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[+1]    #1 11/03/2021 07h51

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ESTJ

On devait l’appeler justement aujourd’hui pour notre autre dossier, on va en profiter pour poser la question.

Vos commentaires sur le CF qui risque d’être un peu trop négatif m’ont fait pas mal cogiter, je pense que je vais demander un prêt sur 25 ans plutôt que 20 ans. Le taux est un peu plus élevé (1,15% je crois, je dois vérifier ce matin) et il y a 1200€ de frais de garantie mais au final cela permettrait de dégager 2000 à 3000€ de cash flow annuel (j’ai pas calculé précisément, je dois récupérer le taux au boulot).
Je vais sans doute demander aussi un différé d’amortissement de 3 ou 6 mois pour démarrer avec un peu de trésorerie (pour 6 mois cela ferait environ 10000€ de trésorerie). Ils m’ont accordé 3 mois de différé sur mon autre immeuble alors que tous les apparts étaient loués donc ça devrait pas poser de problème. Ca ne coute rien de demander, au pire ils le refusent, sur l’autre crédit j’avais demandé 1 an et ils m’ont baissé à 3 mois.
Je commence à bien assimiler le "qui ne demande rien n’a rien" cher aux audacieux wink

Dernière modification par bed43fr (11/03/2021 07h51)

Mots-clés : déjà loué, idr, immobilier, lmnp, locatif, travaux


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[+1]    #2 16/03/2021 10h54

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Pour avoir vécu une expérience d’achat en lot…ce que je ferais à votre place…J’irais directement dans l’immeuble afin de discuter avec les locataires en place. Vous apprendrez beaucoup de choses.

C’est bordel line…mais vous partez sur un achat de 5 logements et partez sur 25 ans.

Le vendeur, de toute façon, vous dira ce qu’il veut.
L’AI est surtout intéressé par sa commission.

A voir pourquoi le vendeur veut vendre à perte après avoir fait des travaux (locataires très compliqués, autres soucis ?).

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[+1]    #3 16/03/2021 16h29

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Je vous réponds en MP car HS.

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[+1]    #4 16/03/2021 19h51

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Bernard2K a écrit :

Gunday :
- il me semble que vous avez tout de même gardé le bien plus de 3 ans ?
- je ne voudrais pas faire insulte à votre campagne (j’aime beaucoup la campagne), mais est-ce que vos difficultés ne viennent pas justement confirmer ce que je disais sur le fait qu’il est difficile de trouver de bons profils de locataire quand l’emplacement est peu recherché ?

Pour le bien vendu, 4 ans de détention, pour le bien encore en propriété, 7 ans (la vente étant plus compliqué, car plus cher en valeur d’affiche)
Par contre pour les locataires, je ne m’en cache pas, le lieu est économiquement difficile (chômage plutôt élevé) et l’activité principalement ouvrière.
Et vu le coût faible de l’immobilier, tout salarié peux accéder à la propriété.
Donc en location avec des petits surfaces, il reste : les jeunes qui démarre dans la vie, les personnes en transit, et ceux qui ont pas le choix (incluant cassos tel que présenté par Range19);

bed43fr a écrit :

La différence avec le bailleur actuel c’est que moi je passerai par une gestion locative. Je me dis (peut-être à tort) que ça change tout.

j’ai essayé encore une fois.
Au bout de 3 semaines, 1 seule visite.
J’ia mis l’annonce, et dans la semaine, j’ai eut 2 visites, dont une qui me convenait (personne abimé par la vie mais avec garantie visale)
Donc oui, une gestion par agence ça vous épargnera bien des soucis, car pas de locataire, pas de soucis! big_smile

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[+1]    #5 17/03/2021 09h40

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bed43fr a écrit :

Dans mon business plan j’ai compté 10% des loyers en gestion locative (frais de gestion courante + les frais de visites et entrées/sorties).

C’est peu.
-> Je trouve généralement autour de 7/8% pour la gestion locative.
-> Auquel il faut rajouter l’assurance loyer impayé (1 à 3% selon la boutique).
->Les frais d’entrée dans le logement.
Pour le calcul prenons une moyenne de logement 35m² en province, soit 35x8€, soit maximum 385€ à la charge du locataire.
Et de ce que j’ai vu les agences ont tendances à faire plafond locataire + même chose pour le propriétaire. Donc comptez entre 350 et 400€ pour chaque nouveau bail;
-> les frais de vacance augmenté : de ce que j’ai vu, les agences ont tendance à attendre la libération pour proposer à la relocation.
Donc pas d’anticipation.
Et c’est sans compter que certains locataires sont réticents à sortir presque 1 mois de loyer à l’agence quand ils arrivent à se loger en direct via leboncoin ou autre moteur d’annonce.

bref, 10% de gestion locative me semble vraiment le bas de la fourchette!

