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#1 09/02/2020 21h52

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Voici mon projet pour mon premier investissement.
Il s’agit d’un immeuble dans lequel je souhaite créer 9 appartements à louer : 7 en location nue et 2 en meublé.
J’envisageais de faire de la location de courte durée mais il semble que ça ne soit pas possible en SCI.
Mon but est de m’assurer une retraite correcte dans un premier temps, puis de laisser à mes 2 enfants handicapés un bien qui leur assurera des revenus quand je ne serai plus là pour subvenir à leur besoins.
J’ai pensé créer une SCI familiale pour transmettre le bien plus facilement à mes enfants mais je bloque sur le régime d’exploitation. Une SCI à l’IS me paraît le plus judicieux sachant que je souhaite laisser les dividendes dans la SCI dans un premier temps et qu’elle ne paiera pas d’impôts avant de nombreuses années. Mais comment cela se passe-t-il ensuite? Je crains que mes enfants se retrouvent avec des impôts énormes une fois que l’immeuble sera amorti…
Je n’ai jamais investi dans l’immobilier et je suis un peu perdue, j’espère que vous pourrez me guider.
J’ai fait une offre d’achat qui a été acceptée, j’ai un accord verbal de ma banque pour le prêt et j’attends le rendez-vous chez le notaire pour signer un sous-seing.

VOTRE PROFIL

- Célibataire + 2 enfants, 50 ans, 4.000€ / mois, non imposable, handicapée

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : CAP comptabilité et secrétariat en 92 mais jamais exercé
- Fiscales : aucune connaissance
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : ex-femme d’artisan du bâtiment, je m’y connais en travaux mais ne peux pas faire moi-même
- Sociales : aucune connaissance
- Temps disponible : beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble, ancien hôtel dans les années 80 (destination changée en habitation)
- Année de construction : fin 19ème
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 400 m2 sur 2 niveaux, escalier, faible luminosité au centre du bâtiment
- Déjà occupé ? Inhabité ? : Inhabité depuis plus de 10 ans mais entretenu
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? NC
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage collectif, RDC chauffé au gaz, radiateurs électriques à l’étage
- Volets isolants ou persiennes ? Volets roulants en alu
- Espaces verts dans la copropriété ? Cour arborée de 900 m2 avec piscine (à nettoyer mais en état)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? A revoir (normes des années 80)
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : vendu par une SCI familiale
- Concierge  ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : années 80

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 24, petite ville de 8.000 habitants
- Centre-ville, périphérie : en centre ville, à côté de l’office du tourisme, marché devant l’immeuble
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : chômage élevé, beaucoup de personnes âgées
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? NC

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 190.000€ dont 10.000€ de frais d’agence (frais de notaire payés par le vendeur)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 36.000€ / an
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non chiffré

- Travaux immédiats : toiture, façade, création de 9 appartements
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : NC
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 250.000€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : NC

- Taxe foncière hors TEOM : 3.000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : non chiffré
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non chiffré

- Rentabilité brute : non chiffré
- Rendement opérationnel brut : non chiffré

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : non défini
- Taux du crédit avec assurance : non défini
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : non chiffré
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20.000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non défini

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : non défini
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : non défini

Mots-clés : immobilier, régime d'exploitation, sci

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#2 09/02/2020 22h10

Membre
Réputation :   28  

bonsoir axelleD

Votre projet me semble très ambitieux pour un premier investissement.

Vous êtes censé faire une étude de cas avant de faire une offre, d’autant plus qu’elle est accepté….
Vous ne mentionnez pas d’apport ? vous n’avez pas chiffrez les travaux( 250k)? Combien y’a t’il de compteurs ? Stationnements ?
9 appartement a louer dans une zone pas top ? Savez vous ce qui vous attends pour la gestion?

Vous êtes au courant qu’une offre d’achat accepté par le vendeur vous engage ?

Votre banque vous a donner un accord sans connaitre le montant des travaux ?

400m2 a rénover… vous avez une idée de la durée d’un tel chantier et son coût ? 250 k?

Franchement je serais vous je chercherais a sortir de cette affaire de toute urgence…

bonne continuation

au plaisir d’échanger

Dernière modification par 77PourCent (09/02/2020 22h20)

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[+1]    #3 09/02/2020 22h36

Membre
Réputation :   1  

Bonsoir,

Mon projet est effectivement ambitieux voire culotté mais qui ne risque rien n’a rien!

Je n’ai pas eu le temps de faire une étude de cas, je ne connaissais pas votre site avant de me lancer dans cette aventure. Il y avait de nombreux investisseurs sur l’affaire et il fallait faire vite. L’agence immobilière m’a expliqué qu’une offre d’achat n’engageait que le propriétaire. Je dois signer un sous-seing mais j’ai prévu de demander des clauses suspensives telles que l’obtention du prêt.

J’ai une épargne de 20.000€ que je ne souhaite pas utiliser comme apport, je pense plus prudent de garder de l’argent de côté en cas de problème.
J’ai précisé dans mon message le montant des travaux : 250.000€. La banque finance l’achat du bien et les travaux.

Il n’y a qu’un seul compteur, l’immeuble ne comptait que des chambres d’hôtel pas des appartements.
L’immeuble se trouve sur une grande place avec 120 places de stationnement jamais toutes occupées.
Pourquoi une zone pas top? Il y a une grosse pénurie de logements dans cette ville et le moindre appartement à louer trouve preneur dans la journée. C’est, de plus, une zone très touristique avec une forte demande en location courte durée.
J’ai géré des entreprises pendant 25 ans, je peux gérer un immeuble. Comme précisé, j’ai une formation de comptable et c’est une agence qui gérera les locations.

Je suis venue ici demander des conseils, pas me faire rabrouer ou décourager.

