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#26 29/06/2018 13h58 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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1 semaine après je continu les relances notamment de ma "conseillère bancaire" qui n’est pas très réactive. l’assurance CACi attend une réponse à un fax adressé à la banque le 26/06 resté sans réponse pour nous faire une proposition dans le cadre de la convention AREAS.

Ma femme passe chez le médecin en début de semaine pour remplir un questionnaire demandé par SECURIMUT en parallèle et j’ai aussi fait une demande via Swiss life, en cours d’étude.

L’agent immobilier a dû être relancé par le propriétaire ou attend ça commission car il vient aussi de me relancer en me demandent où j’en étais dans les démarches.

Dernière modification par Lindo (29/06/2018 15h31)

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#27 05/07/2018 16h36 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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1 semaine c’est encore passée, après des relances dans tous les sens auprès de ma banquière, de CACI et des autres assurances j’ai enfin eu un retour positif !

Swisslife, qui au passage a vraiment des prix défiants toutes concurrences, accepte de nous assurer. Bien sur avec une surprime pour ma femme mais ça reste 1000€ pour nous 2 vs CACI 3000€ pour nous 2 sans les surprimes sur la durée du prêt.

Maintenant reste à réussir à obtenir l’offre de prêt auprès de la banquière qui est loin d’être réactive….

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#28 05/07/2018 18h33 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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La banquière m’a envoyée un mail suite à mon envoi de mail avec l’assurance Swisslife en m’indiquant:

"Étant donné que vous avez souscrit à une nouvelle assurance il faudra refaire un offre de prêt.
Bien cordialement,"

J’apprécie tout le conseil de ces conseillers bancaires….. Vu que je restais sur ma faim avec ce mail je suis passé à 5mn de la fermeture de l’agence et j’ai pu en parler avec un conseiller qui a pris tous mes papiers concernant l’assurance emprunteur et qui doit me contacter demain car ma conseillère n’est pas là en ce moment. L’offre à un taux de 1,42% va certainement augmenté car si je ne prends pas l’assurance chez eux ils perdent de l’argent….

A suivre……

PS: Je comprends ceux qui achètent des SCPI ou font du PINEL, je ne désespère pas d’avoir les clés de cette appartement en jour en espérant que la location sera plus simple que la partie achat…

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#29 06/07/2018 23h17 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir Lindo,

L"offre de prêt est plus long à obtenir lorsque l’on fait une délégation d’assurance.
J’ai fourni les offres de prêt avec 1 mois de retard et pourtant je suis allée voir mon banquier avant même d’avoir les compromis de vente.

Ne desespérez pas, la phase "recherche de financement est presque terminée " ; vous êtes sur la dernière ligne droite

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#30 07/07/2018 18h08 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Jade,

Tout ça c’est sans la délégation d’assurance, jusqu’à jeudi dernier je restais officiellement avec l’assurance de la banque. Hier j’ai amené la délégation d’assurance et vu un conseiller bancaire qui remplace la mienne. Ils vont maintenant essayer de me faire assurer via leur assurance, CACI juste moi à 50% ce qu’on leur avait demandé dès le début…

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#31 15/07/2018 00h00 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir, rendez vous à la banque fait vendredi en fin d’après midi pour valider la délégation d’assurance, notre prêt sera donc à 1,52% au lieu de 1,42% mais grâce à la délégation d’assurance et même avec la surprime de Mme nous ne perdons pas d’argent car swisslife est à 1200€ là où CACI était à 3000€ sans surprime, donc avec la surprime je pense qu’on aurait atteint le 4500€.

J’ai mis un coup de pression, encore un, à mon banquier car le notaire du vendeur m’a indiqué une plage de date où les vendeurs sont disponibles pour la signature et la dernière date (avant leurs congés je pense) est le 3 août. J’espère donc signé pour le 3 août, ça va être juste mais si le banquier a bien lancée l’édition des offres dès vendredi ça peut le faire.

J’attends la réception de l’offre en milieu de semaine, j’espère que l’entreprise que j’avais pré sélectionné sera dispo en août, je dois les appeler cette semaine maintenant que j’ai une date calée.

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#32 15/07/2018 03h40 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je pense que vous êtes très optimiste pour l’édition des offres. Cela passe par plusieurs niveaux de validation, tout ce qui a été dit vendredi arrivera mardi pour lancer le processus et dans la banque en cette période de congés on perd vite de précieux jours.
Avec le délai d’acceptation de 11 jours à partir duquel vous renverrez les offres signées à la banque, prenez les devants auprès du notaire en prévenant qu’un retard sera possible ou probable.

