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#1 11/07/2020 09h36

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Bonjour à tous,

Je m’interesse à mon premier investissement pour ma residence principale à Paris.

Il s’agit d’un 2 pièces dans le 14e arrondissement de Paris. Il fait 35m2 et est à un prix très correct (pour les prix du moment) de 249000 euros dans un quartier sympa et en étage sans ascenseur. J’ai fait une offre qui a été acceptée.

Il y a bien sûr un hic. L’immeuble dans lequel j’aimerai acheté, a subi un affaissement il y a 9 ans. Les travaux necessaires ont été faits à l’époque, et la structure est maintenant solide. L’immeuble est ancien et est une bonne copropriété.
L’appartement que je souhaite acheté est à refaire complétement avec des gros travaux:
à cause de l’affaissement, il y a une remise à niveau du sol nécessaire, une légère pente au niveau du plafond (qu’on peut fixé avec un faux plafond), toutes les fenêtres à refaire, peinture, électricité…
Le vendeur n’a fait aucune travaux après l’affaissement.

Un devis a été fait, et le montant des travaux devrait être au alentour de 40000 euros. Donc le prix tout compris reste encore très interessants et 10/15% moins cher que ce que j’ai vu sur le marché pour un appartement tout neuf.

Je suis maintenant encore dans la période où je peux encore me rétracter et je commence à avoir des doutes.

Le fait qu’il ait eu un affaissement par le passé, donne t-il plus de chance que cela se reproduise dans un futur proche? Si je dois revendre un jour, pensez-vous que le fait qu’il y ait eu un affaissement pourra diminuer la valeur du bien?

Mots-clés : 1er achat, immobilier, paris

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#2 11/07/2020 09h48

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maystreet a écrit :

Le fait qu’il ait eu un affaissement par le passé, donne t-il plus de chance que cela se reproduise dans un futur proche? Si je dois revendre un jour, pensez-vous que le fait qu’il y ait eu un affaissement pourra diminuer la valeur du bien?

Disons qu’il rebutera certains acheteurs et en fera douter d’autres (comme vous actuellement).

Avez vous essayé de prendre contact avec d’autres propriétaires de l’immeuble? le président du syndic? pour savoir comment ça se passe depuis 9 ans?

Surprenant que l’ancien propriétaire n’ait rien fait faire par le biais de son assurance si ce sinistre a causé autant de dégâts dans l’appartement…. Vous l’avez questionné?


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#3 11/07/2020 10h58

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L’immeuble n’a pas de souci depuis. Les comptes rendus d’AG des 3 dernières années ne signalent rien non plus.

L’ancien proprio (d’un certain âge) a refusé de faire les travaux à l’époque car il s’agit de sa résidence secondaire.

L’appartement qui n’a pas eu de rénovation depuis 30/40 ans à vu d’oeil, reste vivable en soi. Un plancher pas droit, fenêtres qui ont du mal  à s’ouvrir et quelques angles pas très droits.
Le fait que rien n’avait bougé depuis me rassurerait un peu, mais maintenant que le compromis est signé, je doute un peu surtout pour un 1er achat.

A noter qu’il y a aussi eu des ventes dans l’immeuble au prix du marché qui ont été faites ces dernières années mais j’imagine qu’il y a avait moins de travaux à faire.

L’entrepreneur pense qu’on pourra avoir un appartement très bien à la sortie (après il défend peut être juste son intérêt)…

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#4 12/07/2020 19h14

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Bonjour
Le prix reste très correct voire pas cher actuellement dans un marché parisien intra muros hyper tendu.
La question est plutôt à mon avis si vous arrivez gommer ce point originel avec des travaux.
Si oui, cela reste une belle affaire évidemment sous réserve que la consolidation ait été bien réalisée.
Vous avez la base Patrim au besoin pour vous rassurer sur les prix de vente.

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#5 13/07/2020 13h15

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Bonjour,

Le devis a-t-il été fait précisément car cela semble plus une estimation… qui pourrait déraper…
Autre doute que je pourrai avoir : l’exploration pendant le devis est-elle "profonde" ou simplement par observation globale des lieux… ? Des vices "cachés" pourraient faire gonfler fortement cela.