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[+1]    #6 18/03/2021 08h19

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bed43fr a écrit :

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…

Incroyable ! (au point qu’on en vient à se demander si vous ne nous faites pas marcher ; et ce n’est pas la première fois que vous me faites cette impression, à force de ne pas prendre en compte les mises en garde et à force de ne pas vouloir voir les défauts qui crèvent les yeux).

Et l’AI qui vous le dit, au lieu de fermer sa bouche, ça aussi c’est incroyable ! En vous rapportant cet écoulement lacrymal, il vous fournit une information qui pourrait bien faire capoter la vente, donc il joue contre son camp ! Un AI honnête, limite maso, c’est rare.

En tout cas, ne cherchez pas davantage, vous avez trouvé LE gros défaut de cet immeuble et donc LA raison de la vente malgré la moins-value : il y a des impayés massifs d’un ou plusieurs locataire(s).

Vous avez sans doute eu raison de demander au notaire de joindre à l’acte la preuve que les loyers sont à jour. Je me permets de souligner que cela ne vous donnera pas une certitude absolue. Il y a moyen d’obtenir le paiement du loyer par le locataire de façon exceptionnelle sur les 3 derniers mois par exemple, quitte à ce que ce soit le proprio qui le finance en remettant au locataire la somme nécessaire ! Ou bien encaisser un ou plusieurs chèque(s) sur son compte du montant exact dû par le(s) locataire(s), ainsi il peut montrer ses relevés bancaires et dire "vous voyez tout le monde paie", mais qu’en réalité ces chèques proviennent d’une personne de connivence avec le proprio, et non pas du locataire. Il y a toujours moyen de maquiller une situation.

A noter aussi : vous avez reçu les baux, mais vous n’avez pas parlé de caution solidaire. Certains locataires ont-ils fourni une caution solidaire, et si oui, combien d’entre eux ? A mon sens, un propriétaire bailleur doit avoir une garantie de loyer : soit une assurance loyer impayés, soit une caution solidaire. Je sais, ça fait bizarre de demander une caution solidaire à un adulte de 40 ans qui a un CDI, mais moi perso, je considère qu’il est indispensable d’avoir l’une des deux garanties. Certes, les locataires renâclent à fournir une caution quand ils se considèrent parfaitement solvables et un peu vieux pour cet exercice quelque peu humiliant ; d’où l’intérêt d’être dans une zone recherchée, où l’on peut répondre au locataire "je comprends vos réticences, mais dites-vous bien que si ce n’est pas vous qui fournissez cette caution, je trouverai sans difficulté un locataire qui l’acceptera, car j’ai encore 3 visites après vous, et oh, le téléphone qui sonne, ça doit être encore une nouvelle demande…". Or, vous n’avez pas parlé de caution solidaire lorsque vous avez dit que vous avez lu les baux, et vous refusez de prendre l’assurance loyer impayés. Il y a là, à mon avis, un sérieux manque de précautions de votre part. Or, il semblerait que la femme qui pleure montre très exactement ce qui arrive quand on ne prend ni caution solidaire, ni assurance loyers impayés.

Est-ce que vous pensez toujours que confier la gestion à une agence va permettre de résoudre cette situation ? Je vous ai exprimé mon incrédulité par les questions que je pose au message #26 ci-dessus, d’autres l’ont fait y compris avec une expérience de première main (notamment message #34). De plus, vous pouvez et devez bien sûr faire vos propres recherches à ce sujet (il y a un ou plusieurs fils qui discutent des "mérites" de la gestion par agence). Si vous persistez à croire qu’une agence a une baguette magique qui lui permet de régler tous les problèmes de gestion locative, au lieu de baser votre opinion sur des retours d’expérience réels, c’est votre choix, car c’est votre argent.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2021 08h40)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #7 18/03/2021 09h26

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bed43fr a écrit :

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…

Je vais réinsister sur ce point, craquer juste pour une demande de doc, c’est très révélateur!
Donc soit ils sont comme M. Thévenoud et ont une grosse phobie administrative.
Soit vous savez maintenant qu’il y a des impayés de loyer.
Il vous reste plus qu’à creuser de ce côté là (pour connaitre l’ampleur du désastre!)

bed43fr a écrit :

Pour les diags on a que ceux de 2017 pour l’instant, pas de plomb et pas d’amiante.

c’est déjà une bonne nouvelle.
Côté diag électrique, rien à signaler ?

