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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#101 10/12/2020 19h49

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

De retour après de nombreux échanges avec l’artisan qui a refait la salle d’eau et qui m’a indiqué mi octobre pouvoir s’aligner sur le devis, depuis je n’ai plus de nouvelles… J’ai donc indiqué a mon locataire de valider l’entreprise de son assurance mais je viens d’apprendre en plus qu’il souhaite quitter l’appartement. Il a un préavis d’un mois et je m’interroge donc sur ce qu’il se passe si l’entreprise de l’assurance n’est pas passé avant la fin du préavis que se passe t’il? C’est a mon assurance PNO de prendre le relais ? La sienne qui continue le temps de finir le dossier ?
Je ne pense pas que je puisse prendre sur sa caution pour ça.
Merci d’avance

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[+1]    #102 10/12/2020 22h23

Membre (2016)
Réputation :   26  

Bonjour Lindo,

J’ai actuellement le même souci que vous dans un de mes studios. Un dégât des eaux dont l’origine est réparée mais dont la remise en état n’a pas été effectuée, avec un locataire qui a donné son préavis. J’ai donc contacté mon assurance qui m’a indiqué qu’elle prenait le dossier en charge. Elle se rapprochera directement de l’assurance de mon locataire (pour se faire rembourser les frais de remises en état). Elle m’a simplement demandé l’attestation d’assurance du locataire.

Personnellement, je trouve que c’est un mal pour un bien le départ de votre locataire. C’est vous qui allez reprendre la main sur les réparations et vous allez pouvoir relancer votre assurance. Vous pourrez également mieux suivre les travaux en y allant quand vous voulez.

Dernière modification par Stochastic (10/12/2020 22h45)

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#103 21/12/2020 23h42

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Merci Stochastic pour ce message. Après conseil auprès de ma PNO ils m’ont dit de voir directement avec l’assurance de mon locataire. J’ai donc appelé l’assurance en pensant me faire jeter comme un malpropre car je ne suis pas l’assuré… Pas du tout, en 30mn tout était réglé, l’assurance m’a passé l’expert qui a appelé l’artisan et hop rendez vous est pris pour les jours qui suivent la remise des clés.

De ce côté ça devrait donc se régler rapidement une fois les clés récupèrées. Apparemment ils avaient mis le dossier en stand-by car aucune réponse a 8 messages laissés à mon locataire…

D’ailleurs j’attends depuis 1 semaine qu’il me confirme la date que je lui ai proposé pour faire l’état des lieux…

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#104 22/12/2020 07h57

Membre (2018)
Réputation :   8  

Bonjour Lindo,

Lindo a écrit :

TMI:30%, revenus 21K pour moi, 20k pour Mme

Ce point a éveillé ma curiosité, comment arrivez vous à un TMI de 30% avec les revenus mentionnés ?

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#105 22/12/2020 09h39

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Bonjour,

Il s’agit en effet d’une erreur, nous devions être à 14% et nous sommes maintenant à 11%.
Le post étant trop ancien je ne peux plus faire la modification
je ferais la maj dans ma page de présentation wink

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#106 06/01/2021 21h55

Membre (2019)
Réputation :   2  

C’est bon premier investissement.
4-5,000 euros pour une salle d’eau me paraît correcte sur base de mes rénovations passées.

Par contre le budget meubles et un peu chiche 1,500 euros je dirais plutôt 2,500-3,000 si on prend en compte une kitchenette.

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#107 06/01/2021 22h05

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Bonsoir Berlin, pour tout le mobilier + l’électroménager j’en ai eu pour 1800€ avec une vraie cuisine et pas une kitchenne que je trouve complètement vieillot et qu’on retrouvé dans tous les appartements en location.

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#108 06/01/2021 22h53

Membre (2016)
Réputation :   80  

Bonsoir,

Chez qui êtes vous allé pour votre cuisine et mobilier à ce prix, et auriez-vous des photos de votre réalisation 🙂 ?

