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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#51 05/07/2018 13h18

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Bonjour Gigi,
je partait sur des hypothèses de 11 mois de loyer sur 12. Même si j’étais secrétement optimiste, il faut toujours partir sur des scénarios pessimiste pour bien anticiper.
J’ai mis en location mon bien le mercredi, il a été loué le jeudi. A cela, j’ajoute la défiscalisation (3000e tout de même).

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[+6]    #52 31/10/2020 23h43

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sentenza, le 22/04/2015 a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un studio à Romainville (ile de france) en VEFA:

-surface : 42m²
-en rez de jardin
-jardin de 93m² (très grand pour ce type de surface et la région)
- 1 place de parking

le prix frais de notaire inclus est de 150ke, le logement sera loué en Pinel sur une durée de 6 ans.

Je vais le louer charges inclus 775€ (astuce parking pinel)

objectif du projet :

-défiscaliser 3000€ par an pendant au moins 6 ans. donc coût réel de l’appartement = 132k
-une place de parking dans cette zone vaut environ 10k donc coût de l’appartement 122k.
le prix au mètre carré est donc de 2904 € ce qui est bien en dessous du marché (meilleurs agents indiquent une moyenne de 3300€ du m² dans l’ancien )
-la rentabilité est très faible mais la demande locative est forte dans ce secteur pour ce type de bien, il y a très peu de bien de ce type disponible et lorsqu’ils le sont c’es tplus cher
-en 2020-21, la ligne 11 va arriver à moins de 500m du logement ce qui je pense va bien évidemment le valoriser
- le but est de constituer un patrimoine avec peu de risques de vacances locatives ou de travaux (d’où le neuf dans un secteur demandé)
-je pars du principe que je vais avoir un CF négatif d’environ 200€ par mois soit 2400 par an pendant les 6 premières années en PINEL. après l’arrivée du métro, je le mettrais au prix du marché.
-l’investissement en prenant des données conservatrices me couterait environ entre 50 et 60ke sur 20 ans.
-j’ai obtenu pour cela un crédit à 1.95 sur 20 ans avec en apport 5k seulement.

voilà j’attends vos avis! (et si vous avez bien sûr des bons conseils car c’est mon premier investissement locatif)

Petit retour d’expérience sur ce Pinel qui n’avait pas eu la faveur des commenteurs du forum au bout de 5 ans:

- le bien est loué depuis 3 ans via une agence. Il n’y a eu qu’un seul changement de locataire il y a 2 mois (2heures entre le départ de l’ancien et l’arrivée du nouveau). Donc le logement est attractif comme prévu
-sur le financier : vu que j’ai loué 36 mois sur 36 (et que j’avais prévisioné par prudence 11 mois sur12 ) j’ai dégagé un cash flow net d’environ 80e par mois; pas d’imprévu a payer pour l’instant. J’étais ok pour perdre 200 par mois même si je me doutais que je ferais plus.
-valeur du bien: mes hypothèses se sont confirmés avec l’arrivée du métro juste a coté, j’ai payé le bien 150k; avec un jardin de 100m2 le coronavirus l’a rendu encore plus attractif. Je pense que le bien vaut autour de 220 actuellement (estimation conservatrice).

En résumé; nous sommes très satisfait de cet investissement; je pense le garder jusqu’à la fin du Pinel (dans 6 ans) et ensuite le revendre; Je vous refait un point dans 3 ans !

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#53 01/11/2020 01h11

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Bonjour Sentenza,

Je suis ravi que votre investissement réponde à vos objectifs initiaux.
Avoir des retours positifs de Pinel, c’est intéressant.
Vous parliez "d’astuce parking" : avez-vous établi 2 baux différents : un pour l’appartement et un pour la place de parking ? Cela ne pose pas de problèmes juridiques dans le cadre d’un dispositif Pinel ?

Pour la taxe foncière : avez-vous bénéficié d’une exonération pendant les 2 ans qui ont suivi la livraison du bien ? Cela nécessite t-il une démarche individuelle particulière ?


Primum non nocere

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[+1]    #54 01/11/2020 09h52

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sentenza, je suis sincèrement content que vous soyez content de votre achat. Et je vous remercie de votre retour d’expérience.

