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[+4]    #1 20/08/2018 20h01

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

Comme je l’avais indiqué auprès d’un membre du forum il y a maintenant un mois, un petit post de retour d’expérience sur un achat immobilier.

Les données:
Appartement T4, 68m2 loi Carrez, 13m2 d’accessoires (loggia et balcon) à Toulouse dans le quartier des Minimes, côté Mazades.

Les gros chiffres:
- Prix d’achat: 122k€ (prêt sur 20 ans de la totalité des 122k€, financement du reste par apport)
- Frais de notaire:
- Travaux de rafraichissement:5k€ et beaucoup d’huile de coude pour la peinture
- Meubles et électroménager: 4k€

La location:
Pour l’instant, pas de vacance locative (deux départs vont intervenir au mois de septembre, les chambres ont été relouées rapidement), CF>0 d’environ 200€/mois.
Les colocs sont en bail unique meublé sans clause de solidarité (clause dormante sauf refus d’un coloc de signer l’avenant actant le changement de locataire).

Le timing:
Compromis signé début décembre 2017, vente définitive signée mi février 2018, travaux de rafraichissements effectués durant la 2ème quinzaine de février et le mois de mars, mise en location à compter du 1er avril 2018 en colocation.

***
Quelques enseignements tirés de cette expérience et qui pourraient être utiles à la communauté, notamment les investisseurs immobiliers débutants:

- proximité indispensable: lorsque je me suis engagée dans le rafraichissement de cette appartement, je ne pensais pas y passer autant de temps. Même lorsque vous faites faire, le suivi des artisans nécessite de se déplacer très souvent. Lorsque vous équipez l’appartement, il manque toujours quelque chose. Bref, cette étape est absolument chronophage et heureusement l’appartement n’était qu’à 5 minutes en voiture de chez moi. Je n’ose imaginer un chantier nécessitant de rouler 1h à chaque fois que l’on s’y rend.
Lorsque je recherchais un bien j’ai longtemps été tentée par des petites villes à 1h de Toulouse, désormais c’est hors de question, en tous cas avec un travail à temps plein.

- le timing de mise sur le marché a peu d’importance: lorsque j’ai bouclé mon calendrier prévisionnel pour cet investissement, j’avais un doute sur la possibilité de louer des chambres en coloc au mois d’avril.
Finalement, cela n’a pas été plus difficile de trouver des locataires en avril que de relouer en perspective de la rentrée de septembre.

- les banques en ligne et le prêt immobilier: ma banque principale étant une banque en ligne, c’est elle que j’ai sollicité en 1er lors de ma recherche de financement. C’est finalement celle avec laquelle j’ai fait affaire, j’ai trouvé les conseillers très réactifs et maîtrisant mieux leur domaine que pas mal de conseillers d’agence que j’ai pu rencontrer.

***
Maintenant, les choses que je ferai différemment:

-accorder trop de crédit à la parole de l’agence: j’ai fait une offre à 122k€ car l’agence m’avait indiqué qu’une offre à 121k€ avait été refusée. Avec le recul, j’aurais dû faire une offre plus basse, quitte à la remonter par la suite. Leçon apprise.

- ne pas demander de référence aux artisans intervenant sur le chantier: j’ai fait intervenir un artisan pour remplacer un ancien sabot par un bac de douche classique. J’avais eu un bon contact avec le patron lorsque celui-ci était venu faire le devis, et les autres sociétés sollicités étaient plus chères.
Avec le recul, j’aurais dû demander des références: il a vraiment fallu mettre la pression à l’artisan pour obtenir ce à quoi il s’était engagé dans les délais sur lesquels il s’était engagé.

J’espère avoir appris de ces erreurs, je referai d’ici 6 mois un post sur mon second achat locatif

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp

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#2 21/08/2018 10h11

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   303  

Bonjour.

Merci pour cette présentation rétrospective intéressante. Quel type de quartier avez-vous choisi svp (je ne connais pas Toulouse et le quartier des Minimes): facultés, centre ville…?

Quel est le standing des chambres et des parties communes (joli salon TV, salles de bain individuelles…)? Vos locataires sont-ils étudiants ou salariés?

Quels sont les loyers que vous pratiquez?

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[+1]    #3 21/08/2018 10h52

Membre
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Réputation :   2059  

Le quartier des Minimes est relativement décoté, sans avoir aussi mauvaise réputation que le Mirail.

Attention quand même aux charges de copro, et aux éventuels travaux à venir, cf. Vous habitez un immeuble à Toulouse ? La facture peut vite devenir salée – actu.fr

Il peut y avoir aussi des squatteurs, du traffic de drogue… Là dessus, il ne faut pas raisonner seulement sur le quartier, mais sur le micro-quartier, voire même immeuble par immeuble. Un immeuble peut être "à éviter", alors qu’une ou deux rues plus loin, ça va.

Enfin, il faut se tenir au courant de la politique de la ville, car le quartier peut bénéficier de politiques de réhabilitation urbaine, d’extension de la gare, etc.