Pour ma part, je ne m’y risquerai que si, moi-même, je m’y connaissais finement en travaux/rénovation et BTP… sinon, c’est une partie poker où on peut gagner gros ou perdre gros…

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[+1]    #6 13/07/2020 14h15

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Il serait peut-être utile de vous procurer les dossiers (et rapports d’expertise) soumis aux assureurs à l’occasion de cet affaissement,  tant celui de l’assurance de l’immeuble que celui de l’appartement (l’ex propriétaire a très bien pu percevoir l’indemnité sans réaliser les travaux, s’ils n’étaient pas nécessaire à la préservation de l’immeuble)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 13/07/2020 14h40

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Voilà le raisonnement que m’inspire un tel immeuble.

Cet immeuble a subi un affaissement. Par quelle cause ? C’est ce que j’aimerais savoir, d’où le besoin de lire les rapports d’expert de l’époque.

Ensuite, est-on certain que la cause a été identifiée et traitée, au point d’être certain que ça n’arrivera plus ? Peut-on vraiment être certain que la cause a été identifiée avec 100 % de certitude, et qu’elle a a traitée avec 100 % d’efficacité, de façon à ce que l’on soit tout à fait certain que ça n’arrivera plus jamais ?

Enfin, j’aimerais savoir ce que cause un tel sinistre : montant des travaux, délai des procédures. Juste "au cas où" ça se reproduirait, savoir dans quoi on s’embarque.

Par analogie, même si ce n’est peut-être pas la même cause ici, j’avais regardé un peu le cas des maisons fendues pour cause de dilatation différentielle de l’argile. L’internet abonde de témoignages disant que, malgré un traitement dans les règles de l’art, les fissures sont réapparues 5 , 10 ou 20 ans plus tard.

Par ailleurs, l’entreprise qui a fait les travaux a probablement une garantie décennale. Décennale, c’est 10 ans. Oh, les travaux ont été fait il y a… 9 ans. Si ça arrive à nouveau, est-on 100 % sûr que les assurances prendront en charge une deuxième fois ? Ne va-t-il pas y avoir bataille d’expert pour savoir si, même au-delà des 10 ans, la fragilité restante serait encore juridiquement imputable à l’entreprise ou au maître d’oeuvre ?

Un immeuble "roulette russe", pour seulement 10 % de décote au final par rapport à un immeuble "normal", je trouve que ça ne valorise pas beaucoup le risque. Et surtout, pouvez-vous vous permettre d’avoir un risque à hauteur de 300 k€ ? Si votre patrimoine immobilier était par exemple 10 fois plus important, ce risque serait supportable car dilué. Est-ce le cas ? Ah non, je lis "premier investissement". Est-ce pertinent de prendre un risque à 300 k€ comme premier investissement ?

EDIT : Trahcoh, désolé, j’ai édité mon message entre temps. Je me suis dit qu’il fallait sans doute être plus explicite, mais moins joueur. wink

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2020 15h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 13/07/2020 14h58

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Tout le monde peut jouer? On a droit à un indice? Est-ce qu’il y a le terme "garantie décennale" dans la réponse?

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#9 13/07/2020 15h38

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tof1973, le 12/07/2020 a écrit :

Bonjour
Le prix reste très correct voire pas cher actuellement dans un marché parisien intra muros hyper tendu.
La question est plutôt à mon avis si vous arrivez gommer ce point originel avec des travaux.
Si oui, cela reste une belle affaire évidemment sous réserve que la consolidation ait été bien réalisée.
Vous avez la base Patrim au besoin pour vous rassurer sur les prix de vente.

Merci, je viens de regarder, il y a eu une vente récemment dans l’immeuble pour un prix à un peu moins de 300000 euros pour une surface équivalente. Je n’ai pas plus de détail sur l’état de l’appartement mais j’imagine qu’il était en meilleur état que celui je vise.

Merci à tous pour vos réponses et des différents points auquels je n’avais pas pensé.

