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Forums des investisseurs heureux

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#26 12/05/2018 13h53 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ici il ne s’agit pas de Paris. C’est une succession avec vendeur sous tutelle.. Cela devrait pouvoir se faire.
Je prend mon propre notaire pour défendre ma cause. L’agence m’indiquait que le compromis se signe à l’agence, celà risque de prendre plus de temps pour que mon notaire soit dispo et aura donc pour conséquence une vente décalé mais je ne préfère pas prendre de risque sur mon premier achat et faire les choses correctement. De plus, cela me permettra de faire une première connaissance/acquisition avec "mon" notaire.

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#27 12/05/2018 14h00 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Et vous avez entièrement de signer avec votre notaire, y compris pour vos futurs investissements, c’est indispensable croyez-moi.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#28 18/05/2018 16h57 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Suite de l’étude de cas :

Je suis finalement passer par une autre agence à 175k€. Soit 2109€/m2

La première agence n’avait pas transmis mon offre (au prix) à la propriétaire et essayait je ne sait quoi… L’offre à 175k€ est cette fois-ci contre-signée avec l’agence B bien plus professionnelle et disponible.

Le compromis sera signé mercredi soir, je prend mon notaire qui étudie le projet de compromis avant mercredi.

Pour le Financement, premier contact aujourd’hui avec le crédit Foncier :

Financement possible sur 25ans à "110%" sur prix du bien + frais de notaire. Apport nécessaire : Les frais de garantie. Pas de frais de dossier.  Reste à financer : Les travaux (25k€). Report de crédit de 3mois possible..  Le taux 2,1% soit mensualité hors assurance hors travaux 817€. J’avais préparé un dossier complet avec le projet, mon profil, mes objectifs, touts les justificatifs etc.. qu’ils ont a peine regarder. La colocation, il ne veulent pas en entendre parler, ils veulent se baser sur un loyer bas d’une famille lambda.

2 autres rdv la semaine prochaine avec ma banque (Crédit agricole Centre-Est) et le crédit mutuel.

Je nomme les banques, je ne sais pas si cela se fait bien. J’ai appris pas mal de chose avec ce forum, il me semble logique de partager mon parcours sans filtres.

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#29 28/05/2018 16h37 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Retour de rendez-vous avec les banques. Décidément le sans apport, il n’aiment pas ça. On peut avoir un financement sur 25 ans sans apport mais avec un taux de 2,1%.. Et c’est pas gagné. Un courtier me propose 1,65% sur 25ans en y faisant passer pour de la RP. Ma banque 2,07% sur 25 et 1,77% sur 20ans.

Le compromis est signé depuis 6 jours et je me pose encore pleins de questions. C’est un sacré montant ! Mais même si les rentabilités ne sont pas celles que l’on peut observé sur ce forum, c’est toujours mieux que de ne rien faire. Cela faisait déjà 1an que le projet murissait dans ma tête.

La question que je me pose c’est à la revente. si d’ici 5 ans, je souhaite le revendre (avec plus-value) je risque quand même de perdre de l’argent avec les frais de notaire + frais de remboursements anticipés.

Pour alimenter le débat 20ans / 25ans, on a 119€ d’écart de mensualité pour un cout d’emprunt supérieur de 21 800€ sur 25ans. Différence importante qui me fait hésiter. Sauf que sur 20 ans, le Cashflow n’est plus top top..

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[+1]    #30 28/05/2018 21h03 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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C’est votre premier investissement, c’est normal que la banque se méfie, vous allez devoir faire vos preuves.
Je ne doute pas que pour le prochain vous saurez prouver à la banque qu’elle a eu raison de vous suivre et elle ne demandera pas mieux que de vous prêter à nouveau.

