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#1 14/03/2018 13h00 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour à tous, Après pas mal de visites\recherche sur Lyon et Marseille, des offres d’achats trop tardives voici enfin que mon offre d’achat vient d’être acceptée pour un bien. Je vais donc ouvrir ma file pour partager cette expérience  et tout comme le PEA avoir un suivi de cette aventure autre qu’un tableau excel smile

VOTRE PROFIL:

- Contractuel dans la FPT, 31 ans , TMI:30%, revenus 21K pour moi, 20k pour Mme

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles mais ça m’intéresse
- Fiscales : faibles (bcp de lecture notamment de se forum mais pas encore de pratique)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulle sauf pour monter les meubles
- Sociales : Très bonnes
- Temps disponible : Pas mal de temps dispo si besoin et mme travaille jute à coté de l’appartement

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction: ancien, je pense année 70
- Étage: 6 ème sur 8, luminosité: orientation ouest avec grande baie vitrée, surface: 32m2, ascenseur: oui , vue mer
- Inhabité: Vente dans le cadre d’une succession
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: climatisation réversible
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? A voir je pense individuel
- Études de la copropriété : sur les 3 dernières AG toujours 25-26 copro présent pour 7000/10000 tantieme
- Concierge  ? Non
- Décoration : vieillotte dans le studio mais point cuisine refaite

LOCALISATION DU BIEN

- Marseille 3ème, limite 2ème
- Proche université Aix Marseille, 2 métro à moins de 10mn à pied + ligne de bus au pied de l’immeuble + tram à moins de 10mn
- Renouvellement en cours du bassin étudiant dans ce secteur + réfection du port
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense mais qui sait?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : Vendu 49500€, offre acceptée à 49000€ (l’agence à baisser sa com de 500€)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 430€ HC
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : 0 je gérerai l’appartement
- Mobilier: 1500€

- Travaux immédiats: 4000€ je pense pour la salle d’eau ( je dois voir pour faire une visite avec des artisans, je suis preneur si vous en avez des bons sur Marseille) + peut etre abbatre une cloison séparant la cuisine du salon
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent:
Là j’ai besoin de votre oeil d’expert:

Extrait du dernier PV d’AG:

Image supprimée car elle contenait des noms de personnes

Est ce que cela veut dire que les travaux de rambardes sont engagés et donc que c’est le propriétaire actuel qui les payent ou est ce que ce sera le prochain vote qui validera les travaux et du coup sera surement pour ma pomme ?

- Taxe foncière: 502€
-Charges copro: 696€ (58€/mois)
- Assurance PNO: 100€
- Assurance GRL: 100 €

- Rentabilité brute : 10,5%
- Rendement net (rendementlocatif) : 4,59%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire si prêt à 110% pas possible soit 4588€
- Type de crédit : Courtier a voir
- Taux du crédit avec assurance: Courtier a voir
- Durée du crédit:  Courtier a voir (le plus long possible pour dégager le max de CF)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Epargne disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Au vue des dernières expériences plutôt LMNP (peut être au début location saisonnière plus chronophage mais permettant d’avoir un fond de roulement plus important sur l’été puis a la rentrée visée des étudiants ou jeunes actifs)

CASH FLOW

- Cash flow: 5€/mois à 430€ HC   bien rénové et avec la vue mer + clim (appréciable sur Marseille) on peut peut être monté facilement à 450€ au vue des annonces de location autour et de l’agent immo.

Pour le notaire se sera le mien sur Lyon et celui des vendeurs sur Marseille, j’espère que ça se passera bien mais ils doivent avoir l’habitude.

Message édité par l’équipe de modération (23/07/2018 09h47) :
- anonymisation du message

Dernière modification par Lindo (14/03/2018 13h01)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio

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#2 14/03/2018 13h18 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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C’est celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds qui paie pour les travaux de la copro. Dans le cas présent le montant des travaux n’étant même pas encore voté, ce sera bien à vous de financer ces travaux.
Rien ne vous empêche toutefois de demander une baisse du prix d’achat pour faire face à ces travaux.