Le devis a en fait fait en une heure, j’imagine que la facture peut en effet gonfler mais l’artisan avait l’air de dire que c’était loin d’être la première fois qu’il avait à faire à ce genre de situation. Je suis d’accord que c’est un risque, j’attend de voir plus de rapports d’expertise. Mais je ne pense pas pouvoir être sûr à 100% qu’il n’y aura pas d’affaissement dans le futur.

L’immeuble est construit non loin d’ancienne carrières comme c’est le cas pour beaucoup d’endroit dans le sud de Paris. Je pense qu’il est très difficile de mettre une valeur sur ce risque d’affaissement. Avec un raisonnement ultra simple, on devrait avoir un premium pour les immeubles construits loin des carrières?

Encore une fois, je vais attendre les rapports d’experts, et voir si le risque est bon à prendre mais je suis d’accord que ça a l’air d’un gros risque à prendre pour le moment. C’est peut être juste l’envie de trouver la "bonne affaire" qui me donne envie de passer à l’action sur cet appartement, et qui pourrait se retourner contre moi. Mais ma vision un peu candide de la chose, est que le risque de perdre la totalité des 300000 euros est très faible, étant donné qu’il y aura une assurance immeuble et appartement?

Dernière modification par maystreet (13/07/2020 16h02)

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#10 13/07/2020 17h10

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Bonjour,

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Les travaux : nous sommes à 1150 euros du m2, cela me semble fort peu pour une rénovation totale après 40 ans avec en plus toutes les reprises liées à l’affaissement de l’immeuble… 2000 euros par m2 me semble un minimum…

2 - Le prix : nous sommes à 7100 euros/m2 et à 8600 euros pour l’appartement vendu récemment…
La base des notaires donne pour 75014 un prix médian de 10 440 euros par m2 (fourchette 9210-11930) et un site connu 10271 euros/m2 (fourchette 7601/14048)… Il semble que l’immeuble soit décoté…
Avez-vous regardé sur la base patrim les prix moyens sur la même rue pour des immeubles comparables ? De même sur le site connu… Tout ceci est approximatif mais permet de trancher sur l’éventuelle décote… 
Par ailleurs, le problème est il visible dans les parties communes et tout acheteur potentiel le devinera au cours d’une visite ? Dans ce cas, la décote risque d’être pérenne…

3 - Quelle est la cause exacte de l’affaissement et avez vous une assurance raisonnable que le problème soit circonscrit ? S’il s’agit d’un problème lié au sous-sol, cela me semble incertain et vous êtes à la merci du prochain mouvement. S’il s’agit d’un problème de structure localisé et que les réparations ont été complètes, la situation est plus ouverte…

4 - Imaginez un nouvel affaissement : vous aller renter dans une période où l’appartement sera invendable ou alors avec une très forte décote… vous allez être impliqué dans un dossier complexe qui va durer plusieurs années… et vous allez subir les travaux… et après 2 affaissements, la revente sera encore plus difficile…
Au pire, l’immeuble sera inhabitable et devra être détruit…..vive l’hôtel jusqu’à la reconstruction sauf si un IH a la bonté d’ouvrir sa porte !
Donc peut-être pas de perte sèche, mais quelques problèmes…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/07/2020 17h21)

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#11 14/07/2020 09h17

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Le prix est légèrement moins élevé dans l’immeuble, car les dégâts sont encore visible sur la façade: différence de couleur au niveau du colmatage de fissure sur la façade.

S’il s’agit d’un problème au sous sol, il y aura alors un risque d’affaissement dans le futur, donc de ruiner toutes les rénovations que je pourrai avoir faites. Dans ce cas là, il me semble qu’il ne faudra pas avancer.

Si le problème est localisé et qu’il a été complètement réglé, l’immeuble ne devrait alors pas poser plus de risque qu’un autre immeuble, non?

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#12 16/07/2020 18h05

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Comme écrit plus haut et très justement par d’autres contributeurs, il faudrait que vous vous procuriez le dossier et l’expertise lié aux travaux effectués.
Vous aurez alors un choix plus éclairés sur ce bien.
Je crois qu’en l’état on ne pourra guère vous conseiller plus.

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