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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/06/2019 16h10

Membre (2016)
Réputation :   6  

VOTRE PROFIL

- Etudiant, 20 ans, TMI 0%, 50€ par mois tirés de la location de mon parking. (pas de crédit en cours)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: j’ai un comptable
- Fiscales: moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): très bonnes
- Sociales: très bonnes
- Temps disponible: assez pour m’occuper des travaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T4
- Année de construction: 1963
- situé au 2ème étage sur 4, bonne luminosité, surface 66m² carrez + cave 6m², pas d’ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Persiennes ?
- Grand espace vert ainsi que parc pour enfants
- Compteurs d’eau communs et électricité individuelle.
- Études de la copropriété : 40% de propriétaires qui habitent dans leur logement, le reste est en location. Pas de vente judiciaire.
- Concierge: oui
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de 50 000 habitants
- 5min en voiture de l’hypercentre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Domaine hospitalier, fac, bts, grandes entreprises…
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 48150€. Le bien a été mis en vente à 62 000€, je l’ai négocié à 45 000€.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 3*285€ hors charges.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): pas de vacances car demande très forte, j’ai déjà réalisé des annonces teste.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: gestion en direct.

- Travaux immédiats: rafraîchissement + ameublement 8000€ (fourchette haute car je réalise les travaux avec un ami). 
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun travaux prévus.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): toiture et façade refaites récemment.

- Taxe foncière hors TEOM: 750€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100€/an.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: garants pour colocation donc pas besoin.

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 21,3%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 18,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : étudiant
- Taux du crédit avec assurance: de 0.90% à 1.50%.
- Durée du crédit: 10 / 12 ans avec différé les 5 premières années
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): NA
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 4000€ + 5 années d’accumulation de trésorerie.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : NA

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP au bic ou réel, je dois étudier le plus intéressant avec ma comptable.

CASH FLOW: simulation au bic avec TMI à 0%

CF pendant 5 ans: 724€ / mois
CF après les 5 ans de différé: 304€ avec une mensualité de 420€ par mois sur 12 ans.
CF positif.

Voici la présentation de mon projet, j’attends avec impatience vos retours.

Dernière modification par Traknet (23/06/2019 16h15)

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp, étudiant

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[+1]    #2 23/06/2019 18h15

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Bonjour,

Cela fait plaisir de lire quelqu’un qui négocie et obtient un bon rendement.

Quelques questions tout de même :
- Un immeuble de 1963 à 5 mn en voiture du centre est-il vraiment attractif ? (praticité et look) Surtout dans une ville moyenne.
Le modèle habituel des coloc c’est plutôt généralement le centre ville pour pouvoir tout faire à pied.
Ce n’est pas une barre d’immeuble au moins ? Quel est l’environnement ? Vous avez une image pour que l’on se fasse une idée ?

8000€ même si vous faites les travaux vous même ce n’est pas excessif, loin de là, pour 66m2 dont tout le mobilier.
Il faut vraiment pas hésiter à tout refaire/looker pour être attractif !

J’ai l’impression que vous avez oublié la CFE, le comptable… dans les charges et que vous maximisez ainsi un peu le rendement.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 23/06/2019 19h05

Membre (2016)
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Merci pour votre retour.
L’immeuble fait partie d’une copro de 260 logements répartis en 4 immeubles. L’appartement se trouve dans une zone résidentielle avec des commerces de proximité. Je vous met une photo de l’immeuble pour vous donner une idée du "look".



En effet il ne fait pas rêver mais je ne peux que difficilement trouver mieux sans m’approcher du centre et donc payer bien plus chère. Je paie le m² 684€ alors que le prix moyen de la ville au m² pour un appart est de 1200 - 1300€. Certes il faut rafraîchir mais rien de bien méchant.
J’ai posté des annonces testes pour étudier la demande et en deux jours j’ai reçu 6 demandes avec des photos d’un standing moins élevé que je compte proposer. Je pense ne pas avoir trop de mal à louer.
La zone est bien desservi par les transports en commun.

En effet j’ai oublié certains frais, mais au vu de la rentabilité projetée, cela n’aura pas d’impact important. Concernant la CFE je n’en ai jamais entendu parlé, pourriez vous me détailler ceci ?