Pour les photos :
- la devanture est moins pire que ce que montrait la 1ère photo, mais ça reste pas très folichon
- la bande de scotch à moquette sur le parquet montre que la moquette a été enlevé à la va-vite.
Probablement lors de la mise en vente…
Pourquoi ? Trace d’urine, de vomi, de cafards, trop vieillote, autre ?
- moquette sur les murs aussi dans les appartements ?
En gros, ça fait près d’un demi siècle qu’il y a pas eut de rafraichissement…

bref, inutile de continuer sans davantage d’information sur les impayés.
Car toute votre stratégie est basé sur les 10% de rendement théorique, mais si ces 10% sont en vérité 3 ou 4%, ça change pas un peu la donne ?

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[+3]    #8 18/03/2021 10h22

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gunday a écrit :

Donc soit ils sont comme M. Thévenoud et ont une grosse phobie administrative®.

phobie administrative
Marque française
Déposant :
M. THEVENOUD THOMAS
Numéro :4140743
Classe :
35, 37, 45
Statut :
Marque enregistrée
(source : base marque INPI)


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[+1]    #9 01/04/2021 13h47

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On n’amortit pas ces frais sur 30 ans. Généralement, c’est amorti sur 5/7 ans. Personnellement,  je préfère nettement les passer en charge. Faites les 2 calculs et vous verrez l’impact.


Faire et laisser dire

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[+1]    #10 14/09/2021 13h52

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Pour apprendre, il faut payer.

Vous devriez relire vos premiers messages de cette file et comparer vos prévisions avec vos réalisations. Vous êtes entrain d’apprendre le métier. Je vous conseille de revoir vos nouveaux budgets travaux par rapport à votre rentabilité, votre cashflow et décider la priorité. Il y a des solutions à trouver. Sinon vous allez vous dégoûter de la gestion locative.

Pour l’agence, là aussi vous semblez subir la situation. Un mandat se résilie quand on a de bonnes raisons.

Bref, il est urgent de vous investir dans la recherche de solutions pour sortir de cette situation inconfortable. Mais pour cela il vous faut accepter de remettre en cause certains de vos choix (trouver des rénovations moins onéreuses, trouver une autre agence, faire la gestion en direct …)


Faire et laisser dire

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[+1]    #11 14/09/2021 13h59

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En milieu rural, s’il y a abondance d’offre locative, les locataires évitent les annonces d’agence, parce qu’il y a un coût supplémentaire à débourser pour le dossier, en plus du dépôt de garantie, et que ça fait beaucoup d’argent à sortir. Un ami et voisin qui mis son appartement "en agence", l’agent étant "un copain" à lui, vient de passer 4 mois sans une seule visite. Il est en train de trouver une locataire en direct, par le bouche à oreille, alors qu’il n’a même pas publié d’annonce perso ! Donc, l’agence fait MOINS BIEN que le bouche à oreille !

Comme je vous l’avais dit, il faut choisir l’agence non pas sur son coût, mais sur sa réputation. Une agence qui a réputation de s’occuper efficacement des biens locatifs et de trouver rapidement des locataires, c’est cela qu’il vous fallait.


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[+1]    #12 14/09/2021 14h12

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comme les autres avis : l’agence je ne suis pas convaincu, j’ai toujours trouvé mieux.

Pour être honnête, les 2 dernières agence, j’ai mis en concurrence avec moi même (qui ne suis pas très dispo), et dans les 2 cas, les agences ont fait peu de visite tandis que je trouvait le locataire seul.
Après, il faut aussi analyser le marché local.
Sur le secteur où j’ai une maison en location, les agences sont quasi exclusives sur ce type de bien dans ce secteur. (je pense que beaucoup de bien locatif sont à des personnes âgées qui ne veulent pas gérer seules)
C’est donc votre connaissance du secteur qui vous donnera la meilleure option.

Pour la peinture, il faut assez peu de matériel en fait : quelques rouleaux, un escabeau ou une rallonge et un peu de protection (scotch, bache, etc)
Perso, je fait l’inverse des collègues, je prends une peinture premier prix (une précise que j’ai repéré depuis un moment).
Sur un mur sale, il me faut 3 couches, mais généralement, la 1ère couche sèche vite, je peux faire 2 couches l’une après l’autre.
Niveau protection, j’en met assez rarement, je fais la peinture avant de laver le sol, donc sur de l’acrylique, le lavage du sol enlève les gouttes tombées.

