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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 20/08/2019 14h06

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Le papier ne bouge plus après séchage de la peinture. Le moment délicat est l’application de la sous-couche. Il arrive souvent que le papier hydrophile cloque à l’humidité, puis se retende au séchage. C’est à cette occasion aussi que l’on détecte les faiblesses sur les raccords de papier. Plutôt que de les recoller, je coupe au cutter, j’enduis et je repeins la partie concernée.

Pour quelqu’un qui enduit assez peu comme moi, le fini est plus réussi qu’avec plein de coups de couteau dans le mur mal rebouchés suite au décollage du papier peint.  Et le mur résiste mieux aux coup avec la couche de papier qu’avec du plâtre seul.

Jamais de papier peint dans les pièces humides en location, il faut du solide.

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#27 20/08/2019 17h54

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@Bernard2K la pose du crépis sur les murs façade nord est à mon sens une bonne solution pour éviter les moisissures qui apparaissent suite à la condensation créée par le pont thermique car pas d’isolation extérieure sur les tapisseries. Cependant sur le deuxième bien ou je suis positionné il y a de la tapisserie comme sur le premier mais aucune trace de moisissure. Peut être que les tapisseries sont plus récentes et que la nature n’a pas eu le temps de faire son oeuvre. Si vous avez une meilleure solution à proposer je suis preneur.

Je vous met une photo de la façade nord chambre pour vous donner une idée sur le premier appartement:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11088_9e9605da54f5edc4e7b5cb4f9acbdb5d.jpg

@dalki quel matériaux conseillez vous pour isoler efficacement la chambre du salon ? Laine de verre ? Installation d’une porte coulissante (dans la cloison) ?

@Trahcoh il existe pourtant des papiers peints spécialisés pour les pièces humides. Avez vous un matériaux de prédilection pour faire les murs d’une sdb ? J’avais pensé à une toile de vert spéciale pièce humide avec du carrelage dans l’espace douche.

Dernière modification par Traknet (20/08/2019 18h02)

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#28 20/08/2019 18h37

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Traknet a écrit :

Si vous avez une meilleure solution à proposer je suis preneur.

Isoler.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#29 20/08/2019 18h51

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Le problème de l’isolation phonique viendra malheureusement immanquablement par la porte, qu’elle soit coulissante ou non, même si il existe des portes coulissantes isolées. Mais dans le cadre d’une colocation, il vous faudra absolument pour une porte pouvant fermer à clé, pour offrir un minimum d’intimité aux colocataires.

Quand je crée une cloison j’opte pour ossature métallique, laine de verre et plaque de plâtre. Il existe aussi la solution du béton cellulaire.

Concernant la moisissure c’est à vous de voir. C’est un pari sur l’avenir. Vous pouvez vous dire que vous n’avez pas beaucoup de travaux et qu’isoler cette chambre ne prendra pas énormément de temps (pour un cout limité et déductible) et que cela offrira un confort supplémentaire à vos colocataires. Si vous prenez le chauffage à votre charge (je vous déconseille de le faire…) cela limitera la note de chauffage. Cela protégera aussi et surtout votre bien dans le temps. Et il sera plus facile de repeindre que sur un mur abîmé.

L’autre option et de ne pas isoler en se disant qu’une isolation extérieure sera réalisée dans les années à venir par la copropriété.


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#30 21/08/2019 13h18

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En effet, j’avais déjà prévu de mettre une serrure par chambre mais je n’avais pas réalisé que cela était impossible avec une porte coulissante.

Je compte faire payer toutes les charges imputables sur mes locataires à ces derniers. Concernant la choix de la procédure j’avais pensé à appliquer un forfait au mois. Je pensais partir sur 50€ par colocataire et par mois pour couvrir toutes leurs charges. Pensez vous que ceci est raisonnable au vu des installations présentes ?

Note: l’immeuble va bientôt changer le mode de calcul du chauffage par logement, on passe d’un chauffage collectif "classique" à un système de répartiteurs installés sur chaque radiateur. C’est plutôt une bonne chose étant donné que les menuiseries sont en PVC double vitrage sur le logement ?

