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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[-1]    #1 28/01/2021 14h14

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Bonjour à tous,

je viens vous faire part de mon projet d’investissement (le premier). JE suis preneur de tous conseil susceptible de m’aider pour bien réussir et ne pas faire d’erreurs. On parle bien d’un projet qui n’est pas encore fixe, pas d’achat effectué pour le moment.

VOTRE PROFIL

- Jeune salarié CDI 25 ans, 33000/mois, 30% (TMI)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptable : Moyenne
- Fiscales : Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : avancé
- Sociales : Avancé
- Temps disponible : Moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Résidentiel, appartement (T1), Immeuble
- Année de construction: 2015
- Immeuble de RDC, 30m², terrase de 9m², place de parking, ascenseur…
-  Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets isolants
- Compteurs d’eau et d’électricité commun
- Décoration: moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 95, Cergy
- Centre-ville, RER A, Commerce,…
- Beaucoup d’emploi et surtout pourquoi d’université
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Peut être car la ville est en constante évolution

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 134100
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Location meublé, T1, 660
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation= Je ne sais pas si je délègue ou non ? Des avis ?

- Travaux immédiats = 0€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.= RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) = RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) = RAS
- Meuble : 0€ (Le vendeur laisse tous le mobilier)

- Taxe foncière hors TEOM : 910
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
660x12/134100=5.9%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
= 7260-0 (Gestion?)- Assurance ? - 0 (travaux) /134 100 = 5.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = Uniquement Notaire / dossier = environ 10 000€
- Type de crédit :
- Taux du crédit avec assurance : TAEG 1.66 (Je n’ai pas encore négocié), c’est en cours
- Durée du crédit 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI:
Sauf erreur : 660(loyer)-80 (TF)-20(Charge NR) - 580 (Mensualité) = -20
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif

J’ai pourtant cherché un bien en dessous du marché (prix au m²) et même comme cela je suis en cash flow négatif. Apres je n’ai pas encore négocier le taux car les mensualités me semble élevé ? Par ailleurs, je ne sais pas si je m’occupe de la gestion ou non du bien ? Si je dois m’en occuper, il faudrait encore rajouté 7% de gestion… Qu’est il préférable selon vous ?

Je suis à l’écoute de tous vos conseils.

Dans la région, j’ai visité d’autre T1 bien moins récent et a des prix plus élevés (1970 à 135k Hors frais de notaires) et sans terrasse….
Merci par avance

Dernière modification par malop75 (28/01/2021 14h23)

Mots-clés : appartement, immobilier, investir

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#2 28/01/2021 14h42

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Ne nous dites pas que c’est votre premier projet, alors que c’est le deuxième :
Malop75 [95] : étude de cas immobilier (premier investissement LMNP)

Vous n’aviez donné aucun suivi à votre fil précédent, alors que la moindre des choses qu’on attend c’est que vous fassiez vivre votre premier fil en répondant aux remarques reçues et aux questions posées. Ce qui se fait aussi, c’est de dire ce qu’est devenu ce projet (abandonné ? Si oui, pourquoi ?), avant d’en lancer un deuxième.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2021 14h48)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 28/01/2021 14h54

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malop75 a écrit :

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI:
Sauf erreur : 660(loyer)-80 (TF)-20(Charge NR) - 580 (Mensualité) = -20
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif

vous n’avez pas pris en compte le TMI. le cash flow sera encore plus mauvais une fois les impôts déduits. il manque aussi la PNO et comptable si vous faites le meublé.

c’est pas parce que les autres bien sont plus chers, que celui-là est au bon prix, hélas.

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#4 28/01/2021 14h59

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Bernard2K:
Le "premier projet" n’a pas aboutis suite au calcul par la suite. Je cherchais a clore le sujet mais je ne trouvais pas la fonctionnalité. J’ai pris en considération chaque informations et c’est cela qui à fait que cela n’a pas abouti. J’ai tous de même laisser une bonne évaluation sur la réputation pour leur remercier de leurs conseils. Enfin bref.

Monceau:
Effectivement je n’ai pas encore pris cela en compte vu que je me suis rendu compte que j’étais déjà en négatif sans cela… Pour la PNO on serai à du 11€/mois.