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#4 09/02/2020 22h43

Membre
Réputation :   6  

Il manque beaucoup de données dans votre description, mais je ne peux que vous recommander d’être circonspect avant de vous lancer dans une opération qui flirte avec le 1/2 million d’euros dans une commune en plein déclin dans un département rural où l’économie dépend beaucoup du tourisme.
Vous allez devoir installer 10 compteurs, rénover (ou reconstruire, ou démolir) une piscine et un ascenseur, deux équipements qui exigent un entretien coûteux en collectif…
Vous ne semblez pas avoir une expérience préalable en investissement immobilier. Je vous suggère de vous "faire la main" sur une opération moins lourde.

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#5 09/02/2020 23h50

Membre
Réputation :   18  

Bonsoir:
Sans vouloir vous rabrouer et/ou décourager vous vous attaquez d’emblée à un gros morceaux, déjà coté travaux : 250 000 € pour, si j’ai bien compris, refaire la toiture, la façade et créer de toute pièce 9 logements cela me semble très largement insuffisant pour 400 m²==> cela fait environ 600 €/m².

Avez vous pensé à la création de 9 compteurs EDF à minima plus 1 probablement pour les communs., rien que cette opération peut coûter de de 8 000 à 10 000 € voir discussion à ce sujet ici https://www.devenir-rentier.fr/t13666

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#6 10/02/2020 00h10

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Réputation :   1  

Bonsoir,

C’est un architecte qui a fait chiffrer les travaux, j’espère pour lui qu’il connait son métier…

La façade a juste besoin d’un peu de nettoyage, la toiture n’est abîmée que sur une petite surface (coût estimé à 5.000€). La plupart des menuiseries ont été changées, il y a beaucoup de murs porteurs ce qui évite d’avoir des cloisons à monter, les évacuations sont déjà en place. Il y a beaucoup moins de travaux qu’il n’y paraît, en tout cas, aucun travaux lourds.

Comme je l’ai précisé, la piscine est en état, elle a juste besoin d’être nettoyée, c’est l’actuel propriétaire qui s’en chargera (il est pisciniste). Il n’y a pas d’ascenseur, il n’y a qu’un escalier.

Je n’ai certes pas d’expérience en investissement immobilier (c’est d’ailleurs pour ça que je viens ici demander conseil), par contre, j’ai 30 ans d’expérience en matière de travaux (conjoint collaborateur dans une entreprise "tout travaux du bâtiment").

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#7 10/02/2020 08h24

Membre
Réputation :   28  

bonjour Axelle,

Désolé si j’ai paru vouloir vous décourager.

je pense que la prochaine étape pour vous si vous souhaitez vraiment aller au bout est de faire chiffrer les travaux plus précisément et les délais surtout pour les réaliser.

car vous comptez louer les appartement, il serait bien de savoir quand vous en disposerez.

vous pouvez faire un report de crédit les premier mois.

contacter des a présent ENEDIS pour effectuer un devis.

un parking public proche ne vous exonère pas de réaliser des places de stationnement dans l’assiette de l’immeuble, si le règlement (PLU ?)de la commune le demande.

renseignez vous aupres de la mairie sur ces possible obligations de stationement.

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#8 10/02/2020 13h27

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Réputation :   235  

Bonjour AxelleD,
Vous ne précisez pas le type de handicap de vos enfants (physique ou déficit intellectuel). Ça à son importance selon le degré d’indépendance.
En marge de votre projet, pensez à considérer les répercussions sur les prestations de solidarité liées au handicap, les éventuelles tutelles, les risques associés.
Le calcul de rentabilité et les risques acceptés pour soi même ne doivent pas masquer les complications et risques pour ses enfants handicapés. La liquidité du bien doit être considérée.
Bon courage, il semble que ce doit un beau projet.

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#9 10/02/2020 13h48

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Une SCI à l’IS me paraît le plus judicieux sachant que je souhaite laisser les dividendes dans la SCI dans un premier temps et qu’elle ne paiera pas d’impôts avant de nombreuses années. Mais comment cela se passe-t-il ensuite? Je crains que mes enfants se retrouvent avec des impôts énormes une fois que l’immeuble sera amorti…

Les dividendes d’une SCI IS, s’ils ne sont pas "sortis", ne subissent aucune taxation.
Par contre, le résultat fiscal de la SCI subit une imposition de 15% (puis 28% au delà de 38120 € de résultat comptable).

Ensuite, pour vos enfants, s’il deviennent propriétaires de la SCI, les dividendes qu’ils retireront de la SCI seront taxés selon leur imposition personnelle. A minima Flat Tax 30%.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#10 10/02/2020 18h00

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Réputation :   1  

77PourCent a écrit :

bonjour Axelle,

Désolé si j’ai paru vouloir vous décourager.

je pense que la prochaine étape pour vous si vous souhaitez vraiment aller au bout est de faire chiffrer les travaux plus précisément et les délais surtout pour les réaliser.

car vous comptez louer les appartement, il serait bien de savoir quand vous en disposerez.

vous pouvez faire un report de crédit les premier mois.

contacter des a présent ENEDIS pour effectuer un devis.

un parking public proche ne vous exonère pas de réaliser des places de stationnement dans l’assiette de l’immeuble, si le règlement (PLU ?)de la commune le demande.

renseignez vous aupres de la mairie sur ces possible obligations de stationement.

Les travaux sont chiffrés compteurs compris.
L’architecte prévoit 6 à 9 mois de travaux. Je peux effectivement différer mon crédit de 24 mois. Je garde aussi mon épargne pour ne pas être coincée en cas de dépassement des délais.
Le règlement de la commune ne prévoit rien pour le stationnement.

Je pense faire les travaux en plusieurs phases (2 ou 3) pour que les premiers appartements soient loués rapidement. Ça rassurera sûrement la banque que des loyers tombent déjà quand la deuxième phase de travaux commencera.

