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Forums des investisseurs heureux

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[+4]    #1 22/08/2018 11h40 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bonjour.

A mon tour d’apporter ma contribution à la section immo du forum avec la présentation de notre premier investissement.

Nous venons d’acquérir une maison de 90 m2, 5 chambres et 2 salles de bain, proche des facultés en banlieue de Lille. Notre choix s’est porté sur une maison pour éviter les charges de copropriété, et augmenter la rentabilité en louant en colocation.

La maison était présentée à 168 000 € frais d’agence inclus à l’été 2017, suite à une séparation. Elle est déjà aménagée pour la colocation. Une rapide recherche m’indique alors que la maison est en vente sur le bon coin en direct à 160 000 €.

Après évaluation, nous faisons une proposition d’achat à 136 000 €, sans argumentation, refusée. L’annonce est repostée à l’automne 2017 à 150 000 €.

En mars 2018, les propriétaires reprennent contacte avec nous. Nous refaisons une proposition argumentée à 136 000 €, et accord est trouvé à 140 000 €.

Le notaire met 1 mois et demi avant de nous inviter à signer le compromis, nous ne pourrons donc faire visiter aux étudiants en juillet à la sortie du bac (1er imprévu).

Le financement intégral de 154 000 € (maison + frais de mutation + frais bancaires + caution crédit logement) est réalisé à crédit par la Société Générale sur 25 ans (652 € par mois).

Vu la difficulté d’obtention du crédit à 110%, les améliorations futures seront financées par les loyers.

Les annonces sont postées sur le bon coin début août, au moment de la signature.

Avec par mal d’effort pour rendre rapidement la maison présentable, malgré notre travail salarié, la maison est louée pour septembre 1700 € par mois hors charge, en bail collectif LMNP. Le business plan s’établit sur 9 mois par an, en raison du risque de vacance étudiante l’été.

J’ai perdu 2 kg et le sommeil pendant cette période. Il est très difficile de déléguer sur un timing aussi court. Une belle piste d’amélioration pour nous.

Achat 154 000 €, dont 7000 € de mobilier
Loyer: 15 300 € par an (9.93 % brut)
Charges fixes (assurance pno, cfe, déclaration d’impôt au réel, taxe foncière): 1510 €/an
Crédit: 7824 €/an taux 2.22% assurance incluse
Frais entretien estimés: 1% soit 1500 € par an
Amortissement: 3% par an sur 90% du prix d’achat
Cash flow la première année pleine sur cette base: 4400 €/an (=15300-7824-1510-1500).

Premier constat: le logement, peu entretenu, faisait pâle figure. La comptabilité au réel permet d’y investir avec moins de restriction budgétaire.

Deuxième constat: notre budget de rafraichissement de 2000 € est insuffisant (2ème imprévu). Je n’ai pas encore l’enveloppe finale.

Troisième constat: assez peu de demandes de location en août. Nous avons finalement trouvé 5 locataires.

Quatrième constat: ce projet est très agréable à mener, et très facile à mettre en œuvre avec de bonnes connaissances, en particulier grâce au forum de Philippe.

Dernière modification par Trahcoh (22/08/2018 12h17)

Mots-clés : colocation, immobilier, lille

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#2 22/08/2018 12h24 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bonjour Trahcoh,

Merci pour ce retour d’expériences de la colocation.

Votre patience a fini par payer au niveau de la négociation du prix.
Vous avez eu beaucoup de stress mais  avez réussi votre projet et le cash flow positif est au rendez vous. Bravo.

Habitez vous pas loin de la maison ? Car je pense que c’est une condition indispensable pour gérer des biens en colocation.

Les chambres sont loués à combien ?
La maison est sur Lille même où dans la région lilloise ?

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#3 22/08/2018 13h01 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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J’habite à 9 km, 10 minutes en voiture en heure creuse. C’est déjà loin.

Les chambres sont louées 300 à 370 euros en fonction de leur surface. Les plus petites (et moins cher) sont les plus demandées.

La maison se situe dans la banlieue de Lille, proche d’une faculté, comme indiqué dans le premier message. Le plus cocasse, c’est qu’aucun de mes étudiants n’étudie dans cet établissement.

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#4 22/08/2018 13h21 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bonjour Trahcoh,

Quelles ont été vos argumentations pour faire une offre plus plus petite ?


Parrainage Binck (100€)

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#5 22/08/2018 14h38 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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1) Valorisation par les ventes comparables, issues de la base patrim, ainsi que des annonces similaires sur le bon coin (soigneusement choisies).

2) Valorisation pour un taux de rendement de 10%, la maison s’apparentant à un immeuble

3) Valorisation par rapport à une construction neuve: prix du foncier + prix de la construction neuve sur la base de 1200 €/m2.

