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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/04/2021 18h38

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je vais bientôt signer un compromis mais j’ai des doutes sur mon projet…et j’aimerais avoir vos avis !


-->J’ai 28 ans et je souhaite investir dans l’immobilier depuis un moment. Je suis quelqu’un d’assez réfléchis, je m’informe beaucoup avant de me lancer dans un projet. Je me suis donc formé, renseigné… j’ai effectué pas mal de visite sur grenoble et j’ai trouvé un bien il y a peu.

Ma situation perso: salaire 2000€ net et 60 000€ d’épargne.

-->Mon projet est une colocation dans un t4 de 70m². 3 chambres.

-->Prix : 136 000€ négocié a 130 000€ soit 1850€/m², je trouve ça pas mal sachant que le bien est proche du centre ville.

-->Le bien est très bien situé, pour ceux qui connaisse il est à 1 arrêt de tram de chavant. Donc à côté du centre ville, des écoles et à 15min en tram de la fac.

Mes doutes:

- j’ai posté une annonce fictive sur internet et j’ai eu ..2 appels…. est ce du fait du covid ? Est-ce que la demande est faible sur Grenoble, la période est assez creuse pour de la colocation ?

- Le bien est situé juste à côté du tram qui passe et des voitures donc..assez bruyant (j’ai appelé l’ancien locataire qui me l’a confirmé..). Il y a du survitrage par contre. donc je souhaiterai remplacer les 6 fenêtres par du double vitrage. Mais est-ce suffisant ?
J’ai peur d’un trop grand turnover à cause de ça…
- Justement quand est il du turnover sur grenoble en général sur de la colocation ? Est-ce un marché saturé ? Merci de m’éclairer pour ceux qui investissent sur grenoble.

- Il y a un procédure en cours dans la copropriété (90 000€ d’impayés) : mon notaire me dire qu’il n’y a rien à craindre. Mais est-ce que cela risque de faire fuir les futurs acheteurs quand je revendrais le bien ?

- que me conseillez vous en terme de service ? Je pense partir sur chauffage/eau/internet inclus dans les charges et électricité et assurances par les locataires. Je ne sais pas encore si le bail sera individuel ou solidaire…

Enfin, c’est mon premier investissement. En terme de stratégie, je souhaite enchainer par d’autres investissement par la suite. Est-ce bien de commencer par de la colocation ? Ne vais-je pas être bloqué par la suite à cause de ma capacité d’endettement ? N’est-ce pas plus raisonnable de commencer par un studio/t2 ?

VOICI LE PROJET :

- je suis comptable, je gagne 2000€ net par mois, tranche impôt 11%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE


- Comptables : c’est mon métier
- Fiscales : c’est mon métier
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nul je délègue
- Sociales : normal
- Temps disponible : j’habite grenoble et à côté de l’appartement

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type : t4, 70m²
3 chambres de 10m²
- Année de construction : 1960
- Étage 3 sur 7, luminosité très bonne, 68m² loi carrez, ascenseur oui
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif à gaz
- Volets persiennes
- COPROPRIETE : petite copropriété ,1800€ de charges incluant chauffage (800€/an), ascenseur et partie commune. Parking privatif de 30 places fermé par un portail électrique (un grand plus car peu de place gratuite à grenoble).
- cave 10m²

LOCALISATION DU BIEN

- GRENOBLE proche du centre (un arrêt avant chavant)
- arrêt de tram à côté de l’immeuble

RENTABILITÉ DU BIEN


Voici en tableau:





Je suis partis sur un loyer de 450€ CC/personne, est-ce raisonnable ?

Niveau travaux: 20 000€ pour peinture, sol, casser mur qui sépare la cuisine du salon pour agrandir l’espace de vie et gagner en luminosité.
Meuble : 5000€

Je pense faire appel a un décorateur pour l’effet "whaou".

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : le moins possible mais mon courtier me dit qu’en ce moment, les banques exigent min 10% du projet donc 15 000€ environ
- Type de crédit : 25 ans, mon courtier va faire passer le crédit en temps que résidence principal.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- lmnp bien sûr géré par moi même

CASH FLOW

- 300€/mois sans tenir compte de l’épargne de précaution.

Voilà qu’en pensez vous ? Je prendrai avec plaisir toutes critiques je suis là pour apprendre wink

Mots-clés : colocation, grenoble, immobilier, lmnp, rentabilité, t4, étude cas

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#2 10/04/2021 18h45

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Vous vous posez bien trop de questions. Alors à un moment il faut se lancer mais vous parlez d’un "bien très bien situé" mais sur une artère bruyante … ça fait de lui un bien sur un mauvais emplacement.
Souvenez-vous l’immobilier c’est emplacement, emplacement, emplacement, il ne coche pas ces trois critères notamment s’il est bruyant, ça abaisse son prix, à l’achat comme à la location.
Vous parlez d’une "annonce fictive", c’est totalement à proscrire, on ne s’en vante pas ici, c’est tromper les locataires en recherche.
Plutôt que de tricher via l’annonce fictive, regardez déjà ce qui est proposé en annonces de colocations, ça vous donnera une idée des prix et de la quantité de biens proposés … à condition que tout le monde n’ait pas eu votre "idée" d’annonce fictive …


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

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#3 10/04/2021 19h06

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Bonjour, quelques remarques suite à votre post:

Le point rédhibitoire est le bruit, vous pouvez essayer de visiter un appartement voisin ayant changer les vitrages pour vous rendre compte du bruit après remplacement des menuiseries, si celui ci ne vous convient pas n’allez pas plus loin dans le projet car cette nuisance sera toujours présente.

