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#26 11/01/2018 17h11 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Gardez néanmoins l’annonce dans vos archives.

Elle ressortira peut être un jour ou l’autre wink

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#27 21/07/2018 21h36 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Je remonte ce post, car je vois "plein" d’annonces de biens, avec des surfaces LOI CARREZ sur la limite basse (9-10m²), mais qui ne respectent pas les critères de décence du Règlement Sanitaire Départemental.
Dans mon cas, sur Lyon, il faut 9m² minimum dans la pièce principale, donc on exclut les WC qui doivent être séparés, avec une hauteur sous plafond de 2.30m.
La loi carrez est pour une hauteur de 1.80m.
Forcément avec un bien mansardé et une surface de 10m² loi carrez, on n’a pas les 9m² avec une hauteur de 2.30m. Donc un bien non louable…
Sur Lyon, le m3 n’intervient pas.

Pourtant ces biens ne sont pas décotés en terme financier, et présentés par les AI comme des investissements locatifs.

Exemple sur différents sites:
Studio Lyon 4 10.8m² carrez 90 000€

Studio Lyon 3ème 9.47m² Loi Carrez 57 000€

Cette différence entre loi carrez et hauteur minimale n’est jamais évoquée.
C’est mesquin, voire malhonnête. A qui revient la faute si le bien est proposé à la location en habitation principale " idéale étudiant", et dénoncé en tant que bien insalubre ?
Le vendeur ? Le notaire ? L’ AI? Le nouveau propriétaire qui n’avait qu’à se renseigner ?

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#28 21/07/2018 23h46 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Le notaire ? vraiment vous y pensez ? smile

A priori, seulement le nouveau propriétaire bailleur…

Les AI,sont des commerciaux. Certaines sont plus sérieux que d’autres, mais la plupart n’hésite pas à mentir.
Combien de fois j’ai entendu : Oui le terrain est constructible, ou l’électricité est aux normes (alors que c’était faux).

Dernière modification par AleaJactaEst (21/07/2018 23h47)

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#29 22/07/2018 07h12 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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En secteur tendu, tout se vend

Pour le second lien, vous remarquerez le coef G… Donc isolation à refaire probablement.

Il me semble prudent d’éviter ce genre de bien.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#30 22/07/2018 09h35 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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amoilyon a écrit :

Cette différence entre loi carrez et hauteur minimale n’est jamais évoquée.
C’est mesquin, voire malhonnête. A qui revient la faute si le bien est proposé à la location en habitation principale " idéale étudiant", et dénoncé en tant que bien insalubre ?
Le vendeur ? Le notaire ? L’ AI? Le nouveau propriétaire qui n’avait qu’à se renseigner ?

Il peut y avoir plusieurs niveaux de faute. Le propriétaire bailleur qui n’avait qu’à se renseigner sera nécessairement en tort civilement puisqu’il ne fournira pas ce qui est prévu au contrat de bail. Pas d’exception là dessus : si le locataire se plaint du logement insalubre c’est auprès de lui et c’est lui qui en fera les frais. Ce qui est normal parce que c’est lui qui a sciemment acquis un logement dont il savait parfaitement qu’il flirtait avec la ligne rouge (mais qui a mal estimé de quel côté de la ligne le logement se trouvait).
Ensuite se pose la question d’un éventuel vice du consentement lié soit à une dissimulation, soit à la méconnaissance du bien vendu par un professionnel qui constitue également une faute pour un professionnel. En théorie le bailleur pourrait faire annuler la vente s’il prouve qu’il n’aurait pas acheté s’il avait su que […], que le vendeur savait que […] et qu’il a tout fait pour le cacher. En pratique, la preuve de cela est quasi-impossible.
Le notaire pourrait éventuellement être mis en cause s’il avait explicitement écrit dans l’acte que le logement était destiné à être mis en location, et ce d’autant plus facilement qu’il pourrait également avoir été chargé du bail. À défaut de cela c’est peu probable.
L’AI, si sa publicité fait état d’un logement locatif, pourrait peut-être également être mis en cause. Je pense que "ça se plaide" comme disent les avocats.
Cherchez peut-être un peu de jurisprudence sur la question, il doit y en avoir.

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#31 22/07/2018 14h03 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Vous pouvez louer ce local en tant que résidence secondaire, ou 120 jours par an en tant que résidence principale à des touristes.