En vous remerciant.

Dernière modification par Traknet (23/06/2019 19h09)

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#4 23/06/2019 19h19

Membre (2011)
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Bonsoir,
Quel est le montant des charges de copropriété?
Quel est le type de chauffage.
CFE: Contribution Foncière des Entreprises.
Ici pour plus de détails: Cotisation foncière des entreprises (CFE) - professionnels | service-public.fr


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#5 23/06/2019 19h33

Membre (2016)
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Bonsoir,

Les charges de copro sont de ~450€ par trimestre. Elles comprennent notamment le chauffage (collectif au gaz) ainsi que l’eau chaude / froide. Avec environ 60€ de charges par colocataire mes charges son payées (électricité aussi, compteur individuel). Après je dois m’entretenir avec ma comptable pour déterminer quelles charges sont imputables sur le locataire.

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#6 23/06/2019 20h10

Membre (2011)
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Pour les charges répercutables sur le locataire, pas besoin de demander à votre comptable, c’est détaillé ici: Charges à payer par le locataire (charges "locatives" ou "récupérables") | service-public.fr

Il me semble que vos prévisions de rentabilité sont un peu (beaucoup) optimistes et devraient être un peu plus fouillées.

A commencer par établir exactement vos frais, ceux à la charge de votre locataire, les frais de syndic, qui vont certainement être amenés à augmenter.

Sans oublier les projets du gouvernement sur les "passoires" énergétiques, dont votre immeuble, vu son ancienneté et le type, sera certainement concerné.

Avec vous eu les différents diagnostics? Quel est le classement de votre logement? Avez vous lu les 3 derniers PV d’AG? Quelle est l’ambiance dans la copro? Quels sont les problèmes (copropriétaire défaillant, réparations récurrentes dues aux "incivilités…)…?


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 24/06/2019 00h00

Membre (2016)
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Merci pour le lien, je vais aller étudier tout cela.

Je vais en effet établir précisément les charges imputables sur mes locataires et mes charges en tant que propriétaire. Je recalculerai la rentabilité ainsi que me cashflow.

Le logement est en effet classé E (253) en consommation énergétique. Note: toutes les menuiseries sont en double vitrage PVC. Je vais aussi aller me renseigner concernant les projets du gouvernement.

Ayant déjà contacté le notaire j’ai à ma disposition tous les diagnostics nécessaires à la vente. Points relevés: amiante dans les parties communes, tableau électrique de l’appartement à +1.8m du sol.

J’ai lu les trois dernières AG, un désembouage du réseau de chauffage a été effectué l’année dernière (5500€). En 2017 ils ont réalisé un audit énergétique de la copro pour 5500€. Ils ont commencé cette année une réfection des colonnes d’alimentation électrique, la facture totale est de 35883€. Ils ont puisé tous les fonds travaux et il reste 25883€ à payé en appel de fonds sur l’année 2019. Soit 12 941€ exigés (donc versés ?) par la copro le 01/04/19 et la même somme le 01/10/19. Mon tantième est de 88/10000, je devrai donc payer pour le second appel de fonds ~112€ ?

J’espère avoir été clair sur ce point, si vous avez des questions c’est avec plaisir.

Lors de ma visite, la copro m’a paru calme avec une famille qui se baladait dans le parc. Les parties communes sont propres, une femme de ménage passe une fois par jour. Aucune nuisance sonore détectée. Il faudrait que je repasse pour refaire un tour des lieux (matin, après-midi et soir).

Sur les deux AG de 2018 et 2017 il y a eu en tout deux autorisations pour procéder à une saisi immobilière aux enchères publiques (recouvrement). Cela est-il important sur une copro avec 260 lots ?

Merci pour vos conseils.

Bonus: j’ai réalisé un plan 2D de l’appartement, je vous le mets juste en dessous, si vous avez des remarques elles sont les bienvenues.

Edit: comment puis-je connaître le montant de la CFE pour la commune dans laquelle j’investis ?

Dernière modification par Traknet (24/06/2019 00h12)

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#8 24/06/2019 08h35

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Attention, vous écrivez 260 logements puis 260 lots. Ce n’est pas pareil. En général, dans les annonces par exemple, ce qui est exprimé est le nombre de lots total (y compris caves, garages). Le nombre de logements est souvent de l’ordre de la moitié seulement.