Mon premier investissement : 110%, 25 ans refusé (donc 20 ans), taux moyen.
Le second : 110% + 15000€ de travaux, 25 ans admis, taux moyen, report de 3 mois refusé.
Le dernier en cours : 110% + frais agence + 3000€ de cuisine, 25 ans d’emblé, taux très compétitif, 12 mois de report !
Tout cela pour dire que c’est une question de confiance et qu’elle se gagne au fur et à mesure de la relation.
J’ai à chaque fois fait un dossier, complet, avec plein de chiffres et c’est la première fois que ma conseillère l’a lu. C’est même la première fois que c’est moi qui avait les cartes en main pour négocier le taux !

Vous êtes convaincu ? Alors feu !
Vous semblez avoir mûri votre projet. Ne vous bloquez pas un futur investissement pour 21000€ de surplus de crédit qui seront de toute façon remboursés par vos locataires !

Je vous souhaite une belle réussite.

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#31 13/06/2018 15h06 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci Alexandco ! C’est bon pour la motivation.

Je viens cependant d’essuyer 2 refus.

En effet Bernard2K avait raison, Le crédit agricole demande 6 mois de loyer de précaution sur son épargne pour du locatif..En mettant 4000€ je ne les ai pas.. Donc prêt refusé.. 

L’autre banque estime que l’apport n’est pas suffisant (Crédit Mutuel).  J’ai mandaté un courtier, le temps court et ça me fait flipper pour le délai..

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[+1]    #32 13/06/2018 16h51 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour tini38,

Ne vous découragez pas, j’ai moi même eu du mal à me faire financer pour ma colocation mais c’est finalement passé. Taux pas extra (2.10% TAEG) mais c’est ma banque historique, les autres banques m’ayant jeté.

Essayez de voir du côté de la Caisse d’Epargne. J’aurais pu faire du 25 ans mais j’ai opté pour 20 ans finalement. Mon conseiller a été très réceptif à mon projet de colocation et a utilisé mes projections de rendement. Il les a transmis à la SACCEF qui a validé la garantie, ce même avec un endettement élevé (41% en différentiel, 90% en classique).

Autre astuce, ayant avancé des fonds pour séquestre et acompte des artisans, mon compte était presque à sec. Mes parents m’ont fait une avance de 10K pour montrer à la banque que je suis solvable.

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#33 09/07/2018 16h23 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je reviens ici pour donner des nouvelles. Merci FrançoisM !

J’ai réussi à obtenir un accord de principe (pour le moment) pour :

Montant 215 000€
Apport 2300€
2 Lignes de prêt : 1 sur 15 ans à 1,10% et 1 sur 25 ans à 1,55% Soit lissé cela fait du 1,41%.
Mensualité Hors assurances sur 25 ans : 853€

J’ai la possibilité de "décaler" le prêt jusqu’à 2 ans moyennant des frais intercalaires : soit des frais perdus qui retardent l’amortissement.. (246€/mois). Mais cela me permettra de faire les travaux et d’encaisser les premiers loyers ou simplement de couvrir la première mise en location qui risque d’être bien plus compliqué en Novembre/Décembre qu’au mois de Septembre.

A noté également que j’ai obtenu ces conditions via une courtière qui a fait passer le prêt en résidence principal sans prêts réglementés type PTZ etc..  ce qui me permet de le louer directement.

Là ou la banque se rattrape, c’est sur l’assurance : 0,43% ! Soit une mensualité de presque 50€/mois. Mais je préfère obtenir le crédit et profiter de la loi Hamon qui me permettra dans quelques mois de changer d’assurance de prêt.

J’ai dépassé la date limite pour la clause suspensive d’obtention de crédit.. Je n’ai à ce jour qu’un accord de principe, j’attends les offres par courrier. L’acte de vente doit se signer avant le 03 Août. Ca risque d’être short mais j’ai hâte de l’avoir et d’attaquer les travaux !

Bonne semaine !

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#34 13/11/2018 10h00 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour
Comment c’est passé la suite de votre aventure de votre appartement ?
Tout ce passe comme vous le voulez ?