La proximité que vous évoquiez (5 minutes en voiture) ne sert pas seulement à bien gérer les travaux, mais aussi à bien connaître la ville et le quartier, et donc à bien prendre en compte tous ces éléments.

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 10h53)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 21/08/2018 17h10

Membre
Réputation :   27  

Merci pour ce retour d’expérience. Comme Trahcoh, je serai intéressé par de plus amples informations sur le standing, le loyer et les locataires. Autre question qui m’intéresse : qu’incluez-vous dans les charges ?

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[+2]    #5 21/08/2018 19h51

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

Je vais tâcher de répondre aux questions dans l’ordre:

- Les Minimes est un quartier de Toulouse à 15 minutes en vélo du centre, il est relié au centre par un métro mais aussi par pas mal de bus. Il n’y a pas particulièrement de facultés dans le coin, mais la proximité de la ligne B fait que l’on est à 3 arrêts de l’université Toulouse Capitole, de l’IAE, des écoles du centre ville. Le quartier est aussi proche d’un accès rocade ce qui est recherché par les jeunes actifs.
Je précise qu’il n’a rien à voir avec le Mirail ou avec les Izards, c’est un quartier très calme (et le quartier de ma famille maternelle) avec un bon mix maisons/immeubles des années 60, et les problématiques évoquées par Bernard2K  ne sont pas plus présentes aux Minimes qu’ailleurs (avec mes nombreuses sorties nocturnes j’ai eu le temps de vérifier !), voire même moins que dans d’autres quartiers plus côtés (dont celui des Ponts Jumeaux où je vis actuellement).

- J’ai choisi d’acheter dans cet immeuble plutôt que dans un autre car les charges étaient honnêtes ce qui n’est pas toujours le cas (1300€/an dont environ la moitié pour le locataire, sur le même type d’immeuble on peut monter au double, dans ce cas le chauffage est généralement inclus)

- Le standing de l’appartement est je dirais "honnête", il y a une salle de bain très jolie pour 3 colocs et effectivement un salon avec TV, une buanderie, une cuisine bien équipée, le tout est propre et en bon état, mais les chambres ne sont pas très grandes (10m2 chacune).
Ce n’est clairement pas une colocation "de standing" car le concept me pose problème, intuitivement je ne vois pas l’intérêt de payer 500€ de loyer en colocation quand on sait que c’est le prix d’un studio. Je demande à chaque colocataire 365€ par mois dont 20€ de charges. Dans les charges, j’ai simplement inclus les charges de copro (part locataire) et la TEOM. Le reste est géré par les colocs.

- initialement, j’avais deux personnes en stage de fin d’étude et un jeune actif, demain j’aurai le jeune actif et deux étudiantes.

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#6 22/08/2018 00h28

Membre
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aotearoa a écrit :

- initialement, j’avais deux personnes en stage de fin d’étude et un jeune actif, demain j’aurai le jeune actif et deux étudiantes.

J’en connais un qui va être heureux !  smile

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#7 22/08/2018 10h19

Membre
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Merci. C’est formidable de pouvoir faire le plein l’été, cela change vraiment la rentabilité du projet.

J’ai le même type de logement à Lille, et d’après mes renseignements faire le plein hors rentrée étudiante de septembre semble assez difficile. Je précise également que je loue dans la même gamme de tarif, et que je n’ai eu que des visites d’étudiants, aucun actif.

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#8 22/08/2018 10h51

Membre
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Personnellement je suis également agréablement surpris par le taux d’occupation pour ma colocation de trois chambres (de l’ordre de 70% de taux de remplissage pour juillet/août), avec il est vrai un mix étudiants/jeunes actifs. Dans mon cas, les étudiants sont prêts à faire débuter le bail avant leur arrivée effective, cela n’a pas posé de soucis, ils le proposent la plupart du temps spontanément.

Dans ma ville, j’ai également une forte demande de personnes en stages durant l’été (Juin/Août) ce qui peut permettre de combler les trous le cas échéant, cela peut être une piste dans votre cas Trahcoh, même si cela représente une charge de travail plus importante.

Je ne prends toutefois cette bonne occupation l’été comme un bonus, je préfère plutôt partir sur des calculs de rentabilité sur 10 mois.

Dernière modification par dalki (22/08/2018 10h54)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#9 23/08/2018 23h47

Membre
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Bonjour,

Merci pour votre retour qui m’intéresse beaucoup puisque je suis actuellement en train de réaliser la même opération mais dans une autre région.

aotearoa a écrit :

Les colocs sont en bail unique meublé sans clause de solidarité (clause dormante sauf refus d’un coloc de signer l’avenant actant le changement de locataire).

Je suis intéressé par le partage du bail pour m’en inspirer. C’est un sujet complexe et votre solution me paraît optimale en terme de sécurité, respect de la loi et condition non abusive à présenter à un colocataire. Pouvez-vous le partager ?

Merci,
Frice

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