Pour le carrelage, on trouve des coupe carrelages à moins de 50€.
Après, ça dépend de la surface que vous avez, si vous refaites 200m² de carrelage par mois, il vous faut clairement plus gros!
Si c’est pour refaire quelques retouches, ça devrait être largement suffisant!

Ensuite dans les 2 cas, c’est l’habitude qui vous donnera le meilleur résultat.
Vos 1ères fois seront longues et peu performantes, mais c’est le principe de tout apprentissage! wink

Dernière modification par gunday (14/09/2021 14h15)

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[+1]    #13 15/09/2021 02h13

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Je viens de lire tout le fil de la discussion.
Mon premier immeuble était au début géré via une agence (ayant bonne réputation). Malgré le fait qu’il se situait dans un secteur à forte demande l’agence arrivait à me générer de la vacance locative, parfois un mois complet! Puis, je l’ai géré moi même et je suis arrivé à un taux de vacance locative de 0,00%, mais cela m’a coûté un peu de mon temps.
Si vous souhaitez continuer à passer par agence :
- mettre une annonce vous même sur le bon coin et leur transmettre les contacts reçus (en ayant préalablement vérifié des profils et ressources des locataires, par téléphone ou par mail, et en mentionnant les conditions dans l’annonce: garant, 3x le montant du loyer…). Cette solution aura déjà le mérite de vous confronter à la demande locative réelle de votre secteur, et de vérifier les dires de l’agence
- renégocier les frais d’agence : si c’est vous qui leur amenez le locataire (cf point précédent) alors diminution des honoraires
- honoraires de bail d’un appartement payés une seule fois dans l’année même si deux entrées /sorties dans la même année
Mais pour ma part, comme les précédents commentaires, la gestion en agence c’est fini pour moi. Et je gère en direct 17 apparts, à 45mn de chez moi, avec un travail très prenant à côté, et 4 enfants, autant vous dire que je ne m’ennuie pas! Par contre je ne fais aucun travaux et délègue même les plus basiques
Je vais suivre avec attention l’évolution de votre situation.
Je vous souhaite en tous cas tout le meilleur, car quand on se lance dans ces types d’investissements on passe par des moments difficiles, et on apprend tous les jours. Mais accrochez-vous, et il est parfois bon de prendre un peu de recul, même si c’est difficile !

Dernière modification par albundy (06/10/2021 00h53)

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[+1]    #14 15/09/2021 10h17

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gunday, le 16/03/2021 a écrit :

Donc oui, une gestion par agence ça vous épargnera bien des soucis, car pas de locataire, pas de soucis! big_smile

Ce n’est pas faute d’avoir été prévenu…

Prendre l’agence la plus sérieuse, c’est bien… Mais si c’est une zone avec très peu de demande et que du coup les rares locataires trouvent en direct ou par le bouche à oreille, même la meilleure agence est un boulet.

Et sinon, il y a des questions qui me reviennent sur ce cas :
- est-ce que vous pourriez enfin nous dire la localisation ?
- est-ce que vous avez compris pourquoi la femme du proprio s’est mise à pleurer quand on lui demandait la preuve du paiement des loyers ? Il y avait de gros impayés, ou bien cette femme est dépressive, ou bien ?

Je suis très curieux et il y a ainsi des questions qui me poursuivent longtemps…

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2021 10h20)


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[+1]    #15 15/09/2021 15h53

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bed43fr a écrit :

Il faut tenir compte du fait qu’entre mon achat et maintenant j’ai décidé de carreler tous les appartements lors des rénovations car j’estime que c’est plus qualitatif que du parquet et que cela apportera une belle plus value lors de la revente donc c’est un investissement à long terme.

Cette idée de carreler sur du plancher n’est pas obligatoirement une bonne idée surtout si vous êtes contraints :
- techniquement : vous aller ajouter énormément de poids sur les sols, sont-ils prévus pour ? Votre auto entrepreneur a-t-il les compétences pour ?
- Chantier lourd et chronophage
- plus-value avec du carrelage sur du plancher ? Je ferai valider l’idée et la proposition technique par un expert.
Plus simple, il y a aujourd’hui des revêtements souples d’excellente qualité techniques et esthétiques. Faciles ou presque à poser, peu de poids ajouté, délai de chantier record.