Dernière modification par dalki (14/03/2018 13h20)

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#3 14/03/2018 21h46 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Beau projet, vous avez surement dû passer à l’action rapidement! Des studios à ce prix là partent très rapidement.

Je suis beaucoup trop débutant pour pouvoir vous donner un avis (encore en recherche d’un 1er investissement), mais pourriez-vous revenir sur votre processus de recherche? En dehors des sites classiques du type LeBonCoin, SeLoger…, avez-vous adopté une méthode de recherche particulière?

Merci!

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#4 14/03/2018 22h09 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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@dalki

C’est bien ce qui me semblait, à voir à la prochaine AG alors car je pense qu’ils parlent des rambardes qui n’impacte qu’un côté de l’immeuble, l’autre n’ayant pas de rambardes j’y échapperait peut être..

@SMM
C’est en effet beaucoup de recherche, 3ans dont vraiment la dernière année très active. Je cherche sur Lyon et Marseille. Sur Lyon je n’ai eu qu’un bien qui rentré dans mes critères et qui a été vendu l’après midi même, malgré ma visite et mon offre mais trop tardivement. Sur Marseille depuis 6mois je dirai qu’une dizaine d’appartement nous intéressé, on a du en visiter 5 qui à chaque fois nous sont passer sous le nez car on voulait réfléchir avant de se lancer ( oui même après 3 ans de recherche^^)
Cette fois ci semble la bonne, c’est une alerte se loger à la base qui date de samedi, visite mardi à 14h et offre faite aussitôt justement pour ne pas nous faire doubler.
En fait il faut surtout bien avoir ces chiffres en tête et comme ça on a pas trop a réfléchir on sait que ça devrait le faire, après c’est le premier donc l’expérience nous dira si on a bien fait. D’ailleurs je me méfie pas mal des agents immobiliers et tant que le compromis et pas signé je m’attend bien à ne entourloupe encore avec eux….

L’agent immo m’a juste dit par téléphone que notre offre été acceptée et qu’il transmettait les docs au notaire du vendeur, c’est une succession. Ne devrait-on pas avoir l’offre d’achat contre signée ou j’en demande trop ?

Si quelqu’un connait des artisans sur Marseille pour refaire une salle d’eau et cassé une cloison d’une cuisine je suis preneur. Faut il faire ces devis avant la signature du compromis où ça peut être juste après ?

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#5 15/03/2018 05h05 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

Niveau artisan je me renseigne auprès du mien, envoyé moi un MP. Quelqu’un de serieux, très bon dans son boulot mais il n’est pas donné.

Cyril01

Dernière modification par Cyril01 (15/03/2018 05h07)

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#6 18/03/2018 12h40 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

Je continue mes recherches d’artisans pour refaire la salle d’eau mais le seul qui m’a répondu pour le moment ne prend plus de chantier! Il m’a donné le contact d’un autre plombier à qui j’ai laissé un message, je rappel tout le monde lundi car j’aimerais faire la visite du bien lundi 26 ( pour moi au début car seulement madame l’a vue et avec les artisans à la suite)

Sur un site j’ai indiqué les travaux que je souhaitais faire avec photos et on m’a indiqué 5800€ ce qui me paraît très cher pour une salle d’eau de moins de 4m² donc à voir avec les devis de plombier qui auront vraiment fait le déplacement.

J’ai prévenu mon notaire qu’il allait recevoir une demande de son collègue pour cet achat, ayant acheté ma RP il y a 1 an je garde le même notaire.

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#7 26/03/2018 23h05 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Visite ce jour du bien pour la première fois pour moi et j’ai pu voir 3 artisans sur les 4 prévus. J’attends donc leur devis, pour les 2 premiers 5000€ devrait passer pour refaire salle d’eau et sol partout (32m²), le dernier qui est restait le plus longtemps m’en demande 7000€. C’est avec ce dernier que j’ai eu le meilleur filling donc à suivre une fois les devis en main.

Côté signature du compromis pas encore de nouvelles du notaire

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#8 05/04/2018 12h02 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je viens de relancer mon notaire et l’agence immobilière car toujours aucune nouvelle du notaire du vendeur pour la signature du compromis. Ce serait bien que ça ne tarde pas trop car on va ensuite arriver dans un achat fin juin début juillet et du coup les artisans seront beaucoup moins disponibles.