Concernant les chiffres, les travaux me semblent sous évalués si vous faite appel à des entreprises, pour info je viens de terminer la rénovation d’un appartement T4 pour colocation avec remplacement menuiserie, sol, mur, plafond, électricité et meubles. Coût total 16500€ en faisant tout nous même. Tout dépend s’il faut refaire la cuisine dans votre projet ou si ce n’est que les sol et murs. L’électricité est aux normes? Vous ne pourrez pas faire l’impasse sur ce point.

Je ne vois pas la vacance dans vos calculs, qui peut être importante en colocation. Le début d’année a été calme pour la colocation avec le retour des biens Rbnb sur le marché location meublée longue durée, ça a l’air de repartir un peu pour le printemps été. Par contre  je ne connais pas le marché à Grenoble.

En espérant que cela vous éclaire.

Dernière modification par Bypoy (10/04/2021 19h09)

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#4 10/04/2021 19h17

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Il vous faut revoir vos appellations de rentabilité car ma calculatrice me dit :
Rentabilité brute = 450×3×12÷160 910=10%

Vous avez oublié de la vacance et les travaux d’entretien à faire tous les ans, surtout que vous avez un emprunt sur 25 ans.Je vous laisse revérifier le reste mais ça va tourner autour de 6% net avant impôts ce qui me semble peu.

La copro avec 90k€ d’impayés, combien de copropriétaires ? Combien de litiges ? 90k€, c’est beaucoup tout de même. Il faut toujours se méfier des personnes qui jugent une dette acceptable surtout quand ils n’ont pas à la rembourser.

Les annonces fictives, je suis contre, comme Surin. Ca ne vous donne pas une idée de la qualité du dossier. De plus vous n’avez pas de photos. Regardez dans le secteur ce qui est à louer. Ce sera bien plus pertinent.

L’emplacement est bruyant? Le changement de fenêtres ne fera pas de révolution.

J’ai du mal à comprendre vos interrogations sur l’endettement. Vous savez le calculer! Vous savez que la règle générale est 35% donc… vous pouvez répondre à votre question.

A voir aussi :
- travaux prévus dans la copro ? Isolation ?
- chiffrage de vos travaux : 6 fenêtres + mur à supprimer+décorateur +++ à verifier par des devis !

Dernière modification par lachignolecorse (10/04/2021 19h38)


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#5 10/04/2021 20h17

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Je pense que vous visez trop haut pour un premier investissement et la dette copro de 9OM€ aurait tendance à me faire fuir
Pourquoi ne pas démarrer par plus petit mais beaucoup mieux placé ?

Dernière modification par Job (10/04/2021 20h17)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+3]    #6 10/04/2021 20h27

Membre (2021)
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Etant sur Grenoble, quelques remarques sur ce projet. En positif, le quartier et la proximité du tram! Mais…

Une recherche rapide sur leboncoin montre qu’il y a actuellement 387 offres de colocation sur Grenoble, la plupart des offres sont entre 300 et 400 euros par chambre par mois charges comprises. 450 euros seraient dans la fourchette haute des prix pour une colocation, il faudrait pouvoir le justifier (équipement haut de gamme, appartement de grande taille (ce qui n’est pas le cas avec 70 mètres carrés pour 3 personnes), vue dégagée montagnes, terrasse, étage supérieur…). Il faudrait peut-être faire vos calculs de rentabilité sur plusieurs bases, 350, 400, 450 euros par chambre…  Je pense que l’offre pléthorique en ce moment est due au COVID et au fait que beaucoup d’étudiants ne sont pas là, mais qui sait s’ils pourront revenir en octobre? 

Le bruit est un facteur particulièrement gênant à Grenoble. En été, quand l’effet cuvette nous joue des tours, les températures en ville sont très élevées. Un appartement dont on ne peut pas laisser les fenêtres ouvertes la nuit pour rafraîchir un peu devient rapidement invivable. Et les locataires cherchent alors une autre colocation mieux aérée. Ou exigent que vous investissiez dans une climatisation, mais bonjour les coûts (pour vous ou les locataires, selon le contrat).

Un autre point de vigilance. L’immeuble est de 1960 et ne semble pas avoir été rénové?  Quel est le DPE?  Si les fenêtres sont du survitrage, je crains le pire pour le reste…  Je ne conseillerais pas en 2021 d’investir pour un projet locatif dans une passoire thermique, car la location dans ces bâtiments sera bientôt compliquée (voir textes sous Interdiction à la location des logements avec une forte consommation d’énergie dès 2023 | Gouvernement.fr), et les frais de rénovation à engager pourraient plomber la rentabilité du projet. Savez-vous si des travaux de rénovation sont prévus sur le bâtiment ou si des travaux d’isolation des murs et toitures ont été réalisés récemment?  Sinon, il faut peut-être les prévoir dans vos calculs de rentabilité.

Enfin, le budget travaux me paraît optimiste. Rajoutez-y déjà le coût d’achat et d’installation de 6 fenêtres avec vitrage phonique…

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#7 11/04/2021 00h46

Membre (2021)
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Déjà merci pour vos réponse rapide !
Je vais essayer de répondre à toutes les questions.