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#33 15/07/2018 11h38 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Oui j’ai dit à mon notaire d’attendre que je reçoive vraiment l’offre chez moi avant d’indiquer la date du 3 août, mais si je loupe cette date et que les vendeurs sont en vacances après je perds encore 2-3 semaines :s

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#34 17/07/2018 00h05 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir,

Félicitations pour l’avancée de votre projet. Toutefois n’aurait-il pas été plus simple et plus avantageux  d’accepter l’offre à 1,42 % de taux d’intérêt + assurance de la banque, puis de changer d’assurance au bout d’un an ?
La loi vous le permet depuis 2015.

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#35 17/07/2018 12h52 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Linh,

Très certainement mais l’assurance de la banque nous demandait encore des documents médicaux pour passer en niveau 3 de la convention AERAS, vu que tout ce fait par courrier ou fax avec celle-ci on aurait encore perdu 1-2 mois avec les vacances d’été.

Au final en faisant rapidement le calcul sur meilleurtaux,  même avec un taux à 1,52% vu que l’assurance est beaucoup moins chère au final j’économise 2000-2500€ sur le prêt.

Et si je voulais refaire une délégation d’assurance dans 1 an, il faudrait refaire toutes la paperasses, les visites chez le médecin etc ce qui n’est franchement pas du gout de ma femme et de moi non plus.

J’ai reçu le sms d’envoi des offres hier matin donc je croise les doigts pour qu’on soit dans les temps. Mon notaire m’a confirmé qu’il attend la réception de mon offre papier pour donner une vraie date de rendez vous.

L’entreprise qui doit me faire les travaux est disponible sur août, ils mettront peut être juste un peu plus de temps que prévu car pas en effectif plein mais ça devrait bien se passer smile

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#36 18/07/2018 23h43 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir,

Offre bien reçu aujourd’hui, d’après le banquier et le notaire ça devrait le faire pour le 3 Aout du coup signature prévu à cette date.

Pour ceux qui font régulièrement des travaux, est ce que vous pensez que je peux prêter les clés à l’artisan pour qu’ils puissent déjà commencer les travaux ? Ça me ferait gagner 1 semaine et ne m’obligerai pas à poser 1 semaine de congé pour être sur site à le regarder bosser. Surtout qu’il doit refaire les sols et que je ne peux rien faire dans l’appartement pendant qu’il les refait.

Une autre question technique: Il y a encore des prises téléphones en T alors qu’il y a un boitier fibre optique, je peux les faire sauter sans soucis ? avec la prise ADSL DTI ?

Je mettrai des photos de avant\après soit ici soit sur le topic dédié

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#37 20/07/2018 06h23 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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S’il n’est pas prévu dans la promesse de vente une clause qui va dans ce sens (possibilité d’utiliser l’appartement + possibilité d’y faire des travaux, une fois l’offre de prêt reçue et signée et avant la signature de l’acte définitif de vente), vous ne le pouvez pas.

En général, ce type de clause n’est pas inclus dans les promesses de vente, le plus souvent lorsqu’on les demande le propriétaire et/ou le notaire y sont réticents.

Le gros problème est l’assurance. Normalement vous êtes assuré à partir de la date de signature de l’acte de vente, pas avant.

Les travaux sont un facteur de risque. Que faire si votre artisan commet un dégât des eaux ou autre ?
Cela m’est arrivé (heureusement pas une semaine avant un achat de l’appartement en question !) : un léger dégât des eaux occasionné chez moi puis chez le voisin du dessous. Pour la partie chez moi, pas de souci, l’artisan a actionné sa propre assurance mais pour le dégât des eaux survenu chez le voisin (constaté plus tard), j’ai du faire intervenir la mienne.

Par contre, si ce n’est déjà fait, vous pouvez très bien vous rendre à plusieurs reprises sur place avec l’artisan pour qu’il puisse prendre toutes les mesures nécessaires si besoin.

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#38 20/07/2018 07h18 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,
C’est la vente définitive le 3 août donc je serai bien le propriétaire dès le debut des travaux avec une assurance bien sûr

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#39 20/07/2018 10h29 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Votre question n’est pas claire en fait. On a tous compris que vous vouliez donner les clés dès à présent. Si c’est le 3 août pourquoi pas, vous serez présent la première semaine à partir du 3 août c’est cela ? Je n’ai pas tout compris.

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#40 20/07/2018 15h10 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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En fait je signe le 3 aout chez le notaire donc je récupère les clés à ce moment là. Du 6 au 13 Aout je ne serai pas sur Marseille, je pensais du coup passer les clés à l’artisan pour qu’il commence les travaux dès le 6 Août.

La question général est peut on faire confiance aux artisans et leur laisser nos clés ou vaut il mieux être toujours présent ?

Merci

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#41 20/07/2018 17h16 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Effectivement, reformulée ainsi, la question est beaucoup plus claire.

Pour les travaux il nous est difficile de vous conseiller sans savoir quelles sont vos relations avec l’artisan, comment il travaille…

Si l’artisan sous traite une partie des travaux à mon avis il vaut mieux éviter de laisser les clés et vérifier ce qui se fait en étant présent de temps en temps.