Nous avons reçu les 3 devis pour réaménager la salle d’eau et remettre un sol PVC\carrelage sur tout le studio. Les devis sont de 5860 €, 5250€ et 7000€, on attend encore un autre devis mais on pense partir sur celui à 5200€ qui m’a montré plusieurs de ces réalisations et qui correspondent à ce qu’on souhaite faire.

Au vu des locations qui se font dans le secteur, avec un appartement bien refait et sa vue mer on ne devrait avoir aucun soucis à le louer et même à obtenir un loyer plus élevé que les 430€ prévue au départ (450-460€HC), ce qui vient compenser les travaux plus élevé que prévu afin de rester avec un cash flow positif.

je rajouterais peut être des photos pour avoir le avant/après

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#9 16/04/2018 09h37 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Après relance de l’agence immobilière et de mon notaire j’ai enfin appris que le vendeur signe chez le notaire le 25 Avril, j’ai donc bloqué la date de signature chez le mien le 30 Avril en espérant qu’il est bien reçu tous les papiers à cette date

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#10 16/04/2018 21h57 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Hello Lindo (et SMM),

Je cherche à faire un achat dans le même terrain de jeu que vous ; en voyant peut-être un peu plus large : Aix-Marseille et ses environs.

J’ai repéré le 3ème limite 2ème comme une zone où l’on peut potentiellement faire une bonne affaire.
Le gradient de prix est assez impressionnant : sur 100m, les prix prennent 50% :-) et pour de bonnes raisons ceci-dit.
Quelle est l’adresse du bien si ce n’est pas indiscret ?
Ça a l’air d’être une belle opération en tout cas. Quasiment au prix du 3ème "profond", de l’autre côté de l’autoroute.

A votre place, j’essaierai définitivement d’éviter les étudiants et de me focaliser sur les jeunes actifs ; le turnover sera 2 fois moindre.

Je lirai la suite de l’histoire avec plaisir.

Good luck !

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#11 17/04/2018 21h14 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Gore,

Oui je vais essayer d’aller plutôt vers de jeunes actifs, j’ai prévu d’installer un vrai coin cuisine ce qui je pense peut aider quand on est jeune actif et qu’on a envie de cuisiner dans une vraie cuisine et pas juste un évier et et un petit meuble. Le découpage de l’appartement si prête bien.

En misant sur une cuisine et une salle de bains refaite j’espère avoir des "coup de coeur" avec le petit plus de la vue mer depuis le canapé/lit

Sur la localisation je préfère ne pas être trop précis mais il est proche de la porte d’Aix, ça devrait pas mal vous aidez à le situer smile

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#12 29/04/2018 16h58 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,

Petite mise à jour, mon notaire m’a transféré dès qu’il l’a reçu de son confrère le compromis de vente, le matin même de la signature par le vendeur.

J’étais en vacance à l’étranger mais aussitôt il a fait un mail à son confrère en indiquant les documents manquants et toutes les erreurs relevées dans le compromis de vente qui est en fait un copier coller du T4 que les vendeurs vendent en même temps et qui se trouvent sur le même palier.

Le copier\coller est fait vraiment à l’arrache et mix des données du studio avec des données du T4. Le compromis indique 89m², le notaire demande un dépôt de garantie de 6500€ alors que mon notaire a conseillé 2500€, enfin copie à revoir….

C’est dans ce cas qu’on voit qu’il faut bien avoir son propre notaire! Je dois signer lundi soir, faut que je rappel mon notaire dans la journée voir si le notaire du vendeur a pu faire les modifications avant la signature du vendeur. A ce rythme là les artisans seront en congés en juillet\Aout et le studio ne sera pas prêt pour la rentrée…

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#13 30/04/2018 22h57 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir ou bonjour, ça y est signature du compromis de vente  faite chez notre notaire, 1mois et demi après l’acceptation de l’offre d’achat, ça me paraît vraiment long!