Range19 a écrit :

Bonjour AxelleD,
Vous ne précisez pas le type de handicap de vos enfants (physique ou déficit intellectuel). Ça à son importance selon le degré d’indépendance.
En marge de votre projet, pensez à considérer les répercussions sur les prestations de solidarité liées au handicap, les éventuelles tutelles, les risques associés.
Le calcul de rentabilité et les risques acceptés pour soi même ne doivent pas masquer les complications et risques pour ses enfants handicapés. La liquidité du bien doit être considérée.
Bon courage, il semble que ce doit un beau projet.

Merci pour votre intérêt.

Mes enfants et moi sommes atteints d’une maladie génétique très invalidante. Nous n’avons pas de déficit intellectuel, pas de risque de mise sous tutelle. Mes enfants sont en capacité de gérer, prendre des décisions, la dépendance est physique et s’aggrave avec le temps.
J’ai moi-même déclaré la maladie vers 40 ans ce qui m’a laissé le temps d’avoir une vie professionnelle bien remplie, d’acquérir une maison, etc. Mes enfants, en revanche, ont déclaré la maladie très jeunes et n’auront sûrement jamais la possibilité d’exercer un emploi à plein temps.

C’est la raison pour laquelle je veux m’assurer qu’ils pourront avoir des revenus corrects. Sans avoir jamais cotisé pour leur sécu ni leur retraite, ils n’auront pas de pension d’invalidité ni les aides qui vont avec quand ils seront trop dépendants. Je ne parle même pas de la misère qu’ils auront pour leur retraite. Je suis bien placée pour savoir que le handicap coûte cher!

Je me lance dans un très gros projet mais je n’ai pas vraiment le choix si je veux que mon investissement rapporte des sommes conséquentes. Avec cet immeuble, dans 20 ans, une fois le crédit payé, les bénéfices seront importants. J’aurais pu acheter un appartement, puis un autre dans quelques années et ainsi de suite mais je suis pressée par le temps. Je vieillis comme tout le monde mais mon état de santé se détériore également rapidement et, dans quelques temps, je risque de ne plus trouver de banque pour accepter de me financer, voire je risque de ne plus être là.

Je m’interroge sur la façon de monter ce projet pour que mes enfants ne soient pas lésés dès maintenant par la suppression de leurs aides sociales liées au handicap. C’est pourquoi il vaut mieux éviter une société taxée à l’impôt sur le revenu. J’ai pensé à la SCI à l’IS car les dividendes peuvent ne pas être distribués.

maxicool a écrit :

Les dividendes d’une SCI IS, s’ils ne sont pas "sortis", ne subissent aucune taxation.
Par contre, le résultat fiscal de la SCI subit une imposition de 15% (puis 28% au delà de 38120 € de résultat comptable).

Ensuite, pour vos enfants, s’il deviennent propriétaires de la SCI, les dividendes qu’ils retireront de la SCI seront taxés selon leur imposition personnelle. A minima Flat Tax 30%.

L’intérêt, pour mes enfants, est de ne pas être assujettis à l’IR dans un premier temps. Les dividendes restent dans la SCI et ne sont donc pas taxés. Ils peuvent éventuellement permettre de faire des travaux ou de réinvestir.

Quand mes enfants deviendront propriétaires de la SCI, comme ils n’auront plus d’autres revenus que ceux de cette SCI, ça risque de leur coûter cher en taxes car ils ne sont pas imposables actuellement. A moins qu’ils n’optent pour le carême progressif mais existera-t-il toujours dans 20 ans? Je suppose qu’ils n’auront pas moyen de faire machine arrière pour que la SCI soit soumise à l’IR plutôt qu’à l’IS…
D’où la question que je me pose : y a-t-il une autre forme de société que la SCI qui pourrait convenir à mon projet?

Dernière modification par AxelleD (10/02/2020 18h30)

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#11 10/02/2020 19h57

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AxelleD a écrit :

Je m’interroge sur la façon de monter ce projet pour que mes enfants ne soient pas lésés dès maintenant par la suppression de leurs aides sociales liées au handicap. C’est pourquoi il vaut mieux éviter une société taxée à l’impôt sur le revenu. J’ai pensé à la SCI à l’IS car les dividendes peuvent ne pas être distribués.

C’était bien le sens de mon intervention. Merci d’avoir répondu.

Maxicool vous a clairement indiqué le régime d’imposition d’une SCi à l’IS et des dividendes.

Vous dîtes que vos enfants n’auraient pas d’autres revenus que ceux de cette SCI. Je pense que si.
Faîtes vos calculs en gardant en tête les plafonds de revenus pour bénéficier de l’AAH  (je crois que c’est de 12 fois son montant). Idem avec la PCH, les participations financières aux aides techniques et aidants peuvent être moindre mais pas disparaître dans les proportions de revenus supplémentaires envisagées.
À vérifier.

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#12 10/02/2020 21h54

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J’avais mal lu pour pour l’ascenseur, merci de m’excuser. Je maintiens pour la piscine. C’est facilement un gouffre financier en collectif, à moins d’offrir un niveau de prestations qui justifie des loyers élevés.
Je ne peux que vous recommander de vous assurer du sérieux de votre architecte, car c’est sur lui que reposera la réussite du projet.

AxelleD a écrit :

Je me lance dans un très gros projet mais je n’ai pas vraiment le choix si je veux que mon investissement rapporte des sommes conséquentes. Avec cet immeuble, dans 20 ans, une fois le crédit payé, les bénéfices seront importants. J’aurais pu acheter un appartement, puis un autre dans quelques années et ainsi de suite mais je suis pressée par le temps. Je vieillis comme tout le monde mais mon état de santé se détériore également rapidement et, dans quelques temps, je risque de ne plus trouver de banque pour accepter de me financer, voire je risque de ne plus être là.

