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#1 09/03/2021 17h57

Membre (2020)
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Mon offre sur un immeuble de rapport près de chez moi a été acceptée ce jour (j’ai tenté une offre 16% en dessous du prix demandé et c’est passé après 2 contre-propositions refusées).
On est à seulement -20% par rapport aux prix du marché mais le bien a été quasi entièrement rénové il y a peu donc je pense que ça valait la peine de l’acheter à ce prix.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- idr : 6 appartements (2 T3, 3 T2 et un studio) sur 4 étages (rdc et 3 étages) dont 5 sont loués et un T2 vide à rafraichir. Pas de copro.
- Chauffage individuel élec, pas d’extérieurs mais un garage "collectif" (un débarras en gros… sur lequel il va falloir qu’on se penche…)
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- une entreprise fait le ménage des PC
- Décoration vieillotte dans les communs (moquettes sur les murs) mais en bon état.
- La réno des apparts fait pas rêver, c’est pas de la top qualité mais ça devrait faire l’affaire quelques années (par exemple un des apparts a du lambris au plafond et sur 1m de hauteur aux murs, un autre a le parquet qui a un peu gonflé à un endroit à cause d’une infiltration)

LOCALISATION DU BIEN

- petite ville de + de 3000 hab, pas dynamique mais bénéficie de la proximité d’une grande ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne compte pas là-dessus.

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix fdn inclus : 297k€
- Loyés : 1950€ + 350€ pour celui qui est vide (27600€/an)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé : 10% (2760€/an)

- Travaux immédiats : un T2 de 31m² à rafraichir (environ 5k mais on hésite à tout faire nous-même (cuisine, peinture et parquet à rafraichir)).
- Toiture refaite cette année, façade ok, 2 apparts refaits il y a 1 an et 2 appartements il y a 2 ans. Tout est dans du double vitrage récent.
- Coût des travaux à 5 ans : rafraichir les communs et le studio quand il sera libéré, pas chiffré mais environ 5 à 10k€
- Coût des travaux à 10 ans : quelques cuisines/peintures à revoir au départ des locataires.

- Taxe foncière : 2442 (incluant TEOM)
- Assurance PNO : 500€ (estimation)

- Rentabilité brute : 27600 / (297+5) = 9,14% Je sais que ce n’est pas l’affaire du siècle mais on pense qu’on sera pas trop embêté avec les travaux car pas mal de choses ont été rénovées récemment. L’objectif est de se constituer un petit patrimoine au fil des ans et on avait beaucoup de mal à trouver des choses rentables et avec peu de travaux proche de chez nous. Je pense qu’il vaut mieux acheter tout de suite à 9% que d’attendre 1 ou 2 ans pour trouver un hypothétique 10%.

FINANCEMENT DU BIEN

- crédit à 110% sur 20 ans au taux de 1.04% +0.26% d’assurance (aucun frais de dossier ou de garantie)
- Avantage fiscal : le studio est loué meublé (LMNP à prévoir sur celui-ci donc mais pas de CFE car <5k€/an). Tout le reste en nu.

CASH FLOW

- Avec notre TMI à 11% on est pas loin de l’équilibre (malgré environ 5k€ d’impôts fonciers). Le prochain achat de ce type nous amènera à 30% de TMI donc l’objectif à partir de 2022 est d’acheter des appartements/immeubles à rénover pour générer un peu de déficit foncier.

J’ai l’intention de proposer au propriétaire de me donner les clefs du logement vacant après le compromis pour démarrer les travaux avant la signature de l’acte authentique. J’ai entendu dire que ça pouvait se faire, aux risques et périls de l’acheteur mais je n’ai pas de doute sur l’obtention du crédit donc ça se tente pour louer rapidement.
J’ai demandé à l’AI à avoir toutes les factures des travaux passés, les baux et les quittances de loyers avant la signature du compromis chez le notaire.

A terme terme je m’interroge sur la possibilité de vendre les appartements à la découpe. Tous les 2 ou 3 ans par exemple pour me faire un peu de cash, il faut que je me renseigne un peu sur les coûts de mise en place d’une copropriété, mais c’est un projet pour dans 10 ou 15 ans, quand je serai à la retraite.

Dernière modification par bed43fr (09/03/2021 18h01)

Mots-clés : déjà loué, idr, immobilier, lmnp, locatif, travaux

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#2 09/03/2021 19h13

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A priori, rien à redire.
Rendement correct pour du clé en main.

2 remarques tout de même : 9/10% de rendement pour un immeuble, c’est assez habituel, donc vous n’avez pas eut de ristourne spécifique.
Ensuite, un bien un peu vieillot dans une petite ville, vous avez le statut des locataires ?
C’est pas une pompe à APL ?