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#35 14/12/2018 21h08 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour Kintaro,

J’ai bien acquis l’appartement le 14/09 et je suis en plein travaux. Deja 3 mois..

J’ai pour l’instant réalisé tout moi-même : démolition, pose de l’ossature métallique complète du plafond suspendu (Hauteur totale finie 2,4m) indispensable pour l’électricité et la plomberie. J’attaque une partie de la plomberie et j’ai commencé a faire venir des artisans :

-Electricien OK
-Plomberie que je ne peux pas réaliser moi même (cuivre) OK
-Reste plaquiste & carreleur

Pour le moment j’ai plutôt bien réussi la partie financement (non sans mal) mais il est vrai que 25k€ de budget travaux pour un appartement de 85m2 c’est vraiment juste. C’est pour cette raison que je réalise pas mal de travaux moi même afin d’apprendre principalement sauf que c’est long, très long..

Je mettrai des photos pour suivre le projet.

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[+2]    #36 05/09/2019 17h41 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

Voici un récapitulatif sur cet investissement car je viens de mettre en places les 4 colocataires.

1.Recherche du bien
4 mois pour trouver le bien qui se prêtait bien à la colocation (avec ajout d’une chambre). Une fois sur place, offre faite au prix ou presque (-5k€) car marché très tendu, on ne peut pas se permettre de négocier ici.

Le prix était en dessous du prix du marché car succesion et volonté de vendre vite pour passer à autre chose. Achat FAI 175k€. Estimation faite après travaux 250k€

2. Financement
Le financement a été compliqué faute d’éparge suffisante. 3 refus pour investissement locatif puis un accord via courtier pour RP. Au final très satisfait du financement : 215k€ sur 25 ans avec 24mois de différé pour un taux de 1,4%, le tout sans apport ou presque (2000€ pour crédit logement).

Je viens de changer mon assurance emprunteur en passant de 50€/mois à 17€/mois. On obtient donc une mensualité de 870€

3. Les travaux
La partie la plus compliquée pour moi. Etant débrouillard & fils d’artisan (pas dans la construction) je ne m’attendais pas vraiment à ça. Au départ, je m’étais donné 3-4 mois pour réaliser les travaux. (Samedi & Dimanche uniquement)
Au final j’en ai mis 10 avec l’intervention de quelques artisans : carreleur, electricien, peintre & plombier uniquement pour la partie Gaz.

Des connaissances que j’ai acquises tout au long de ce chantier mais qui m’ont fait perdre un temps fou. Reflexion constante sur comment faire, quoi acheter, dans quel ordre. J’ai réalisé quelques erreur selon moi comme de conserver la chaudière Gaz et les radiateurs puisqu’ils étaient là alors que j’aurais certainement dû tout passer en éléctrique.

Mais dans l’ensemble, grâce à ma famille, amis, le travail est vraiment bien fait et je suis fier de moi. 

Résultat :

27k€ de travaux pour un budget de base de 25k€ soit 325€/m2 et environ 7000€ de meuble pour un budget similaire. Les 10 mois m’ont permis d’échelonner les dépenses et surtout de voir le budget évoluer afin de prendre des décisions sur la réalisation par moi-même ou pas.

4. Annonce & Mise en place des locataires
L’annonce a suscité beaucoup d’interêt (près de 3000vues), 80 mails, 12-15 visites pour 4 colocataires.

J’ai bien cadré la chose, dans l’annonce tout était bien détaillé, "1er contact par mail avec description, non fumeurs, pas d’animaux" Du coup, le temps était optimisé, visite sur 1 journée + 2 soirées et c’était réglé.

Donc les 4 chambres sont à 390€ HC avec un forfait de charge de 80€ pour EC,EF,chauffage,electricité,internet. Plus qu’à poser ses valises. Le concept que beaucoup sur le forum adopte.

Reste maintenant d’expérimenter la gestion en direct et de voir comment va se dérouler l’été, vont-ils rester, tous s’en aller etc..