Désolé, cela m’avait échappé. Vous prenez des risques, mais pour une bonne cause. Je vous souhaite bonne chance.

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#13 10/02/2020 23h28

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Réputation :   1  

Range19 a écrit :

AxelleD a écrit :

Je m’interroge sur la façon de monter ce projet pour que mes enfants ne soient pas lésés dès maintenant par la suppression de leurs aides sociales liées au handicap. C’est pourquoi il vaut mieux éviter une société taxée à l’impôt sur le revenu. J’ai pensé à la SCI à l’IS car les dividendes peuvent ne pas être distribués.

C’était bien le sens de mon intervention. Merci d’avoir répondu.

Maxicool vous a clairement indiqué le régime d’imposition d’une SCi à l’IS et des dividendes.

Vous dîtes que vos enfants n’auraient pas d’autres revenus que ceux de cette SCI. Je pense que si.
Faîtes vos calculs en gardant en tête les plafonds de revenus pour bénéficier de l’AAH  (je crois que c’est de 12 fois son montant). Idem avec la PCH, les participations financières aux aides techniques et aidants peuvent être moindre mais pas disparaître dans les proportions de revenus supplémentaires envisagées.
À vérifier.

Merci pour votre réponse. Les revenus sont déduits de l’AAH dès le premier euro si ce ne sont pas des revenus du travail. Pour les salaires : abattement de 80% jusqu’à 30% du SMIC puis 40% au-delà. Donc à partir de 900€ de revenu foncier mensuel, l’AAH est supprimée. Les droits à la PCH sont normalement inchangés mais sont très loin d’être suffisants pour vivre décemment.

Gr1zzly a écrit :

J’avais mal lu pour pour l’ascenseur, merci de m’excuser. Je maintiens pour la piscine. C’est facilement un gouffre financier en collectif, à moins d’offrir un niveau de prestations qui justifie des loyers élevés.
Je ne peux que vous recommander de vous assurer du sérieux de votre architecte, car c’est sur lui que reposera la réussite du projet.

AxelleD a écrit :

Je me lance dans un très gros projet mais je n’ai pas vraiment le choix si je veux que mon investissement rapporte des sommes conséquentes. Avec cet immeuble, dans 20 ans, une fois le crédit payé, les bénéfices seront importants. J’aurais pu acheter un appartement, puis un autre dans quelques années et ainsi de suite mais je suis pressée par le temps. Je vieillis comme tout le monde mais mon état de santé se détériore également rapidement et, dans quelques temps, je risque de ne plus trouver de banque pour accepter de me financer, voire je risque de ne plus être là.

Désolé, cela m’avait échappé. Vous prenez des risques, mais pour une bonne cause. Je vous souhaite bonne chance.

Je prends soin de m’entourer de personnes compétentes, je sais à quel point c’est important de pouvoir compter sur eux pour ne pas faire d’erreurs. Je ne suis pas ici pour rien smile

J’avais envisagé des prestations moyenne gamme pour mes appartements mais plusieurs paramètres m’échappent :
- je voudrais louer en meublé en location saisonnière une partie des logements mais il semble que ça soit impossible en SCI ;
- mon architecte me suggère de demander des subventions à l’ANAH mais je crois que ça m’obligerait à avoir des loyers assez bas.
Pouvez-vous me conseiller sur ces points?

Dernière modification par AxelleD (10/02/2020 23h36)

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#14 11/02/2020 03h18

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Bonjour

Je vous conseille vivement de calculer précisément votre rentabilité nette car vous n’êtes qu’à 8% de renta brute. Vous allez être à 6% au mieux en final avant IR/PS (la rentabilité nette finale dépendra du montage choisi).

Sur ce genre de projet, anticipez bien les grosses dépenses comme le changement de toiture, piscine…

Pourquoi une sci ? Pourquoi pas en nom propre pour limiter les frais? Vous pourriez optimiser votre transmission du bien via une donation de nue-propriété (à voir avec un notaire fonction de votre patrimoine). Ne pas avoir peur de la fiscalité, tôt ou tard, vous ou vos enfants paierez les impôts sur l’exploitation du bien.

Si votre banque vous suit sur ce projet, il est préférable de faire les travaux en une seule fois. Vous aurez de meilleurs prix. Une fois le dossier lancé, votre banquier n’a pas à être rassuré (à moins que vous ne vouliez être vous-même rassurée).

Dernière modification par lachignolecorse (11/02/2020 03h28)


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[+15]    #15 11/02/2020 11h18

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Bonjour,

vous êtes sympathique alors je vais me fendre d’une analyse relativement complète, gratuitement, alors que c’est un boulot considérable. Ca n’arrivera pas tous les jours et notamment envers les newbies.

Le marché sur lequel vous vous placez : l’immobilier locatif. Location nue, meublée longue durée ou meublé courte durée : vous ne savez pas vraiment. C’est embêtant. On ne peut pas lancer une entreprise (ce que vous faites est une entreprise) sans connaître son marché et sans savoir où l’on se place sur ce marché.

Aides disponibles : vous ne savez pas. C’est très embêtant.

Vous savez bien en tant que comptable : en France, la fiscalité est lourde ; réciproquement, certaines activités disposent d’incitation fiscale. Il faut donc étudier l’impact de cela de façon approfondie. Cela peut modeler la raison d’être et la rentabilité d’une entreprise. Qu’on pense une seconde aux entreprises vendant du "crédit impôt recherche" et aux gains énormes qu’elles se font : manifestement la fiscalité peut modeler totalement une activité.

Vous avez étudié le projet physique, réel, à savoir créer un immeuble de 9 logements. C’est un projet "vertueux" parce qu’il va fournir du logement à des gens et du revenu à vos enfants et à vous. Mais ça ne suffit pas. Je peux vous citer 1000 projets "vertueux", qui ne sont pas rentables, uniquement parce que les considérations fiscales et administratives n’ont pas été prises en comptes.