Le critère décisif pour la négociation est ici, selon moi, le souhait des vendeurs de vendre rapidement.

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#6 22/08/2018 15h22 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Trahcoh a écrit :

3) Valorisation par rapport à une construction neuve: prix du foncier + prix de la construction neuve sur la base de 1200 €/m2.

Valorisation sacrément gonfléesous-estimée. La construction neuve revient bien plus cher que ça, environ 1500€/m2 et encore à ce prix ça n’est pas forcément tout fini. Ne faites pas confiance aux prix d’appel.
Notez que je ne critique pas le fait d’avoir tenté. smile

Dernière modification par sven337 (22/08/2018 15h22)

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[+1]    #7 22/08/2018 15h47 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Seul le résultat compte.

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#8 22/08/2018 16h22 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Pas d’objection de ma part sur ce point précis. C’est juste qu’il ne faut pas utiliser 1200€/m2 comme coût de construction pour une évaluation honnête. Rien n’interdit d’en faire une malhonnête dans une négo, charge au vendeur de savoir la vérifier. smile

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#9 23/08/2018 07h16 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bravo pour ce challenge réussi . Pour les vacances locatives, ne soyez pas trop inquiet, la plupart des étudiants conservent leur location durant l’été s’ils poursuivent leurs études l’année suivante.

Pour le prix, vous avez très bien joué. Le prix au m2 ne veut rien dire. C’est une question d’offre et de demande. Pour du locatif, il faut calculer le prix en fonction de la rentabilité souhaitez et non pas l’inverse. Le marché immobilier n’est pas régulé. C’est une problématique locale d’un vendeur qui cherche un acheteur. Si le vendeur veut vendre rapidement et qu’il n’a pas d’acheteur, le prix baisse et c’est l’acheteur qui fixe le prix.

Je vous conseille de passer régulièrement pour surveiller ce qu’il s’y passe. C’est contraignant mais cela permet d’éviter certaines dérives.

J’ai le même constat que vous sur les loyers peu élevés, ça se loue sans souci.

Dernière modification par lachignolecorse (23/08/2018 07h55)


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#10 23/08/2018 08h53 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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La demande des acheteurs était effectivement faible. Il s’agit d’une 1930 sans jardin, donc les familles devait être rebutées par la cour, idéale pour moi en besoin d’entretien.

De plus la partie du séjour qui donne sur la rue était une pièce fermée volontairement pour y créer une chambre. Les familles devaient donc recasser la cloison pour agrandir le séjour.

Enfin la rue est étroite, c’est quasiment impossible de se garer.

Autant de raisons pour avoir peu de concurrence à l’achat.

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#11 23/08/2018 09h27 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Trahcoh a écrit :

J’habite à 9 km, 10 minutes en voiture en heure creuse. C’est déjà loin.

Les chambres sont louées 300 à 370 euros en fonction de leur surface. Les plus petites (et moins cher) sont les plus demandées.


La maison se situe dans la banlieue de Lille, proche d’une faculté, comme indiqué dans le premier message. Le plus cocasse, c’est qu’aucun de mes étudiants n’étudie dans cet établissement.

Vous louez des chambres (baux individuels) ou une maison (bail collectif) ?

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#12 23/08/2018 09h52 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bail unique collectif. Dans la partie conditions financières du bail officiel, il y a le détail des chambres privatives et les quote-parts de loyer.

La loi est une chose, le marché une autre. Aucun locataire ne comprendrait de payer le même loyer pour une chambre de 10 m2 au RDC que pour une chambre de 13 m2 au dernier étage. D’autant que les locataires ne se connaissent pas forcément.

Les propriétaires précédents louaient en bail individuel à la chambre.

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#13 23/08/2018 10h31 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bravo pour ce premier projet !

Les sueurs froides des premiers mois sont tout à fait classiques. On dit souvent qu’il faut 6 mois pour s’approprier pleinement un nouveau bien immobilier, surtout s’il est nécessaire de le "redresser", par exemple réaliser des travaux sur un bien vétuste puis faire la première mise en location.

Généralement, plus les soucis sont importants et plus vous créez de la valeur via votre rénovation, donc potentiellement une plus-value à la revente. Sous réserve d’avoir acheté en dessous du prix du marché, ce qui semble être votre cas.

Dans votre cas, il faudra aussi voir sur les premières années quant à la vacance locative. Comme dit justement lachignolecorse, ne vous faites pas trop de souci, la demande est très forte sur toute la métropole lilloise sur ce type de biens. Dans le pire de cas, prévoyez une petite période de gratuité (1 mois max) l’été afin de fidéliser vos colocataires. L’inconvénient est que, en location meublée, vous devrez déclarer ces mois gratuits même si vous n’avez pas effectivement perçu les loyers, donc cette gratuité serait doublement coûteuse pour vous.

