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[+1]    #1 11/08/2021 01h15

Membre (2018)
Réputation :   21  

Bonjour à toute la communauté,

Je souhaite vous faire part de mon projet en cours car il est plutôt atypique et très complet!

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Immeuble du XIXème.
Surface 370m² répartie sur niveaux Rdc / R+1 et R+2 partiel
Une partie du bâtiment est aménagée en logement (inhabitable) encore occupé partiellement il y a 10 ans. Avant cela c’était une école catholique (l’histoire a de l’importance…).
L’ensemble du logement est aujourd’hui inhabitable et une partie de la toiture prend l’eau.

LOCALISATION DU BIEN

Village de 2000 habitants en haute Garonne
Le village commence à se dynamiser et des projets intéressants voient le jour.
L’ensemble des commerces sont présents + écoles + collège.
Aujourd’hui c’est quand même un pari sur l’avenir…

FINANCEMENT DU BIEN

Prêt de 417000€ du crédit agricole sur 22 ans avec 18 mois de différés à 1%.
Financement 110%.
Répartition initiale:
- Achat: 110k
- Travaux: 292k
- Frais bancaires: 6k (PPD: 5.5k + Frais de dossier: 0.5k)
- Notaire: 9k

PROJET

Le projet prévoit la réhabilitation totale de l’immeuble en 5 logements:

- 2T2 de 41m² (+cellier 3m²) et 48m² (+cellier 3m²): Exploitation 1 Nu et 1 meublé
- 2 T3 de 70m² (+cellier 3m²) avec jardin et 69 m² (+cellier 3m²): Exploitation nu avec conventionnement cosse
- 1 T4 de 84m² avec jardin: Exploitation nu avec conventionnement cosse

DEROULE DU PROJET

Je suis le marché de l’immobilier de ce village et des alentours depuis mi 2019. J’ai visité cet immeuble pour la première fois en juillet 2019. Le bâtiment est de qualité, un trés fort potentiel, bien disposé bref il me plait mais ne connaissant pas suffisamment le marché local je n’ai pas donné suite (prix affiché 179000€). Il a été vendu puis revenu à la vente 2 fois entre mi 2019 et mi 2020
Il revient à la vente mi 2020 (prix affiché 159000€), je le revisite en décembre 2020.
Je fais une offre à 80000€, nous nous mettons d’accord sur 110000€ FAI.
Signature du sous seing janvier 20. Conditions suspensives: Obtention de la DP compris purge des recours + Financement.

Je dépose ma première DP en mars 20, refus. Motif compliqué à interpréter. J’essaie d’entrer en contact désespérément avec les ABF pendant 5 semaines pour avoir un complément d’information. Impossible.
Je dépose une seconde DP en Juin 20, en modifiant certains éléments suivants les motifs du refus -> second refus! Je décide d’y aller plus franchement pour avoir des explications. Je suis reçu dans leurs locaux. Ils m’expliquent les motifs: -> batiment à proximité immédiate d’un batiment classé MH + Une fissure présente sur le pignon qui les inquiètent ils veulent un diagnostic structure + Les travaux sur les façades sont insuffisamments décrits ils veulent le travail d’un architecte (de préférence du patrimoine).

C’est un coup dur car toutes ces exigences engendrent des frais supplémentaires qui n’entrent pas du tout dans mon budget.
Nous essayons de faire intervenir le maire directement auprès des ABF. Il fait le nécessaire mais sans succès.
J’évalue le montant des travaux et j’entame une renégociation du prix auprès des propriétaires. 5 frères et sœurs qui sont à bout, veulent vendre ce bâtiment dont ils ont hérité.

Nouvelle négociation: 65500€ FAI avec enlèvement de la condition suspensive d’obtention de la DP et purge des recours. Achat prévu pour décembre 21.

Nouvelle répartition:
- Achat: 65.5k
- Travaux + honoraires (archi / BE): 340k
- Frais bancaires: 6k (PPD: 5.5k + Frais de dossier: 0.5k)
- Notaire: 5.5k

Aujourd’hui j’en suis là. Nous repassons chez le notaire la semaine prochaine pour refaire un sous seing.