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #109 06/01/2021 22h59

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Pour le mobilier tout chez le suédois, vous pouvez voir la cuisine en photo sur ce post (3/5) Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

J’ai juste conserver les meubles hauts en les repeignants. J’ai fait l’installation du plan de travail et le montage des meubles bas. La plaque, la hotte, le frigo, le four et le lave linge viennent de chez Darty , j’aime leur livraison à l’étage et dans la pièce souhaitée.

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#110 16/02/2021 11h13

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Quelques petites nouvelles, on est toujours dans notre galère du dégâts des eaux, on en sera quand même à 2 ans et demi….

La fuite est réparée depuis avril 2020 mais après prise de contact avec l’assurance de mon locataire ils m’ont indiqué que celui-ci ne répondait jamais à leur sollicitation d’où cette lenteur.

L’artisan mandaté par l’assurance de mon locataire pour la réparation suite aux dégâts des eaux à refait un devis et test d’hygrométrie le 18 janvier et depuis je relance la MACIF pour que leur expert revalide ce nouveau devis qui est un peu plus élevé que leur premier chiffrage sans quoi il n’y aura toujours pas de travaux….

Ça fait déjà un mois qu’il n’y a plus de locataire et ça semble partit pour durée encore un bon mois.

Je vais profiter que l’appartement est vide pour le faire évaluer et voir si ça vaut le coup de le vendre, ce dégâts des eaux m’a bien refroidi ainsi que ma femme.

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#111 16/02/2021 12h44

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Réputation :   278  

@Lindo

Je continue de suivre votre post et votre parcours d’investisseur.

Souhaitez vous arrêter l’investissement locatif ?

J’ai également eu un moment où j’ai eu envie de revendre mon studio avec ma seconde locataire, qui payait selon son échéancier (… et certains trimestres j’avais des virements d’"amis" à elle, sans être prévenue).
Beaucoup de stress et d’interrogation qui m’ont interrogé profondément sur mon envie de continuer.

Maintenant que c’est derrière moi, j’ai agi en conséquence pour ne plus me retrouver dans cette situation à nouveau.

Malheureusement cela fait partie des soucis du propriétaire bailleur.
Vous n’êtes pas seul dans ce cas.
Voyez avec Philippe30 qui a des tas d’anecdotes sur ses locataires, ses locations, ses copropriétaires,…

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#112 16/02/2021 12h55

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Je serai plutôt d’avis de continuer car même si c’est un soucis gênant après tout mon locataire a toujours payé  et rendu l’appartement propre. C’est plutôt ma moitié qui ne souhaite pas que l’on continue et j’avoue que l’estimation de l’appartement pourrait faire basculer mon avis de son côté.

Un agent immobilier avec qui nous sommes en train d’acquérir notre nouvel RP sur Marseille doit nous faire une estimation mais pour lui le bien a pris pas mal de valeur. Les petites surfaces sont rares et recherchées, comme partout dans les grandes villes, et je me dis qu’on peut tenter une bonne PV avec l’effet Covid qui fait acheter pas mal en ce moment  donc a suivre…

En tout cas 10-20ans de cash Flow potentiel grâce à la Plus value me font bien réfléchir. Quitte à repartir sur d’autres investissements apres

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#113 17/02/2021 09h02

Membre (2015)
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ESTJ

Petite perle du jour mon locataire m’informe que ça nouvelle boite postale a un soucis et qu’il ne reçoit pas les courriers alors que je lui ai déjà envoyé le chèque de restitution de caution…. Je vais devoir faire opposition à ce chèque, j’attends son retour NPAI ou je fais directement l’opposition d’après vous ?
Je peux lui retirer les frais d’opposition de la caution car c’est quand même abusé, il aurait pu me prévenir avant… De mémoire sur les banques classiques c’est bien 15€ de frais d’opposition…

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#114 21/02/2021 22h31

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Réputation :   75  

ESFP

Ce que je retire de votre file c’est que l’immo à Marseille ce n’est pas une partie de plaisir… Moi qui viens de là-bas, j’imaginais réaliser un investissement locatif de petite surface secteur 3eme limite 2 comme vous, mais à distance depuis Paris cela me paraît très risqué.