Prochaine étape la courtière que je vois Vendredi, mai va vite passer avec tous les ponts, j’espère pouvoir signer fin juin tout début juillet pour pouvoir faire les travaux avant la rentrée même si la cible principal serait plus les jeunes actifs que les étudiants

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#14 26/05/2018 11h55 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Petite mise à jour, 1 mois c’est écoulé et il ne s’est pas passé grand chose….

Avec les ponts du moi de mai, ma courtière n’a toujours pas eu de réponses des 2 banques sélectionnées.

Le notaire de Marseille ne m’a toujours pas adressé le compromis de vente signé avec tous les annexes.

Et aujourd’hui je reçois un recommandé du vendeur me donnant procuration pour l’AG du 23 Mai, il avait posté le courrier le 17 Mai mais étant absent je n’ai pu le récupérer que ce jour. Si j’ai bien suivi vu qu’on est pas dans les 7 jours c’est au vendeur de payer si des travaux sont votés.

Moi qui pensait avoir l’appartement fin juin début juillet on est plutôt partit pour fin août début septembre ….

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#15 26/05/2018 16h22 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je vous invite a récupérer le compte rendu de l’AG et vérifier si des travaux ont été décidés. Si c’est le cas, envoyez tous les documents avec les dates des ar à votre notaire qui vous conseillera. Je n’ai pas trouvé sur le net le texte officiel précisant le délai de 8 jours (juste des discissions confirmant ce point )


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#16 27/05/2018 00h09 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Le délai des 7jours est indiqué dans le compromis de vente que j’ai signé, j’ai envoyé un mail à mon notaire en ce sens, il me dira si il a besoin de plus de détails

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[+1]    #17 29/05/2018 19h26 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Ca y est, retour de la courtière:

Crédit Foncier: KO
Crédit Agricole: KO
Ces 2 banques nous refusent à cause du statut de ma femme, contractuel aussi mais sans ancienneté car elle a changé d’université, même le CA ne donne pas suite alors qu’on a notre RP chez eux, peut être qu’ils n’ont pas apprécier qu’on repasse par un courtier plutot que d’aller les voir en direct

LCL: OK

Pret de 55 806€ à 1,42% sur 20 ans    / 500€ de frais bancaire + 726€ de frais crédit logement
Mensualité: 279,82€/mois avec 12,56€ d’assurance
Domiciliation de salaire obligatoire
Différé de 6 mois

Si prise PNO chez eux => Exonération des 3% de pénalités en cas de remboursement anticipé

Rendez vous à faire à la banque maintenant d’ici milieu de semaine prochaine

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#18 29/05/2018 22h07 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir Lindo,

J’arrive peut être un peu tard mais au vu du statut de Mme consulter la BRED aurait pu être intéressant,
Quand j’étais courtier j’avais financé pas mal de contractuels avec eux qui aiment ce statut.
La SG est pas trop mal également avec ce type de profil.

Le taux proposé par le LCL est sympa en tout cas,
Sachez qu’une partie des frais du Crédit Logement vous seront restitués au moment où vous rembourserez votre emprunt s’ils n’ont pas eu à intervenir dans votre dossier concernant le paiement de vos mensualités.

La domiciliation de salaire est classique donc rien à redire là-dessus.
Il serait peut être intéressant de demander un rachat du prêt RP afin de voir si un gain est possible là-dessus ?

Bonne soirée à vous!

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#19 29/05/2018 23h31 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonsoir,

En effet j’aurai pu aller voir d’autres banques, ce qui m’aurait intéressé c’est le crédit foncier car d’après ma courtière j’aurai pu me servir d’un compte Boursorama par exemple où il ne venait que prendre la mensualité. Là ça va me faire une troisième banque mais bon c’est le jeu ^^

Le taux est en effet sympa je prévoyais des mensualités de 300€ et là sur 280€ ça viendrait améliorer mon CF.

Pour le crédit de ma résidence principale je ne pourrais pas faire mieux, il est découpé en 3 crédits:
76 000€ à 1,32%
24 000€ à 1,00%
60 000€ à 0% que je ne commencerai à rembourser que dans 14 ans maintenant

On va donc avoir un compte CA pour la RP, boursorama pour les comptes courants avec les CB premier gratos et LCL avec la partie immobilier locatif.