Donc programme des prochains mois:
- Travail d’un architecte pour établir les plans de façade: Septembre/ Octobre
- Dépôt de la DP: Début novembre
- Acceptation de la DP: Début décembre
- Montage du dossier de financement Anah Septembre - Décembre 21
- Dépot + instruction du dossier de financement Anah: Janvier/Février/Mars 22
- Montage du dossier de financement des travaux de façade Septembre - Décembre 21
- Dépot + instruction du dossier de financement Anah: Janvier/Février/Mars 22

- Début des travaux: Avril/Mai 22
- Fin des travaux: Avril 23
- Entrée des locataires: Juillet 23

Je vais essayer de vous faire partager au cours des prochains mois mes démarches / Difficultés / succés dans le montage du projet et obtention des financements.

Mon prochain post sera sur le calcul de la rentabilité et du cash flow de l’opération.

Viviérois

Mots-clés : abf, cosse, immobilier, rénovation


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#2 11/08/2021 07h46

Membre (2020)
Réputation :   3  

Bonjour,
Sacré projet dans lequel vous vous lancez !
Quelques questions / points d’attention en anticipation de votre prochain post :
   * Vous êtes vous renseigné sur les plafonds de loyers conventionnés spécifiques à votre zone géographique ?
   * Pourquoi exploiter un appartement en nu sans conventionnement ?
   * Pourquoi exploiter un appartement en meublé ? (Complication dans la gestion vs gain ?)
   * Disposez vous de surfaces « autres » pouvant générer des compléments de loyer (remise / parking / garage) ? Ou là possibilité d’en créer ?
   * Avez vous une estimation de la valeur du bien une fois réhabilité ?

Enfin, je ne connais pas du tout votre zone géographique, donc je n’ai pas d’avis pertinent à partager.

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#3 11/08/2021 14h20

Membre (2018)
Réputation :   21  

PennKalet a écrit :

* Vous êtes vous renseigné sur les plafonds de loyers conventionnés spécifiques à votre zone géographique ?

Oui je suis en zone C le barème local est de 7.31€. Loyer social

PennKalet a écrit :

* Pourquoi exploiter un appartement en nu sans conventionnement ?

Car nous sommes limité à 3 logements en loyer social maximum dans un même immeuble ensuite il doivent obligatoirement être en très social. Je ne le souhaite pas.

PennKalet a écrit :

* Pourquoi exploiter un appartement en meublé ? (Complication dans la gestion vs gain ?)

Pas vraiment je ne le vois pas comme ça. J’ai déjà un immeuble avec cette mixité et je le gère correctement.

Seconde raison: Pour l’instant les opérations que je fais génèrent un important déficit foncier. Ce montage est défavorable si je souhaite revendre certains lots à moyen terme à cause de l’impot sur la PV. C’est pourquoi je mets au moins un logement en LMNP dans chaque immeuble pour me laisser cette possibilité d’arbitrage.

PennKalet a écrit :

* Disposez vous de surfaces « autres » pouvant générer des compléments de loyer (remise / parking / garage) ? Ou là possibilité d’en créer ?

Non pas d’autres surfaces à exploiter j’ai juste pris soin de pouvoir proposer un cellier par logement situé en RDC depuis la PC.

PennKalet a écrit :

* Avez vous une estimation de la valeur du bien une fois réhabilité ?

J’ai une estimation d’une agence immobilière en cas de revente à la découpe.

T2 Rdc: 85000€
T3 Rdc: 128000€
T3 R+1: 149000€
T4 R+1: 183000€
T2 R+2: 97000€

Total: 642000€

Je trouve cette estimation trop importante.
Personnellement je l’évalue plus dans les 550 000€.

Ce n’est pas mon intention.