En théorie, c’est vrai qu’un juge pourrait toujours estimer pas mal de chose. Mais en pratique, la probabilité que cela arrive me semble proche de 0.

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#32 22/07/2018 16h55 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Un début de réponse(s) ici :

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 12/12/2013, 372156 | Legifrance

Pour les plus réfractaires aux arrêts, vous pouvez aller directement au considérant 8.

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#33 23/07/2018 09h02 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Dans cette jurisprudence, le notaire et l’agent ont été attaqués. Ce volet judiciaire n’est pas l’objet de cette jurisprudence administrative qui s’intéresse seulement à l’arrêté du préfet qui avait déclaré le local comme impropre par nature à l’habitation.
Donc, il faut comprendre que la non conformité au règlement sanitaire départemental n’est pas forcément suffisante pour justifier que le local soit déclaré impropre par nature à l’habitation et donc fasse l’objet d’une interdiction par les pouvoirs publics de louer ce bien à quiconque.
Je pense que le locataire serait quand même fondé à se prévaloir du manquement à ce règlement pour demander relogement/compensation.
Par exemple :
Locations inférieures à 9 m² : attention au règlement sanitaire départemental ! - Blog LocService

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#34 23/07/2018 10h00 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Un de mes collègues n’achète que des chambres de bonne à Paris et d’après lui aucun problème pour trouver des locataires, souvent ce sont des personnes en attente de visa.

J’avais commencé à regarder les annonces LBC, mais rapidement J’ai laissé tombé car je ne me vois pas proposer des cages à poule à la location.
On recherche tous à faire des bénéfices dans nos investissements mais il faut quand même conserver une certaine déontologie…

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#35 23/07/2018 12h11 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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De ma lecture de la jurisprudence, d’après le paragraphe 4

Jurisprudence Legifrance



Je vois que le propriétaire a bien le droit de loger dans cette pièce, en tant que "son propre logement".
Mais effectivement, pour le louer, on ne respecte pas le RSD. Le locataire va bien se retourner contre quelqu’un, donc vers son propriétaire bailleur.

Jade a écrit :

J’avais commencé à regarder les annonces LBC, mais rapidement J’ai laissé tombé car je ne me vois pas proposer des cages à poule à la location.
On recherche tous à faire des bénéfices dans nos investissements mais il faut quand même conserver une certaine déontologie…

Je pense comme ’t’oi. Et pourtant, j’ai été 3 ans parisienne pour mes études.
Dans ma "cage à poules" dans le seul et unique but de bosser pour avoir mon sésame. WC collectifs pour l’étage.
J’avais des copines qui avaient des appartements, un poil, plus grands, mais plus loin, et devaient prendre le métro. D’autres étaient dans la même situation que moi, des locations "non conformes", une avait un sous sol de la maison d’amis de ses parents.
Honnêtement, jamais on n’aurait échangé des m² supplémentaires contre les minutes de transport. Pouvoir aller à pied, être à 3 min de son lieu d’étude quand on a plus de 45h de cours c’est non négligeable.

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#36 23/07/2018 15h44 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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sven337 a écrit :

Dans cette jurisprudence, le notaire et l’agent ont été attaqués. Ce volet judiciaire n’est pas l’objet de cette jurisprudence administrative qui s’intéresse seulement à l’arrêté du préfet qui avait déclaré le local comme impropre par nature à l’habitation.
Donc, il faut comprendre que la non conformité au règlement sanitaire départemental n’est pas forcément suffisante pour justifier que le local soit déclaré impropre par nature à l’habitation et donc fasse l’objet d’une interdiction par les pouvoirs publics de louer ce bien à quiconque.
Je pense que le locataire serait quand même fondé à se prévaloir du manquement à ce règlement pour demander relogement/compensation.
Par exemple :
Locations inférieures à 9 m² : attention au règlement sanitaire départemental ! - Blog LocService

Tout à fait, en l’espèce l’acquéreur s’était vu interdire par arrêté toute forme d’habitation du logement, et c’est sur ce fondement qu’il a assigné tout le monde.

Les notaires ont contesté l’arrêté, et la procédure judiciaire fût mise en attente le temps que la décision de la juridiction administrative soit rendue.

En l’occurrence, la justice administrative a annulé l’arrêté.

De ce fait, le logement n’est plus considéré comme impropre à l’habitation au sens du Code de la santé publique.