Deux autorisations de saisie sur 3 ans, ce n’est pas alarmant sur une telle copropriété. C’est même plutôt rassurant de voir que le syndic fait son boulot à ce sujet.

Les charges sont maîtrisées, compte tenu qu’elles incluent le chauffage.

Les travaux, là c’est désembouage et colonnes électriques, ça aurait pu être autre chose, donc il n’y a pas à s’en inquiéter, ce sont les travaux normaux d’une copro de ces années-là. Là aussi, je trouve cela plutôt rassurant de voir que les travaux importants et structurants sont réalisés.

Concernant l’isolation, il faudrait vérifier si les travaux récents sur la façade ont comporté une isolation par l’extérieur ou seulement de la cosmétique. Vérifier aussi si les murs ont été doublés par l’intérieur et si oui, si cela comporte une isolation (il y a presque toujours un moyen de "regarder derrière", par un défaut dans les finitions, par une trappe technique, ou bien en démontant un interrupteur par exemple).

Le double vitrage c’est bien, mais si les murs ne sont pas isolés, on peut considérer qu’on a traité moins de la moitié du problème.

Vous êtes trop optimiste sur l’absence de vacance locative. Vous risquez d’avoir beaucoup d’étudiants, et avec ce public, quand on loue 10 mois par an, c’est déjà bien. Ne comptez pas trop sur un public de jeunes actifs, car l’immobilier n’est pas cher dans la ville (et dans ces ensembles en particulier), donc ces jeunes actifs risquent de venir chez vous mais d’en repartir très vite pour accéder à la propriété.

Bien vérifier la "qualité" de la copro et du quartier. Dans ces copros des années 60, certaines sont encore "bien sous tous rapports", avec une population calme. D’autres ont "mal tourné" et/ou sont situées dans des quartiers qui ont "mal tourné".  Dans une ville, ça se sait, il faut "faire la commère".

Si le quartier et la copro ne craignent pas, c’est un investissement très correct. Il ne prendra pas de valeur (si ce n’est par vos travaux), mais il aura un bon rendement durant toute la durée de possession.
Si le quartier et la copro craignent, c’est encore trop cher. Quand ça craint vraiment, on peut y aller si on est vraiment intrépide, mais alors en échange de rendements de 20-25 % bruts minimum ; le plus sage étant tout de même de ne pas y aller.

"location meublée LMNP au bic ou réel, je dois étudier le plus intéressant avec ma comptable"

Ca, ça craint. Ce n’est pas parce que vous avez une comptable que vous devez renoncer à comprendre, or cette phrase dénote un niveau de compréhension de la fiscalité plus bas que les pâquerettes.

En quelques mots : vous louez meublé un bien détenu en nom propre et restez en dessous des seuils, vous êtes donc forcément LMNP, et forcément imposé en BIC. Après, deux possibilités : régime micro-BIC ou régime réel. Le réel est presque toujours plus intéressant grâce à la prise en compte des amortissements, mais ça se calcule.

La CFE doit être payée quel que soit le régime d"imposition. Le réel nécessite un comptable pour établir une comptabilité d’entreprise, tandis que le micro permet d’économiser le comptable car les calculs et déclarations sont très simples.

Approfondissez ces sujets. Vous trouverez de bons articles généralistes sur des sites comme pap.fr, Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal ou encore
Location meublée non professionnelle (LMNP) | Articles | Je déclare mon meublé (ce qui n’est pas une recommandation d’utiliser leurs services, car les retours sur ce forum sont assez tièdes ; mais leurs articles de vulgarisation sur la fiscalité et les formalités sont parmi les tous meilleurs).

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2019 08h43)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #9 24/06/2019 10h05

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Dans une petite ville de province, ce genre d’habitat convoque souvent des peurs (parfois irrationnelles) avec lesquelles il faut compter.

Etes vous du coin ? Comment le quartier est-il perçu ?
Y a t-il seulement 2/3 immeubles de ce genre ou tout un quartier ?
Combien de temps reste un appartement à vendre dans le coin ? Avez vous été voir les prix de vente effectifs sur Patrim ?
Surtout puisque vous visez des étudiants, des parents "abandonneraient"-ils leur fille dans le quartier ?