Dernière modification par vivierois (11/08/2021 14h23)


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Favoris 2   [+1]    #4 12/09/2021 08h18

Membre (2018)
Réputation :   21  

Bonjour à tous,

Nous sommes bien repassés chez le notaire pour resigner un sous seing privé d’un montant de 65.5k€ en supprimant la condition suspensive d’obtention de la DP. C’était un argument de négociation, ils veulent se débarrasser du bâtiment.
De mon coté après avoir rencontré les ABF, j’ai bien cerné leur demande et je vais leur donner ce qu’ils veulent:
- Plan des façades avec repérage des éléments spécifiques de préférence par un architecte du patrimoine
.
- Diagnostique structurel de l’édifice pour expliquer certaines fissures
- Conservation d’une fenêtre du XVIIIème

J’ai donc pris contact avec un architecte du patrimoine à qui je donne pour mission l’ensemble des demandes des ABF pour la somme de 7.5k€. Rendu de la mission avec nouveau dépot d’une DP pour mi octobre.

Fondation du patrimoine:

Vendredi j’ai eu rendez vous avec la fondation. J’ai rencontré quelqu’un de très intéressant et passionné. Quelques informations sur la fondation du patrimoine:
A quoi sert la fondation du patrimoine? C’est une association privée qui finance grâce à des dons des restaurations d’édifice. Elle délivre également un label permettant de déduire 50% du montant des travaux du revenu imposable (sans plafond de 10700€ par an). Travaux concernés, aspect extérieur: Toiture / zinguerie / façades / fenêtres / volets

Comment obtenir le label?
- Le bâtiment doit être situé dans les zones rurales, bourgs et petites villes de moins de 20000 habitants

- Situé en Site Patrimoine Remarquable (SPR)

- Situé en site classé au titre du code de l’environnement

- En dehors de ces zones, non - habitable caractéristique du patrimoine rural: pigeonnier, lavoir, four à pain, chapelle, moulin.

Autre critère d’éligibilité:
- Le bâtiment doit avoir un intérêt patrimonial
- Les travaux ne doivent pas avoir débutés
- Visibilité depuis la voie publique ou accessible au public
- Qualité de la restauration extérieure envisagée

Qui valide la délivrance du Label?
Le dossier est monté avec le Délégué à la fondation du patrimoine de votre secteur qui présente le dossier à l’ABF qui décide de la délivrance du Label.

Au vu des critères demandés mon immeuble entre dans toutes les cases.
La déduction du montant des travaux du revenu imposable pourrait même monter à 100% dans le cas où je parviens à obtenir une aide publique ou privée de 20% des travaux.

C’est tout à fait probable puisque le conseil départemental a un programme spécifique concernant le petit patrimoine rural non protégé. qui finance à hauteur de 20/35 où 50% les travaux (plafond de travaux de 100000€).

En conclusion je pense que l’obtention de ce label n’a pas d’intérêt pour moi car il permet une déduction du revenu imposable. J’ai l’intention de déduire ces travaux de mes revenus fonciers en créant un déficit, beaucoup plus avantageux fiscalement.

Ce dispositif est intéressant lorsque l’on fait des travaux dans une RP ou Résidence secondaire.

Mon prochain rendez-vous "financement" sera avec le conseil départemental pour montage du dossier évoqué ci-dessus.

Bon dimanche

Dernière modification par vivierois (12/09/2021 08h47)


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#5 12/09/2021 09h13

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Bonjour,

je découvre ce projet. Il me semble excellent. Concernant les ABF, il est effectivement bien préférable de prendre un architecte pour établir le projet. Les architectes savent parler aux architectes. Vous auriez économisé beaucoup de temps si vous aviez fait cela dès le début… mais vous n’auriez pas obtenu une baisse de 55 k€ sur le prix de vente ! Les deux refus de DP ont bien mis la pression aux héritiers, c’est bon pour vous !

Vu l’ampleur des travaux, je pense qu’il serait préférable que l’architecte ait une mission complète avec suivi de chantier.

