Bed43fr [32] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Votre message n°20 a reçu -1 de réputation. Comprenez-vous pourquoi ?

Je suis d’accord avec ce -1. Votre obstination à minimiser les problèmes est TRES énervante. Votre message est une fois de plus typique de quelqu’un qui s’obstine à chausser les lunettes roses. Je vais mettre de côté mon énervement et continuer à vous répondre posément et dans une optique positive.

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :

j’ai pu discuter avec lui

Bien ! du concret, du retour du terrain ! Souvent, les AI n’aiment pas qu’on discute avec les locataires, car c’est là qu’on apprend des choses intéressantes.

pas de pb avec son bailleur

C’est vite dit. Déjà, une personne qui a deux sous de bon sens ne dit pas à son futur propriétaire comment et à quel point il s’est fâché avec son propriétaire actuel ; pour lui, mieux vaut repartir d’une page blanche, plutôt que de signaler ses états de service. Ensuite, un locataire avec APL n’a pas forcément le même niveau d’exigences qu’un locataire plus aisé et mieux instruit sur ses droits, donc il peut oublier de citer des griefs qui existent pourtant.

il en a juste marre de faire des visites

C’est très intéressant car ça indique :
- immeuble en vente depuis longtemps. Nombreux acquéreurs potentiels attirés par le prix bas, mais aucun n’achète. Pourquoi ?
- locataire rétif à l’autorité et à la loi. On ne lui demande pas s’il en a marre. Il a l’OBLIGATION légale d’accepter les visites en vue de la vente.

a refusé de nous laisser entrer car pas prévenue

Même remarque.

J’en ai profité pour discuter avec tous les locataires, tous pointent la même chose : absence de VMC ce qui génère de la moisissure sur les murs.

FAUX.
Ce qui génère de la moisissure est :
- chauffage insuffisant (fréquent chez des locataires sociaux, surtout avec des convecteurs électriques)
- associé à une isolation insuffisante.
- associés à une ventilation insuffisante. Dans un logement dépourvu d’autre dispositif, la solution consiste à aérer en ouvrant les fenêtres deux fois 5 minutes par jour. Rassurez-moi, les logements ne sont pas dépourvus de fenêtres s’ouvrant sur l’extérieur ? Donc, les logements ne sont pas dépourvus de dispositifs de ventilation. Les locataires ne le font pas car c’est un effort qui leur semble insurmontable et que, sur le moment, ça fait froid. Pourtant, ça leur incombe au titre de leur obligation d’entretien.

Ce qui est vrai, c’est que la VMC devient une solution de facto indispensable, dans des logements mal chauffés, mal isolés, avec des locataires trop négligents pour mettre en œuvre la ventilation manuelle.

Sinon le local commercial (habillement) est en très bon état, l’élec est pas aux normes (pas de terre, prises vieillotes), du carrelage dans les sdb et cuisines mais sinon lino partout. La sdb du T4 un peu vieillote. (…) La structure est saine (pas de fissures, façade nickel, toiture en bon état), et on voit que jusqu’à récemment l’immeuble a été bien entretenu (volets repeints, double vitrage partout, façade propre, communs refaits il y a quelques années)

C’est votre description exhaustive de l’immeuble dont vous avez visité moins de la moitié ? Un peu de sérieux.

A) personne âgée à expulser : d’après vous c’est insoluble, je n’ai pas eu le temps de me renseigner là-dessus mais l’AI me dit que le vendeur est près à mettre une clause à ce sujet dans le compromis.
->SOLUTION POSSIBLE : Je pourrai faire une offre avec une clause suspensive si la personne n’est pas expulsée ?

Oui. Autre solution possible : vous demandez une décote correspondante ( du type : 5 ans de loyer en moins + huissier + avocat = 25000 € de décote).