Oui en effet je me pose beaucoup de questions, je pense que c’est une qualité, surtout dans un investissement comme celui ci qui m’engage à un crédit de plusieurs milliers d’euros sur 25 ans…

Pour l’annonce fictive je suis d’accord, ce n’est pas très correct mais très utile pour tester la demande. En parallèle j’ai bien sûr regardé les offres proposées dans le même secteur pour des colocations semblables à ce que je veux proposer et cela semble concorder au loyer de 450e.
Je pense proposer 450 charges comprise, sachant qu’il y Le chauffage inclu et un parking privé qui est je pense un gros plus.. cela me semble justifié.
Alors oui il n’y a pas de balcon.. grand point faible je pense pour de la colocation..

La rentabilité des 12pourcents est brut brut sur un prix de 130 000e. En effet on arrive à du 6% net après impôts.

Oui je n’ai pas inclus la vacance locative. Je ne connais pas les statistiques sur Grenoble sur les turnovers dans les colocations. J’imagine que cela varie en fonction de plusieurs facteurs mais j’aimerais au moins une estimation, 1 mois, 2 mois par an ?

Alors oui l’appartement est un peu bruyant du fait du tram qui passe toutes les 5 mins..
mais par exemple je vis dans un appartement qui se situe pareil en face du tram. J’ai du double vitrage et franchement j’entends quasi rien. Alors je me dit qu’avec du bon double vitrage ça pourrait le faire ?

Pour les travaux tout a été inclus dans mon estimation (j’utilise une application pour l’estimation des travaux). Pour l’électricité j’ai un devis pour 1500e pour remise aux normes. J’ai estimé 5000e la pose des 6 fenêtres.

Je pense être large pour 20000e quand même..sachant que le reste c’est du rafraîchissement.

Concernant le DPE: la note est E. En effet je suis au courant sur le passoire thermique, ce ne semble pas le cas ici. Le fait de changer les fenêtres pourraient aussi améliorer le score.

A priori pas de gros travaux prévus dans la copropriété me dit mon notaire. Le ravalement de façade a été fait en 2000.

Le fait que les locataires ne pourraient pas ouvrir les fenêtres la nuit l’été à cause du bruit.. je n’y avais pas penser.. merci 😅 en effet c’est Problématique..

Concernant la capacité d’endettement. Je sais que Max c’est 35% mais vous savez il existe le calcul différentiel permettant de surpasser ce taux. Mais mon courtier me dit que les banques utilise ce calcul de moins en moins.. j’ai donc peur de me retrouver bloqué par la suite.

Dernière modification par LauLau38000 (11/04/2021 00h50)

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#8 11/04/2021 01h31

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Bonjour

Je vois le scenario " optimiste" ( ajouté 1 mois de vacances tous les 2 ans disons on reste sur de l’optimiste )  mais pas de scenario " pessimiste" ( ie vous avez du mal a remplir la 3 eme chambre ou loué a une famille )
vous vous en sortez comment dans ce cas ?
evidemment la renta chute et en ne focalisant que la dessus vous n’acheterez jamais , mais c’est utile pour voir comment vous le vivez.

j’ai tiqué sur les fenetres et l’ete egalement , dans mon souvenir grenoble manque d’air entre juin et Aout.
donc un vrai probleme de ne pas pouvoir les ouvrir.

la place de parking c’est un vrai plus … mais pour lequel de vos 3 colocs ?

c’est un avis personnel.. mais je trouve le modele de la coloc assez fragile … c’est un filon qui a ete tres exploité et qui a mon avis a du sens dans des zones tres cher ( type paris )   mais peut etre moins evident maintenant  entre les restrictions type " covid" et l’abondance de l’offre. 

vous etes un peu au dessus des autres colocs  ( mais ce sera qualitatif ) , vous vous situez comment par rapport au studio ?

j’aurai tendance a partir sur plus petit pour se lancer ( il y a des studios a priori vraiment pas tres cher sur echirolles ou grenoble mais je n’ai pas etudie).

cdt

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#9 11/04/2021 06h52

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Vous êtes rigolo. Vous reformulez votre présentation pour qu’on vous dise que cest un bon investissement ?

De "assez bruyant" vous passez à "peu bruyant"

Pour l’annonce fictive, on vous dit que ça n’est pas représentatif mais vous répondez que c’est très utile.

On vous parle isolation du bâtiment, vous répondez ravalement de façade. C’est quoi le rapport?

On vous parle coef énergétique, vous repondez "E tout va bien". Je vous rappelle que les logements E devraient être interdits à la location en 2034. Le changement de fenêtres n’a que très peu d’incidence sur la consommation énergétique du bien.

On vous dit qu’il manque de la vacance, des travaux et que vous arriverez à 6% avant impots. Vous répondez 6% après impôts sans rien calculer.

Vous ne cherchez pas à calculer votre endettement, alors que vous pouvez le faire.

Réfléchissez aussi au plafonnement des loyers qui risque d’être appliqué bientôt sur l’agglomération grenobloise.

Donc je crois qu’il est inutile de nous demander notre avis car vous êtes convaincu (par votre notaire?) que c’est un bon choix.

Dernière modification par lachignolecorse (11/04/2021 08h04)


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[+1]    #10 11/04/2021 09h17

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Si l’immeuble vous plaît, et que l’on vous dit  qu’une procédure est en cours pour le recouvrement des 90K€, j’attendrai patiemment la vente au tribunal..
Cette année où l’année prochaine, selon ou en est la procédure. Renseignez-vous.