Ce qui n’empêche pas que le logement peut violer des règles d’habitabilité, au sens du décret de 2002 ou du RSD, ce que pourrait relever un locataire et qui pourrait donner lieu à sanctions (par exemple exonération de loyers, dans l’arrêt que vous mentionnez).

La question qui s’ensuit porte donc sur la possibilité d’obtenir quand même la résolution d’une vente et /ou l’obtention de dommages et intérêts sur le simple fait que le logement ne puisse pas être loué à titre de RP.

Il serait intéressant de connaître les suites civiles données à l’arrêt du Conseil d’Etat dont nous discutons.

Il est en tout cas évident que la publicité de l’agence dans un des liens ci-dessus ("idéal location étudiant") est trompeuse pour l’acquéreur et qu’elle devrait logiquement conduire à la résolution de la vente. Encore faudra-t-il en avoir gardé une trace probante.

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#37 24/07/2018 19h26 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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@ amoilyon

En complément de votre annonce de 10.8m², vous pouvez jeter un œil sur ce lien:

Recevoir dans studio moins de 20 m2 : solutions meubles et rangements | Pinterest | Tiny houses, Small spaces and Attic

C’est vraiment un système ingénieux lorsque l’on veut gagner de l’espace et que la hauteur sous plafond ne permet pas une mezzanine (il faut 3,20 de HSP pour commencer à réfléchir à une mezzanine)…

Et j’aimerai bien voir la sdb…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (24/07/2018 19h30)

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#38 10/08/2018 12h09 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Une décision intéressante sur laquelle je suis tombé et qui je crois n’a pas été partagée sur cette file :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2018, 17-11.132 17-14.090, Publié au bulletin | Legifrance

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#39 10/08/2018 12h43 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Très intéressant. En résumé : vente annulée car la pièce principale fait moins de 9 m² ce qui est contraire au règlement sanitaire département (RSD), et que le logement était vendu loué et que donc la possibilité de le louer était une caractéristique essentielle du bien. Les vendeurs sont perdants sur toute la ligne : annulation de la vente, remboursement du prix de vente et de tous les frais survenus après l’achat (tandis que la SCI acheteuse conserve les loyers perçus), plus évidemment condamnation aux dépens !

A noter au passage :
- c’est bien le RSD qui est cité pour annuler la vente, et non pas le décret de 2002 définissant le logement décent ; on prend parfois le RSD pour un vieux truc un peu obsolète que personne ne lit ; mais manifestement le RSD est un texte qui s’applique pleinement et qui peut faire annuler une vente !
- la SCI n’est pas considérée comme un acheteur professionnel, et donc sa faute (ne pas avoir pris conscience que la pièce de moins de 9 m² le rendait impropre à la location) est excusable. Une SCI est parfois considérée comme professionnelle de l’immobilier, là ça n’a pas été le cas, probablement parce que constituée entre personnes physiques non professionnelles de l’immobilier.

Voilà qui rend très palpable le risque de vendre, d’acheter ou de louer un appartement non conforme au RDS.

Je remarque aussi que, bien que le logement fasse moins de 14 m² au total, donc tombant sous le coup de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, ce sujet n’est pas du tout été utilisé pour baser la réclamation des acheteurs.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2018 12h51)

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#40 10/08/2018 17h21 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Et oui, le problème c’est quand le logement est éventuellement réputé décent par rapport au décret mais non conforme au RSD, ce qui est le cas ici, le RSD ne tenant probablement pas compte du volume de la pièce principale, contrairement au décret.

Ceci dit, on se demande quelle est la portée de l’arrêt du Conseil d’Etat qui a annulé un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter des lieux fondé sur le RSD en raison de ce même problème de surface :

Considérant qu’ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal, un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental ; qu’en l’espèce, le local objet de l’arrêté litigieux, qui a une superficie de 8,75 mètres carrés et comprend, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une pièce principale d’une superficie de 6,50 mètres carrés comportant une fenêtre, ne peut être qualifié, en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation ;

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 12/12/2013, 372156 | Legifrance

La prudence s’impose donc et mieux vaut éviter de jouer avec le feu, en se conformant au décret ET aux RSD locaux.

Pour ce qui est du caractère professionnel ou non de la SCI, on se rappelle effectivement a contrario de l’affaire concernant la villa Leopold (qui concernait le délai de rétractation) …

Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’objet social de la société Foncière du Trého était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n’étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, a légalement justifié sa décision ;

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-18.774, Publié au bulletin | Legifrance

(pour ceux que çà intéresse, se reporter en bas de l’arrêt pour connaître le montant de l’indemnité d’immobilisation…).