B) logements vacants : pb de rapport qualité prix d’après vous (et d’après l’agence)

Et d’après vous ? Vous voyez, c’est ce genre de commentaire qui est énervant. Vous avez visité les logements vacants. Etes-vous capable d’évaluer le besoin de rénovation pour que ça se loue bien ? Si vous n’avez pas cette compétence, arrêtez tout car vous n’êtes pas compétent pour devenir bailleur ! Si vous avez cette compétence, faites-nous part de votre évaluation du besoin de rénovation de ces logements ! Enfin !

A part ça, votre chiffrage de travaux ne tient pas la route puisque vous avez de toute façon vu moins de la moitié de l’immeuble et que vous continuez à porter des lunettes roses.

C) locataires qui ne veulent pas faire visiter : potentiel pb avec le bailleur ? Non en discutant il apparait qu’ils sont juste lassés des visites ou absent ou pas prévenus

La faute en revient à : AI négligent (il aurait dû prévenir et organiser) + locataires asociaux puisque refusant une obligation légale.
Et, si, ça signale tout de même une relation difficile avec le bailleur. S’ils s’entendaient bien avec le bailleur ils ne refuseraient pas leur obligation légale de laisser visiter.

avec APL and co ce sont des bons payeurs

En êtes-vous certain ? Si le loyer est supérieur à l’APL, êtes-vous sûr qu’ils paient la totalité du loyer ? Ou bien serait-on dans le cas "APL versé au propriétaire et pour ce qui dépasse, on oublie" ? Ca peut se vérifier.

C’est dans le 32 (Gers), cf le sujet du post, à Mirande (3000+ habitants)

Ah, enfin. Donc, un patelin de 3000 habitants en légère déprise démographique et loin de tout (pas de grand axe de communication).
A propos de la qualité des locataires : dans un aussi petit patelin, y a-t-il d’autres candidats à la location que des locataires "sociaux" ? Les gens qui ont des moyens financiers achètent, et achètent un bien avec jardin (surtout post-covid).
Je ne suis pas sûr du tout que vous puissiez remonter le "niveau" des locataires, par manque de candidats à la location autres que "sociaux".

Après, c’est très bien les locataires sociaux. Ca peut permettre d’avoir du Cosse ancien (très intéressant fiscalement) et une aide de l’ANAH à la rénovation. Ah zut, ça dépend du zonage. Ah zut, Mirande est en zone C, ce qui signale un marché immobilier totalement détendu (ce que vous aviez déjà vérifié bien sûr). Ah, zut et flute !

400€/m² bien en dessous du prix du marché, même pour ce coin

En dessous du prix MOYEN du marché.
Pas en-dessous du prix de marché de CE bien, sinon il aurait déjà été vendu 10 fois.
Avez-vous épluché les prix de vente réels sur DVF ? Non ? Si non, alors comment pouvez-vous prétendre connaître le marché ?
Moi je l’ai fait très rapidement (alors que j’en ai rien à foutre de Mirande, pourquoi est-ce que je me retrouve à faire votre travail ?). Je vois des biens vendus à 160, 250, 350 €/m². Pourquoi ?
Pour vraiment connaître le marché, il faut prendre des biens vendus à proximité de celui que vous envisagez. Si possible des biens similaires. Et comprendre leur prix de vente. Idéalement, un dossier par bien, avec photos, descriptif, prix réel, etc. Il faut s’intéresser particulièrement aux biens vendus très bon marché, et essayer de comprendre pourquoi.
Inversement, s’il s’est vendu cher des immeubles de rendement à proximité, c’est très intéressant aussi.
Si vous n’avez pas fait ce travail, vous êtes inconscient.

je sais que j’aurai toujours un regret d’avoir laisser passer cette occasion en or.

Encore une remarque très énervante. Ca ne peut pas être une occasion en or, sinon il serait déjà vendu depuis longtemps.

Cela aurait été très formateur et sans grand risque financier.

Manifestement, vous êtes du genre qui ne prend vraiment conscience des problèmes que quand il a le nez dessus. Alors allez-y, achetez, si c’est la seule façon de vous former à l’étendue des problèmes auquel un bailleur est confronté sur des tels biens à problèmes ! Allez-y ! Vous reviendrez bien sûr nous tenir au courant des vrais problèmes et des vrais coûts, et du vrai temps que ça vous a pris, en remerciement du temps que l’on a pris à vous former, n’est-ce pas ?

