par cat (20/02/2019 11h30)

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#97 20/02/2019 16h29

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OxxiGen a écrit :

Je ne sais, vous, mais personnellement, il y a une évolution avec laquelle je ne suis pas très à l’aise : au fil des années, bon nombre de SCPI voient leur dividende baisser en valeur absolue tandis que dans le même temps, le prix de leur part se revalorise sans cesse.

Oui, trés légère baisse des distributions, depuis quelques années. Quand aux revalorisation de parts, si elles sont relativement régulièrement ces dernières années (pour la majorité mais pas toutes), elles restent trés modérées dans l’ensemble.

Personnellement, ce que je trouve étrange, et que beaucoup de personnes, qui semble ne pas être à l’aise avec les SCPI du fait de ces légères variations, semblent préférer les SIIC, qui ont fait un beau yoyo ces 10 dernières années.

Par exemple, Klepierre qui se approchait les 50€ en 2006, n’est plus qu’à 30€ en ce moment. Certes le dividende est resté croissant…  mais il faut qu’en même s’accrocher lorsque le cours est pratiquement divisé par 5 en an !  Les variations ne sont pas du tout du même ordre de grandeur.

Bref, tout cela ne me semble pas vraiment rationnel.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#98 20/02/2019 16h50

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Opposer SIIC et SCPI est un débat sans fin, je pense que chacune de ses classes d’actifs à une place dans un patrimoine diversifié avec les avantages et les inconvénients.

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#99 20/02/2019 18h49

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Mon appréciation portait uniquement sur la gestion des actifs : à mon humble avis beaucoup de SCPI pourraient mieux gérer leur immobilier car les SIIC sur des marchés comparables s’en sortent (bien?) mieux.

Pour le reste, je suis d’accord, ce sont deux actifs complémentaires.

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[+1]    #100 21/02/2019 11h48

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Cette question de la comparaison entre les SIIC et les SCPI est intéressante : comment à partir de sous-jacents équivalents (je n’ai pas dit identiques mais vous avez compris l’idée), peut-on constater de telles différences de valorisation ?

Mon idée est qu’il s’agit d’une sorte de "convention" : il est admis qu’un véhicule coté en bourse puisse voir son prix fluctuer fortement au gré des soubresauts des marchés, quand il est par ailleurs admis que le prix d’une SCPI, surtout quand il est fixé par la société de gestion, constitue une référence non contestable (et là, l’investisseur expérimenté ajoute : « …dans des conditions normales de marché »).

Quand la plupart des SCPI se sont cassé la figure au cours de la décennie 90, ça résultait certes de raisons de fond - augmentation du taux de vacance, diminution des loyers encaissés - qui pesaient objectivement sur les résultats présents et futurs, mais ça résultait surtout d’une rupture du contrat de confiance entre les investisseurs et la promesse qui leur avait été faite.

A l’époque, la plupart des SCPI étaient à capital fixe, et faute d’Internet, les banques centralisaient tant bien que mal les ordres dans leur système informatique… Comme par hasard, plus les prix baissaient sur le marché secondaire, plus les gens (dont l’écrasante majorité n’avaient pourtant objectivement pas besoin d’argent) devenaient vendeurs alors qu’ils prenaient connaissance de la baisse des SCPI qu’ils avaient en portefeuille… ce qui contribuait à faire s’effondrer les prix un peu plus. Le "signal prix" est une donnée essentielle dans la formation de l’offre et de la demande.

A l’inverse, une des seules qui a superbement tiré son épingle du jeu à cette époque est Immorente, pour deux raisons principales : 1) le positionnement exclusif d’alors sur des murs commerciaux les mettait à l’abri de la vacance observée sur les bureaux et 2) le prix de souscription ne résultait pas de l’offre et la demande (comme toutes les SCPI à capital fixe) mais était fixé par la société de gestion.

Dernière modification par OxxiGen (21/02/2019 11h49)

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