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[+1]    #16 16/09/2021 10h08

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Puisque le 16 septembre, aucun locataire ne vous a été proposé par l’agence depuis deux mois, c’est qu’il existe un problème : loyer trop cher, appartement en mauvais état ou paresse de l’agence. Or, l’agence ne vous a pas dit que le loyer soit trop cher et les autres appartements sont loués… Que reste-t-il ? Sans locataire au 15 octobre, vous aurez vraiment une difficulté à louer. Le mandat semi-exclusif n’est pas une "menace", c’est une chance de plus que vous vous donnez. Et l’agence, très probablement, ne cherchera pas à se fâcher avec un investisseur local, un futur client probable.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #17 16/09/2021 12h20

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Petite expérience, quand j’ai loué par moi-même, malgré mandat d’agence, le contrat de mandat prévoyait une indemnisation de l’agence si je les sortait sans préavis.

Concrètement, à chaque fois, ça a été "tant mieux pour vous, tenez vos clés, à la prochaine fois"

Après, là ça fait 2 mois, vous laissez combien de temps à l’agence ?
2 mois, 3 mois, 6 mois, 2 ans ?

C’est à vous de définir la vacance locative que vous acceptez.
Perso, 2 mois, ça me semble énorme!
Et ce même dans mon secteur non tendu, pour des biens qui ne sont pas primes, et même en période défavorable.
Quand je m’en occupais, j’ai toujours reloué en 1 mois max.

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[+1]    #18 17/09/2021 08h39

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ESTJ

Toute ma maison est en carrelage et je ne regrette pas ce choix, bien au contraire, comme quoi les gouts et les couleurs wink
Mon but n’est pas de refaire les sols tous les 10 ans justement, j’ai pris des couleurs plutôt neutres pour que cela ne soit pas démodé.

Pour le poids c’est effectivement le point crucial que j’ai vu avec lui (ça et la stabilité pour éviter des fissures). Et je lui ai demandé quelle expérience il avait de ce type de travaux : il travaillait pour une entreprise de rénovation à Toulouse et il a une bonne expérience de cette technique.
Et n’oubliez pas que j’ai contacté une dizaine de carreleurs cet été, à chaque fois j’en ai profité pour parler technique et voir quelle solution ils proposaient pour carreler sur un plancher ancien (en 2 mots : ragréage léger, natte de désolidarisation puis classique : colle et carreaux).
J’ai pensé à me renseigner pour la garantie décennale mais je n’ai pas pensé à demander l’attestation pour l’assurance classique, on se voit demain pour lui remettre les clefs, je vais lui envoyer un mail tout de suite. Merci.


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[+1]    #19 17/09/2021 08h53

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bed43fr, le 16/09/2021 a écrit :

Elle n’en démord pas, elle est convaincu que pour le nettoyage, la solidité et la pérennité c’est supérieur à tout le reste.

C’est bien ce qu’on vous dit.
L’idée préconçu est supérieur aux retours d’expérience des autres.

bed43fr, le 16/09/2021 a écrit :

De toute façon nous allons bien voir dans quelques années ce que cela aura donné.

Relisez ce que Range19.
Le carrelage, c’est quasiment à vie.
Qu’il soit moche, pourri, insupportable, c’est extrêmement compliqué à enlever.
Généralement, on remet une couche en douce par dessus.
Donc un nouveau surpoids, et une nouvelle hauteur (pas un détail à oublier tout de même)

Contrairement à du parquet flottant (le contrecollé est plutôt choc), ou une dalle PVC (trouvable en largeur de 4m, idéal pour étanchéifier une sdb), qui sont facile à enlever et à remplacer.

En locatif, il faut réfléchir absolument a une chose : le remplacement.
Ne jamais comparer votre bien et le locatif.
J’ai toujours constaté une usure important voire délirante en locatif.

Une autre remarque : vous avez prévu quoi pour les blagues locataires ?
Du style : "ma fille aime les princesses, je lui ai fait un damier rose à paillette dans la chambre", "j’ai fait un trou pour fixer la cage le parc du gosse", "j’ai oublié les roulettes en déplaçant le frigo, mais ça glisse bien sur le carrelage", "il a pris une couleur bizarre depuis que c’est le coin toilette pour chien quand j’ai fait tombé mon verre de thé", etc.

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[+4]    #20 15/11/2021 08h35

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ESTJ

TLDR : Beaucoup trop de départs de locataires en 2021. Beaucoup de difficultés à trouver des artisans disponibles.