Dernière modification par Rodin (21/02/2021 22h32)

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[+1]    #115 21/02/2021 23h08

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Bonsoir Rodin,
Je ne pense pas que ce soit Marseille en particulier. C’est le propre de la location a distance je suppose et puis un coup de malchance sur le dégâts des eaux et le locataire qui ne se bouge pas trop pour faire le nécessaire et des plombiers qui ne font que la moitié des tests…

Habitant sur Lyon les biens avec cash-flow sont rares (et tous acheté rapidement par AmoiLyon ^^) donc Marseille est pour nous un moyen d’investir dans une ville qui permet encore d’avoir un cash Flow positif et qui, d’après moi, a un gros potentiel dans les prochaines années. Vous qui êtes sur Paris vous devez aussi avoir des soucis pour trouver de tel bien. Une solution peur être de délégué le bien a une agence pour plus de sérénité mais celà a un coût.
Le 3eme proche 2eme a quand même un gros potentiel vu les prix au m², a voir ce que cela donne autour de la porte d’Aix avec la nouvelle équipe a la mairie

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#116 22/02/2021 16h02

Membre (2019)
Réputation :   17  

Vous parlez beaucoup de cash-flow positif.

Mais combien avez vous eu à financer depuis votre achat ? (le prêt ne couvrait que Prix+Frais de notaire je crois).
Avez-vous une idée des cash flows depuis l’achat ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#117 22/02/2021 16h31

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Le bien m’a coûté 64 000€ (Prix d’achat + frais de notaire + frais bancaire + travaux + mobilier + différentes charges taxes ou copro) . Le prêt bancaire était de 56 000€.

J’ai un tableau de compta avec les entrées/sorties:
Loué il dégage 90€ de cash flow mensuel. En 2020 avec les travaux pour réparer la fuite d’eau cela à quasiment mangé le cash flow de l’année. Je m’en suis sortit avec 17€ en plus dans ma poche une fois tout payé.

L’opération reste intéressante car je rembourse le crédit en parallèle et le bien a pris de la valeur

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#118 19/03/2021 16h00

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Réputation :   24  

ESTJ

Ça fait déjà un mois qu’il n’y a plus de locataire et ça semble partit pour durée encore un bon mois.

Et bien se sera encore un peu plus… Je n’arrête pas de relancer les entreprises et la MACIF car entreprise mandatée change l’épaisseur de mon PV et du coup la porte d’entrée blindée ne pourra plus s’ouvrir ou se fermer  mais comme ils ne font pas cette prestation tout ce complique…;

A chaque interlocuteur à la MACIF j’ai un avis différent, on m’avait dit que je pouvais faire intervenir l’artisan qui a rénové l’appartement donc j’ai relancé pour avoir un devis au prix de celui mandaté ce que j’ai eu et là on me dit que vu que je suis le propriétaire ce n’est pas possible !

Ils vont me faire une fleur si je passe par leur artisan mandaté sinon vu que mon locataire est partit ça devrait être mon assurance qui devrait prendre en charge et il me dise ça maintenant que je viens de résilier ma PNO pour prendre une assurance habitation normal vu qu’on est dans le logement

Franchement galère et je désespère dans voir le bout pourtant je suis plutôt du genre à voir le verre à moitié plein mais là….Vu qu’on va habitait le studio à 3 bientot je pense que je vais finir par tout refaire moi-même et basta!

J’aurai du garder complètement la caution du locataire vu que c’est lui qui a traîné a effectué les démarches.

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#119 16/06/2021 09h42

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ESTJ

Ca y est enfin une date de travaux prévus, du 23 au 25 aout, rien de dispo avant pour l’entreprise. Se sera donc bien pris en charge par l’assurance du locataire mais avec un sacré délai.
Dans les derniers échanges il faisait des aller retour avec l’intermutuelle et l’expert pour 100€ ….