Revenez y surtout le soir, pour voir comment le quartier est fréquenté…

Les annonces fictives ne renseignent que très peu, par exemple difficile de juger de la qualité des candidats ce qui est pourtant un critère essentiel. Y aviez vous mis le nom du quartier ?

Très clairement, votre prix devra être significativement inférieur à celui d’une colocation de centre ville.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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Favoris 1    #10 24/06/2019 11h12

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Avez vous été voir les prix de vente effectifs sur Patrim ?

Très juste. L’intérêt d’une grosse copro, c’est qu’il y a suffisamment de ventes pour que, sur les presque 10 ans que PAtrim permet de couvrir, on arrive à avoir des statitistiques de prix spécifiques à la copro. Or, tel immeuble peut très bien valoir 30 % de plus que l’immeuble voisin, parce qu’il est beaucoup plus récent ou parce qu’il a été rénové et sécurisé. Ces stats par adresse sont donc très précieuses.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#11 24/06/2019 16h58

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Bonjour,

Merci pour vos conseils.

En effet j’ai fait un amalgame, il y a 261 lots dans la copro dont 120 logements (T3 et T4). Je vais aller me renseigner concernant l’isolation mais je pense qu’il n’y a aucune isolation qui a été rajoutée sur les façades. En effet, les deux fenêtres côté nord ont des traces de moisissures au niveau des tapisseries. Je pensais appliquer un crépis pour contourner le problème.

Je vais aussi revoir mon taux de vacance dans les alentours de 15% pour recalculer ma renta ainsi que  mon cashflow. De plus, je vais contacter le concierge pour lui poser des questions concernant l’ambiance et la qualité de vie du quartier en me faisant passer pour un éventuel futur habitant de l’immeuble.

Méa culpa j’ai été plus que maladroit concernant la partie fiscalité, je connais en effet les différences qui découlent du régime micro-BIC et régime réel au LMNP. Etant donné que je ne touche pas de revenus ma TMI est de 0% (détachement foyer fiscal des parents). Si je fais un prêt étudiant pour financer le bien, je ne pourrai pas déduire au réel les taux d’intérêt. De plus je compte réaliser les travaux donc je ne pourrai pas amortir les travaux car pas de facture d’un pro. Au final je pense mais il faut poser les calculs, que le régime micro-BIC avec un abattement à 50% des loyers imposables est intéressant car je ne paie que 17.2% d’impôt sur ces revenus imposables. Ce n’est que supposition, il faudra tirer cela au clair avec ma comptable.

Je prends aussi note des ressources.

Note: j’habite à deux heures de route du bien et je ne suis pas originaire de la ville. Cependant j’étudie le marché depuis un an et je compte étudier de très près le quartier en question.
Il y a peu d’immeubles dans le quartier, la majorité du parc immobilier est composé de maisons.

Je ne connaissais pas Patrim, je vais aller voir cela dans la journée, merci du tip. J’avais en effet mis l’adresse du bien dans les annonces testes.

En centre ville une chambre en coloc se loue entre 350€ et 400€, je pense que si je me positionne à 300€ je n’aurai pas de mal louer, c’est d’ailleurs le loyer que j’avais pratiqué sur mon annonce teste.

J’ai réalisé une autre projection 3D mais cette fois avec 4 chambres. Je ne préfère pas donner mon avis pour éviter de vous influencer.

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[+1]    #12 24/06/2019 21h15

Membre (2016)
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Plusieurs remarques pour alimenter votre réflexion :

- une seule salle de bain et un seul WC pour 4 chambres pose problème selon moi. Pour une famille pourquoi pas, pour des "inconnus" cela pose problème
- séjour trop petit sur un format 4 chambres
- je pense que vous sous-estimé la charge de travail que représente une colocation. Comment allez vous gérer cela à (longue) distance ?
- comment allez-vous gérer la colocation si vous poursuivez vos études (durant encore 2, 3 ou 4 ans) dans une ville plus lointaine ?
- avez vous une épargne de précaution en cas de coup dur sur la colocation (gros travaux non prévus, impayés) ?
- comment comptez vous appréhender la relation avec vos locataires, qui seront sans doute tous plus âgés que vous ?
- pourquoi ne pas préférer un projet plus modeste pour se faire la main et apprendre à gérer un locataire

Vous êtes ambitieux et c’est une très grande qualité. Vous êtes acteur de votre avenir et c’est tout à votre honneur. En revanche, je trouve que l’on n’évoque pas assez ici les conséquences psychologiques d’une mauvaise première expérience en matière d’investissement immobilier. Je suis persuadé que bon nombre de personnes, très enthousiastes et volontaires au départ, ont complétement abandonné l’immobilier suite à de mauvaises expériences, des relations difficiles, une charge de travail non anticipée.