Si vous préférez finalement lui laisser les clés, essayez de trouver quelqu’un de confiance pendant votre absence, qui pourra passer voir s’il n’y a aucun souci.

Par curiosité c’est dans quel coin de Marseille ?

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#42 21/07/2018 21h54 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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3ème arrondissement côté Joliette (cf. début de la file)

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#43 22/07/2018 00h31 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Pour un premier studio LMNP, à votre place, je serais là tous les jours pour voir comment sont réalisés les travaux, et je vérifierais bien que l’artisan est assuré en cas de mal-façons. Accessoirement, j’amènerais un expert pour me dire si le boulot est sérieux ou non…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#44 22/07/2018 01h01 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour, je ne connais pas l’artisan, juste vu une fois pour le devis et les avis sur les différents site web sont bons. Tant qu’il n’aura pas effectué les.mremiers travaux je ne pourrais pas vraiment dire si il travaille bien et est sérieux mais mon ressenti lors de la visite pour effectuer le devis est plutôt bon.

Je vais encore y réfléchir avant de lui laisser les clés mais ça me ferait gagner 1 semaine et du coup l’appartement pourrait être prêt pour la rentrée septembre/octobre si je ’e trouvais pas des profils type jeunes actifs.

Je n’ai pas d’expert sous la main, ma famille n’est pas du tout dans ce secteur géographique et mes potes sont aussi des bricoleurs du dimanche.

Je suis allé à la banque ce matin pour signer l’offre de prêt avec les bonnes dates, ça devrait être vraiment limite mais tjs ok pour la signature du 3 août

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#45 22/07/2018 01h12 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Vous avez signé en inscrivant quelle date ?

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#46 22/07/2018 10h48 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Les dates que le banquier m’a indiquées, date de réception correspondant à celle du cachet de la poste présente sur l’enveloppe de l’offre de prêt + les 11jours donc le 27/07

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#47 22/07/2018 10h57 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bravo à la banque donc, ça se passe de commentaire. Vous avez fait un faux accessoirement.
Je comprends tout à fait que c’est devenu la seule solution pour signer le 3 mais il n’est pas acceptable qu’à cause de la lenteur d’une banque pour envoyer des offres alors que vous en avez discuté en amont et réfléchi depuis longtemps, vous vous retrouviez à inscrire une fausse date sur les offres.

Ca n’enlève rien au fait que je trouve cette loi qui impose 11 jours de réflexion aussi idiote que les 10 jours de rétractation qu’a un acheteur pour tout compromis, ces délais sont trop long.
Le résultat: triche à tout va…
Malheureusement les banques n’en ont pas profité pour accélérer leurs procédures de validation d’offres avant édition.

Concernant votre artisan, vous ne le connaissez pas. C’est au petit bonheur la chance si vous lui confiez les clés et partez une semaine. Votre obsession de gratter du temps pour être prêt à la rentrée vous a déjà fait faire un faux en écriture, n’allez pas en plus prendre le risque de vous retrouver avec un chantier bâclé ou mal fait (ou pas à votre goût) parce que vous n’aurez pas coordonné ou surveillé au fur et à mesure ce qui se faisait.
Ce n’est qu’un avis, de par mon expérience aussi, je délègue mais garde un œil sur tout.

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#48 22/07/2018 12h46 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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En effet le coup des 11 jours est aberrant quand on voit le temps que prenne les démarches en général on a largement eu le temps d’y réfléchir.

Pour la date je trouve ça aussi très borderline et je lui est bien demandé si ça se faisait, il a été voir sa directrice d’agence pour confirmer et en revenant il a dit qu’il pouvait faire ça comme cela, ça se fait régulièrement sur les offres de prêt qui sont un peu juste niveau timing. J’espère que niveau centra ou les offres arrivent c’est aussi pris en compte et que je ne me prenne pas un rejet…

Coté artisan je pense que je vais rester sur votre conseil et ne pas lui remettre les clés tant que je ne serai pas sur place

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#49 22/07/2018 13h05 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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C’est pas borderline, c’est illégal. Borderline c’est quand on est à la limite, là elle est franchie. Avec le couvert de la directrice qui plus est, je serais curieux de savoir ce que risque la banque si un régulateur a écho de cela et les employés instigateurs de ces pratiques. Un licenciement pour faute grave à mon avis, c’est un manquement à leurs obligations.
Ce qui me gênait en fait c’est la façon dont vous relatez cela innocemment sur le forum et sans être vraiment conscient de ce que cela engage de votre part. Ce n’est pas anodin et ces pratiques n’ont pas vocation à se banaliser.

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#50 22/07/2018 14h27 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Lindo a écrit :

Coté artisan je pense que je vais rester sur votre conseil et ne pas lui remettre les clés tant que je ne serai pas sur place

C’est ce qu’il y a de mieux à faire car vous ne connaissez pas l’artisan

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