Ce que je me demande c’est pourquoi, dans cette région, tous le monde acheté même à des prix plus fort pour faire du locatif alors que même avec un bien avec un prix au m² en dessous du marché, on en sort un cash flow négatif ? Sur les visites que je fais, les biens ne font même pas 1 journée…

Peut être y a t’il des choses que je peux modifier pour y remédier ?

Dernière modification par malop75 (28/01/2021 15h05)

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#5 28/01/2021 16h11

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Bonjour Malop75,
Vous vous doutez bien qu’ouvrir un fil qui suscite des réponses argumentées et réfléchies sans que l’on n’ait vent de la suite puisse irriter. Bref, passons à autre chose.

Pour répondre à votre dernière interrogation, la question est celle de suivre la meute ; en univers incertain, l’immobilier est considéré comme refuge. Dans l’univers moderne des "médias à la c.n pour tous", on peut être perfusé de vidéos et histoires de réussites retentissantes qui ont pour effet d’attirer la foule et mécaniquement faire monter les prix.
La foule n’ayant que dix doigts pour compter ne connaît rien au marché, aux risques, aux coûts, aux prix et encore moins à la notion de rentabilité nette après impôts.

Sauf perspective de plus-values sur le secteur que vous convoitez, les prix sont beaucoup trop élevés ; vous vous rendez compte que 900 euros de taxe foncière pour un 30m², c’est dingue !

Cela dit, vous pouvez envisager les choses sous cet angle : à combien souhaitez-vous rémunérer votre épargne (correspondant au CF négatif).? Si en vous cassant les pieds vous êtes satisfait d’ un 2% net de tout pour un premier investissement, c’est votre problème et votre décision à vous.

Un détail plus qu’important : vous parlez de chauffage collectif mais n’évoquez pas les charges de copro tout comme vous pariez sur 0 travaux à 10 ans (très improbable).

Dernière modification par Range19 (28/01/2021 17h06)

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#6 28/01/2021 17h28

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Bonjour,

Je connais plutôt bien cergy pour y avoir acheté un studio il y a 2 ans et avoir énormément prospecter pour un achat plus conséquent par la suite.
Je trouve que le prix est bien trop élevé pour un 30m2. Cependant ça va dépendre aussi du quartier.
Sur cergy vous pouvez trouver des T3/4 de 60m2 pour ce prix là.

Je pense qu’ inconsciemment étant donné que c’est votre premier achat vous orientez vos recherches vers du "prêt-à-louer". Et forcément les biens de petites surfaces, sans travaux, dans une copro récente,  voire même déjà meublé c’est est rare et ar conséquent cher.

Concernant la taxe foncière êtes-vous  sûr qu’ elle est de 900€ ?

Dernière modification par Greg90 (28/01/2021 17h28)

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#7 28/01/2021 19h21

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Bonjour à vous deux,

@range19: Effectivement, je ne me lancerais pas sur un projet avec un CF négatif, enfaite je voulais comprendre pourquoi les gens se rue dessus pour un investissement locatif alors qu’après calcul c’est pas bon du tout.

Oui je confirme que 900 de TF c’est énorme pour un studio de cette taille, mais cela semble être le prix du secteur…

Concernant la partie travaux, je me disais qu’étant de 2015, il n’y aurais potentiellement pas/moins de travaux.

@Greg90, Franchement pour avoir beaucoup regarder le marché, sauf erreur, je n’ai jamais vu T1 de 30m² moins cher et encore moins des T3/4 à ce prix. Sauf peut être à Cergy Saint Christophe ?

Non ce n’est pas le "prêt à louer" qui m’a attirer sur cet immeuble mais vraiment son prix. Je cherche activement d’autres bien dans les coins de cergy, conflans… Mais il y a vraiment très peu d’annonce ou alors trop cher… Par ailleurs, sur quelle plateforme vous chercher vos biens ?

Oui pour la TF, elle est de 900€

Par ailleurs, sur quelle plateforme vous chercher vos biens ?

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#8 28/01/2021 19h24

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Qu’est-ce qui vous motive dans un investissement immobilier ?

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#9 28/01/2021 20h39

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Je travail dans l’immobilier (Responsable technique de portefeuille immo) et j’adore ce domaine ! Concrètement, je veux réaliser de nombreux investissement, faire du CF pour réinvestir, pour peut être pouvoir être rentier un jour ?

L’indépendance financière, ce qu’on veux quasiment tous.