Dans votre cas, la colocation cumule plusieurs de ces difficultés. Et la réussite de vos études est à mon sens à privilégier.

Dernière modification par dalki (24/06/2019 21h24)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#13 24/06/2019 21h54

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Je rejoins dalki sur les remarques pour salle de bain et salon. Je vis en colocation à 3 (actifs) avec une salle de bain et c’est déjà compliqué le matin. Au vu des chiffres la rentabilité est deja présente avec 3 chambres. En ce qui concerne l’ambition elle est là mais je ne pense pas qu’il prenne un risque si élevé que ça avec une mensualité à 420euros pour un premier investissement, même en ne louant que deux chambres ça couvre toute ces charges.
Ca semble presque trop beau, vérifiez bien le quartier et avez-vous pu regarder les prix des ventes a cette adresse ?

Par contre je ne savais pas qu’il était possible d’avoir un différé de 5ans ?
Ce n’est pas 2 ans de différé partiel et 1 an de total ?

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#14 24/06/2019 22h49

Membre (2016)
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En effet je rejoins vos avis, 4 chambres me paraît non adapté aux besoins des colocataires. Il faudrait deux WC / salles de bains. Sans compter le salon qui se rétrécit, le but d’une coloc est avant tout la convivialité !

Concernant la charge de travail, je peux toujours décider de faire gérer le bien par une agence. Ce n’est actuellement pas le cas. De plus je peux me rapprocher du gardien ou d’un locataire de l’immeuble pour gérer les check in / check out contre monnaie sonnante. Cependant j’ai prévu de tout gérer moi même. J’aviserai en fonction de la charge de travail.

Concernant l’épargne de précaution j’en ai déjà une de 10 000€. Il faut aussi compter le CF qui va entrer pendant les 5 premières années de remboursement du crédit en différé.

J’ai une très bonne fibre sociale, je ne pense pas que la gestion des locataires soit un problème. Au contraire, les colocataires seront en grande majorité des étudiants, cela facilitera le contact humain.

Ce n’est pas mon premier projet immobilier, j’ai déjà investie dans un parking que j’ai remboursé par anticipation. Il est actuellement loué 50€/mois et il m’a coûté tous frais inclus 1850€. Bien qu’acheter un parking n’a rien à avoir avec l’achat d’un logement exploité en colocation, j’ai les épaules assez solides pour supporter le projet.

En effet, vous êtes le premier à évoquer l’aspect psychologique d’un premier investissement locatif. C’est notamment pour éviter ce "phénomène" de dégoût que je me suis formé pendant plusieurs années sur l’investissement et plus précisément celui de l’immobilier. Aujourd’hui je pense avoir acquis suffisamment de fondamentaux pour pouvoir me lancer et construire un patrimoine dans le temps. De plus, par mon jeune âge, même si je commets une erreur, j’ai de nombreuses années pour rebondir.

" Je ne perds jamais. Soit je gagne, soit j’apprends." Nelson Mandela

J’ai en effet consulté les prix de vente sur cet immeuble au cours des 4 dernières années grâce à notre chère gouvernement qui a récemment mis en place cet outils: DVF

Je me situe un peu en dessous du prix du marché coût des travaux pris en considération.

Un différé est possible sur les prêts étudiants pour couvrir la durée d’étude. Soit une durée maximale accordée de 5 années.

Dernière modification par Traknet (24/06/2019 22h53)

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#15 25/06/2019 03h07

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Je viens de recalculer le CF en adoptant une vision très pessimiste et "réaliste".