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[-1]    #31 21/08/2019 16h20

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Bonjour,

Je vous invite à vous renseigner sur les modalités de paiement des charges par les locataires. Vous ne pouvez pas faire comme vous le voulez. Certaines charges sont locatives, d’autres non. Les locataires sont en mesure de demander les justificatifs et de payer au plus juste.

Grosso modo, le syndic remet un récapitulatif chaque année au propriétaire. Il indique le montant des charges locatives. Vous divisez par 12 puis par 3 et vous avez le montant que vous pouvez imputer à chaque colocataire par mois.

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#32 21/08/2019 16h37

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C’est faux. Vous pouvez facturer vos charges au forfait en LMNP. Merci de vérifier vos sources.

Je facture 50 € de charges par chambre Traknet. Mais en maison, je pense que mes charges peuvent êtres moindres que celles d’un appartement. D’après mes calculs, je serai à environ 47 € par chambre au réel sur 2018.

J’ai renoncé à acheter un super F4 l’an dernier car le charges étaient de 300 €/mois, et il fallait encore payer internet et l’électricité.

Pour répondre à votre question sdb, j’utilise le duo classique carrelage + peinture salle de bain. Chez moi, j’utilise aussi de la peinture mat colorée pour un rendu plus classe, elle se comporte très bien si pas exposée à l’eau de trop près (mur opposé à la douche par exemple).

Dernière modification par Trahcoh (21/08/2019 16h45)

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[+1]    #33 21/08/2019 16h49

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Attention au forfait charges incluant le chauffage et l’électricité ! Les colocataires sont ainsi déresponsabilisés et vous risquez d’avoir de sacrés surprises, avec des colocataires qui chauffent les fenêtres ouvertes, bains quotidiens (3 en l’occurence dans votre projet) etc. Avec un rendement qui en prendrait un gros coup. C’est une véritable problématique.

Personnellement je pratique le forfait de charges mais le chauffage et l’électricité ne sont pas inclus dedans.
Cela présente d’autres inconvénients dont il ne faut négliger l’existence :

- moins pratique pour le colocataire, donc potentiellement négatif lors des visites
- les colocataires doivent s’organiser entre eux pour le paiement des factures gaz+elec (problèmes potentiels avec les sorties en échelonné)
- certains colocataires vivent leur première expérience hors du foyer familial, ce qui n’est pas sans poser des soucis au niveau de la gestion administrative (et financière)

C’est néanmoins à mon sens la seule solution pour ne pas se retrouver avec des factures exorbitantes contre lesquelles vous ne pourrez strictement rien faire dans le cadre d’un forfait.

Attention toutefois, le forfait ne doit pas être trop gonflé. Personnellement je préfère mettre un forfait charges correct car les locataires aiment les biens sans trop de charges, quitte à augmenter légèrement le loyer (exemple : je préfère un loyer de 500+20 euros euros de charges, plutôt qu’un loyer de 460 euros+60 euros de charges). Tout en cachant qu’il ne pas oublier que, dans le cadre du LMNP, c’est le loyer charges incluses qui est pris en compte pour la fiscalité.

ps: pour vous donnez un exemple, un des mes colocataires a repris le contrat d’électricité, en accord avec les autres colocataires. Et n’a entrepris aucune démarche pour le gaz, pensant que les deux étaient liés (…). Evidemment le propriétaire que je suis l’avait pourtant informé. Résultat gaz coupé. Obligation d’une intervention physique d’un technicien de l’opérateur pour remise en service, avec 3 jours d’attente. Et présence physique obligatoire d’un colocataire pour raisons de sécurité. Le tout évidemment avec 4 jours sans eau chaude ni chauffage, idéal dans une relation entre colocataires smile

ps1: si cela peut vous aider voici ce que j’inclus dans mes forfaits charges
- eau
- charges classiques de copropriété (entretien, etc)
- fibre internet
- taxe ordure ménagère (cela évite de courir après d’ex-colocataires à la réception de votre TF)
- entretien annuel de la chaudière (je vous conseille de le gérer en direct, pour des raisons de sécurité!)