Dernière modification par boumboum26 (11/04/2021 09h22)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#11 11/04/2021 09h52

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Vous avez raison mais parfois, vous pouvez attendre longtemps.

J’ai acheté un appartement dans copro en 2003 où une copropriétaire était débitrice de quelques milliers d’euros. Une procédure a été lancée. Apres quelques années de procédure lente, la débitrice a déposé un dossier de surendettement qui a reporté aux calendes grecques la dette. La debitrice a fini par décéder et sa fille a hérité du bien et de la dette. Et bien entendu, elle n’a pas payé la dette. Reprocédure, et …. la fille a fini par déposer un dossier de surendettement (la dette était de l’ordre de 30k€) ! Finalement, le bien à été vendu sur décision de justice en 2020… et les autres copropriétaires ont récupéré leurs avances, déduit des frais d’avocats et de gestion par le syndic.

Dernière modification par lachignolecorse (11/04/2021 09h59)


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#12 11/04/2021 09h56

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Le marché de la colocation est mauvais en cette période de Covid, (j’ai 10 colocataires). Beaucoup d’étudiants sont retournés chez leurs parents et j’ai eu beaucoup de mal à relouer en région parisienne. Ceci explique peut-être le manque de réponses sur vos annonces fictives.
D’autre part, beaucoup de Airbnb désormais vides se sont reconvertis en colocation, les prix baissés et mes chambres à 500/550€ sont en concurrence avec des studios même en région parisienne.
Je pense que le marché reprendra un peu de force à la rentrée prochaine, mais mon sentiment est que les prix resteront en deçà de ce que l’on a connu pendant un moment.

Je reste convaincu que le modèle de la colocation reste intéressant. Néanmoins pour mes futurs investissements j’essaierai de me démarquer en augmentant le niveau de prestation pour me démarquer de la concurrence.

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#13 11/04/2021 10h46

Membre (2021)
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Ma remarque sur le besoin d’ouvrir les fenêtres la nuit vous fait sourire. Malheureusement, je crains que nous n’ayons tous pas à en rire dans les années à venir.  Si les prévisions des scientifiques (projet commandité par la ville de Grenoble) se réalisent, nous passerions en ville de quelques jours par an de canicule (températures de plus de 35 degrés) à plus de 45 jours par an d’ici 2050…
Climat à Grenoble en 2050: ça chauffe! | ECHOSCIENCES - Grenoble   

J’espère sur ce coup-là que les scientifiques se trompent, mais même s’ils se trompent de 50%, ce qui nous attend dans les années à venir en été sera dur à vivre. En 2019, pendant la canicule de fin juillet, le sujet de l’aération des appartements était un des sujets principaux de conversation de nos pauses de midi. Les collègues qui habitent en ville parlaient de l’importance de pouvoir laisser les fenêtres ouvertes la nuit (le logement ne devrait donc pas avoir de souci de bruit ni de sécurité) et de pouvoir établir un vrai courant d’air (le logement devrait donc avoir des fenêtres sur au moins deux côtés de façades et éviter les orientations plein Sud). Comme à l’époque je jouais avec l’idée d’investir en locatif sur Grenoble, j’avais noté ces critères.

Pour le voir de façon positive (ou pas!)… Si vous louez à des étudiants, en été ils n’ont pas cours donc ils peuvent quitter le logement s’il y fait trop chaud et retourner chez leurs parents. Est-ce qu’ils seront alors prêts à payer la location pendant l’été ?  Cela vous donne peut-être une partie de la réponse pour estimer la vacance du modèle de colocation! 

Autre point pour la vacance du logement. Grenoble est avant tout une ville scientifique et étudiante, les étudiants et jeunes actifs (souvent scientifiques) sont donc votre cœur de cible pour une colocation. Il y a par suite un effet saisonnier à ne pas négliger: votre logement doit être prêt pour la rentrée. Regardez le calendrier universitaire sur Grenoble, pour la plupart des cursus, les cours commencent début ou mi-septembre. Si votre logement n’est pas prêt, vous prenez le risque d’avoir raté le cycle et de vous retrouver avec un logement vide (surtout cette année, je ne pense pas que les étudiants ou chercheurs internationaux pourront facilement venir en France, du coup il y aura probablement moins de demande de locations) ou de devoir baisser le prix pour attirer des locataires.  Nous sommes en avril, vous n’avez pas signé le compromis. Je rajoute 3 mois avant la signature de l’acte, ça nous amène fin juillet. Il faudra donc que vous trouviez des artisans prêts à vous faire les travaux au mois d’août ou début septembre, ça peut être jouable mais c’est sportif.

Un DPE E… ça fait mal quand même. Sans rénovation sérieuse (et donc coûteuse), le logement risque d’être classé passoire thermique et donc difficile à louer à terme -- et difficile à revendre. Et la décision (ainsi que le timing) d’investir ne sera pas entièrement sous votre contrôle, mais une décision de copro. Il vous faut donc prévoir un budget rénovation énergétique dans vos calculs de rentabilité, en espérant pour vous que ce budget ne soit pas exigé; mais si vous n’y êtes pas préparé et que cela vous tombe dessus, vous pourriez avoir des problèmes, car en plus vous semblez aller à votre limite de surendettement sur ce projet.