Au total, cet immeuble n’est pas inintéressant. Mais :
- l’acheteur doit être déjà expérimenté. Commencer par un tel immeuble, c’est s’assurer de se dégoûter de l’investissement locatif.
- il faut TOUT visiter et lister les problèmes et travaux potentiels sans lunettes roses.
- il faut évaluer son vrai prix compte tenu de l’ampleur des problèmes, et imposer ce prix au vendeur.

Voilà TOUT ce que je pouvais vous dire. Bonne chance pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2021 11h23)

Je vais vous formuler la réponse que vous attendez :

Achetez c’est une affaire en or, 15% de rentabilité facile. N’écoutez pas les différents intervenants, leur expérience en investissement immobilier est inexistante. Je pense qu’ils sont jaloux que vous soyez sur ce coup de fusil.

L’argument stipulant qu’un immeuble est complexe pour un premier investissement, c’est faux c’est facile.
1h40 de route, c’est rien c’est vite fait et l’essence n’est pas cher.
Une procédure d’expulsion de personne âgée, un coup de fil à l’huissier et c’est réglé.
Des appartements non visités , rien de grave avec 1000€ on refait tout.
Des profils de locataires pas top, on s’en fou c’est la Caf qui paye.
Les autres problèmes je passe, ce ne sont même pas des vrais problèmes…

Faite l’offre au prix sans clause suspensive et tenez nous au courant

Range19 a écrit :

J’en profite pour évoquer une petite expérience dans la petite commune où je vis de nature à bousculer certains de nos préjugés. Ici, on trouve essentiellement à la location des trucs plus ou moins moches, toujours mal isolés, tarabiscotés. Il y a une quinzaine d’année, une des vieilles bâtisses a été achetée par un investisseur qui n’a pas mégoté et a fait de beaux logements bien isolés ainsi qu’un local commercial. Il a ainsi capté le marché des gens solvables qui ne veulent pas acheter pour x raisons et surtout pas une maison avec jardin. Zéro vacance locative et loyers au niveau de la capitale régionale… Pour avoir visité à la fin des travaux, c’est à la fois chic, spacieux, confortable, bien isolé et à des années lumière de la concurrence. ça avait coûté une petite fortune… jusqu’à atteindre un budget totalement imprévu au départ. Il est pourtant rentable (mais pas à 10%) mais invendable ou presque.

Très intéressant, mais :
-est-ce vraiment comparable ? La commune est-elle aussi petite et désavantagée ? Mirande : prix moyen des appartements 800 € d’après meilleurs agents… Et sur seulement 3000 habitants, il va être difficile de trouver assez de personnes pour remplir un tel immeuble, personnes "solvables voulant habiter dans l’ancien rénové et chic sans jardin"… Ca fait quand même des critères de sélection très pointus !
- c’est assez typique de ma réflexion bien connue (je rabâche) : dans les communes où l’immobilier vaut moins de 1000 €, c’est impossible de rénover de façon rentable et avec des artisans "normaux", parce que coût d’achat + coût rénovation > valeur après rénovation. Votre anecdote confirme cette règle car, comme vous le dites, il est invendable (au prix qui permettrait de retrouver l’argent qu’on y a mis).

Si le postulat de départ est "je suis prêt à faire de gros travaux et à y consacrer un budget élevé", il y a d’autres typologies de projets qui me viennent en tête :
- en zone tendue, construire du Pinel neuf sous forme de maisons en bande. 4 maisons, en les construisant ensemble mais en faisant attention à en achever 2 par an pour respecter le nombre max par an.
- en zone tendue, construire neuf un petit immeuble de logements meublés. Idéalement, chaque logement a un extérieur et donne l’impression d’être une petite maison, mais c’est quand même un immeuble avec les économies d’échelle qui vont avec.
- en zone tendue, rénover de l’ancien en vue de location nue, en captant le max de subventions (Denormandie ancien ou Pinel ancien et ANAH et…) puis location en Cosse ancien.