Dernière modification par dalki (21/08/2019 16h59)


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#34 21/08/2019 20h11

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@Trahcoh en effet sur ce F4 cela vous donne une facture d’environ 3600€ rien que pour les charges. C’est assez énorme. Je suis aux alentours de 2000€ de charges annuelles pour rappel. J’ai peur que les colocataires ne soient pas assez soigneux du matériel et arrivent à projeter de l’eau même sur un mur éloigné de la douche. Sinon merci du tip concernant la peinture mate ! Je pense que pour du locatif une peinture spéciale pièce humide résistante aux projections d’eau est plus adaptée. Ou alors appliquer une résine protectrice par dessus une peinture classique mais je trouve cela contre productif, autant appliquer directement la peinture prévue pour.

@dalki c’est aussi la peur que j’avais, annoncé aux colocataires que leur consommation en eau/chauffage n’influe pas sur leur facture pourrait les pousser "à se laisser aller". Très bonne suggestion concernant un mixte des deux méthodes de règlement des charges.

Vous laissez donc la pénible tâche d’ouvrir un contrat élec / gaz par vos colocataires. Comment gérez vous cela ? Vous désignez une personne dans votre colocation qui doit s’en occuper ? Si une personne quitte la colocation en cours d’année, comment règle elle la facture ? Vous dites inclure l’eau en forfait, n’avez vous pas peur (comme vous me l’avez énoncé) que vos locataires passent des heures sous la douche ? Pourquoi ne pas l’inclure hors forfait ?

Beaucoup de questions. J’espère ne pas trop vous embêter.

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#35 21/08/2019 21h29

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J’ai une autre méthode: je fais un forfait charge,  mais dans le contrat je note forfait avec régularisation annuelle. Vous savez bien que les locataires ne lisent pas le contrat. Je surveille la consommation de chauffage, et si ça dérape, je montre les dents en faisant une petite simulation du surcoût. Ça règle le problème.

Exemple, si il fait 25 degrés dans le séjour en janvier, et que les colocataires sont en short quand j’arrive, j’envoie un mail avec la consommation en euros d’un radiateur de 2000 watts du séjour poussé à fond, et tout rentre dans l’ordre.

Pour l’eau, prenez garçons, ça coûte moins cher. Mais c’est négligeable par rapport au chauffage (hors eau chaude collective hors de prix).

Dernière modification par Trahcoh (21/08/2019 21h33)

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#36 21/08/2019 23h07

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D’un point de vu légal, est-il autorisé de procéder comme vous le faites ? Je pensais qu’il fallait obligatoirement choisir entre la provisions pour charges et le forfait lors de l’établissement du contrat de location.

On m’avait conseillé les filles car elles sont plus respectueuses du matériel et moins crades, va falloir que je me décide smile

Dernière modification par Traknet (21/08/2019 23h07)

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#37 22/08/2019 08h11

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Traknet a écrit :

Vous laissez donc la pénible tâche d’ouvrir un contrat élec / gaz par vos colocataires. Comment gérez vous cela ? Vous désignez une personne dans votre colocation qui doit s’en occuper ? Si une personne quitte la colocation en cours d’année, comment règle elle la facture ? Vous dites inclure l’eau en forfait, n’avez vous pas peur (comme vous me l’avez énoncé) que vos locataires passent des heures sous la douche ? Pourquoi ne pas l’inclure hors forfait ?

Beaucoup de questions. J’espère ne pas trop vous embêter.

Tout à fait, c’est une tâche ingrate, mais c’est la seule solution que j’ai trouvé pour ne pas avoir à prendre, personnellement, le risque financier. Cela permet aussi d’avoir des locataires plus responsables, et non juste des consommateurs dont le loyer est payé par leurs parents. Pour l’électricité la facture peut être aux trois noms, un des colocataire prend la facture à sa charge (je ne désigne pas, ils s’organisent) et les autres le rembourse (l’autre solution est qu’ils fonctionnent avec un pot commun). A la sortie, relevé de compteur pour obtenir une facturation.
Pour le Gaz c’est plus problématique, car il ne peut y avoir qu’un seul nom sur la facture. C’est une aberration, mais c’est ainsi il n’y a rien à faire, j’ai tenté en vain. Même fonctionnement pour le partage entre eux+ relevé à la sortie.
A l’inverse de l’électricité par exemple, nous n’avons que peu de visibilité sur la consommation mensuelle puisque l’eau est inclus dans les charges de copropriété et qu’il faut donc attendre la clôture des comptes et le PV d’AG. Ce qui, dans le cas d’une colocation avec du turn over est compliqué à gérer. C’est la raison pour laquelle je l’inclus dans le forfait charges (je prends un peu de marge sur le forfait, pour assurer). Il y a effectivement un risque de douches à rallonge, il existe. Mais le risque est moins grand pour que le chauffage, le prix de l’eau est correct (je ne parle pas ici d’écologie), et j’installe dans mes appartements des douchettes à économie d’eau (cela consomme 50% de moins d’eau pour un confort comparable).
Dans l’absolu il serait possible de faire un relevé de compteur d’eau à la sortie du colocataire, pour vérifier qu’il n’y a eu d’excès, et de faire une régularisation de charges (si nous n’optez pas pour le forfait) le cas échéant. Je trouve toutefois cela bancale, car chiffre non officiels (à l’inverse du PV d’AG) et cela ouvre la porte à des soucis si le colocataire sortant estime qu’il a beaucoup moins consommé que les autres (j’ai eu des colocataires alternants, qui ne sont là que 3 jours dans la semaines par exemple). Inclure l’eau dans le forfait permet d’éviter cet écueil.