Je n’ai que 23 ans et je pense que c’est dès maintenant qu’il faut se lancer, mais dans un bon projet.

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#10 28/01/2021 20h58

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Malop75,

Je cherche surtout sur Leboncoin et SeLoger. Après biensur rien ne vaut le réseautage. Si vous arrivez à vous faire apprécier de quelques agents immobiliers cela vous permettra de passer en premier sur des biens pas encore publiés. C’ est plus facile qu’ il n’ y paraît.

Par exemple sur Leboncoin.

Studio 32 m² pour 119 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287

T2 51m² 145 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/13 … =206978287

T2 43m² 147 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287

Studio 37m² 135 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/19 … =206978287

Studio 39m² 135 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/19 … =206978287

Bonus T2 53m² vendu loué 139 000€

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287

Tous situés sur Cergy-le-haut hormis le dernier. Après ça reste des prix de présentation, ils ne se venderont pas plus chers mais peut-être moins chers ?!

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#11 29/01/2021 10h26

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Bonjour Greg,

Merci pour vos réponses et vos annonces !
Je les avait déjà presque toute vu, cela fait un moment qu’elles sont en ligne.
Voici mes avis, dites moi si je me trompe:

Exemple le premier:
leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287
Il se situe à Cergy Saint Christophe- Charges annuelles : 1500 euros - Pas de WC

Celui ci:
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287
Charges prévisionnelles annuelles : 2696 € + Saint Christophe

Celui ci:
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/19 … =206978287
Trop grand pour un studio sans possibilité d’en faire un T2

Celui ci:
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287
Il reste quand même cher alors qu’il faut réaliser des travaux de rafraichissement ?

Pour celui ci:
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/13 … =206978287
Je vais les appeler pour plus d’informations

Merci encore!

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#12 29/01/2021 10h56

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Vous ambitionner de réaliser de nombreux investissements immobiliers.
Comment pensez-vous le faire en achetant un premier qui ne sera pas rentable ?

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[-2]    #13 29/01/2021 10h58

Banni
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En fait je vois que @bernard passe sa journée à aller sur tous les sujets et donne des leçons…
Un aigri sans doute..

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#14 29/01/2021 13h08

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Range19 a écrit :

Vous ambitionner de réaliser de nombreux investissements immobiliers.
Comment pensez-vous le faire en achetant un premier qui ne sera pas rentable ?

Non justement je ne souhaite plu poursuivre sur ce projet.
Je demandais juste des conseils et essayai de comprendre pourquoi les gens ce ruait dessus alors qu’il n’est pas rentable.

De plus, j’ai regarder sur plusieurs bien mais en y ajoutant tous les frais on arrive très souvent avec un CF négatif…

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#15 29/01/2021 15h11

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malop75 a écrit :

De plus, j’ai regarder sur plusieurs bien mais en y ajoutant tous les frais on arrive très souvent avec un CF négatif…

C’est le cas de 99% qui vont paraître sur leboncoin. C’est donc à vous de créer la bonne affaire. D’acheter peu cher et de pouvoir, souvent après travaux/aménagement/travaux, louer cher pour que cela soit rentable.
Cela alors vous permettra d’enchaîner les investissements.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#16 29/01/2021 15h12

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D’une part parce que certaines personnes se contentent simplement d’obtenir une meilleure rentabilité que leurs livret À.

Et ensuite que nous pourrons déterminer la qualité de leurs investissements uniquement quand ils auront revendu. Si ces personnes vendent dans 5 ans avec 100ke de plus values mais avec un cash flow négatif, considérez vous qu’elle auront réalisés un mauvais investissement?

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#17 29/01/2021 20h11

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Je comprends vos points de vue.

En tous cas sa me motive tous de même a cherche une meilleur opportunité pour en faire un CF positif.

"Et ensuite que nous pourrons déterminer la qualité de leurs investissements uniquement quand ils auront revendu. Si ces personnes vendent dans 5 ans avec 100ke de plus values mais avec un cash flow négatif, considérez vous qu’elle auront réalisés un mauvais investissement?"

Effectivement, faut il encore faire 100k de plus value, pas toujours facile aussi…

En tout cas je pense encore regarder pendant un moment sur lbc se loger etc pour trouver une perle rare… En espérant que ce soit la meilleure chose a faire?

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