Pour les travaux, je ne commencerais pas avant.
Pour une simple raison d’assurance, si durant les travaux, vous touchez la plomberie ou démarrez un feu (vous savez y en a qui ont fait cramé une cathédrale en faisant des travaux dedans…), vous n’êtes pas assuré, donc côté assurance, c’est bof.

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#3 09/03/2021 20h34

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Personnellement, sans l’emplacement et sans la surface, je ne sais rien dire sur ce cas.

Une commune de 3000 habitants proche d’une grande ville, dans votre région : ça peut être Blaye les Mines (proche de Castres) ou Seilh (proche de Toulouse). Evidemment, ça n’a pas la même valeur.

Après, l’important c’est que vous soyez content.


Marchand de biens & formateur en investissement immobilier locatif.

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#4 10/03/2021 11h06

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Ca me semble très cher, donc risqué.
"Tout juste à l’équilibre" avant frais d’entretien et sans problème particulier, c’est un peu juste à mon avis, on ne doit pas se contenter de 9% de rendement brut pour un idr dans une petite ville.

D’autant plus que vous semblez avoir des revenus assez faibles, et que le taux d’endettement va donc devenir important et peut-être bloquer un autre achat.

Vous deviez pas acheter un idr de 3 T3 en janvier ? c’est abandonné ?

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#5 10/03/2021 11h37

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Vous devriez calculer votre rentabilité nette et votre cashflow. La rentabilité brute est juste un indicateur…

2200*12-2442-500-1000-1000=21458
Fiscalité (11%+17,2%)*21458=6000€
(21458-6000)/297000=5%

J’ai compté 1000€ pour la société de nettoyage et 1000€ de travaux annuels. Je suis probablement très en dessous de la vérité. Pas de vacance ni de gros travaux.

Votre cashflow sera d’environ :
2200*12-1400*12-6000-2442-500-1000-1000=458 donc négatif à cause de tout ce que je n’ai pas compté

Faire un seul bien en lmnp ne changera pas votre rentabilité et vous obligera à faire 2 gestions.

Que dit le DPE?

Dernière modification par lachignolecorse (10/03/2021 11h41)


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#6 10/03/2021 18h13

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Merci pour tous vos retours smile

Gunday : merci pour votre retour, je prends note de votre conseils concernant les pbs d’assurance.

Bernard2K : La somme des apparts fait 257m² (et environ 20m² de communs + le garage). Je préfère ne pas donner trop de détails sur la localisation tant que l’affaire n’est pas conclue.

Tlaloc : c’est vrai que c’est un peu bas comme renta, nous avons pas mal hésité avant de nous engager mais après l’achat de l’idr de 3 T3 qui est assez loin de chez nous nous souhaitions acheter un second immeuble plus proche et forcément les prix ne sont pas du tout les mêmes. On est quand même 20% en dessous des prix du marché donc on ne peut pas dire que c’est "cher" mais on peut dire que la renta est pas élevée oui même si ça reste dans mes critères que je m’étais fixés au début de ma recherche. La banque nous suit sur ce second investissement, mêmes conditions collaborateur.
Après c’est sûr que par rapport à des investissements "habituels" d’investisseurs locatifs qui recherchent des biens pas chers à retaper pour générer du déficit foncier on peut paraître très cher, mais pour un immeuble en bon état vu tout ce qu’on a visité ces derniers mois ça reste correct. Notre particularité est qu’avec un TMI bas (11%) on ne cherche pas forcément à faire du déficit à tout prix. Même avec cet investissement on reste sous la barre des 30% de TMI.

Lachignolecorse : j’ai calculé tout ça, je n’ai pas tout mis dans le post pour ne pas l’alourdir. Il y a bien longtemps déjà que je me suis fait un fichier excel dans lequel j’entre toutes les données, que je peux faire varier pour bien voir tous les impacts. J’ai même étudié la possibilité de mettre le bien dans notre SCI à l’IS mais pour diverses raisons nous préférons l’acheter en nom propre.
Pour moi le nettoyage des communs va dans les charges payées par les locataires, au même titre que l’électricité des parties communes. Est-ce que je fais erreur?!
Comme je disais dans le post je serai environ à l’équilibre : 26500€ de loyers HC (inclut 4% vacance locative) - 1800 de TF - 500 d’Ass - 2600 de gestion - 16800 de crédit - 4900 d’impôts (pas 6k comme indiqué dans votre post) = -100 plus effectivement quelques frais divers mais on ne cherche pas à dégager des WF mirobolant comme on voit dans les vidéos de célèbres youtubers :p On veut profiter du levier du crédit et surtout apprendre, c’est sûr qu’on aura des galères, on a rien sans rien, mais à un moment donné il faut se jeter à l’eau, c’est ce qu’on fait. Au pire on perd un peu de temps et d’argent.
Pour le LMNP je n’ai pas le choix, le bail est en cours donc je le prends comme ça. Je ferai sans doute du micro bic (mais au cas où ma femme se sent de faire la compta si on le passe au réel).
DPE : D ou E suivant les appartements