Nous avons fini la rénovation et l’ameublement du petit T2. Il est très beau d’après l’agence mais pas de chance 3 autres meublés sont arrivés sur le marché la MEME semaine que nous (pour un total de 4 meublés à louer sur la ville, c’est pas de bol) et le notre est le plus cher… On a convenu avec l’agence de se voir à la fin de semaine pour décider ou non de baisser le loyer.

Le locataire qui avait invoqué des raisons médicales pour réduire le préavis d’un mois n’avait pas de justificatif, comme il avait déménagé ailleurs début octobre on lui a accordé qu’il rende les clefs au plus tôt car il est d’une telle mauvaise foi qu’on craignait des impayés pendant 3 mois… On a récupéré les clefs début novembre, ça nous a permis de lancer les devis pour les réparations (VMC, douche, volets) plus tôt.

Les locataires qui ont aménagés fin septembre ont donné leur préavis d’un mois pour raison médicale… Je ne vais pas entrer dans les détails, c’est juste pas de chance. L’appartement et l’immeuble leur plaisait le pb ne vient pas de là.

Conclusion : à la fin du mois de novembre si rien n’est reloué on aura 4 logements vides sur 6 (le T2 meublé rénové, le T3 en cours de réno, les 2 T2 qui viennent d’être libérés. Dur…

Et côté rénovation de l’appartement libéré cet été nous avons enfin eu tous les devis (environ 14k€) mais nous avons demandé quelques ajustements début novembre, nous attendons les modifications des devis avant de signer mais les artisans nous ont clairement dit qu’ils étaient débordés, on s’attend à ce que cela ne démarre pas avant 2022.

Tous les artisans par ici sont très pris, je ne sais pas comment vous autres vous en sortez mais c’est très chronophage. Pour trouver mon carreleur pour la rénovation de l’appartement précédent j’ai du appeler jusqu’à 10 carreleurs (presque autant pour le peintre) avant d’en  trouver un dispo sous 2 mois…

Côté impôts fonciers : d’après mes calculs, en prenant en compte toutes les vacances locatives et les charges, taxes foncières et travaux déjà effectués, sans nouvelle dépense j’aurai 7000€ de revenus fonciers à déclarer en 2021. Je ne souhaite pas forcément arriver à 0, d’autant que mon TMI est à 11%, mais j’aimerais encore baisser ce chiffre car j’ai pas mal de choses sous le coude à payer dans les mois qui viennent, autant profiter à fond de la niche fiscale.
Je vais sans doute acheter une cuisine pour 2k€ dans l’appartement qu’on rénove, faire quelques réparations (VMC, douches, luminaires) pour 1 à 2k€ dans un des T2 qui vient d’être libéré. Dans l’idéal il faut donc que j’engage encore 3 à 4k€ d’ici fin 2021. J’ai quelques pistes mais pour ça il me faut les devis et que je puisse envoyer les acomptes avant le 31/12.
J’aimerais éviter de lancer la rénovation des communs (j’ai un devis d’environ 4k€) avant d’avoir fini la rénovation de l’appartement du 1er étage, pour que les communs refaits à neuf ne soient pas abimés pendant les travaux.
Je pourrais par exemple anticiper des achats de fournitures en vue de certains travaux réalisés en 2022/2023 (exemple : peintures, parquets, radiateurs…)
Côté impôts BIC (2 logements meublés sur cet immeuble) : je serai à 0 imposition pendant 4 ans. Je compte passer par jedeclaremonmeuble.com plutôt que mon comptable qui prenait vraiment trop cher.

Dernière modification par bed43fr (15/11/2021 08h48)


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[+1]    #21 16/11/2021 12h02

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Les compétences s’acquièrent en faisant.

Et, il y a quelques années, je n’y connaissais pas grand chose en travaux, là je pose un chauffe eau sans trop de difficulté (bon c’est mon 3ème…)
J’y retourne demain, car je voulais pas ennuyer trop mon coup demain, on a monté, fixé, il me reste les raccords;

Mais oui, il est difficile de trouver des pros!
Surtout quand ce n’est pas de l’urgent!