Pas de soucis pour vos questions, le but est de pouvoir vous aider dans votre projet et vos réflexions.

Dernière modification par dalki (22/08/2019 08h15)


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#38 24/08/2019 02h36

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Traknet a écrit :

En effet, j’avais déjà prévu de mettre une serrure par chambre mais je n’avais pas réalisé que cela était impossible avec une porte coulissante.

Pour info, c’est totalement possible d’installer une serrure sur la porte coulissant. Je viens de le faire il y a 1 mois avec cette serrure acheter sur manomano à 20 euros.
Kit serrure pour cylindre Yale, poignée ronde, acier finition satiné - SU5328

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#39 04/09/2019 18h12

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Bonjour à tous,

Je signe bientôt le compromis smile

J’ai réalisé un tableau allant jusqu’à l’année n+9 (crédit remboursé). N’hésitez pas à me faire vos retours notamment sur: facture élec / gaz / frais d’entretien.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11088_03e14899c0bdf749f32eb6ed4a7568fa.png

A bientôt !

Dernière modification par Traknet (04/09/2019 18h20)

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#40 05/09/2019 18h33

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J’ai suivi ce fil avec attention, Beau projet !
Je serais vraiment curieux de connaitre votre terrain de chasse pour trouver des T4 à - de 50k€ !

L’idée d’utiliser le crédit étudiant est très bonne et va vous permettre de financer une partie de vos études.

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#41 29/09/2019 06h24

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Voici un prévisionnel plus réaliste. J’ai pris les loyers HC étant donné que ces dernières couvriront toutes les charges des locataires. Je compte 150€ / mois soit 50€ par colocataire pour eau, élec, gaz, TOEM, internet & frais de copro récupérables. Cela vous paraît être une bonne estimation ? Je ne ferai pas de forfait mais tout en provision. De cette manière si mon estimation n’est pas suffisante il me suffit de demander le complément aux colocataires.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11088_6a5a0cabb0945025ad5ac6d00e941aba.png

Bonus: deux graphiques comparant la trésorerie & le cashflow avec ou sans différé partiel d’amortissement.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11088_587e0f2a3891c48bd4418f60d7a9f25a.png

Dernière modification par Traknet (29/09/2019 06h31)

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[+1]    #42 01/10/2019 12h03

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Budgétiser un montant de 150 euros par mois me semble trop peu pour une colocation si vous y incluez le gaz et l’electricité.
Ayant une colocation de trois personnes (75m2), voici quelques chiffres validés suite à l’AG qui pourront (éventuellement) vous servir pour affiner vos charges suite à la première année d’occupation (avec environ 1 mois de vacance sur 12 mois).

Dans votre cas ce ne sont que des provisions, une régularisation sera effectivement possible mais attention cela risque d’être assez sportif avec des entrées/sorties échelonnées et un décompte définitif de charges qui arrive très tard, à l’issue de l’AG. Il peut y avoir, au pire, 12 à 14 mois entre la première sortie de votre colocataire et la régularisation de charges suite à l’AG et à la clôture des comptes.