Concernant la possibilité de revente à la découpe :
- prenez-le en compte dès le début. Notamment, évitez toutes les économies de bouts de chandelle qui peuvent passer dans un immeuble en mono-propriété mais qui poseront des problèmes en copropriété. Je pense notamment à avoir des réseaux bien conçus avec colonnes montantes, à avoir des parties communes bien organisées, etc. L’archi, mais aussi un géomètre, peuvent être de bon conseil à ce sujet.
- ne laissez pas de trace que vous l’avez étudié. En effet, pour la requalification en marchand de biens, il faut pluralité de reventes et il faut la preuve de l’intention spéculative, c’est à dire que l’intention de revendre était présente dès l’achat. Laisser des traces que l’on a étudié la revente à la découpe, c’est donc laisser la trace de l’intention spéculative.

Concernant les subventions, je vois que vous avez déjà bien regardé… Assurez-vous que vous avez bien fait le tour des possibilités : subvention pour la rénovation de la façade, pour la rénovation énergétique, etc.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2021 09h18)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#6 16/09/2021 00h00

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Un projet bien construit. Une remarque, sur 417 k d’investissements, 292 K sont consacrés aux travaux. Comment être sûr de ce montant ? Ne va-t-il pas "déraper" ? Avez-vous pris des mesures pour être sûr de ce montant ? Peut-être êtes vous excellent en travaux. A mon sens, c’est le seul aspect où je ne sens pas une forte maîtrise du projet, assez évidente par ailleurs quand on vous lit.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#7 16/09/2021 07h10

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Bernard2k a écrit :

prenez-le en compte dès le début. Notamment, évitez toutes les économies de bouts de chandelle qui peuvent passer dans un immeuble en mono-propriété mais qui poseront des problèmes en copropriété. Je pense notamment à avoir des réseaux bien conçus avec colonnes montantes, à avoir des parties communes bien organisées, etc. L’archi, mais aussi un géomètre, peuvent être de bon conseil à ce sujet.

J’ai effectivement prévu la réalisation de colonnes aux normes dans cette optique là. Même si ce n’est pas un objectif à court terme, mais sait-on jamais…

Rastignac a écrit :

Une remarque, sur 417 k d’investissements, 292 K sont consacrés aux travaux. Comment être sûr de ce montant ? Ne va-t-il pas "déraper" ? Avez-vous pris des mesures pour être sûr de ce montant ? Peut-être êtes vous excellent en travaux. A mon sens, c’est le seul aspect où je ne sens pas une forte maîtrise du projet, assez évidente par ailleurs quand on vous lit.

La nouvelle répartition (suite à la nouvelle négociation et aux exigences des ABF) est de 340k€ de travaux (hors façades).

La seule inconnue qui existe c’est la conclusion du diagnostic structure mené par l’architecte du patrimoine et son bureau d’étude (j’ai signé la mission cette semaine). Dans ma consultation des architectes j’ai pris soin de sélectionner celui qui avait la même approche que moi dans la consolidation structurelle du bâtiment.

Pour ce qui est de la maitrise d’un chantier de cette ampleur, elle ne me pose pas de problème grâce à mon métier. Je suis directeur de travaux du secteur réhabilitation d’une PME, nous avons nos équipes de gros oeuvre et charpente couverture. Nous faisons également de l’entreprise générale sur des chantiers d’ampleur. (pour exemple nous livrons un chantier en entreprise générale de 3.5M€ avec la réhabilitation lourde de 66logements).
C’est donc pour moi un petit chantier (les petits chantiers ne sont pas toujours les plus simples) pour lequel j’ai déjà quasiment les entreprises connues.

En revanche je vais demander les subventions anah, les travaux étant d’un montant de plus de 100000€ ils imposent la mission d’un maitre d’oeuvre. Je vais donc voir comment je fais pour confier la plus petite mission possible à un maitre d’oeuvre car je n’en ai pas foncièrement besoin…

Dernière modification par vivierois (16/09/2021 07h24)


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[+3]    #8 19/09/2021 00h23

Membre (2018)
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Bonjour à la communauté.

Voici la présentation financière du projet.