Pour me faire un peu l’avocat du diable :
- la minoration des loyers (en comptant 11 mois sur 12) : vous vous l’étiez imposée tout seul. Pourtant, il est assez clair qu’un logement neuf, loué quasiment 30 % sous les prix du marché, en région parisienne, se loue sans vacance locative. Sur ce sujet, vous aviez donc imposé à votre projet un handicap très peu vraisemblable.

- vous annonciez à l’époque, et vous annoncez à nouveau, des chiffres de cashflow, sans jamais avoir détaillé clairement le calcul de ce cashflow. La seule fois où ça se précise, les chiffres cités n’incluent pas les échéances d’emprunt, ni les frais d’agence marqués à 0, ni l’imposition sur les revenus fonciers (IR + PS). Il y a quelques chiffres jetés en pâture, mais ça ne ressemble toujours pas à un calcul de cashflow. J’aurais été, moi aussi dubitatif, sur ce cashflow, sur le mode "les débutants oublient toujours quelque chose" et "je ne crois que ce que je vois". Ce n’est pas la peine de faire un calcul de cashflow maintenant, pour m’épater. Je dis cela juste pour souligner que que l’absence d’un calcul de cashflow était l’une des raisons, pour les forumeurs, d’être dubitatifs sur votre projet.

Vous sembliez, à l’époque, volontairement ne pas vouloir détailler complètement le projet, soit par économie de votre clavier ("ça suffira bien"), soit par pudeur ("je n’ai pas à étaler tous les chiffres de ma vie sur internet"). Certes, libre à vous. Mais, si vous vouliez soumettre votre projet à l’avis des foreumeurs, encore fallait-il le présenter de manière totalement claire et transparente, notamment avec un calcul détaillé du cashflow ; ce que vous n’avez pas fait ; les réactions dubitatives ou négatives étaient certes, pour partie, excessives ; mais aussi, pour partie, dues à cette absence de précisions et de transparence sur le projet. Si vous vouliez des avis les plus pertinents possibles, et non pas quelque peu expéditifs, il aurait fallu une présentation plus détaillée, claire et précise, du projet.

- l’une de vos raisons d’être content, c’est la hausse de la valeur du bien. Pourtant, la hausse de valeur généralisée en IDF n’était pas certaine. L’attractivité supplémentaire d’un rez-de-jardin en ces périodes de covid était encore moins prévisible. Vous faites ce qu’on appelle en bourse du trading a posteriori.

EDIT : en réaction au message ci-dessous disant qu’on vous "tombe dessus" : je ne sais si ce message m’est destiné, mais je précise que ce n’était absolument pas mon intention. Par le présent message, je veux juste apporter un contrepoint, un autre point de vue.

Dernière modification par Bernard2K (01/11/2020 18h07)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+2]    #55 01/11/2020 10h23

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Bernard2K a écrit :

- l’une de vos raisons d’être content, c’est la hausse de la valeur du bien. Pourtant, la hausse de valeur généralisée en IDF n’était pas certaine. L’attractivité supplémentaire d’un rez-de-jardin en ces périodes de covid était encore moins prévisible. Vous faites ce qu’on appelle en bourse du trading a posteriori.

C’est sur le rattrapage des prix de l’ancien que l’investisseur en immobilier neuf Pinel fonde ses espoirs lorsqu’il s’engage. Si le coeur vous en dit, prenez les prix de l’ancien à St-Ouen, Les Lilas, Pantin, Montreuil (1ère couronne parisienne Nord Est) et vous verrez que globalement le Pinel dans ces zones n’est pas une aberration, bien au contraire.

La hausse des prix de l’immobilier en IDF (comme partout d’ailleurs) n’est jamais certaine mais elle est nettement plus probable qu’ailleurs (notamment en 1ère couronne).

Pourquoi vouloir calculer un CF sur un appartement Pinel ? Vous savez pertinemment qu’il est négatif ! Qui plus est en Ile-de-France.  C’est donner le bâton pour se faire battre. Personne ne s’attend à un rendement de 10% brut dans ces conditions de marché. Comparons ce qui est comparable…

Sauf que lorsque l’investisseur fera le point dans quelques années, a posteriori, il n’est pas impossible que les dubitatifs du départ finissent pas reconnaître que ce n’était pas une si mauvaise idée…

Il apparaît difficile pour certains d’admettre que le salut ne vient pas nécessairement d’un immeuble de rapport avec travaux pharaoniques et CF nettement positif.