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#20 29/05/2018 23h46 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Et en terme d’assurance ? CACI Groupe ou une assurance individuelle ?

Le gros avantage de la BRED, c’est qu’avec le statut de Madame, vous pouviez bénéficier de la garantie CASDEN bien moins chère que CreLog,

En plus, vous passiez automatiquement dans leur barème privilège,

Après, tous les courtiers n’ont pas le partenariat avec la BRED, comme ils ont un numerus clausus de ce coté là.

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#21 30/05/2018 16h59 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Je vais prendre celle de la banque au début et puis je verrais après si je change ou pas mais le fait d’avoir fait cela pour ma RP à un peu tendu mes relations avec mon conseiller, je ne vais donc pas me griller avec d’autres banques, comme on le dit ici il faut aussi tisser son réseau et un bon banquier en fait partit donc je vais voir suivant comment est mon conseiller.

J’ai de très bons amis qui bossent au LCL donc je vais sans doute migrer la gestion du compte LCL vers chez eux après quelques mois. Pour le prochain investissement je regarderais du coté de la BRED.

Le rendez vous banque est prévu pour mardi.

A mi étape, on voit qu’il faut quand même être sacrément patient, relancer sans arrêt les gens, agents immo, notaire, courtier et que les vidéos qui disent qu’on peut démarrer sans rien sont quand mêmes mensongère. Il faut au moins avoir les frais de notaire de coté, même si on arrive à chopper du 110% il faut faire l’avance chez le notaire qui rembourse la somme 1 an après…

Je vais recontacter les artisans que j’avais sélectionnés en espérant qu’ils ne soient pas tous en vacances en aout\septembre

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#22 23/06/2018 10h12 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour,
L’assurance CACI vient de répondre au LCL qu’il refusait de nous assurer à 50-50, car ma femme a eu des soucis de santé dernièrement.

La courtière vient de leur demander si il est possible de m’assurer à 100% et ma femme a 0% . Dans le même temps je viens de demander à securimut qui nous assure déjà sur notre prêt principal si eux pourrais nous assurer.

On continue l’attente du coup, j’espère que l’assurance ne va pas faire tomber tout le projet à l’eau….

Dernière modification par Lindo (23/06/2018 10h12)

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#23 23/06/2018 10h38 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour

Dans le calcul du rendement net, avez vous inclus les frais de comptabilité, la CFE, la TLV…

De plus, en cas de décès (vous) l’ADI qui remboursera le prêt sera comptabilisée comme un revenu exceptionnel!

Avec un TMI de 30%, votre conjoint risque de changer de tranche avec un impôts total à payer très, très  important.

D’où l’importance de prendre en plus une assurance supplémentaire pour couvrir ces frais!

c’est un des pièges du LMNP, rarement expliqué

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#24 23/06/2018 11h22 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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Bonjour Anteus,

CFE et frais de compta bien pris en compte. La TLV je ne l’a prends pas en compte, si je la paye c’est que je me suis planté a quelques parts…

En cas de décès Mme aura la résidence principal payé et plus aucun crédit sur le dos, un crédit conso à 0,90% chez Boursorama suffira à éponger les impôts je pense et conserver les biens sans trop de soucis.

Il faut prévoir l’imprévisible mais celà ne doit pas empecher de prendre quelques risques sans quoi on ne fait rien dans la vie

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#25 29/06/2018 12h11 → Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), marseille, studio)

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1 semaine après je continu les relances notamment de ma "conseillère bancaire" qui n’est pas très réactive. l’assurance CACi attend une réponse à un fax adressé à la banque le 26/06 resté sans réponse pour nous faire une proposition dans le cadre de la convention AREAS.

Ma femme passe chez le médecin en début de semaine pour remplir un questionnaire demandé par SECURIMUT en parallèle et j’ai aussi fait une demande via Swiss life, en cours d’étude.

L’agent immobilier a dû être relancé par le propriétaire ou attend ça commission car il vient aussi de me relancer en me demandent où j’en étais dans les démarches.

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