Quelles aides pouvez-vous avoir ? ANAH ? En contrepartie de quel engagement ?
A quels autres dispositifs est ouverte cette ville : Cosse ancien (louer abordable) ? Pinel ancien (a priori très contraignant mais sait-on jamais) ? Denormandie ? Subvention de la commune ?
On peut parfois cumuler plusieurs dispositifs, pour atteindre des niveaux de subventions impressionnants.
Attention au nombre maximum de logements qui peuvent être subventionnés à la fois. Ca varie d’un dispositif à l’autre. Pinel, par exemple, c’est 2 par an.
Il vous faut faire des rendez-vous avec l’ADIL, l’ANAH, l’"espace info énergie" et noter scrupuleusement toutes les aides disponibles. Il vous faut étudier les contraintes.
Il faut regarder l’avantage réel : vous êtes actuellement non imposable. Le seriez-vous toujours si vous aviez 36 k€ de revenus fonciers par an ? La plupart des dispositifs apportent un avantage fiscal qui est une réduction fiscale (Pinel, Denormandie) ou une minimisation des revenus fonciers (Cosse). Est-ce vraiment avantageux dans votre cas ? La réponse pourrait être, par exemple "le Cosse ancien ne va pas m’économiser un seul euro d’impôt, par contre je le fais quand même car c’est la seule façon d’avoir les subventions ANAH sur les travaux et qu’elles sont hyper intéressantes". Mais elle pourrait aussi être toute autre. D’où l’intérêt d’étudier précisément leur application, dans votre cas.

En première approche, si c’est suffisamment éligible, je dirais qu’il faut maximiser ces aides, quitte à à avoir un engagement de louer nu pendant X années et à avoir une certaine complexification des paperasses (et allongement des délais).

En SCI IS, il est assez probable que la plupart de ces aides disparaissent. Ces aides sont en général spécifiques au particulier. Il faut regarder tout cela très précisément.

Travaux : le chiffrage vous paraît fiable car fait par un architecte. Pourtant, cet argument n’est pas sérieux. Vous le savez sans doute, les architectes font des chiffrages de précisions croissante au fur et à mesure d’un projet : APS (avant-projet sommaire) puis APD (avant-projet détaillé) ; le chiffrage réel n’étant connu que lorsqu’il a reçu les offres de l’entreprise qui auront reçu un DCE (dossier de consultation des entreprises) ce qui suppose au préalable d’avoir conçu le projet dans les moindres détails. On voit bien que l’architecte ne va pas sauter direct au chiffrage hyper-détaillé parce que ça lui nécessite beaucoup de travail préalable. Est-ce qu’il a déjà les offres des entreprises ? Très probablement non. Posez-lui deux questions :
"- à quel stade du chiffrage êtes-vous : APS, APD, réponses des entreprises ?
- à ce stade du projet, votre chiffrage vous paraît fiable à + ou - combien de pourcents ? Réfléchissez-bien avant de répondre, ma survie financière en dépend ! "

Or, une évolution de 10 % ou plus du montant des travaux est probable, tant qu’on n’ a pas les offres en main (et même après…). Or, 10 % des travaux > montant de votre épargne. Très très embêtant.

Notez bien que, jusqu’ici, je n’ai pas parlé de prix d’achat ni de rentabilité. Jusqu’ici, il s’est agi d’avoir suffisamment étudié son projet pour savoir dans quoi on s’engage. A ce stade, il manque encore beaucoup, beaucoup, de travail de votre part. A ce stade du projet, on ne peut pas étudier sa rentabilité, car vous ne savez pas encore que ce que vous allez vraiment faire, à quel coût, avec quelles aides, et avec quelle fiscalité ! C’est très très très embêtant.

Pourquoi ? Parce que ce projet vous dépasse. Vous avez l’impression d’avoir étudié le projet, mais non, il reste de très nombreuses zones d’incertitudes.

Pourquoi ? Parce que vous vous attaquez à un projet hyper complexe. Le simple fait d’avoir 9 logements dans un immeuble à rénover entièrement produit une complexité terrible. Franchement, je pense qu’il n’y a que quelques foreumeurs sur ce forum qui seraient vraiment à l’aise sur un tel projet, et ils ont tous au moins 10 ans d’expérience sur plusieurs projets immobiliers de complexité croissante, et ils font tous une bonne partie des travaux eux-mêmes. Exemple de questions tordues qui se posent :
- opération soumise à PC ou DP ou rien ? Les services de l’urbanisme peuvent-ils décider qu’il s’agit d’une création de 9 logements, avec tout ce qu’il en découle ? Est-ce que votre architecte est 100 % sûr des réponses à ces questions ?
- on rénove à l’économie, en considérant que c’est une seule bâtisse, ou bien on donne comme consigne à l’architecte : "je veux que ça puisse être revendu à la découpe un jour, donc pour tout ce qui est réseaux, compteurs, et parties communes, pensez "future copropriété"". Personnellement, je trouve que cette seconde option aurait beaucoup de sagesse : si un jour vous ou vos enfants ne peuvent ou ne veulent plus gérer, ils peuvent revendre à la découpe, ce qui rapporte probablement une belle plus-value, alors qu’un immeuble de rendement complet se vend plus difficilement et moins cher.
- y aura-t-il plusieurs régimes locatifs dans le même immeuble (location nue, location meublée à l’année, location meublée saisonnière) ? Cela pourrait être pertinent, mais il faut regarder les conséquences sur les aides disponibles. Supposons que l’ANAH vous dise "on peut subventionner 5 logements maximum", c’est un argument pour faire les 4 autres en meublé. A l’inverse, l’ANAH vous dit "c’est tout ou rien", ça encourage à placer les 9 logements en location nue avec convention ANAH.