Voici mes chiffres réels de l’année écoulée pour ce bien :
eau: 350 euros/an
internet: 204 euros/an
frais copropriété récupérables sur les locataires : 560 euros/an
TOEM: 200 euros/an

Soit un total de : 1 314 euros. Vous pouvez y ajouter une vingtaine d’euros à chaque changement de colocataires car les copropriétés facturent le changement de plaque pour la boite aux lettres.

Vous aurez noté qu’il n’y a ni électricité ni gaz dans ce total car je ne prends pas les abonnements à mon nom. Vous oubliez par ailleurs l’entretien annuel de la chaudière (obligatoire et récupérable sur les locataires, 125 euros dans mon cas). Il est possible sur le site EDF et Gaz de France de faire des estimations pour trois personnes, mais vous allez forcement exploser votre budget charges prévisonnelles. Il faut donc soit augmenter le montant de vos charges. Ou ne pas prendre à votre nom les fluides.

Dernière modification par dalki (01/10/2019 12h10)


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#43 16/11/2019 02h14

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Bonsoir à vous tous,

Je viens faire un point d’étape sur ce projet.

Tout se déroule comme prévu mis à part un point qui pose problème. En effet le compromis n’est toujours pas signé. Ma vendeuse refuse de payer le devis de la copro (250€) pour faire envoyer le pré état daté à son notaire. La situation est alors bloquée depuis un moment. Mon notaire m’a affirmé qu’il était tout de même possible (mais très embêtant) de signer le compromis sans le pré état daté grâce à certains documents et éléments comptables.

Ce premier problème a pour conséquence d’en créer un second. J’ai en effet été obligé aujourd’hui de signer mon offre de prêt (étudiant) car l’offre arrivait à expiration et cette dernière aurait alors été caduque. Le déblocage des fonds est prévu pour dans une semaine.

De ce fait mon planning est décalé: au lieu de débloquer les fonds avant l’acte authentique afin de pouvoir économiser le plus de temps possible sur les mensualités, je vais perdre je pense, trois mensualités soit 990 * 3 = 2970€ de loyers non perçus.

De plus les travaux avaient initialement été prévus pendant les vacances de décembre (qui auraient dû tomber en fin de compromis peu avant l’acte authentique) dans l’optique de gagner du temps et de pouvoir louer juste après l’acquisition. Maintenant si je maintiens les travaux en décembre ils tomberont en début de compromis. Cela va à l’encontre du conseil de mon notaire qui me préconisait fortement d’effectuer les travaux à minima en fin du compromis  (de base il est contre cette idée d’effectuer des travaux sous compromis).

Depuis quelques jours je commence fortement à "harceler" tous mes interlocuteurs afin de faire avancer la situation au plus vite.

Cette situation est assez embêtante car plus les délais sont allongés, plus je perds des loyers et donc de l’argent. Comment me-conseillez vous de réagir face à cette situation ? Avez-vous déjà rencontré un problème similaire ?

Je précise que la vendeuse est une vieille dame (pour ne pas dire vieille peau) très têtu et désagréable. Cependant je reste toujours très courtois et cordial avec elle afin de débloquer la situation au plus vite. J’essaie de lui expliquer les choses de manière très pédagogue ce qui me permet de rester en bon terme avec cette personne.

Mis à part cela j’ai trouvé un acquéreur pour acheter mon parking que j’ai acheté il y a environ deux années. Cela me permettra d’avoir plus de liquidités et éviter de devoir emprunter de l’argent à ma famille pour financer les meubles / travaux. J’avais acheté cet emplacement 1800€ net acheteur et j’ai cette personne a accepté une offre à 7500€ net vendeur.

Rappel des chiffres:

- Prix appartement FAI: 43 500€
- Provision pour frais de notaire: 4950€ (montant exact qui m’a été envoyé par mon notaire)
- Meubles: 4000€
- Travaux: 2500€

Soit 54950€ net tous frais.

Je dispose actuellement d’un trésorerie de 5200€. À cela il faut rajouter les 7500€ du parking si la vente se finalise. Avec le prêt de 45 000€ cela me fait un total de 57 700€. Je suis alors en mesure de financer à moi seul le projet.

Je suis conscient que je suis très fragile sur ma trésorerie mais j’ai la chance d’avoir des parents qui peuvent m’aider. De plus pendant les 5 premières années je ne rembourse pas de capital (cf tableau plus haut). Je ne pense pas me mettre en situation d’insécurité financière.