Prêt immobilier d’un montant de 417000€
Crédit Agricole 1% durée 22 ans dont 18 mois de différés
Mensualité: 1876€ hors assurance / 1963€ compris assurance
500€ frais de dossier
0 apport

Je suis satisfait d’avoir obtenu ce prêt dans ces conditions je m’étais préparé à devoir mettre de l’apport.
Il n’y a que l’assurance qui est élevée probablement que j’en chercherai une autre quand le projet sera entièrement terminé.

Budget global: 417000€
Achat: 65500€
Notaire: 5750€
Frais bancaires: 5900€
Travaux: 339850€ (hors façade)

Projet d’exploitation:

- 3 logements en conventionnement cosse, les plus grands: 2 T3 et 1 T4: Loyer annuel: 19500€
- 1 Logement nu T2: 5400€
- 1 Logement meublé T2: 6500€

Revenu global: 31400€ *0.95 = 29830€

Fiscalité:

Dans mon cas de figure je trouve l’intérêt du conventionnement Cosse trés intéressant. Premièrement les logements étant plutôt grands la perte en loyer par rapport au marché est relativement faible. Deuxièmement l’abattement de 50% des revenus fonciers est particulièrement attractif. (Pour rappel je me limite à 3 logements car je veux rester en conventionnement social).

Un logement en meublé car trés peu d’offre, pas besoin d’expliquer l’intéret fiscal du LMNP…

Enfin un logement en nu, car je veux rester diversifié et je ne pense pas que le secteur me permette de mettre un second logement en meublé. De plus le logement est situé en Rdc je vise une personne âgée qui aura certainement déjà ses meubles!

Pour clore l’approche fiscale du projet le montant élevé de travaux va me permettre de créer un déficit foncier considérable, de l’ordre de 290000€.

Ce déficit me permet de ne pas payer d’impôt sur mes revenus fonciers pour les 10 prochaines années. Pour cet immeuble mais également pour mes autres biens (immeuble de: (3 logements + 1 commerce) + 1 local commercial).

Pour ce point du déficit foncier j’ai conscience de me situer sur la limite entre travaux d’amélioration et de reconstruction.
Pourquoi je me situe sur l’amélioration? Déjà parce que ça m’arrange mais également parce que je m’appuie sur les points suivants:
- Je ne crée aucune surface supplémentaire (pas d’aménagement de comble)
- Je ne démolis pas les cloisonnements existants, en repartant d’un plateau nu. (exemple type du BOFIP)
- Sur l’ensemble de l’immeuble je ne fais que 2 créations d’ouvertures (pas de modification majeure de la structure pour permettre le réaménagement de l’immeuble, exemple type du BOFIP également).

Cash Flow:

Approche du projet seul:

Le cash flow mensuel du projet est de +390€ au cours des 10 premières années et de - 350€ au cours des 10.5 années suivantes.
Cela en prenant un conventionnement cosse uniquement sur les 9 premières années des trois logements concernés.

Pistes d’améliorations:

Comme évoqué précédemment j’ai fait des démarches auprès de différents dispositifs de financement:

- Financement Anah des 3 logements conventionnés: Montant potentiel d’aide 75000€
- Aide du conseil départemental 31 pour la rénovation du petit bâti rural non protégé couvrant les travaux de: Menuiserie / couverture / Façade. 3 paliers d’aide 20/35/50% avec un plafond de travaux de 100000€

Depuis le début du montage du dossier j’ai cherché à avoir un projet qui fonctionne sans ces aides potentielles.
Je suis arrivé à une situation d’équilibre qui me satisfait en ayant évidemment pour but d’obtenir ces aides et ainsi rendre cette opération très intéressante.