En plus, comme vous avez l’obligation d’afficher le DPE sur vos (vraies) annonces de location, ça ne sera pas un argument pour le prix assez élevé que vous pensez demander (dans votre réponse, vous n’avez pas donné de vrai argument pour justifier un loyer de 450e par personne -- pour une chambre dans un appartement de 70 mètres carrés au 3 étage (sur 7) sans balcon et avec vue sur le tram, ça me semble élevé. Il y a certes d’autres annonces dans cette fourchette de prix, mais ce sont des annonces d’appartements qui n’ont pas été loués, sinon elles ne seraient plus en ligne!).  Pour vous, le DPE n’a peut-être pas d’importance, mais ce qui compte ce sont les critères qui comptent pour vos locataires potentiels. Moi quand je vois DPE E, je pense vétuste et mal isolé, froid en hiver chaud en été, donc baisse de confort, et j’attends un prix plus bas…

Vous aviez demandé conseil dans votre premier post. Je vous conseillerais de commencer plus petit avec un studio pour vous faire la main et un projet mieux réfléchi. Mais c’est votre projet, vous prenez vos décisions et les assumez!

Je vous laisse à vos réflexions, bon dimanche!

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#14 11/04/2021 11h02

Membre (2018)
Réputation :   22  

Bonjour,

Je connais plutôt bien Grenoble pour y avoir étudié et vécu.
Le doublage vitrage c’est bien pour l’hiver, mais honnêtement l’été cela ne sert a rien, si on ne peut pas ouvrir les fenêtres ou qu’on doit choisir entre deux nuisances,  (le vacarme ou la chaleur étouffante), ce n’est pas idéal.

Par ailleurs, ma fille est actuellement en terminale et postule dans plusieurs universités françaises ( dont Grenoble). Je surveille donc du coin de l’œil les annonces du bon coin pour la colocation (ceci dans le but de faire mon budget prévisionnel pour la rentrée).

Mon sentiment est qu’il y a pléthore d’annonces, probablement à cause du Covid. Les colocs à plus de 500 €  sont clairement orientées jeunes actifs  ( prestations de ménage , salle de bain privées etc.).

Les colocs un peu moins cher, de l’ordre de 450 €, sont déjà assez "classes" et donc visent un public jeune actifs ou étudiants avec parents aisés (catégorie dans laquelle je me classe). A priori si je me décide pour cette gamme de prix, je serais assez difficile ( emplacement, bruit etc) .

Les immeubles des 60-70, en plus d’être des passoires thermiques, sont assez bruyants (cages d’escalier qui résonnent, murs comme du papier à cigarette, machineries d’ascenseurs etc)  ; bref pas sûr que je sois prête à mettre 450 € dans une chambre comme ça.
Le parking n’est absolument pas un critère pour moi, surtout si le tram est à côté.
En revanche, le bail individuel est un.( non négociable)

Le gros des chambres est en dessous (350/ 400 €) et beaucoup ont l’air correctes en terme d’emplacement et d’aménagement.

Bref il me semble que votre prix/ chambre est surestimé. C’est ma conclusion de potentielle cliente (qui rejoint l’analyse des investisseurs chevronnés).

Réfléchissez encore un peu avant de vous lancer dans ce projet.

Pourquoi ne pas commencer par un studio ? On se fait la main et on voit si on aime ça ou pas.


We agree to disagree

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#15 11/04/2021 11h22

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Je ne connais pas Grenoble…

Mais sur 18 biens locatifs, j’en ai un en colocation à Toulouse et… c’est le plus pénible…
Côté négatif : turn-over, entretien et paperasse +++ c’est très chronophage (moins que du LCD certes mais plus que du meublé classique)
Côté positif : en terme de rentabilité, c’est un peu mieux que les autres que j’ai….

Au final, je ne cherche pas à faire une autre colocation…

Pour les histoires de bruit, regardez le triple vitrage…

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#16 11/04/2021 21h30

Membre (2021)
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Merci à tous pour vos réponse ça m’a bien éclairé. Je parle des commentaires utiles et respectueux, ce qui n’est pas le cas de certaines personnes ici..

Pierrot31 : je me suis renseigné sur le triple vitrage, pas plus efficace que le double vitrage.

Chartreuse : merci pour votre analyse. Mon but est effectivement de proposer un bien de qualité haut standing. Je ne pensais pas monter plus de 450€/mois.

Koala : pardons si vous avez pensez que je me moquai de votre réponse sur le fait d’ouvrir les fenêtres, ce n’était pas du tout le cas. Je n’y avais vraiment pas pensé ! Ce sont des choses bêtes que l’on ne pense pas forcement donc merci. Le DPE est noté E 238kWh juste après la limite de la note D. Je pensais pouvoir améliorer la note avec la mise en place des fenêtres en passant de E à D, c’est faisable je pense.
Mais en effet, l’avenir semble être pessimiste pour les passoires thermiques.

Groquik: le fait que beaucoup d’air bnb passe en location meublé me fait un peu peur oui..cela risque de tirer les loyers vers le bas..

boumboum26: cela risque d’effrayer les futurs investisseurs au moment de la vente oui.. mais bon ce problème est apparemment fréquent. J’ai visité de nombreux bien avec des procédures en cours.

Timinel: A vrai dire j’ai calculé ma renta avec différent scénario. En louant 2 chambres je suis en auto financement. 1 chambres c’est la cata. Je perds très peu en le louant à 1 famille.
On peut trouver des studios a 300-500€ sur Grenoble mais pour une superficie bien inférieur.
Il est clair que partir sur un studio t2 est intéressant pour un premier investissement mais je trouve que c’est très difficile de dégager du cashflow sur ce genre de bien. Déjà l’auto financement est compliqué..
Mon but était de dégagé un complément de salaire afin de réinvestir par la suite en utilisant l’épargne de cet investissement.