Avez-vous inclus une clause de solidarité entre les colocataires ? souvent c’est ce point qui bloque certains candidats avec les baux uniques collectifs, car ils n’ont pas envie de payer pour les autres en cas de vacance, d’impayés et/ou de dégradations, ce qui peut se comprendre.

Remarque générale : la colocation semble avoir le vent en poupe chez les aspirants rentiers, compte tenu des rentabilités potentielles élevées. Je déconseillerais toutefois de construire un parc immobilier uniquement constitué de colocations. Il y a des risques long termes évidents : cadre juridique (encadrement des loyers / interdiction de louer plus cher qu’à un locataire unique, interdiction de louer des surfaces privatives < 14m2, interdiction ou limitation des clauses de solidarité des baux uniques…), surabondance d’offre en colocation et donc baisse des loyers/rentabilités… qui s’ajoutent aux risques habituels de l’immobilier locatif.

NB : je serai intéressé pour connaître la ville exacte. Il y a quand même des différences entre, par exemple, Roubaix et Villeneuve d’Ascq. Cette dernière étant réputée pour avoir une des pressions locatives les plus fortes de France, mais cela serait intéressant d’avoir une confirmation directe.

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#14 23/08/2018 10h57 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Bonjour mon père.

J’envisageai de réduire le loyer au niveau de des APL en juillet août si préavis de départ. C’est ce que je faisait étudiant, c’était donc gagnant-gagnant. Sous réserve que la CAF verse toujours des APL l’été.

Je n’ai aucune intention de déclarer des loyers non perçus. Pourriez-vous développer votre approche du sujet svp?

Mon bail n’inclut pas de clause de solidarité entre locataires, sauf avenant spécifique. Ce que j’ai été amené à faire cette fois entre des locataires qui se connaissaient (revenus un peu insuffisants). La clause de solidarité est effectivement un bon moyen de chasser les candidats potentiels, surtout du point de vue des parents payeurs.

Je ne souhaite pas dévoiler mon terrain de chasse sur un forum. La demande est déjà suffisamment forte. Je vous adresse la ville en MP. Merci pour votre aide et vos conseils.

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (23/08/2018 10h58)

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#15 23/08/2018 11h39 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Si vous accordez une gratuité pour des périodes de loyers l’été :

- soit vous donnez quittance au locataire pour la totalité du loyer dû, donc reconnaissez implicitement les avoir perçus, donc vous devez les déclarer

- soit vous ne donnez pas quittance, votre locataire est en situation d’impayés, en ne réclamant pas les sommes avec la diligence requise (LRAR, huissier etc…) l’administration fiscale peut choisir de vous imposer sur es loyers non perçus et non réclamés

Les revenus fonciers peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, même s’ils n’ont pas été encaissés

Source : Immobilier : « des loyers non encaissés sont tout de même imposés »

Pour éviter cette situation, vous pourriez résilier le bail au début de l’été et en re-signer un autre avec une date d’effet au retour de l’été. Mais les contraintes sont nombreuses :

- paperasse supplémentaire (bail/annexes/cautionnement à refaire, et à faire signer par l’ensemble des colocataires du bail unique dans votre cas)
- les effets personnels devraient théoriquement être repris, sinon risque en cas de vol ou dégradation
- le locataire n’a pas obligation d’assurer le bien dans l’intervalle
- perte potentielle d’APL compte tenu du mode de calcul (carence le premier mois entamé)

Dernière modification par perecastor (23/08/2018 11h40)

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#16 23/08/2018 12h04 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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perecastor a écrit :

- paperasse supplémentaire (bail/annexes/cautionnement à refaire, et à faire signer par l’ensemble des colocataires du bail unique dans votre cas)
- les effets personnels devraient théoriquement être repris, sinon risque en cas de vol ou dégradation
- le locataire n’a pas obligation d’assurer le bien dans l’intervalle
- perte potentielle d’APL compte tenu du mode de calcul (carence le premier mois entamé)

Je pratique : résiliation de bail et je refais un bail avec le locataire en moins. Oui pour la paperasse supplémentaire mais mon bail fait 1 à 2 pages et état des lieux 1 page donc c’est un moindre mal. Le locataire qui ne veut pas payer son loyer parce qu’il est absent est de mauvaise foi à priori. On lui garde ses affaires, il touche les apl et .. ne paie pas de loyer.

Je le fais pour un appartement avec 2 colocataires, c’est pas trop compliqué. Avec 5, c’est clair que ce sera compliqué pour les signatures mais pas infaisable.

J’evite de faire une faveur pour un colocataire  car ça vous obligera rapidement à le faire pour tous.

Je partage le point de vue de perecastor pour la coloc. C’est très bien mais… avec parcimonie. J’ai des retours négatifs sur l’entretien du bien et la vétusté rapide. Bien entendu… ce n’est de la faute de personne.