Dans tous les cas, prévoir dès le début que ça soit bien divisible facilement en lots de copropriété ou en parcelles, de façon à revendre à la découpe le jour où on veut s’en séparer.

Le point commun de ces projets, c’est "zone tendue". Parce que, tant qu’à consacrer un gros budget en travaux, il faut le retrouver sous forme de valeur locative mais aussi (et surtout) de valeur de revente, et ça, on ne l’aura jamais à Mirande.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2021 11h25)

Oblible a écrit :

bed43fr, le 11/01/2021 a écrit :

j’ai appelé l’agence qui fait la gestion, elle me dit que le T2 et le T4 ne trouvent pas preneurs depuis pas mal de temps et que pour réussir à les louer il faudra faire quelques travaux d’amélioration.

Encore une contradiction entre ce que vous dit l’AI et ce qu’ils mettent dans l’annonce ?

Parce que ce sont deux AI différents. Celui qui gère la location voit ce qui serait nécessaire pour louer, celui qui vend dit que le bien est rénové.

Les deux AI ont raison :
- L’AI qui vend a raison : il a été rénové (il ne dit pas quand). La preuve, il a été repeint et est à peu près en bon état. Ce que veut dire "rénové" sous le clavier d’un tel AI, c’est "état correct en apparence, et non pas de l’ancien totalement défraîchi, à rénover entièrement". Il y a d’ailleurs un autre immeuble à vendre à 96000 € dans la même ville, qui est réellement "totalement défraîchi, à rénover entièrement", mais décrit par l’AI qui le vend comme "Quelques travaux sont à prévoir.". Quand on parle couramment le langage des AI, on sait que "rénové, aucun travaux à prévoir" veut dire "passable, juste correct", et "quelques travaux" veut dire "à rénover totalement". Donc, ils ont raison si on prend en compte la pratique de l’understatement habituel aux AI. Par contre, si on les croit naïvement au pied de la lettre, là il y a effectivement un gros problème…
- l’autre AI, celui qui fait la gestion locative, a raison aussi : au-delà d’un simple coup de peinture (ce qui a été fait), cet appartement a besoin d’améliorations. Beaucoup de travaux d’amélioration.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2021 11h22)

Je vois que mon post déchaine les passions. Tant mieux, je trouvais que cette partie du forum manquait d’activité ces derniers temps.

Par politesse je vais essayer de répondre à toutes les remarques.

Smad a écrit :

Mieux vaut surtout manquer une bonne affaire, qu’en faire une mauvaise.

Repensez à ce dicton à chaque visite.

Je l’ai constamment en tête car j’ai trop tendance à m’emballer, je suis du genre fonceur, on se complète très bien avec ma femme qui est totalement l’inverse, c’est pour ça qu’on fait tout à deux.
D’ailleurs sur ce bien ça fait 3 mois qu’elle me dissuade d’y aller :p

Surin a écrit :

Vous semblez sous le charme, ne vous précipitez donc pas, les 15% ne seront pas faciles à obtenir, si toutefois vous y arrivez un jour.

Mon objectif c’est uniquement le CF>0, juste de quoi couvrir le prêt, faire des travaux de temps à autre, payer l’agence etc. Les 15% sont juste un "outil" pour l’atteindre, ça donne une marge de manœuvre quoi.

Bernard2K a écrit :

Ce qui génère de la moisissure est :
- chauffage insuffisant (fréquent chez des locataires sociaux, surtout avec des convecteurs électriques)
- associé à une isolation insuffisante.
- associés à une ventilation insuffisante.

Vous avez parfaitement raison, j’ajouterais également l’absence de vide sanitaire, fréquent dans ces très vieux immeubles de centre ville historiques.

Bernard2K a écrit :

En êtes-vous certain ? Si le loyer est supérieur à l’APL, êtes-vous sûr qu’ils paient la totalité du loyer ? Ou bien serait-on dans le cas "APL versé au propriétaire et pour ce qui dépasse, on oublie" ? Ca peut se vérifier.