Vision pessimiste:

+ Loyers charges comprises 3*295€ -> 295 * 3 *12 avec 20% de vacances = 8496€
- Charges de copro ainsi que TF = 2600€
- PNO = 104€
- CFE = 300€
- Comptable = 0 car simulation micro-BIC
- Mensualité de 424€ pour un prêt de 56k sur 12 ans = 5088€
- Impôts déclarés micro-BIC = 730€

Soit un CF négatif de -326€ soit -27,1€ par mois.

Vision "réaliste":

+ Loyers charges comprises 3*330€ (peut monter à ~330€) -> 330* 3 *12 avec 10% de vacances = 10692€
- Charges de copro ainsi que TF = 2500€
- PNO = 100€
- CFE = 180€
- Comptable = 0 car simulation micro-BIC
- Mensualité de 424€ pour un prêt de 56k sur 12 ans = 5088€
- Impôts déclarés micro-BIC = 919€

Soit un CF positif de 1905€ soit 158€ par mois.

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Traknet (25/06/2019 03h19)

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#16 25/06/2019 11h20

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Vous précisez loyers charges comprises dans vos calculs, il faut prendre les loyers hors charges

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#17 25/06/2019 11h51

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Non, pour du meublé, imposé en BIC, les recettes sont constituées de tout ce qui rentre, donc les loyers CC.
S’il a bien compté en charges la totalité des charges de copro à la ligne d’en-dessous, c’est cohérent.

Dernière modification par Bernard2K (25/06/2019 11h54)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#18 25/06/2019 16h12

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J’ai en effet pris en compte toutes les charges de la copro dans mes calculs (1800 copro + 750 TF). J’ai cru comprendre en cherchant sur internet que le coût des matériaux est amortissable au réel si l’on fait les travaux soit même ? Cette affirmation est-elle vrai ?

De plus, avec 10k de travaux / meubles, pensez vous à première vu que le choix du réel est à privilégier ?

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#19 25/06/2019 16h50

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Au micro bic, vous payez des impôts et de la CSG-RDS sur 50 % des revenus. Au réel, vous payez 0€ d’impôts et de CSG-RDS en début d’exploitation du logement.

A vous de faire le calcul, est-ce-que l’économie d’impôt est plus intéressante que le coût de la comptabilité au réel?

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[+2]    #20 19/08/2019 19h34

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Bonjour à tous,

Je viens de relire le fil de discussion et je tenais encore à vous remercier pour votre expertise.

Je reviens avec de nouvelles infos ainsi qu’un calcul plus précis de mon cashflow.

Finalement j’ai trouvé un appartement en meilleur état et moins chère dans la même copropriété. Ce dernier a été négocié à 43 000€ net vendeur (mise à prix: 50900€).

Prix net acheteur (frais de "notaire" à 7.5%): 46225€

Travaux + meubles: 1000€ + 3000€

Liste travaux:

- Pose sol lames PVC cuisine + WC + Sdb + couloir
- Création d’une petite cloison (pour fermer le salon et créer une chambre)
- Peinture de toutes les pièces sauf salon et cuisine
- Crépis sur deux petits murs côté nord

J’effectue moi même les travaux avec un amis.

A déterminer: le papier peint étant en bon état et disposé à être repeint, je ne pense pas qu’un détapissage puis remplacement par une fibre de vert soit nécessaire. Un coup de peinture devrait suffire.

Coût total de l’opération: 50225€

Financement: crédit de 45 000€ sur 10 ans avec un différé de 5 ans partiel TAEG 0.9%. Je mettrai un peu d’apport pour compléter l’enveloppe totale.

J’ai déjà prix rdv avec plusieurs banques et je mon profil est ok pour eux (prêt étudiant pour rappel).

Pendant 60 mois: 33.75€ par mois puis 767€ les 60 derniers mois.

J’ai réévalué mes loyers grâce à un investisseur qui vient tout juste de rénover un appartement qu’il a mis en colocation dans le même immeuble. Oui cela crée de la concurrence mais la demande reste forte. Il a loué sans soucis à:

- Deux chambres à 360€ CC (50€ charges)
- La troisième plus grande chambre 380 CC (50e charges)

Soit un total de 1100€ CC / mois. (=13 200€ / an).