Finalement les doutes que j’avais ont été confirmé par vos réponses. Je pense qu’il y a trop d’inconnu sur ce bien, au niveau de la demande potentielle, du turnover et de la liquidité en cas de revente..ce qui fait je pense au final un mauvais investissement.
Ce qui m’avait attiré c’est l’emplacement (proche du centre ville), le prix et le parking privatif.

Le truc marrant, j’ai trouvé une annonce de colocation sur le bon coin ce matin…dans mon immeuble !
Appartement de 76m², 3 chambres, 470€ CC par chambres donnant sur la même rue..un concurrent direct dans le même immeuble..

votre avis ?

Dernière modification par LauLau38000 (11/04/2021 21h32)

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#17 11/04/2021 22h25

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Il y a des "immeubles à colocations": typiquement les immeubles des années 60/70. Tous les appartements sont construits sur les mêmes schémas d’étage en étage…
Il y a de tout dans ces grands ensembles datant de l’époque où la France a du loger tous les pieds noirs. Certains sont incroyablement bien placés en hypercentre de métropoles, d’autres sont moins bien placés…

Dernière modification par Pierrot31 (11/04/2021 23h44)

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#18 12/04/2021 07h26

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Double ou triple vitrage, il y a bien une différence à qualité égale au niveau de l’isolation thermique, mais pas pour l’isolation phonique. Pour le bruit, il faut vous orienter vers des (double) vitrages phoniques, qui sont à qualité égale un peu plus chers que les double vitrages classiques.

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#19 12/04/2021 08h24

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LauLau38000, le 11/04/2021 a écrit :

boumboum26: cela risque d’effrayer les futurs investisseurs au moment de la vente oui.. mais bon ce problème est apparemment fréquent. J’ai visité de nombreux bien avec des procédures en cours.

Bonjour,
Le fait de visiter de nombreux bien avec des procédures en cours semble vous rassurer.
Vous vous trompez et devriez analyser la cause qui tient probablement dans la typologie des immeubles que vous visitez.
C’est tout sauf rassurant, le phénomène est assez généralisé avec ce genre de copro, qu’elles soient ou non bien placées… et devrait faire fuir.

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#20 12/04/2021 09h38

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Je trouve aussi la réponse de Laulau hallucinante. 90k€ de litige c’est énorme, il n’est pas sûr que la vente du ou des lots éponge la dette. Ca dénote d’un certain laxisme du syndic et devrait vous alerter. Après nous n’avons aucun détail sur la taille de la copro et l’origine des procédures mais votre confiance aveugle est saisissante. Le fait que le notaire prétende qu’il "n’y a rien à craindre" me laisse penser que c’est le notaire du vendeur, avez-vous votre propre notaire ? C’est irresponsable de dire "il n’y a rien à craindre" et c’est faux.

Comme toujours sur ce forum, ce n’est pas la première que nous aurons mis en garde un jeune investisseur, svp ne cherchez pas à nous convaincre ou à vous convaincre que les indicateurs sont au vert, c’est votre argent, votre liberté d’y aller, personne ne vous en voudra ici.
Ce qui est intéressant est d’avoir dees retours après quelques années, malheureusement, seuls les cas où tout s’est relativement bien passé émergent dans les discussions, rarement les échecs mais pas sûr que ce soit représentatif.


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

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#21 12/04/2021 09h43

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Bonjour à vous,

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Bonjour,

Je vais bientôt signer un compromis mais j’ai des doutes sur mon projet…et j’aimerais avoir vos avis !

Où en êtes vous actuellement ?
Etes vous dans le délai de rétractation ? Pouvez-vous encore arrêter ce projet ?

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Mes doutes:

- j’ai posté une annonce fictive sur internet et j’ai eu ..2 appels…. est ce du fait du covid ? Est-ce que la demande est faible sur Grenoble, la période est assez creuse pour de la colocation ?

En ce moment, avec la crise, qui touche les étudiants en distanciel, et les jeunes actifs qui n’arrivent pas à rentrer sur le marché du travail, c’est compliqué. Même sur Paris, où tout part vite, c’est ralenti.
De notre côté, nous avons mis un bien en location après rénovation complète et nous avons fort peu de visite.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Le bien est situé juste à côté du tram qui passe et des voitures donc..assez bruyant (j’ai appelé l’ancien locataire qui me l’a confirmé..). Il y a du survitrage par contre. donc je souhaiterai remplacer les 6 fenêtres par du double vitrage. Mais est-ce suffisant ?
J’ai peur d’un trop grand turnover à cause de ça…

Tout dépend de votre marché, de l’offre et de la demande.
A prestation égale, loyer égal, le locataire va choisir le bien le plus calme. Si votre marché n’est pas tendu, vous risquez de vous exposez à des turn over fréquents.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Justement quand est il du turnover sur grenoble en général sur de la colocation ? Est-ce un marché saturé ? Merci de m’éclairer pour ceux qui investissent sur grenoble.

