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#51 22/07/2018 21h39 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je n’ai pas compris la problématique de dates.
Vous avez signé en avance en datant du 27 car vous ne serez pas dispo le 27 juillet pour venir signer ?

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#52 22/07/2018 23h39 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir Gore,

Non la "problématique" de date c’est que le banquier a indiqué de débuté les 11 jours à partir de la date du cachet de la poste contenant l’offre de prêt au lieu de la date réelle de réception de l’enveloppe. C’est en effet pas la règle mais ça nous arrange tous.

D’après un ami banquier ça se fait dans les cas où la banque est juste niveau timing avec la signature du notaire, surtout si il y a un délai plus long entre la date d’édition des offres et la date de réception.

@kc44  C’est illégal sans doute mais je ne dois pas être le seul dans ce cas, je relate ici mon expérience sur ce premier investissement qui peut servir à d’autre et qui seront peut être un jour dans ce cas.

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#53 23/07/2018 00h14 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Lindo a écrit :

Bonsoir Gore,

Non la "problématique" de date c’est que le banquier a indiqué de débuté les 11 jours à partir de la date du cachet de la poste contenant l’offre de prêt au lieu de la date réelle de réception de l’enveloppe. C’est en effet pas la règle mais ça nous arrange tous.

D’après un ami banquier ça se fait dans les cas où la banque est juste niveau timing avec la signature du notaire, surtout si il y a un délai plus long entre la date d’édition des offres et la date de réception.

@kc44  C’est illégal sans doute mais je ne dois pas être le seul dans ce cas, je relate ici mon expérience sur ce premier investissement qui peut servir à d’autre et qui seront peut être un jour dans ce cas.

KC44 me semble bien virulent pour ce type de "fausse déclaration".
Si le conseiller est d’accord (ce qui est important ici), comme vous dites cela arrange tout le monde.

Licenciement pour faute grave ? Qu’es qu’il ne faut pas entendre, j’imagine qu’il n’y a pas de trace écrite de cet arrangement, il suffirait de prétexter une erreur involontaire.

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#54 02/08/2018 11h00 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Date de signature chez le notaire décalée au 23 Août, l’offre de prêt n’a pas encore été reçu en central et du coup ma conseillère n’a pas reçu de mail lui demandant l’appel de fond donc on est obligé de décaler.

Je viens d’avoir mon notaire qui m’a dit que ça arrangeai bien le notaire du vendeur qui n’a pas encore reçue une pièce manquante toute façon.

Je ne pourrai rien faire dans l’appartement car en vacance à l’étranger juste après la signature puis en période d’oral de concours donc je ne préfère pas m’éparpiller à ce moment là. On fera les travaux après la mi-septembre pour j’espère une location en octobre\novembre

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#55 26/08/2018 16h20 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Quelques news, la signature a bien eu lieu le 23, nous sommes donc enfin propriétaire de l’appartement, avant de partir en vacances on en a profité pour retirer l’ancien papier peint et commencer a enduire les murs pour les peindre a notre retour de congé.

Pas de mauvaise surprise sur les murs si ce n’est que le papier peint blanc était en fait du papier peint rose repeint en blanc, on a donc pas mal galéré !

La suite mi septembre !

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#56 19/09/2018 12h19 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

L’enduit est finit, le primaire et la 1ère couche aussi. L’artisan commence les travaux dans la salle de bains la semaine prochaine, il en a pour 1 semaine dans la salle de bains puis 1 autre semaine pour le sol qu’il change aussi sans tout le studio.

Une fois qu’il aura fini je passerai ma 2ème couche et je monterai la cuisine puis tous les meubles. Encore un peu de taf en vue mais ça avance. La location se fera plutôt début novembre je pense avec le retard qui a été pris avec la banque et le notaire.

J’essaierai de mettre quelques photos avant\après ici ou sur la fil dédiée au rénovation

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#57 22/10/2018 13h40 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Après une semaine de travaux intense ( enduit, peinture, montage des meubles, création dressing, montage de la cuisine) l’appartement est prêt à être loué.

Me voila donc au moment de faire l’annonce et chercher le bon locataire. Je vois beaucoup d’annonces en meublés qui ne prennent qu’un mois de dépôt de garantie.

Comment procédez vous, 1 ou 2 mois de dépot de garantie ?

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#58 22/10/2018 14h03 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je prends personnellement deux mois de garantie. Je cherche des locataires sérieux, actifs (ou étudiants), et cela permet de faire une première sélection en ne donnant pas suite aux personnes qui commencent à négocier pour ne payer qu’un mois de garantie. Si la personne négocie avant même l’entrée dans les lieux, cela n’augure pas forcement de bonnes choses pour la suite.
De plus, avoir un locataire disposant de quelques centaines d’euros d’avance sur son compte en banque me semble être plus sécurisant qu’une personne sans trésorerie (reflète d’une capacité à gérer son budget, etc).