Vous dites en substance "j’aurais pu faire un petit projet après l’autre, c’aurait sans doute été plus raisonnable, mais le temps presse". Pourtant, c’est le bon sens même de procéder ainsi. La preuve en est que ce projet vous dépasse et que vous l’avez étudié de façon très très insuffisante.

Autre chose à prendre en compte : les conséquences de votre handicap. Sur un chantier "normal", la plupart des investisseurs mettent la main à la pâte, ce qui diminue les coûts. Même s’ils n’ont pas mis la main au chantier du tout, ils vont faire un certain nombre de petites choses en fin de chantier : gros nettoyage, pose de quelques étagères, etc.  Vous vouliez louer meublé : la plupart des gens vont chercher les meubles et les montent eux-mêmes. Pouvez-vous le faire ? Ou bien avez-vous quelqu’un qui peut le faire, à quel coût ?
Idem en gestion locative : vous parliez de location saisonnière, mais c’est un boulot considérable : réservations, accueil, ménage, changer les draps. Pouvez-vous le faire ? Ou bien avez-vous quelqu’un qui peut le faire, à quel coût ? (une agence prend 30 % des loyers rien pour la gestion, sans parler de la conciergerie et du ménage, sachant qu’elles sont souvent très mauvaises sur le saisonnier car elles ont une guerre de retard ; sachant qu’avec la réputation internet, le moindre faux pas peut ruiner votre évaluation et donc diminuer le flux de vos locataires ; tout doit être impeccable, tout le temps).
Même la gestion locative "ordinaire", en location nue, suppose un certain nombre d’interventions physiques du bailleur. Si c’est une agence qui gère, et qu’elle envoie un électricien à chaque fois qu’il faut changer une ampoule, les coûts de gestion et d’entretien s’envolent… ou bien l’immeuble se dégrade. C’est très sérieux ce que je dis là : en premiere approche, une gestion par agence, c’est environ 10 % du loyer pour l’agence (en location à l’année, si l’on intègre la commission sur la recherche de locataires) + un coût d’entretien qui double au moins.
Ce point est d’autant plus marquant dans une petite ville de Dordogne, car les petits prix de l’immobilier, à la vente comme à la location, ne permettent pas de payer des gens pour tout faire au tarif horaire normal. Quand on est à Paris, avec des prix de 10000 €/m² et des loyers à 30 €/m², on peut se permettre de tout faire faire par des gens payés, car ça constitue relativement peu de dépenses en proportion. Quand on est à 1000 €/m² en valeur de l’immobilier, et des loyers à 6 €/m², le coût de la main d’oeuvre s’impacte beaucoup plus. Ce coût du travail a vite fait de bouffer tout le bénéfice. C’est bien pour cela que dans ces petites villes, beaucoup de propriétaires bailleurs font "tout eux-mêmes" et/ou recourrent massivement au black, parce qu’il n’est juste pas possible de tout faire faire au tarif horaire "normal".

En fait, souvent le particulier ne peut se vanter de la "rentabilité" et de la "plus-value" de ses projets immobiliers que parce qu’il fait des apports gratuits de temps de travail et de charges. Qu’il commence à compter son temps de travail ne serait-ce qu’au SMIC horaire, et toutes les charges qu’il oublie (les petits achats, les déplacements…), et les chiffres seraient bien moins reluisants. Je rigole en pensant à tous ceux qui investissent loin de chez eux. Qu’ils fassent donc des notes de frais, à 0,5 €/km, et ils commenceront à voir à quel point ils "subventionnent" leur activité de bailleur avec l’argent du ménage !
En gros, un particulier est comme une entreprise qui oublierait de compter 10 à 30 % de ses charges (au pifomètre). Alors oui, elle afficherait un résultat positif, mais est-elle vraiment rentable ?
Le problème, c’est que vous allez être obligée de déléguer une grande partie du travail à réaliser (non seulement les travaux, mais aussi toutes les tâches ordinaires type gestion locative, décoration, ménage des parties communes, entretien du jardin et de la piscine (900 m² de cour avec jardin piscine, entretenu par des pros, ça coûte terriblement !) etc). Donc tout cela vous coûtera, donc le tour de passe-passe habituel du particulier n’est plus possible.

Ce que je dis est un peu tabou, car il est de bon t.on de faire comme si une personne handicapée ne l’était pas. Or, je connais des personnes handicapées, je vois bien les conséquences.
Même quand on est valide, il y a un petit test qu’on a presque tous fait un jour ou l’autre : quand on a un bras immobilisé (plâtre ou équivalent), on voit déjà tous les gestes du quotidiens qu’on ne peut plus faire. On voit que meubler un appartement, ou faire un gros ménage, par exemple, on ne peut plus faire. La limite entre ce qu’on peut faire soi-même, ou ce qu’on doit faire faire, s’est décalé très fortement vers "ce qu’on doit faire faire".

Donc, posez-vous franchement les questions : aujourd’hui, que pouvez-vous faire vous-même, que devrez-vous déléguer ? Et à quel coût ? Même question dans 5, 10, 20 ans. Même question pour vos enfants : vu l’évolution probable de leur maladie, pourront-ils gérer un immeuble de 9 logements dans 20, 30, 40 ans ? Si la réponse est non, que devront-ils déléguer ? Et à quel coût ?

A ce stade, vous avez 2 solutions :
- persister dans ce projet, ce qui suppose de réaliser tout l’approfondissement qui est encore manquant, de réfléchir à toutes les questions soulevées ci-dessus (et encore d’autres sans doute).
- ou bien, faire un petit investissement immobilier d’abord, tout en recherchant une rentabilité égale ou supérieure à celui-là. Cela sera sans doute frustrant et décevant, mais tellement plus réaliste.