Par contre Bernard2K, vous mentionnez l’article du CCH, mais sauf erreur nous ne sommes pas ici dans le cadre d’une division, donc je pense qu’il n’est pas applicable en l’espèce.

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#41 10/08/2018 22h00 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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Sur le L111-6-1 :
Les appartements de moins de 14 m² sont très souvent issus d’une division. En effet, on construit rarement du neuf avec des logements de moins de 14 m².

Or, cette partie de l’article fait de la division une infraction durable dans le temps :
"Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article."

Durable car, même si la division date de 10 ans et est prescrite en tant que telle, le fait de mettre en vente ou en location le logement est quand même une infraction.

On en a parlé récemment sur le forum, mais je ne retrouve plus le message. Si j’ai bonne mémoire, des spécialistes du sujet (genre éditeur spécialisé juridique) disaient, en commentaire de cette disposition, et en tenant compte d’une RM à ce sujet : toute division post-2000 créant un appartement de moins de 14 m² et moins de 33 m3 est illégale, et donc la vente, location, etc. de ce local est illégale ; si la division date d’avant 2000 et l’introduction de cet article, la division n’est pas illégale et il n’y a donc pas cette infraction durable.

Autrement dit, les "micro-logements", avec une pièce de plus de 9 m² mais faisant moins de 14 m² au total, ne peuvent être donnés en location que si la division date d’avant 2000.

Encore une fois, je cite de mémoire, donc ça serait à vérifier.

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#42 10/08/2018 23h06 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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C’est une double hypothèse (logement issu d’une division et division avant SRU) qui n’est pas à exclure et il est effectivement utile de le rappeler.

Tenez le lien que vous cherchez : www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridi … reux_1.pdf

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#43 11/08/2018 00h00 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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C’est bien ça, et je constate avec satisfaction que ma mémoire ne m’a pas fait défaut !

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#44 28/08/2018 01h14 → Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond) (décence, hauteur sous plafond, logement décent)

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amoilyon a écrit :

De ma lecture de la jurisprudence, d’après le paragraphe 4

Jurisprudence Legifrance



Je vois que le propriétaire a bien le droit de loger dans cette pièce, en tant que "son propre logement".
Mais effectivement, pour le louer, on ne respecte pas le RSD. Le locataire va bien se retourner contre quelqu’un, donc vers son propriétaire bailleur.

Bonsoir amoilyon,

La jurisprudence citée est intéressante.

Ma lecture de l’article L. 1331-22 du Code de la Santé Publique me laisse à penser qu’il ne vise que la mise à disposition de logements impropres à l’habitation, de sorte que le propriétaire du logement et son occupant effectif sont deux personnes différentes ; dès lors je comprends le deuxième passage en gras en ce que le propriétaire qui habiterait son propre logement impropre à l’habitation ne tomberait pas sous le coup de l’article.
Néanmoins, comment comprenez-vous le troisième passage en gras ? Il me semble contradictoire avec ce que le Conseil d’Etat énonce auparavant.

Je m’auto-édite après recherche : Un logement… « impropre à l?habitation » ? - Immobilier - basededonnees-entreprise.fr

Dans une affaire où un préfet avait interdit l’usage d’habitation pour un studio… revendu par un propriétaire (ce qui avait amené l’acquéreur à agir en annulation de la vente), le Conseil d’État vient encore d’écarter une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L 1331-22, et fondée sur une atteinte disproportionnée au droit de propriété (CE  12.12.2013) . Selon l’arrêt, le texte a en effet « pour objet d’interdire la mise à disposition à un tiers, à des fins d’habitation, d’un local qui y est impropre par nature, et non l’occupation d’un tel local par son propriétaire » . Mais l’arrêt précise qu’un arrêté préfectoral peut (bien) avoir pour conséquence de faire obstacle à ce qu’un propriétaire utilise ce local pour son propre logement, la restriction au droit de propriété étant justifiée « par l’intérêt général »…

Dès lors, ce serait une interprétation extensive de l’article du CSP qui ne limiterait plus l’intervention du préfet aux seules relations bailleurs/locataires, mais bien au droit du propriétaire d’habiter dans ce qui lui plait.

Dernière modification par QuatreFromages (28/08/2018 02h56)

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