Rappel:

Taxe foncière: 800€
Charges de copropriété: 1900€
CFE: 150€
PNO: 100€

(les chiffres sont un peu différents que sur la présentation initiale car ils sont plus précis)

Simulation micro bic avec 10% de vacance locative: (11 880/2).0.172 = 1021€ (TMI 0%).

Il convient de faire une simulation au réel mais je n’ai pas encore vu mon comptable. Si le projet est viable au micro-bic il le sera aussi au réel.

Cashflow les 60 premiers mois avec 10% de vacance locative: 7909€ / an soit 659€ / mois.

Au bout de 5 ans: trésorerie de 39 545€. Je pourrai presque rembourser mon prêt avant de commencer le remboursement du capital. Cependant je pense me servir de cet trésorerie comme apport pour différents projets. Je verrai dans le futur.

Note: J’ai discuté avec le concierge et certains habitants du quartier. Le quartier est calme et sans nuisances particulières. J’ai aussi surveillé le quartier le soir et c’est calme.
Je suis allé voir sur Patrim les prix de cessions antérieures et je me situe bien en dessus du prix du marché.

Dernière modification par Traknet (19/08/2019 20h07)

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#21 20/08/2019 09h47

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Vous aussi devez être remercié. En étant capable de mener et présenter un projet de cette qualité, en parallèle de vos études, et sans revenus, vous êtes un excellent exemple pour la jeunesse ambitieuse du forum.

Vous n’aurez pas la signature au meilleur moment pour signer un bail avec des étudiants, mais cela vous permettra de faire les travaux tranquillement, si vous avez la trésorerie nécessaire pour tenir.

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#22 20/08/2019 10h02

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Repindre sur du papier peint est une solution bâtarde. On va voir les bords des lés, tôt ou tard. Il faut détapisser, puis :
- soit reboucher à l’enduit, poncer, mettre une couche d’"impression" (première couche de peinture blanche ordinaire), puis peinture de finition en 2 couches.
- soit poser une toile de verre, puis peindre, mais ce n’est nécessaire que si la surface est tellement irrégulière que ça serait un boulot de dingue de la rectifier à l’enduit. Ne partez donc sur cette solution que si les murs sont vraiment irréguliers.

Attention, plus vous faites des trous de couteau en détapissant, plus vous aurez besoin de reboucher.

Le "crépi", si vous comptez le poser alors qu’il n’y est pas, je n’en vois pas l’intérêt.

Globalement, essayez d’affiner vos projets de travaux, en demandant conseil à de bons bricoleurs, ou encore mieux à un pro.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2019 10h05)


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#23 20/08/2019 10h07

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Bonne nouvelle car bien en meilleur état et moins cher. Comme quoi, même négocié, le premier bien que vous avez présenté était "trop cher" par rapport au marché.

L’autre bonne nouvelle est que les travaux sont simples à réaliser. Attention toutefois pour la création de la chambre à bien soigner l’isolation phonique car cela peut être source de turn over avec une chambre donnant sur le salon.

Les remarques sur la gestion à distance restent en revanche les mêmes.

Dernière modification par dalki (20/08/2019 10h09)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#24 20/08/2019 11h15

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Peindre le papier peint fonctionne très bien sur certains papiers. Il faut tester pour apprécier le rendu final. Avec une sous-couche multisupports, je trouve que cela fonctionne encore mieux.

Beaucoup moins de main d’oeuvre nécessaire pour les adeptes de l’efficacité.

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#25 20/08/2019 12h57

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Et le rendu final dans 10 ans ? Il suffit d’avoir un locataire qui ne ventile pas assez, l’humidité fait décoller un peu le bord des lés là où elle arrive à pénétrer, ça rebique donc un peu dans les coins, ça casse la peinture, ça devient flagrant que ça a été repeint par dessus le papier peint… Et c’est très moche.

Et si on veut détapisser 10 ans plus tard à cause de ces bords de lés décollés : autant l’humidité arrive à pénétrer un peu sur les côtés et les coins pour provoquer ce décollement, autant pour détapisser du papier peint peint, avec la peinture qui l’étanchéifie, c’est une autre paire de manches. Les bords se décollent certes, mais pour décoller toute la largeur… Donc autant détapisser d’emblée car il sera beaucoup plus dur de faire les choses correctement plus tard. C’est en tout cas mon point de vue.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2019 13h05)


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