Pour faire la présente analyse, j’ai fait de nombreuses recherches sur le prix de l’immobilier, le zonage A B C, les annonces sur le bon coin, etc. sur une certaine ville de 8000 habitants de Dordogne. Comme je ne suis pas sûr d’être sur la bonne ville, je n’ai pas donné de chiffres précis dans mon analyse ; j’ai émis une analyse qui reste valable même si c’est une autre ville. Après tout, c’est tant mieux, car c’est à vous de faire ces recherches, si vous voulez vraiment maîtriser votre projet.

Certains trouveront sans doute mon message "pas sympa". Est-il sympa de vous laisser vous engager dans un projet trop complexe qui risque de vous mettre dans les pires difficultés ? Je préfère poser les bonnes questions et attirer votre attention sur des difficultés potentielles que toutes les personnes de bon sens vous confirmeront. Si vous tenez tout de même à réaliser ce projet, il vous reste beaucoup de travail.

Est-il "sympa" de donner 2 heures de son temps pour fournir à une personne une analyse experte et impartiale d’un projet ? Ou bien, pour la "bonne ambiance" du forum, faut-il toujours dire "même si votre projet semble insuffisamment étudié, et que je pointe timidement quelques points qui mériteraient d’être approfondis, au total vous êtes une personne sympathique qui mérite des encouragements", la laissant persister dans un projet insuffisamment étudié, qui pourrait lui coûter très cher à divers points de vue (pas seulement financier) ? Je laisse chacun répondre à ces questions. Moi je retourne à mon (vrai) travail.

Dernière modification par Bernard2K (11/02/2020 12h52)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#16 11/02/2020 12h03

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Je ne suis pas entré dans une réponse aussi détaillée…et même si je ne partage pas toujours les idées de Bernard2k, sur ce retour, je suis 100% d’accord.

Un projet aussi vaste et compliqué pour quelqu’un d’inexpérimenté…et diminué. C’est de la folie.

Et laisser gérer cela à ses enfants, je ne suis pas sur que c’est un "cadeau" très sympa à leur laisser.

Dernière modification par titoux (11/02/2020 14h14)

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#17 11/02/2020 12h15

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Une fois de plus on ne peut qu’être 100% en accord avec Bernard.

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#18 11/02/2020 20h22

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Cela fait très longtemps que je ne suis pas intervenue. J’ai à mon actif une seule opération d’immobilier locatif (1 studio en LMNP). Ça a été bcp plus compliqué que je pensais. Les forumeurs sont adorables sur ce site, peut être faut-il vous l’écrire plus clairement :

Comme 1er investissement, c’est de la FOLIE ! FUYEZ !

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#19 11/02/2020 20h51

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Au risque de faire un HS, mais pour abonder dans le sens de Bernard2K tout en gardant à l’esprit l’objectif initial d’investir dans de la pierre, je conseillerais à AxelleD de se pencher sur les SCPI.

L’avantage de la pierre-papier est que d’une part elle est transmissible aux héritiers dans des conditions au moins aussi avantageuses que de la pierre réelle, mais surtout qu’elle libère l’investisseur du poids énorme de la gestion.

Beaucoup de personnes à la santé normale n’ont pas la volonté de s’occuper des problèmes matériels ou humains. Parce que traîner ces boulets demande de la force physique et mentale. Alors pour un personne dont le handicap est non seulement présent, mais de surcroît progressif, se débarrasser de ces responsabilités est crucial.

Le handicap est déjà une charge, pas la peine d’investir dans un fardeau supplémentaire.

(Et à l’heure où j’écris ces lignes, ma demande de RQTH a été soumise à la MDPH depuis quelque temps, donc je sais un minimum de quoi je parle lorsque j’évoque le handicap.)

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[+1]    #20 16/02/2020 11h56

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Bonjour
Votre projet mérite réflexion mais en l’état et à ce prix je pense que vous allez quand même avoir de gros problèmes concernant les fonds disponibles pour les travaux et la rentabilité engendrée .
Vous indiquez avoir une enveloppe de 250k euros pour rénover 400m2. Déjà de prime abord c’est super limite.  Après à voir ce que vous avez comme travaux à réaliser et l’existant mais j’ai quand meme de sérieux doutes notamment si vous devez créer 9 cuisines et salles de bain qui sont des pieces coûteuses.
J’attire également votre attention  sur une dépense non négligeable que vous semblez avoir oublié. Vous parlez d’un architecte et d’après vos indications il me semble que vous souhaitez faire appel à ses services.  Je peux déjà vous dire qu’il va plus ou moins vous prendre 10% … Donc 225k euros de dispo. Pensez aux autres dépenses plus faibles comme les diagnostiques avant location..  Tout mis bout à bout cela commence à chiffrer et vous n’avez encore fait aucun travaux.

Pour ma part je suis également dans un projet de création de 3 logements de 80m2 dans un bâtiment de 800m2. À ce jour j’arrive sur la fin.  Et je peux vous dire que mon enveloppe finale va tourner à 200k euros à plus ou moins 2k euros prêt. Soit 833 du m2.(pour ma part je n’avais que les murs et le toit tout le reste était à créer)  Et je me suis fait assisté d’un conducteur de travaux qui a mon avis personnel est bien plus proche de la réalite dans son approche vis à vis d’un problème et du coût engendré et tout ça pour une rémunération plus facile à intégrer dans votre projet.  Je vous précise également que je conserve une bonne partie des travaux à réaliser (peintures..  Sur des surfaces pareil c’est une sacrée  économie. Pose des cuisines et salle de bain.  Pose du stratifié dans toutes les chambres. ) Je peux vous dire que si je n’avais pas fait cela mon prix au m2 serait bien plus élevé .  J’ai également la chance d’avoir déjà 3 logements loués pour 1500 euros dans cet immeuble.  Avec le repport d’un an des mensualités cela me permet d’avoir une bouée de secour que vous n’aurez pas dans votre cas.