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[+1]    #22 09/02/2022 08h26

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ESTJ

Bonjour

Détrompez vous Bernard je prends en compte toutes les remarques, mais lisez vous aussi mes réponses à ces remarques. Je suis tout à fait conscient que passer par une agence est moins bien que gérer en direct (le livre de Julien Delagrandanne que j’ai lu 2 fois en 2020 a tout un chapitre très instructif là-dessus), j’ai déjà d’ailleurs répondu plusieurs fois à cette remarque il me semble : pour l’instant je n’ai pas le choix, je n’ai pas le temps de gérer en direct mes appartements en plus de tout le reste (boulot très prenant, 3 enfants + les travaux). Toute la partie administrative et la relation avec les locataires sont déléguées à l’agence ce qui me décharge quand même pas mal et comme on débute ça nous a permis d’acquérir de l’expérience sur la gestion locative (mauvais payeurs, départs/arrivés, les erreurs à ne pas faire etc), d’avoir des contacts avec des artisans sérieux du coin etc.
C’est vrai que c’est loin d’être optimum et c’est moins bien fait que si c’était nous même (rien que leurs annonces si je pouvais les faire moi-même…) mais on avait franchement pas le temps et la disponibilité alors qu’on était débutants. D’ici 1 an ou 2 quand on sera plus à l’aise et que le gros des travaux sera passé on récupèrera la gestion en direct.

Sur l’appartement vide on sait qu’on est pas en phase avec le marché local, on avait déjà mis 3 mois à le louer en 2021, on l’a dit à l’agence qui devait baisser le prix depuis déjà un mois pour être plus en phase avec la concurrence, mais comme elle avait des visites et des gens intéressés on attendait de voir si ça aboutissait. Evidemment le covid a frappé l’agence et je pense que ça n’a pas arrangé les choses…
Votre remarque Titoux est tout à fait juste, on en est conscient mais que pouvons-nous y faire à part baisser le loyer pour être plus attractif ?


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[+1]    #23 10/02/2022 00h45

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Bed43fr : si certains de vos logements ont été vacants pendant plus de 3 mois consécutifs, vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière pour vacance. Vous ne récupérerez peut-être pas grand chose, mais ça sera toujours ça, et cela ne vous coûtera rien (juste les 10 minutes à récupérer le modèle sur le net, puis le temps d’écrire le mail aux impôts)

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[+3]    #24 25/03/2022 10h04

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ESTJ

Décidemment c’est Dallas cet immeuble sad en effet je viens d’apprendre qu’un de mes locataires est en prison depuis 10j pour des petits délits. Il n’était pas en virement automatique donc je pense que l’agence ne recevra plus le paiement du loyer. Il nous doit déjà le mois de mars.
Evidement l’agence ne veut pas s’en mêler et nous dit que c’est à nous de nous en occuper… J’essaye de trouver les coordonnées de son avocat ou d’un proche pour avoir des éclaircissements (durée de détention, possibilité de donner un préavis de fin de bail…).
Comme c’était une connaissance des anciens propriétaires j’essaye également d’avoir des infos de ce côté là.
Si je n’arrive à avoir personne j’ai vu sur seloger qu’on devait faire intervenir un juge mais je n’ai aucune idée de comment faire. Je vais consulter ma protection juridique…

seloger a écrit :

Cas de figure n°2. Votre locataire ne paye plus son loyer
Depuis que les policiers l’ont arrêté, votre locataire n’a plus remis un pied dans son appartement et il ne vous règle plus les loyers qu’il vous doit ? La loi vous autorise à demander au juge qu’il prononce la résiliation du bail puis qu’une procédure d’expulsion soit enclenchée. Et là encore, après qu’un huissier de justice aura constaté que le logement est bel et bien inoccupé, les affaires (meubles, vêtements, effets personnels, etc.) que votre locataire aura laissées derrière lui pourront faire l’objet d’une vente aux enchères.

Sinon nous avons décidé de meubler le T2 pour lequel on renove la sde (faïence posée semaine prochaine). Comme il y a des poutres en acier apparentes au plafond et des poutres bois brut verticales dans la chambre on meuble dans un style industriel. On chine sur LBC. Mise en location au plus tard le 20 avril.
La réno du T3 est quasi finie, les plinthes seront posées la semaine prochaine. Mise en location fin mars.

Avec ce T2 qui vient s’ajouter au studio et au petit T2 on aura 3 appartements en LMNP, je suis en train de faire la déclaration sur JD2M, je vais faire démarrer le T2 en novembre 2021, au départ du locataire comme ça les 3 appartements seront déclarés meublés en 2021 et ça simplifiera les démarches fiscales. D’après mes calculs même s’ils sont loués à plein temps on ne paiera aucun impôts pendant 9 ans (entre les charges, les frais d’acquisition et les amortissements).


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[+3]    #25 23/05/2022 10h11

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ESTJ

Bonjour à tous.

Ceci sera sans doute mon dernier message sur cette file. Je fais donc un petit point de situation et un bilan global de l’opération.