Ca aussi j’ai dit à l’AI que je voulais tous les éléments avant le compromis (ça et avoir visité les 3 où on a pas pu entrer). N’oubliez pas qu’on peut se rétracter sous 10j après signature du compromis.
Je suis peut-être fonceur mais pas casse-cou.

Bernard2K a écrit :

Je ne suis pas sûr du tout que vous puissiez remonter le "niveau" des locataires, par manque de candidats à la location autres que "sociaux".

Je me suis renseigné auprès des agences locatives, il y a une demande forte pour des biens de qualités (fonctionnaires ou employés d’Auch la grande ville voisine) qui semblent cruellement manquer dans le secteur.

Bernard2K a écrit :

Avez-vous épluché les prix de vente réels sur DVF ?

Mais qu’est ce que vous croyez? Vous me prenez pour une truffe allez avouez Ca m’étonnerait pas vu les questions que je pose. En fait ça fait 3 mois que je suis sur le dossier, je vais chercher les infos partout où c’est possible. J’ai passé des heures sur etalab(DVF) oui bien sûr, sur l’INSEE, sur LBC and co (pour voir le marché local des locations et des ventes), sur Google earth, sur tous les sites où les gens donnent leur avis sur la ville, les agences etc. Je me forme en parallèle sur internet/livres/magazines. J’ai beau être salarié, comme je suis un petit dormeur j’ai bueacoup de temps libre je passe des dizaines d’heures sur chaque dossier. Je compense mon manque d’expérience par une boulimie de prise d’info

Bernard2K a écrit :

En dessous du prix MOYEN du marché.
Pas en-dessous du prix de marché de CE bien, sinon il aurait déjà été vendu 10 fois.

Vous êtes un peu dur avec moi mais pour le coup c’est vous qui n’écoutez pas. Il s’est déjà "vendu" 10 fois.
Voici le détail : le bien a été mis à la vente une première fois en 2020, en 2 semaines l’AI a eu des tonnes de visites et d’offres (quand j’ai appelé elle arrêtait les visites car quasi à chaque visite elle avait une offre). Je pense que sur ce point elle dit la vérité. Quand l’acheteur a eu son refus de prêt et que le bien est revenu à la vente je l’ai vu desuite (car je suis quotidiennement les annonces) je l’ai recontactée en disant que j’achetais au prix après une visite COMPLETE de l’immeuble et je lui ai envoyé une simulation de ma banque pour prouver que j’étais sérieux. C’est à ce moment là qu’elle a accepté de me faire visiter en 3ème position. Les 2 premiers qui ont visité la semaine dernière on fait une offre (l’un comptant et l’autre avec condition suspensive sur le prêt). J’en étais là quand j’ai hésité à aller visiter (sachant que je ne pourrai pas tout voir…).

titoux a écrit :

Et avec des T2…attendez-vous à un turn-over incessant…

Organiser des visites avec des gens qui ne viendront même pas, des états des lieux d’entrée et de sortie…Tout ceci devient vite très compliqué.

Les immeubles sont compliqués à gérer avec des gens qui doivent cohabiter…

Je parle par expérience…ne pas regarder que la rentabilité.
Le stress de la gestion et des déplacements peut-vite devenir très usant à la longue.

Je mets tout en agence. Je compte 10% des loyers dans mon business plan.

Range19 a écrit :

Il est donc très probable que cet immeuble devra être entièrement rénové et pas seulement vaguement redécoré pour entrer dans des critères de consommation énergétique modernes.
Aspect que je considère déterminant lorsqu’on parle d’immeubles de rendement en général et me font pour le moment me tenir éloigné.

Oui il m’apparait de plus en plus qu’il faudra réaliser d’important travaux de rénovation et de transformation. Ce qui à une telle distance parait compliqué.
Même si ce n’était pas le sujet initial du post (qui datait d’avant la visite je rappelle), je m’en suis rendu compte après la visite et le retour de l’agence qui essaye le louer le T4.