La colocation est devenue très très fréquente, et le marché est saturé. Que ce soit à Grenoble, à Saint Etienne, …
Plus il y a de concurrence, plus les locataires peuvent choisir, et prendre les meilleures prestations. Et mécaniquement votre rentabilité diminue ( achat équipement, mobilier…)

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Il y a un procédure en cours dans la copropriété (90 000€ d’impayés) : mon notaire me dire qu’il n’y a rien à craindre. Mais est-ce que cela risque de faire fuir les futurs acheteurs quand je revendrais le bien ?

Je suis dans un immeuble avec des procédures en cours.
Sur combien de propriétaires se répartissent ces impayés ? Ou en sont ils de la procédure ?
Pouvez vous appeler le syndic afin de vous entretenir directement avec lui ?
Le notaire dit que la procédure aboutira, mais elle peut bien prendre 10 ans.

De mon côté ça ne m’a pas empêche d’acheter, et de prendre contact avec le service contentieux, afin de me placer.
Un copropriétaire devait passer aux ventes en enchères en avril 2020, reporté cause covid. En octobre il a payé sa dette et nous avons été remboursé de l’avance de trésorerie des charges.
Dommage pour moi, j’aurais voulu l’avoir aux enchères.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- que me conseillez vous en terme de service ? Je pense partir sur chauffage/eau/internet inclus dans les charges et électricité et assurances par les locataires. Je ne sais pas encore si le bail sera individuel ou solidaire…

Un bail individuel est largement plébiscité par les locataires, un solidaire est plus sécurisant pour vous.
Tout dépend de la tension de votre marché.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Enfin, c’est mon premier investissement. En terme de stratégie, je souhaite enchainer par d’autres investissement par la suite. Est-ce bien de commencer par de la colocation ? Ne vais-je pas être bloqué par la suite à cause de ma capacité d’endettement ? N’est-ce pas plus raisonnable de commencer par un studio/t2 ?

Je pense effectivement qu’il aurait été plus facile de prendre un studio/T2 pour mettre le pied à l’étrier.
La colocation multiplie le nombre de locataires, et le turn over associé.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- COPROPRIETE : petite copropriété ,1800€ de charges incluant chauffage (800€/an), ascenseur et partie commune. Parking privatif de 30 places fermé par un portail électrique (un grand plus car peu de place gratuite à grenoble).
- cave 10m²

Pfiou 1800€ de charge, ça pique.
Qu’allez vous faire de la cave ? Une location en stockage ? Ca peut vous rapporter quelques dizaines d’euros par mois.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Je suis partis sur un loyer de 450€ CC/personne, est-ce raisonnable ?

Niveau travaux: 20 000€ pour peinture, sol, casser mur qui sépare la cuisine du salon pour agrandir l’espace de vie et gagner en luminosité.
Meuble : 5000€

Je pense faire appel a un décorateur pour l’effet "whaou".

Avez vous financé le budget du décorateur pour l’effet whaou ?
De même, avez vous pu réaliser des devis chiffrés pour l’ensemble de vos travaux ?

Cela va mécaniquement retarder la mise sur le marché de votre bien, et il ne faut pas rater la rentrée étudiante (si tant est qu’il y en ait une cette année…)

Pour le loyer, vous seul êtes au point sur votre zone de chasse.
Je ne sais pas si avoir un concurrent en colocation dans le même immeuble est une bonne nouvelle, vous allez être en concurrence frontale, mais cela vous permettra de suivre une réelle annonce et de voir combien de temps elle est en ligne
(mais sans connaître la solidité du dossier du locataire qui va être retenu).

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Concernant la capacité d’endettement. Je sais que Max c’est 35% mais vous savez il existe le calcul différentiel permettant de surpasser ce taux. Mais mon courtier me dit que les banques utilise ce calcul de moins en moins.. j’ai donc peur de me retrouver bloqué par la suite.

Je vous invite à lire ce post.
Malheureusement oui, les banques vont cesser ce calcul, ce qui va rendre l’accès aux crédits plus compliqués pour enchaîner les investissements.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

votre avis ?

Je ne connais pas le marché de Grenoble. Difficile pour moi de vous dire au niveau prix, loyer, emplacement…
Par contre, une rentabilité rémunère un risque, ou un gros investissement (temps, travaux,…). Ici, pour une rentabilité de 6%, vous allez devoir gérer des travaux d’amélioration du bien, louer en colocation, avec le turn over associé et l’usure prématuré du bien, dans un environnement bruyant.

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#22 12/04/2021 15h32

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Vous avez raison mais parfois, vous pouvez attendre longtemps.

J’ai acheté un appartement dans copro en 2003 où une copropriétaire était débitrice de quelques milliers d’euros. Une procédure a été lancée. Apres quelques années de procédure lente, la débitrice a déposé un dossier de surendettement qui a reporté aux calendes grecques la dette. La debitrice a fini par décéder et sa fille a hérité du bien et de la dette. Et bien entendu, elle n’a pas payé la dette. Reprocédure, et …. la fille a fini par déposer un dossier de surendettement (la dette était de l’ordre de 30k€) ! Finalement, le bien à été vendu sur décision de justice en 2020… et les autres copropriétaires ont récupéré leurs avances, déduit des frais d’avocats et de gestion par le syndic.

C’est sur que 90K€ d’impayés pour une petite copro, cela ne sent pas le syndic qui est au taquet !
On ne sait pas si c’est un syndic bénévole ou pas, je pense qu’il doit être bénévole.