Le bien sera donc de nouveau dispo à la location en septembre si il n’est pas vendu d’ici là car je pense m’en séparer, celui-ci m’ayant un peu décourager de l’immo en direct et avec la frénésie d’achat de petites surfaces je vais essayer de prendre ma plus value latente dès maintenant

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#120 16/06/2021 15h19

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ESFP

Effectivement, je suis même sur que si vous faites des menus travaux pour le rendre pétillant pour des photos d’annonce, il partira à un meilleur prix encore !

Je comprends totalement votre découragement. Je suis votre case avec attention depuis des mois, ce n’est pas une partie de plaisir, surtout quand les maigres dizaines d’euros de cashflow positifs prévus à la base partent en éclat.

En plus, si j’ai bien compris, vous êtes un marseillais expatrié à Lyon. Je suis aussi marseillais, qui a vécu à Paris, et qui déménage à Lyon d’ici cet été.

Je pense plutôt que vous pourriez vous rediriger vers des biens plus près de chez vous ? La réactivité en gestion immo me paraît un critère important, une fois qu’on a eu une première expérience comme celle-ci

Evidemment, rien de tout cela ne sont des conseils, ce sont des réflexions du newbie en immo que je suis…

Dernière modification par Rodin (16/06/2021 15h21)

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#121 16/06/2021 15h32

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Lindo a écrit :

Le bien sera donc de nouveau dispo à la location en septembre si il n’est pas vendu d’ici là car je pense m’en séparer

N’oubliez pas de prendre en compte l’imposition sur la plus-value avant de vous décider. A vous lire, cette plus-value pourrait être importante et vous détenez cet appartement depuis très peu de temps : la fiscalité que vous subirez en cas de vente pourrait être significative.

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#122 16/06/2021 15h55

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ESTJ

@Rodin, depuis 1 mis je suis maintenant sur Marseille donc la gestion pourrait être même si celle-ci n’était pas très dur depuis Lyon, c’est surtout les relances par téléphone, mail des assurances, entrepreneurs et tous les délais qui s’accumulent qui sont compliqués.

@Tchouikov, je tiens bien compte de la fiscalité qui devrait être à 19% +17,2% de la plus value si j’ai bien compris.

Si il se vend au prix voici mes calculs :

Estimation     85 000,00 € dont  8000€ de frais d’agence
Prix d’achat    60 349,00 € incluant frais de notaire + travaux
Plus-value fiscal    16 651,00 €  (Prix de vente - Prix d’achat - frais d’agence)
Credit en cours    50 528,76 €
Impôt PV    6 027,66 €
Reste    20 443,58 €

N’hésitez pas à me dire si je me plante complétement

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[+1]    #123 17/06/2021 09h04

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A moins qu’ils ne correspondent à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration que vous n’avez pas déjà prises en compte pour le calcul de vos BIC dans le cadre de votre exploitation en LMNP, je ne pense pas que vous pourrez prendre en compte le coût de vos travaux dans le calcul de votre plus-value.

Pour le reste, je suis d’accord avec votre calcul.

A noter : si vous y avez intérêt, vous pouvez substituer un forfait de 7,5% au titre des frais d’acquisition en lieu et place des frais de notaire que vous avez réellement payé lors de l’acquisition du bien.

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#124 06/07/2021 13h05

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ESTJ

Une seule personne intéressée par le bien , pour s’en servir de RP. Après une première offre trop basse, il est revenu vers moi avec une seconde offre qui me semble bien plus intéressante.

Bizarrement aucune visite d’investisseurs alors qu’avec le prix indiqué on serait encore sur du 7% brut ce qui me semble plus que correcte quand je vois les projets publiés dans les études de cas.

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#125 11/08/2021 18h23

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ESTJ

L’acheteur c’est rétracter après la signature du compromis chez le notaire. Nous allons donc abandonné la vente est repartir sur de la location.

Cette année je tombe pour la rentrée et ça fait toute la différence, en une demi journée d’annonce j’ai eu 30 contacts et 15 visites sont prévues, tout profil confondu, étudiant et fonctionnaire, peu de salarié.

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