CyberPapy a écrit :

On a peu de détail sur les autres pièces et rien sur les autres locaux mais c’est déjà cela
Voyez les fenêtres soit-disant toutes munie de double vitrage.

C’est une fenêtre intérieure, qui donne sur une autre pièce de l’appart. Lors de la visite, j’ai ouvert TOUTES les fenêtres sur cour ou sur extérieur, il y a bien du double vitrage (vieux certes, pas du DV de 2020). J’ai vérifié également l’état de tous les volets.

CyberPapy a écrit :

Il est surprenant que l’agence qui fait la gestion ne fasse pas aussi la vente, à moins que toutes les agences de la ville ne soient mandatées pour vendre cette merveille à la moitié du prix moyen  du marché.

L’AI qui vend a l’exclusivité. Je ne sais pas pourquoi le vendeur n’a pas fait appel à l’agence qui fait la gestion locative.

Dernière modification par bed43fr (12/01/2021 12h37)

N’oubliez pas qu’on peut se rétracter sous 10j après signature du compromis.

N’oubliez pas que ce n’est valable que pour l’achat de logement(s). Or, l’immobilier comporte de nombreuses autres catégories de biens : terrains, hangars, garages, locaux commerciaux. Notamment, ce droit de rétractation n’existe pas dans le cas d’un immeuble mixte, c’est à dire logements et local commercial, ce qui est le cas ici.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2021 13h22)

Juste un élément qui m’interroge.
Lors de la première séance de visites,l’agent a eu plusieurs offres selon ce qu’elle vous a dit.

Pourquoi dans ce cas,une fois  que le premier acquéreur n’a pas donné suite du fait de son refus de prêt ,n’a t-elle pas recontacté  les candidats ayant fait une offre plutôt que de remettre une annonce et de refaire des visites (temps passé pour l’agent,dérangement des locataires,,) ?

Les personnes ayant déjà visité et étudié cet immeuble auraient pu se repositionner tout de suite ce qui était intéressant pour l’agent et le vendeur.

A creuser et se dire, comme dans la pièce de Marcel Pagnol,
"si on dit la vérité au client,il n’y a plus de commerce possible".

Bonne réflexion.

Dernière modification par creusois (12/01/2021 13h24)

@bed43fr

A l’inverse des autres membres, je n’écarterai pas tout de suite ce bien, même s’il nécessite un effort entrepreneurial supérieur aux biens "au prix du marché".

En voyant la description je pense directement "social", et dans l’immobilier "social" = "fiscal", parce que notre Etat bien aimé ne veut plus construire de logements sociaux et qu’il délègue aux particuliers bailleurs. Et si vous projetez d’acheter en nom propre et de louer en nu, la fiscalité est en paramètre clé sur la rentabilité. Or, vous pourriez ici faire un conventionnement ANAH des loyers pour les logements reloués et les mettre en intermédiation locative : 85% d’abattement sur les revenus fonciers + une asso qui gère les locations (gratuitement) + possibilité de prise en charge partielle des travaux. Ce n’est pas négligeable. Bien sûr, vous perdez complètement le contrôle et la sélection des locataires, mais pas plus que dans une agence classique au final.

Concernant l’expulsion, je mentionnerai plutôt une clause d’achat sous réserve que le logement soit vide. Au pire votre offre est refusée. Et alors ? L’avantage de l’investissement locatif c’est que l’acheteur est moins impliqué émotionnellement que dans l’achat d’une RP.

Posez vos calculs. Chiffrez le nombre d’heure hebdo que vous consacrez au projet et à son exploitation sur la période. Chiffrez votre propre coût horaire sur la base salarié brut. Totaliser sur 10 ans. Ajouter cette somme au prix actuel de l’immeuble. La decote est-elle toujours intéressante ? Faut-il se remonter les manches et passer à l’action ?

A noter : Pas de droit de rétractation pour une SCI qui est considérée comme un professionnel de l’immobilier.

A supprimer… plus envie de participer à cette discussion. 

Dernière modification par JBeurer (12/01/2021 14h54)