Pour le retour, j’ai participé à 2 enchères avec une mise à prix 5K€ (montant du recouvrement des charges impayés), vu le faible montant mon avocate croyait qu’il s’agissait d’un garage..
Le syndic était Foncia, au bout de 3 ou 4 trimestres lancement de la procédure, moins d’1 an après audience d’orientation du prix, l’année qui suit vente au Tribunal.

Ces ventes sont partis au prix voir au dessus, avec des mises a prix si bas et le nombre d’intéressés, pas eu de bonnes affaires (1 a 98K€, l’autre à 75K€).


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#23 12/04/2021 22h01

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Amoilyon a écrit :

. Où en êtes vous actuellement ?
Etes vous dans le délai de rétractation ? Pouvez-vous encore arrêter ce projet ?

Je dois signer le compromis vendredi. Je peux encore annuler l’offre.

Je suis dans un immeuble avec des procédures en cours.
Sur combien de propriétaires se répartissent ces impayés ? Ou en sont ils de la procédure ?

Il y a 38 copropriétaires. Le procédure en est au début.

Pfiou 1800€ de charge, ça pique.
Qu’allez vous faire de la cave ? Une location en stockage ? Ca peut vous rapporter quelques dizaines d’euros par mois.

Pas tant que ça finalement, dans ces 1800e il y a 800e de chauffage collectif.
Le cave oui c’est une bonne idée de la louer séparément.

Avez vous financé le budget du décorateur pour l’effet whaou ?
De même, avez vous pu réaliser des devis chiffrés pour l’ensemble de vos travaux ?

Cela va mécaniquement retarder la mise sur le marché de votre bien, et il ne faut pas rater la rentrée étudiante (si tant est qu’il y en ait une cette année…)

Il existe des prestations sur internet proposant ce genre de service. Il faut compter environ 800e la prestation pour un appartement complet.
Je pense effectivement que cela va être compliqué pour cette rentrée.. je pensais du coup le mettre en location pour la rentrée prochaine.

Malheureusement oui, les banques vont cesser ce calcul, ce qui va rendre l’accès aux crédits plus compliqués pour enchaîner les investissements

Franchement, je ne vois pas cette situation perdurer se serait une catastrophe pour les investisseurs. Je ne vois pas comment on peut enchaîner les biens sans calcul différentiel.
Mon courtier me dit que quelques banques le font encore.
De plus, si un premier investissement est réussi et dégage un cash-flow positif, je ne vois pas pourquoi la banque refuserai de prêter à nouveau..

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#24 13/04/2021 08h14

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Vous devriez analyser les comptes de charges attentivement. Cet appartement est inoccupé depuis quand ?
Il est probable dans ce type de copro que chauffage et conso d’eau soient minorés dans le dernier décompte car appartement inoccupé.
j’imagine, eut-être à tort, que ça caille à Grenoble en hiver. Les charges sont peu élevées pour un immeuble de ce type donc soit il est super isolé, soit le chauffage est allumé tard dans la saison, chauffe peu et est coupé tôt.
Calculez un prévisionnel de conso avec toutes les chambres occupées, chauffage et eau chaude sans restrictions. En louant en forfait charges comprises, les comportements pourraient faire s’envoler les charges.
Pouvez-vous détailler le prix du m3 d’eau chaude et les conso réelles de ces 3 dernières années ?

J’ai une conviction très forte qui fait que jamais je n’achèterai dans ce type d’immeuble, ni ne m’endetterai sur 25 ans en ayant la trouille avant même d’avoir signé.
Sur ce dernier point : acheter un bien sans intérêt avec une stratégie locative à la mode serait sensiblement moins risqué si vous aviez les moyens de changer votre fusil d’épaule à court ou moyen terme. Sur 25 ans, vous êtes  coincé surtout si le bien en question a des défauts importants (emplacement, bruit, inconfort saisonnier).
or vous nous dîtes que louer à une famille serait peu impactant sur le résultat. Là, quelque chose de plus m’échappe.

Enfin, vous trouvez injustes les calculs d’endettement ? Ils protègent pourtant bien les gens abreuvés de recettes miracles pour faire fortune les mains dans les poches.
Ne pas pouvoir renouveler des investissements porteurs de risques n’est-il pas une bonne protection des ménages inexpérimentés sans garanties solides ?

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#25 13/04/2021 09h20

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Vous allez me trouver désagréable une fois de plus, mais c’est pour votre bien. J’ai refait vos calculs en calculant le cashflow à mi-chemin soit au bout de 12 ans :
Bien+fn+tvx = 155400€
Amortissements = 30 ans soit 5180€/an
J’ai estimé un prêt de 139000 sur 25 ans avec taux 1% et 0.12% assurance. Ça donne une mensualité de 538€/mois soit 6456€/an et des intérêts moyens de 880€/an

Internet = 165€
Eau = 540
Pno = 216
Cfe = 600
Tf = 1260
Charges copro = 1800
Intérêts moyens = 880
Somme des charges déductibles = 5461

Recettes 450x12x3=16200€/an
Ir = (16200-5461-5180)×(11+17,2)=1567€
Cashflow = 16200-6456-5461-1567= 2716€/an

Et je n’ai compté aucune vacance, charge exceptionnelle de copro, evolution de la tf, encadrement des loyers, travaux d’entretien, impayés … donc d’ici 12 ans, votre cashflow sera proche de 0  et il vous restera 13 ans à rembourser avec des charges croissantes.

Dernière modification par lachignolecorse (13/04/2021 09h27)


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