Je vous laisse quelques photos Avant-Après du projet.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15195_av-ap1.png
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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15195_av-ap5.png

Avant de me remettre dans la recherche d’un nouveau bien, je souhaite me reconstituer de l’épargne car je sais à présent que c’est primordiale.

J’ai donc une question : Sur les 2ans de différé, j’ai passé en gros 1an pour les travaux, il me reste 12mois de différé avec des frais intercalaires de 220€/mois.

Dois-je profiter de ce différé pour me reconstituer de l’épargne et ré-investir ou au contraire, engager au plus vite le crédit pour amortir du capital ?

Dernière modification par tini38 (05/09/2019 17h50)

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#37 09/09/2019 18h11 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour, bravo le bien est réussi.
Selon moi je profiterai du différé sans hésité.

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#38 28/09/2019 23h28 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonsoir,
J’arrive un peu tard sur votre post, donc mes remarques avec un an de retard risquent d’être obsolètes.
D’après moi, une seule salle de bain pour 4 chambres n’est pas suffisant et ce manque de confort risque de générer une forte rotation dans votre colocation, et d’induire par conséquent de la vacance.
En outre, la rentabilité me paraît faible, compte tenu de l’investissement "temps" qu’une colocation requiert.
Peut-être faut-il tout simplement attendre une autre opportunité, ou revoir la localisation du bien souhaité ?

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#39 29/09/2019 07h41 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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C’est à vous de juger le temps qu’il vous faut pour reconstituer un matelas d’épargne suffisant, tout en sachant que cela a un coût.
La remarque précédente tout comme votre question qui parle de "profiter" du différé est trompeuse, vous ne "profitez" de rien du tout car cela vous coûte 220€/mois à fonds perdus. Mieux vaut en faire l’économie dans la limite du possible et raisonnable. Si c’est pour "profiter", c’est faux.


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#40 30/09/2019 18h20 → Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation) (colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Colombo a écrit :

Bonsoir,
J’arrive un peu tard sur votre post, donc mes remarques avec un an de retard risquent d’être obsolètes.
D’après moi, une seule salle de bain pour 4 chambres n’est pas suffisant et ce manque de confort risque de générer une forte rotation dans votre colocation, et d’induire par conséquent de la vacance.
En outre, la rentabilité me paraît faible, compte tenu de l’investissement "temps" qu’une colocation requiert.
Peut-être faut-il tout simplement attendre une autre opportunité, ou revoir la localisation du bien souhaité ?

Pas de soucis. Il est vrai qu’un seule salle de bain pour 4 c’est peu. Raison pour laquelle j’en ai crée 2, petites certes mais au moins il ne font pas la queue le matin et il y a tout le nécessaire dans chaque salle d’eau : Douche 80x100/80x80, meuble vasque, colonne de rangement et seche-serviette.

Pour la rentabilité, elle n’est pas extra-ordinaire au vu de l’investissement et du temps deja passé sur les travaux. Il génère tout de même un cash-flow de 300€ si l’appartement est loué 10mois/12.
Si prochain il y a, je chercherai une rentabilité proche de 10%. J’attends principalement de voir le temps que peut prendre la gestion d’une colocation.

Surin a écrit :

C’est à vous de juger le temps qu’il vous faut pour reconstituer un matelas d’épargne suffisant, tout en sachant que cela a un coût.
La remarque précédente tout comme votre question qui parle de "profiter" du différé est trompeuse, vous ne "profitez" de rien du tout car cela vous coûte 220€/mois à fonds perdus. Mieux vaut en faire l’économie dans la limite du possible et raisonnable. Si c’est pour "profiter", c’est faux.

Je vois l’idée, dans mon cas, il est important de me reconstituer de l’épargne donc je vais prendre quelques mois de différé supplémentaires mais je comprend qu’avec une épargne confortable, ce n’est pas nécessaire…

Dernière modification par tini38 (30/09/2019 18h21)

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