Chacun sa rentabilité pour le temps passé à gérer l’investissement.

Sans vouloir caricaturer, lorsque certains s’évertuent à gérer des artisans, négocier des rabais, suivre le déroulement des travaux sur des mois et des mois, gérer les mauvaises surprises et leurs multiples locataires ; d’autres jouent au tennis, font du bateau le week-end et passent encore plus de temps en famille…


Primum non nocere

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#56 01/11/2020 10h32

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Sentenza vient faire un retour de son investissement, ce qui est plutôt rare sur le forum.
Il n’était pas du tout obligé de le faire.

Et direct, on lui tombe dessus. C’est pas très sympa.
Cela risque de lui donner l’envie (la fois prochaine), d’éviter ces retours toujours intéressants… ce qui renforcera par là ce qu’on lui reproche (forum self service).

Dernière modification par maxicool (01/11/2020 10h33)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#57 01/11/2020 11h05

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Intéressant retour d’expérience qui prouve bien qu’il n’y a pas une voie unique et que chacun peut trouver source de satisfaction à son échelle, avec ses goûts, ses propres convictions.
Vous pourriez toutefois vous créer un fichier intégrant la structure réelle de vos coûts -notamment fiscaux- qui vous serait utile dans vos investissements futurs et la gestion quotidienne.

Vous êtes imposé à quel taux marginal ?

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#58 01/11/2020 20h15

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@Sentenza
Bravo pour votre réussite. Comptez-vous encore investir en Ile de France, malgré les prix, ou voulez-vous aller ailleurs ?
@Bernard2K
Je suis en désaccord avec votre post sur plusieurs points, pour trois paragraphes sur quatre.
Paragraphe 1:
Sur la minoration des loyers en comptant 11 mois sur 12 pour le projet d’investissement,  j’estime que c’est une mesure de précaution tout à fait respectable de la part d’un débutant. Le fait que le loyer soit inférieur de 30 % à la moyenne ne constitue pas une garantie d’encaissement, loin de là. C’est la qualité du caractère du locataire qui, en fait, fournit le plus souvent une vrai sécurité. Avez-vous une expérience de gestion locative en direct ? En ce qui me concerne, sur 5 ans d’encaissement de loyers de deux biens, soit 120 mois, j’en ai perdu 3, soit un score plus mauvais que Sentenza. Ce qui m’étonne le plus est qu’il ait trouvé une agence fiable pour la gestion locative…

Paragraphe 3 :
Les frais d’agence sont comptés zéro pour une bonne raison : c’est le promoteur qui vend directement en VEFA. Et donc, pas d’agence…Dans une de ses réponses (22/04/2015), Sentenza m’indique un échéancier de 720 euros par mois, donc il donne l’échéance d’emprunt et de nombreux chiffres le message un peu au-dessous. Bref, il donne des chiffres, un peu dispersés certes, mais il en donne suffisamment pour que l’on puisse se faire une idée. Et en 2015, les projets étaient moins souvent détaillés en "excel".

Paragraphe 4 :
Sur le jardin et l’effet covid, vous vous trompez car dès 2015, Sentenza avait déjà remarqué que c’était un bien rare et j’avais d’ailleurs échangé avec lui à propos des rez-de-chaussée et des rez-de-jardin.
Vous déclarez que la hausse généralisée en Ile-de-France n’était pas certaine. Pourtant, Sentenza n’a jamais prétendu croire en une telle évolution, il s’est contenté dans ses mails de 2015 d’évoquer une ville qu’il connaît, Romainville, puis un type de bien rare avec jardin, et une ligne de transport, la 11, qui relie Les Lilas à Châtelet et va bientôt atteindre Romainville. Il se trouve que je connais le coin car j’ai investi pas loin, à Aubervilliers à la même époque, et je lui avais écrit en 2015 que même si je déteste le Pinel, je crois qu’il ne perdra pas d’argent après une telle analyse de la ville et du quartier, notamment en raison de la future ligne de métro.
En effet, l’investissement de Sentenza n’est pas du tout du "trading", soit un achat-revente rapide, puisqu’il affirme vouloir y rester 12 ans environ. il se repose sur un travail sérieux d’analyse immobilière, même s’il ne donne pas des chiffres parfaits. Je dirai qu’il se rapproche de l’analyse "value" en bourse, car il estime le coin sous-estimé. En effet, vous confondez deux aspects, à savoir la hausse générale des prix de l’immobilier de toute l’Ile-de-France et le changement complet d’un quartier par le phénomène de "boboïsation" (gentrification pour les puristes…). Sentenza a annoncé espérer une "boboïsation" future de Romainville en donnant comme exemple Pantin et en constatant des points communs. Et il a eu raison, son investissement a en plus bénéficié d’une forte hausse générale à toute la région. Je le défends aussi car je le comprends : j’ai eu une approche comparable, avec les mêmes critères, mais sans Pinel et avec du LMNP, dans une localité voisine.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+2]    #59 01/11/2020 23h24