Merci pour toutes vos contributions.

Dernière modification par Traknet (16/11/2019 13h09)

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#44 16/11/2019 08h26

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Vous parlez de notaire et de sous seing privé. Il y a un problème de vocabulaire.
Et faire les travaux avant l’acte, c’est une bêtise. J’y vais un peu fort, il faut juste faire les choses proprement (assurance, contrat bien rédigé, etc.)

Dernière modification par sven337 (16/11/2019 16h59)

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#45 16/11/2019 13h11

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C’est corrigé, autant pour moi. Malgré les risque que cette pratique engendre, le ratio risque / reward n’est-il pas intéressant ?

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#46 16/11/2019 15h28

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Bonjour,

Dans un premier temps, payez le pré-daté vous-même cela vous coutera moins cher apparemment que de décaler tout le processus jusqu’à la location.

Dans un second temps, une fois le compromis signé , proposez un commodat pour pouvoir commencer les travaux ( voir avec votre notaire)

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#47 16/11/2019 16h28

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En effet j’ai envisagé de payer le pré état daté. Je vais essayer de voir si je peux soustraire le prix du pré état daté sur le prix net vendeur avec la vendeuse.

Mon notaire est déjà informé ainsi que la vendeuse de ma volonté de faire les travaux lors du compromis. Ils sont tous les deux d’accord.

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#48 19/11/2019 22h33

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Bon ça avance doucement mais ça avance. Faut vraiment être derrière sinon ça rame. J’imagine que je découvre la vie d’investisseur smile
Mon notaire m’a informé qu’ils allaient rédiger le pré état daté eux même grâce aux éléments comptables. Le fruit d’au moins un appel par jour. Dans le cas contraire j’aurai pris à ma charge le devis de la copro comme conseillé plus haut.

Petite aparté, j’ai réalise une autre fausse annonce pour tester la demande sur cette période de l’année. J’ai eu 6 demandes en deux jours dont 5 jeunes actifs et une étudiante. Cela m’a amené à me poser une question. J’ai quelques pistes de réflexion mais j’aimerai avoir l’avis d’investisseurs plus aguerri que moi. Pour deux bons dossiers, est-il plus préférable de choisir un jeune actif ou un étudiant ? Demandez vous un garant lorsque vous louez à un jeune actif ?

En vous remerciant, une fois de plus.

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#49 20/11/2019 08h51

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Je ne vais pas beaucoup vous aider : tout dépend du profil de l’étudiant et de celui des actifs ainsi que de celui de leurs garants respectifs.
S’agissant de garant avec un actif, je demande un garant ou pas selon les revenus et le statut (CDI ou pas notamment).

Je préfère aujourd’hui les jeunes salariés à métiers dit manuels.

J’ajoute que mes meilleurs locataires en terme relationnel et d’utilisation de leur logement n’ont pas des super dossiers, bien au contraire.

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#50 21/11/2019 11h02

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rollingstone a écrit :

Bonjour,

Dans un premier temps, payez le pré-daté vous-même cela vous coutera moins cher apparemment que de décaler tout le processus jusqu’à la location.

Dans un second temps, une fois le compromis signé , proposez un commodat pour pouvoir commencer les travaux ( voir avec votre notaire)

J’ai eu la clerc du notaire qui m’a affirmé qu’il était juridiquement impossible d’entamer des travaux avant la signature de l’acte de vente définitif. Je l’ai alors informé que cela était tout à fait possible avec un contrat de prêt à usage (commodat). Ce procédé est-il courant ? En négative, cela pourrait expliquer pourquoi elle n’en avait pas connaissance ?

Edit: j’ai reçu un appel d’un autre clerc (il a pris le relais car l’autre semblait très désorientée) m’informant qu’ils ne rédigeront pas ce contrat car il présente trop de risques (disparition / décès de la vendeuse, problème d’assurance bien que je puisse m’assurer dans le cadre du contrat). A mon avis ils ont juste la "flemme" de rédiger le contrat. Je me rapproche de l’autre notaire pour voir si c’est le même cas. En dernier recours je signerai le contrat sans notaire uniquement avec la vendeuse.

Dernière modification par Traknet (21/11/2019 12h15)

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