Etude globale de mon patrimoine immobilier

Enfin j’ai voulu avoir une approche globale de mon patrimoine immobilier car comme beaucoup je me posais beaucoup de questions:
- Est ce qu’il me faut en faire encore une?
- Est ce que les impôts ne vont pas m’engloutir dans 10 ans? (le fameux effet ciseau)
- …

Je me suis donc lancé dans la projection sur les 25 prochaines années de ma trésorerie pour savoir si je serai capable de faire face financièrement parlant. Je ne sais pas si certains d’entre vous l’ont déjà fait c’est une sacrée usine à gaz…

1) Il m’a fallu me projeter sur mon évolution professionnelle (ce qui détermine ma rémunération et donc ma TMI)
2) Prise en compte de l’évolution du foyer (j’ai 2 enfants donc diminution du nombre de parts à leur départ)
3) Cash flow des différents biens
4) Projection des coûts d’entretien (c’est un sujet très intéressant que j’aborderai dans un prochain message): Immeuble 1: 2700€ par an soit 67500€ sur 25 ans / Immeuble 2 (sujet de cette étude de cas) 5200€ par an soit 130000€ sur 25 ans.

En partant de ma "trésorerie" immobilier actuelle de 17000€, je monte à 75000€ en 2033 pour redescendre à 25000€ en 2042 et ensuite repartir considérablement à la hausse.

Le constat est que la gestion que je prévois de faire semble me permettre d’auto financer mes projets immobiliers. C’est ce que je voulais.

Enfin toujours dans une optique d’optimisation et d’amélioration je me suis simplement fait la réflexion suivante: "Ce serait quand même dommage d’avoir une somme de 75000€ qui dort sur un compte courant".
J’ai donc décidé de coupler cette "trésorerie" à une assurance vie relativement sécurisée avec un objectif de rendement de 3%, en gardant une disponibilité permanente de 15000€ sur un compte courant. Et là évidemment on touche du doigt encore une fois toute la puissance des intérêts composés puisque je monte à 88000€ en 2033 pour redescendre à 56000€ en 2042.

Fort de ce constat j’ai immédiatement ouvert une assurance vie wink

Bonne nuit!


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#9 05/05/2022 09h03

Membre (2018)
Réputation :   21  

Bonjour,

Voilà quelques nouvelles de mon projet, les travaux démarrent enfin!

La période d’attente a été longue depuis la vente définitive fin décembre. C’est le délai de montage du dossier Anah + attente de la première commission qui a eu lieu fin mars (pour faire valider le pré dossier) + dépot définitif.

En résumé un opérateur a fait une visite des lieux pour constater le niveau de dégradation du bâtiment, il a été jugé très dégradé. Lors de cette visite une représentante de l’Anah été également présente (ce n’est pas systématique).
S’agissant d’un dossier important nous avons dû présenter un pré dossier à la première commission. J’ai présenté une demande de subvention pour 4 logements. La commission a pré validé le dossier pour 1 loc3 + 2 loc 2 + 1 loc 1 au choix.

Problème: Ils ont eu énormément de demande et ont distribué l’ensemble de leur enveloppe de l’année des cette première commission. Ils ont quand même validé le dossier malgré le manque de fond.
J’ai déposé le dossier définitif avec le T4 LOC1 + les deux T3 en Loc 2 + le T2 en Loc 3.

Ce dossier a été validé lors de la seconde commission de mars pour 3 logements (Loc 1 et 2 Loc 2). Le quatrième logement devra être présenté lors de la prochaine commission car ils attendent de savoir si ils peuvent avoir une rallonge de budget…

Nous avons obtenu une subvention de 101000€ de l’Anah + 7000€ du conseil départemental 31 (3500€/logement Loc 2).
La subvention du quatrième logement représente environ 25/28k€.

Cette subvention prend également en compte les travaux de rénovation des façades.

En parallèle j’avais déposé un dossier auprès du conseil départemental pour le financement des travaux de façade dans le cadre du PPRNP (petit patrimoine rural non protégé). Le dossier n’a pas été traité lors de la première commission de fin mars car des dossiers de 2021 été traités en priorité et tout le budget a été utilisé. Ils vont également demander une rallonge, prochaine commission septembre…
Autant dire que je ne compte pas trop dessus.

Du fait de la subvention obtenue par l’Anah nous avons intégré la réalisation des façades dans notre projet ce qui n’était pas le cas initialement.

Viviérois


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