Du côté du détenu tout s’est arrangé : l’agence a reçu le LRAR et a remis l’appartement en location. Nous avons changé quelques meubles et fait un peu de ménage (2 journées de boulot et 1000€ de dépenses) et l’appart était comme neuf. Il s’est loué en moins d’une semaine, le locataire aménage demain.
Note : j’avais demandé l’avis du notaire qui devait nous donner son avis sur la situation, il ne nous a jamais recontacté…

Du côté de l’appartement qu’on a transformé en meublé le mois dernier (salle d’eau entièrement refaite 4k€ et déco/meubles style industriel 2k€), il a beaucoup plu lors des visites et nous avions plusieurs dossiers de locataires potentiels, nous avons pris le meilleur, il aménage cette semaine.

L’autre meublé qu’on a entièrement rénové l’été dernier (14k€) il est loué depuis novembre, aucun pb à signaler.

Cela fait donc 3 appartements en LMNP pour 1100€ de loyers par mois. Nous sommes passés par jedeclaremonmeuble.com avec une réduc de 10% la première année (224€). Nous avons 20k€ de déficit reporté ce qui nous permettra de ne pas payer d’impôt avant longtemps.

Sur les 3 logements nus : l’un est loué depuis le départ (rénové en 2018), l’autre est resté de nombreux mois vide (pas rénové, un peu vieillot) et après une baisse de loyer une retraitée a aménagé en début d’année et celui qu’on a entièrement rénové (8k€ de peinture murs et plafonds, 5k€ de parquets, carrelage et sdb et 2k de meubles cuisine, dressing et divers) s’est loué en moins de 2h à un couple de retraité.

Nous venons de signer un devis de 7k€ avec notre peintre pour refaire tous les communs cet été (murs, plafonds, parquets et escalier). L’an prochain on s’attaquera à repeindre les persiennes (devis à faire).

Côté chiffres :
l’immeuble était vendu 320k€, nous l’avons négocié 270k€ (fai). A cela nous avons ajouté 19k€ de fdn et 42k€ de travaux (en incluant les communs). Nous avions mis uniquement 10k€ de travaux dans le crédit car il n’y avait qu’un seul logement vide à relouer lors de l’achat (5k€) et les communs à rafraichir (5k€).
loyers HC : 2400€/mois
Bilan rendement brut : 29k€ de loyers sur 331k€ d’invest soit 8,7% brut

L’agence me prend 6% TTC des loyers/charges et environ la moitié d’un loyer pour la relocation
Taxe foncière (hors TEOM) : 2k€
PNO : dans les 400€
Pour rappel j’ai un emprunt sur 25 ans à 1.20% et assurance renégociée via zenup : environ 1200€/mois

Le futur : nous n’avons pas l’intention de vendre mais on suit les prix dans le coin et cette ville est très recherchée par les investisseurs grâce à l’autoroute en cours de construction à proximité qui va la relier à Toulouse dans quelques années. Il y a pénurie de location ce qui explique que les appartements se soient loués si vite, d’ailleurs LBC est quasi toujours vide, un bon signe pour la suite. L’emplacement de l’immeuble en plein centre nous donne également confiance en l’avenir.

Bilan plus personnel : nous soufflons enfin, après pas mal de weekends à devoir bricoler (une dizaine en 1 an environ) et pas mal de stress à gérer des situations compliquées mais surtout nouvelles. On s’en est globalement bien sortis sur les travaux grâce à une bonne formation théorique (blogs, livres et chaines youtube sur l’immo ou le bricolage et une formation travaux payée avec le CPF) et surtout en mettant la main à la pâte (montage de cuisine/dressing, pose de meubles vasque, ameublement/déco).
Ce qui a vraiment joué sur notre stress c’est le départ de tous ces locataires en si peu de temps… Après réflexion je pense que nous avons vraiment joué de malchance : 4 locataires sont partis en moins d’1 an ce qui nous a obligé à rénover immédiatement des logements qu’on pensait rénover au fil du temps. Pour l’un des 4 on aurait peut-être pu le prévoir lors de l’achat (famille de 4 dans un petit T3 de 50m²) mais les 3 autres étaient à mon sens imprévisibles lors de l’acquisition.

Pour finir je tiens à remercier tous les contributeurs pour tous les bons conseils, même si je ne les ai pas tous suivis cela permet de confronter ses idées et cela donne des pistes de réflexion.

Dernière modification par bed43fr (23/05/2022 10h21)


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