Enfin, deux mois de dépôt de garantie permet de prendre vos précautions en cas de dégradations du bien et oblige le locataire à un certain sérieux en la matière.

Avec le paiement du premier loyer le jour de la remise des clés, plus l’encaissement des deux mois de dépôt de garantie, vous avez déjà une certaine sécurité financière sur la première année (bail meublé = 1 an). Demandez également une caution solidaire pour vous sécuriser au maximum.

Dernière modification par dalki (22/10/2018 14h10)

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#59 22/10/2018 21h52 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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La réponse n’était pas dure à imaginer : 1 mois est le maximum légal.

De toutes façons, un locataire indélicat vous coûtera en moyenne entre 1 et 2 ans de loyers ; ce n’est pas un mois de + qui vous protègerait.

Sélectionner un locataire avec soin reste nécessaire.
Si ça n’est pas suffisant pour vous mettre à l’aise, une GLI ou la garantie VISALE sont fortement conseillées.

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#60 22/10/2018 22h13 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je prends un mois de caution mais surtout je prend le temps de discuter avec un locataire potentiel. Je dirai entre 30 minutes et une heure : voir s’il y a des incohérences et si le profil me convient (c’est un vaste sujet). Et, je fais ma petite recherche Google aussi.
Une fois qu’on a récupéré des apparemments « trachés » ou avec une rotation de locataire trop fréquente (le cas typique que j’evite, c’est l’étudiant en dernière année qui fait son stage de fin d’études), on devient beaucoup plus sélectif et patient…

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#61 22/10/2018 22h24 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Gore a écrit :

La réponse n’était pas dure à imaginer : 1 mois est le maximum légal.

Pas d’accord, en meublé, à ma connaissance, le plafond est de deux mois.

Gore a écrit :

De toutes façons, un locataire indélicat vous coûtera en moyenne entre 1 et 2 ans de loyers ; ce n’est pas un mois de + qui vous protègerait.

Pas d’accord non plus. Ce genre de moyenne ne veut rien dire. Un petit accident peut très bien arriver.

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#62 22/10/2018 22h37 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR:
"Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal."
Vous pouvez prendre deux mois en meublé et devriez le faire.

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#63 22/10/2018 23h47 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir, merci pour vos réponses. En effet c’est du meublé donc 2 mois de dépôt de garantie possible. Je vais en effet demander les 2 mois je pense quitte a étaler le paiement.

Je vais prendre une GLI ou Visale. C’est mon premier investissement et je préfère prendre cette assurance a mes frais ou non suivant la formule possible pour dormir plus sereinement. Le cash flow devrait être positif dans les 2 cas.

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#64 23/10/2018 00h14 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Arrêtez tout de suite cette façon de penser (classique du débutant).

Déjà par ce que c’est vous le boss maintenant :)

En plus parce que ce n’est pas si simple à mettre en place.

Mon conseil, préférez les choses simples :

1.Si vous comptez louer à un étudiant, demander un garant physique (avec lien direct de préférence). Si il y a un garant, la visale comme la GLI ne peuvent pas être demandées.

2. Si pas de garant physique en tant qu’étudiant, compliqué je trouve, vous pouvez demander un certificat visale.
Le locataire  s’occupe de tout mais l’assurance est incomplète par rapport à la GLI en terme de durée et de dédommagement du matériel.

2bis. Si pas de garant en tant que salarié, vous pouvez souscrire une GLI. Là c’est une question de cout 3% environ, de conditions (classiques pour les CDI) et de temps passé…

Donc : soyez exigeant!

Pour la caution 2 mois. Si c’est juste pour la personne mais que le dossier est bon et qu’elle vous inspire confiance, à la limite payable en 2 fois. Exemple : j’ai fais cela récemment avec une personne en alternance qui débutait le travail et qui allait commencer à payer ses loyers elle même bien que ses parents étaient garants.

Conclusion, ne cumulez pas les cadeaux ;)

Dernière modification par Philref92 (23/10/2018 00h20)

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#65 23/10/2018 09h04 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Pour un étudiant, vous pouvez cumulez gli et garant. C’est le seul cas où l’on peut cumuler les 2.

Bien à vous,

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#66 30/10/2018 16h18 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

J’ai fait quelques visites samedi et j’ai sélectionné un locataire avec un garant (son frère qui gagne 5 fois le montant du loyer). La signature est prévue pour jeudi.

Je vous mets les photos avant\après:

Salle d’eau avant:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9207_sdb_avant.jpg

Salle d’eau après:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9207_sdb.png

Avant\Après salon:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9207_salon.jpg

Avant\après cuisine:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9207_cuisine.jpg

Il me restera à faire ma déclaration P0i et m’inscrire chez un expert comptable.

Pour le P0i vous mettez quoi comme Date de clôture de l’exercice comptable ? 31/12   ou une autre date ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Je viens de lire qu’il faut que je mette la date de début d’activité au jour de l’acquisition du bien pour pouvoir déduire notamment les frais de notaire + travaux et non la date de mise en location comme date de début, vous confirmez ?