Dernière modification par lachignolecorse (23/08/2018 12h07)


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#17 23/08/2018 14h45 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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L’entretien semble une grosse difficulté.

Soit vous augmentez les charges pour faire nettoyer, soit vous laisser les grands ados gérer (noté dans le bail de préférence).

Nous avons choisi pour l’instant la deuxième solution, mais nous avons récupéré à l’achat une maison crasseuse. Il semble que l’hygiène ne soit pas une vertu très poussée de notre éducation.

Par exemple hier en fin d’après-midi j’arrive pour faire des petits travaux, et je constate que le plat contenant les restes de la veille au soir sont encore présents à table. Le reste est à l’avenant.

Ces maisons sont sans doute trop grandes pour nos étudiants (et puis c’est difficile de balayer avec un smartphone dans la main).

Peut-être devrons nous trouver une autre solution. Les prestations ponctuelles d’entreprise semblent assez chères (30 € de l’heure, soit plus que mon salaire) sans aucune qualification. Je ne vois pas comment ajouter 2 heures de ménage par semaine sans faire exploser les charges.

Dernière modification par Trahcoh (23/08/2018 14h46)

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[+1]    #18 23/08/2018 15h49 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Une amie a corrigé le problème en indiquant dans le règlement intérieur qu’une société de nettoyage sera mandatée aux frais des  locataires si l’entretien des parties communes n’est pas correct. En faisant des remontrances régulières, elle n’a pas eu à appliquer cette clause.

Pour une coloc, il faut pouvoir accéder aux parties communes (à préciser dans le règlement interieur). Pour les restants de repas, il faut faire un rappel courtois aux colocataires avec photo à l’appui. Je fais comme cela dans mon immeuble, ça régle le problème jusqu’à maintenant.

C’est un peu vous le chef des grands ados 😉

Dernière modification par lachignolecorse (23/08/2018 15h52)


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#19 23/08/2018 16h59 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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bonjour à tous
ce sujet m’interpelle.

Notre projet est similaire mais sur une autre ville (PAU) quid de la loi Alur devenant Elan sur l’encadrement des loyers et le fait que le fait de louer en colocation ne permet de dépasser le loyer qu’un seul locataire paierai … ?
Je me dis que beaucoup de monde fait de la colocation et qu’il doit donc y avoir un truc mais je n’arrive pas à saisir où il est, si vous pouvez m’éclairer…

Merci

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#20 23/08/2018 17h32 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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C’est amusant. J’avais la même remarque pour notre compromis de vente. La notaire n’a pas réussi à répondre à notre question (compétence au top).

Après recherche sur le net je n’ai pas trouvé de réponse satisfaisante à cette question, étant peu familier du droit.

Voici mon interprétation, qui ne vaut pas grand chose:
L’encadrement nécessite, il me semble, l’engagement du maire dans la démarche. Seuls 2 mairies ont mis le procédé en place à ma connaissance: Lille et Paris.
Les autres villes ne seraient donc pas concernées.

D’ailleurs, encadrement par rapport à quelle base? Les annonces du bon coin? Il faut un observatoire des loyers pour pouvoir encadrer, non?

Par contre l’encadrement à la relocation existe bien dans toutes les villes.

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#21 23/08/2018 18h48 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Trahcoh a écrit :

. Seuls 2 mairies ont mis le procédé en place à ma connaissance: Lille et Paris.
Les autres villes ne seraient donc pas concernées.

L’encadrement n’existe plus non plus pour ces 2 villes suite à décision de justice.


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[+2]    #22 12/08/2019 11h47 → Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille) (colocation, immobilier, lille)

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Petit bilan financier suite à cette 1ère année de colocation:

Du 1er août 2018 au 31 juillet 2019, 19071 € de loyers charges comprises, moins 2479 € de charges avancées par les locataires, soit 16592 € de recettes de loyers hors charges.

11 jours de vacance en janvier dans une chambre entre début septembre et fin juin (business plan sur 10 mois). Le logement est à nouveau plein assez facilement (1 seul départ /5 à remplacer).

L’installation du logement (travaux + mobilier) nous a coûté environ 3000 € au démarrage, soit rendement = 16592/ (154000+3000) = 10.5 %.

Pour les impôts, mon prévisionnel m’indique 4 ans sans impôts au réel. A moduler en fonction des charges d’entretien, j’ai prévu 1% du montant du projet par an.

La trésorerie dégagée a été réinvestie intégralement dans un 2ème projet (à suivre).

Au final, la gestion des locataires est aisée en direct, et l’ensemble, hors phase de préparation en août, est peu chronophage.

Les locataires étudiants masculins sont assez sales, j’essaie les filles cette année.

Dernière modification par Trahcoh (12/08/2019 11h56)

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