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Bonsoir a tous,

Et merci a tous pour vos retours. Je n’ai aucun souci à avoir avec vous des discussions vives, c’est le but d’un forum, je ne suis pas ici pour me faire de l’autocongratulation. L’important étant que les échanges se fassent dans le respect et je pense que personne ici n’a été irrespectueux!

Ceci étant dit:

J’ai donné les grandes lignes du projet en étant volontairement pessimiste. Je pars du principe que si je me suis préparé au pire, si cela se passe mieux c’est que du positif. En scénario réaliste, je pensais être neutre en terme de CF (l’agence + garantie loyer impayé me coute 7%). 
Effectivement l’agence est très bien, il gère un de mes autres bien en IDF, je peux vous donner le contact en PM sans soucis:

le parking : oui c’est deux baux différents, le parking n’étant pas soumis au calcul Pinel, la petite astuce est de gonfler (très légèrement )le prix du parking pour compenser

Metro : Les travaux ont très bien avancé mais pas encore terminé, lorsque je l’ai acheté, la construction n’était pas actée encore. Une fois que la ligne arrivera, je ne me ferais plus de soucis pour les locations.

j’ai eu une exonération de la taxe foncière effectivement, c’est automatique.

je ne compte pas réinvestir  en IDF les rentabilités sont trop faibles avec un ticket d’accès trop haut, si j’avais su j’en aurais pris 3 des apparts a Romainville ! Je suis en étude avancée d’un immeuble de rapport dans l’ancien en province mais je ferais une file dédiée si cela se fait.

je rejoins ce que vous disiez en terme d’investissement value. Même si je ne connais pas grand chose a la bourse, je pense que même a 6 mois de loyers sur 12 l’affaire était intéressante (dans l’hypothèse ou le marché ne s’effondre pas dramatiquement). Pour moi, certains coins de la petite couronne était très largement décoté du fait de l’étiquette Seine Saint Denis. Il reste un peu de mou à la hausse mais la belle période est passée je pense.

le covid : c’est sûr que cela était imprévisible mais avoir 100m2 de jardin a 3 stations de métro de Paris pour moins de 800e par mois est un atout non négligeable pour faire du barbecue et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle je l’ai achetée car cela le rends atypique. Je pense que mon locataire actuel doit être ravi de pouvoir prendre l’air et marcher un peu chez lui sans attestation. C’est quand même mieux qu’une terrasse. Et si il est content je suis content.

je passe environ 2 minutes par mois en gestion du bien: je lis la quittance que l’agence m’envoie chaque mois, c’est très agréable d’avoir un bien en auto-gestion et je suis OK pour perdre environ 800e par an pour cela

In fine ce qui m’intéressait c’était et c’est d’avoir un locataire tout le temps avec peu de travaux à ma charge si possible. J’espère encore une belle prise de valeur et arriver autour de 6000e du m2: d’ici 6 ans cela me parait largement plausible sachant que nous sommes actuellement a plus de 5000 et que j’ai acheté a 3500. J’estime que le parking vaut 12-15 et le jardin au moins 30.

C’est vrai que pour l’instant je suis satisfait de la tournure des évènements mais on saura si c’était vraiment une affaire le jour de la revente.

J’ai voulu faire un retour d’expérience car c’est intéressant de voir un dossier sur le long terme; j’ai énormément appris grâce a ce forum, j’espère avoir amené des pistes de réflexion pour d’autres investisseurs heureux !

Dernière modification par sentenza (01/11/2020 23h42)

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