Pour votre projet si vous voulez un bon conseil faites vite faire des devis d’artisans.  Essayez de concevoir des logements optimisés en réunissant dans les mêmes zones les pièces d’eau pour réduire certains coûts…. Mais je ne vous cache pas que moi avec votre budget et votre projet…  Je ne me lance pas.

Dernière modification par Macrom49 (16/02/2020 12h00)

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#21 04/03/2020 21h16

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Pour ma part ce projet est risqué.
D’abord la ville n’est pas très dynamique d’après ce que je comprends, et avec un immeuble de 9 appartements vous mettez tous les œufs dans un panier fragile.
Deuxièmement c’est votre premier investissement locatif, je pense que partir sur un IDR est risqué surtout si on n’y connaît rien en travaux.
Troisièmement votre épargne de précaution est faible. En cas de dérapage budgétaire niveau travaux ou de vacance locatives serez vous en mesure d’avancer la trésorerie?
C’est un coup de poker ce projet.

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[+1]    #22 04/03/2020 22h56

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Il faudrait aussi que les premiers locataires supportent la nuisance des travaux restant à faire dans l’immeuble. Cuisines et salles de bain promettent pas mal de bruits de perceuses…
Je sais que des travaux dans l’appartement loué sont impossibles, sauf cas d’urgence (fuite etc) bien sûr.
Par contre je ne sais ce que disent les textes quand des travaux bruyants sont effectués dans l’appartement contigu. Cela pourrait susciter une demande de compensation, je crois.
En tout cas personnellement après 2 ou 3 jours de percements divers, c’est trop et j’entame une procédure.

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#23 05/03/2020 08h05

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Deb67 : où voyez-vous qu’il y aurait des locataires en place et des travaux qui continuent ?

L’immeuble est actuellement inhabité. Vu le budget et le recours à un architecte, la façon logique de réaliser un tel projet est de livrer d’abord un immeuble entièrement rénové, puis seulement alors de le mettre en location. Votre remarque ne me semble donc pas adaptée à ce cas.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#24 05/03/2020 18h55

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Et pourtant notre honorable interlocutrice, dans son message #10, avait écrit :
"Je pense faire les travaux en plusieurs phases (2 ou 3) pour que les premiers appartements soient loués rapidement. Ça rassurera sûrement la banque que des loyers tombent déjà quand la deuxième phase de travaux commencera.
"

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#25 18/04/2020 21h43

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Je viens aux nouvelles un peu plus de 2 mois après la publication de votre cas. Avez vous poursuivi le projet ?

Les réactions des forumeurs ont pu vous sembler un peu " rudes", mais, comme lorsque quelqu’un va toucher la plaque de cuisson brûlante et qu’on crie "attention", il n’y a pas de volonté de gronder, d’effrayer ou de rabaisser la personne, mais au contraire de la protéger du risque qu’elle s’apprête à prendre, et des effets néfastes ensuite.

Le projet est pharaonique, et du coup le montant également. Plus vous grimpez dans les chiffres et moins vous pouvez vous permettre des approximations et des " on verra bien", car les conséquences sont importantes.
Bernard2K a bien repris chacun des points à explorer ( pas facile en ce moment avec les fermetures des agences et le confinement).

De nombreux projets d’autres apprentis investisseurs, prenons celui ci par exemple ( travaux chiffrés à 40k€)se transforment avec une étude plus approfondie des travaux

Les exemples sont légion.
Pour mon cas, achat petit studio avec le plafond à refaire. Je refais donc le plafond, l’artisan me montre le bazar électrique caché la dedans et qu’il serait mieux de refaire. Bien, je refais donc l’électricité toute belle, toute propre, aux normes avec un nouveau compteur. Avec des jolis spots dans le faux plafond. Puis peinture du plafond. Sauf qu’avec un plafond immaculé blanc, les murs rendent " blanc cra-cra". Tant qu’on y est, peinture des murs. Et le sol qui a morflé ( vieille moquette), donc changement du sol. Peinture des portes, puis changement des plinthes. Du radiateur aussi, forcément, il faisait grille pain sale sur un mur tout blanc. La kitchenette, du coup, changement des portes de placard pour faire " raccord". Et enfin changement du WC car pareil, il rendait "beurk" dans la salle de bain toute blanche.
Bref, le devis initial pour " démolition et construction plafond" a quelque peu évolué…

Pour notre RP actuellement, c’est encore pire. Les montagnes de "petites dépenses" qu’on découvre avec l’avancée du chantier… Il faut avoir les reins solides.
Pour dire, la prochaine RP, je tourne les talons pour un papier peint à décoller. Les travaux on en voit le début, mais alors la fin …

Je ne connais pas votre appétence pour l’immobilier.
Votre problématique semble être " mon handicap prend de l’ampleur plus les années passent et je ne vais bientôt plus être assurable, et je souhaite laisser un capital mensuel à mes enfants".
Ont ils une appétence dans l’immobilier ? Certains n’osent pas contredire leurs parents de leurs vivants, mais lors de la succession, les biens conçus " pour être transmis" sont directement vendus. C’est une lourde responsabilité que vous prenez pour eux.
L’immobilier n’est pas " sûre", ni " pérenne". Pour chaque bien, chaque locataire, il faudra de l’énergie et du temps à consacrer.
Si vos enfants souhaitent changer de région, ils devront faire entièrement confiance aux personnes sur place. L’agence fait son boulot d’agence, avec ses frais d’agence, car c’est son gagne pain.
Donc locataire qui appelle " porte qui grince", agence qui appelle artisan, artisan qui vient, met un coup de burette d’huile et repart. Bilan : déplacement + main d’oeuvre + fourniture d’une burette complète.
Le rendement théorique risque d’être fort éloigné du rendement réel.

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