Merci

Dernière modification par Lindo (30/10/2018 17h04)

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#67 03/12/2018 12h40 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

J’ai envoyé mon formulaire P0i au greffe du tribunal de Marseille début novembre mais je n’ai toujours rien reçu. Quels sont les délais en général pour cette demande?

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#68 03/12/2018 18h26 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Lindo,
Super sympa votre rénovation !

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#69 07/12/2018 12h47 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Petit bilan financier maintenant que la location a commencé:

En mensuel arrondi:

Loyer hors charges: 500€
Charges: 35€
Mensualité crédit : 270€
Assurance emprunt: 5€
Taxe foncière: 42€
Charges copro: 58€
Comptable: 20€
PNO: 5€
CFE: 42€

Soit un cash flow de  93€ par mois, bien plus que ce que j’espérais au début car on pensait louer moins cher mais en comparant avec des annonces d’appartement refait avec une belle cuisine notamment et belle salle de bains on pensait bien pouvoir louer dans la tranche haute du marché.

Je referais un bilan au bout d’un an je pense pour voir un bilan sur une année complète ou au changement de locataire même si j’espère qu’il va pas partir de suite ^^

Toujours rien reçu coté P0i il faut que j’arrive à joindre le greffe de Marseille voir si ils ont bien reçue la demande déjà.

En tout cas ça donne envie de trouver de continuer sur un deuxième bien mais un bébé arrivant on va attendre un peu smile

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#70 07/12/2018 13h26 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

Pouvez vous détailler le coût des travaux de rénovation de l’appartement car le travail semble de qualité pour la cuisine et Salle d’eau?

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[+1]    #71 07/12/2018 15h34 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Pas de soucis,

Par l’artisan:
Sol PVC partout : fourniture et pose: 1832€
Salle d’eau: Dépose évier + wc + douche + lavabo, mise en place grande douche carrelé presque jusqu’en haut + wc + meuble lavabo pour 3415€

Par mes soins et ma femme:

Peinture de toutes les pièces + pas mal de bricolage ( changement des prises électriques, mises en place d’étagères,etc) = 600€ j’y inclus les outils que je n’avais pas ou que j’ai cassé et racheté pendant le chantier car c’était du premier prix

Cuisine ikea monter nous même: 340€ sans l’électroménager

L’artisan a passé 3 semaines et moi 2 semaines pour tout peindre et monter cuisine et reste des meubles

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#72 11/12/2018 14h10 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Comment calculez vous votre cash flow ? Je n’arrive pas à retrouver 93€ ?

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#73 11/12/2018 15h19 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Loyer hors charges: 500€
Provisions sur charges: 35€
Recettes: 535€

Mensualité crédit : 270€
Assurance emprunt: 5€
Taxe foncière: 42€
Charges copro: 58€
Comptable: 20€
PNO: 5€
CFE: 42€
Dépenses: 442€

535-442 = 93€  C’est sans doute les charges de 35€ où je me suis mal exprimés, c’est la provision sur charges que paye le locataire

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#74 11/12/2018 17h35 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Lindo,

Merci pour votre témoignage, j’en apprends beaucoup.

Je suis actuellement à la recherche de mon premier investissement en LMNP et cela m’aide beaucoup à lire votre expérience.

Petite question, pouvez-vous m’en dire plus sur l’étape du bail en location meublé, l’élaboration, la signature, les points important. Aussi un petit point sur l’état des lieux et la liste des meubles.

D’avance merci

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#75 11/12/2018 21h03 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir, j’ai essayé de relater au maximum en effet pour voir l’expérience du début à la "fin" .

Je n’ai pas parlé en effet du après travaux car ça a été très vite.

Le bail j’ai trouvé pas mal de modèle sur internet et j’en ai choisi un qui me plaisé et qui était à jour que j’ai quelque peu modifié. Ensuite j’ai repris un des posts du forum avec la check liste pour me faire un dossier complet avec bail + annexes + état des lieux et liste des meubles.

Une fois les travaux finis et entre 2 visites des locataires j’ai pris des photos de toutes les pièces et du mobilier pour faire un état des lieux avec des photos. Tout étant neuf c’est assez facile.

Le garant du locataire choisit ma fournit tous les documents par mail et m’a envoyé par courrier sa lettre de caution manuscrite (avec la loi ELAN maintenant promulgué ce n’est plus nécessaire) et les 2 chèques de caution.

Le jour de la signature j’avais tous les documents papiers ou par mail pour le locataire et son garant et 2 exemplaires du bail, des annexes, état des lieux et de la liste des meubles. Pour gagner du temps j’avais parapher et signer les 2 copies et on a remplit ensemble les documents et le locataire a signé et chacun est repartit avec son exemplaire complet.

Cette partie n’est qu’une formalité comparé au reste mais doit être bien préparé car très chronophage et il ne faut rien oublier.

Coté P0i toujours pas d’infos et impossible de joindre le greffe

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