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#7 10/03/2021 18h33

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L’écart entre 6k et 4,9k provient de la simplification de mes calculs (non prise en compte des intérêts d’emprunt entre autres). Mais au final, on arrive au même résultat ce qui est le plus important. Parmi les quelques frais, vous aurez au moins les travaux, ce qui n’est pas à négliger vu la description faite, mais je suppose que vous en avez tenu compte.

Sur les appartements classés E, quel est le mode de chauffage?

Je ne fais pas mes remarques pour vous dire que cet investissement est bon ou mauvais. C’est juste pour faire un bilan et que les autres forumeurs (debutants) puissent se projeter par rapport à leurs recherches.


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#8 10/03/2021 19h43

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bed43fr a écrit :

Pour moi le nettoyage des communs va dans les charges payées par les locataires, au même titre que l’électricité des parties communes. Est-ce que je fais erreur?!

Oui.
Si vous êtes sur un secteur très tendu, ça pourrais passer.

Sur un secteur moins tendu (par exemple une ville de 3000 habitants), ça fait des charges plus élevés, donc un loyer plus élevé.
Et sur un marché avec des biens similaires disponibles, les locataires vont aller en priorité sur les moins cher.
Donc soit vous baissez le loyer, soit vous prenez des dossiers moins qualitatifs qui ne trouvent pas à se loger ailleurs avec les conséquences que ça implique.

Ceci dit 1000€/ans, ça ne me semble pas très cher, l’offre la moins cher que j’avais reçu c’était 150€/mois pour sortir 3 poubelles et nettoyer les marches sur 1 étage et 10m² de commun.
Offre refusé, ne pouvant pas l’imputer aux locataires (+50€/logement c’était inenvisageable)
Je n’avais pas trouvé d’auto-entrepreneur prêt à faire ce travail.
J’ai un temps payé de ma poche le fils d’un ami pour 30€/mois, mais trop aléatoire et j’était pas très serein sur le côté légal. (surtout avec le confinement)

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#9 10/03/2021 19h55

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classé E : comme les autres, tous les appartements sont en élec. Mais de ce que j’ai compris la réglementation thermique va changer dans peu de temps avant la mise en application des nouvelles lois énergétiques, le chauffage élec n’aura plus le malus qu’il a actuellement.

Gunday : ok merci de relever ce point que je n’avais pas bien étudié! Le proprio actuel fait appel à une société qui vient une fois par mois (les poubelles sont gérées par les locataires eux-mêmes). Je vais me renseigner pour connaître le prix qu’il paye pour ce service. Du coup il est possible que cela n’entre pas dans les 10 à 20€ de charge qui sont imputés aux locataires.
Pour info j’ai 600€ de e-Cesu que m’offre ma société chaque année et qu’on n’utilise pas souvent (on doit avoir dans les 1400€ en stock), j’avais prévu de les utiliser pour ça.

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#10 11/03/2021 07h15

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Il y a un truc un peu particulier sur cet immeuble dont j’ai oublié de parler et sur lequel je voudrais votre avis. Il y a un passage sous l’immeuble qui ne fait pas partie du lot en vente et qui permet d’accéder à l’arrière d’un lot (3042 au cadastre) sur lequel est implanté un restaurant.
L’AI n’a pas su m’en dire grand chose si ce n’est que les propriétaires de l’immeuble n’ont pas accès à cette partie, ce n’est pas une servitude, c’est un passage dont nous ne serons pas propriétaire en achetant l’immeuble.

Je vous mets les infos en ma possession :
1) le plan du rdc où apparait le passage, on voit sur le plan du 1er étage que le reste de l’immeuble est bien à cheval sur ce passage
2) une photo google map datée de 2016 qui montre l’entrée du passage avec le portail que nous n’avons donc pas pu ouvrir
3) le cadastre qui montre que l’immeuble en vert (lot 518, 519 et 3041) est à cheval sur le passage en rouge (lot 521 mais qu’on ne voit pas sur l’extrait du cadastre)



Quelles démarches devrais-je faire pour être sûr qu’il n’y ait pas d’entourloupe ? Est-ce que cela fait partie des choses que vérifiera le notaire lors de la promesse de vente ?

Dernière modification par bed43fr (11/03/2021 07h18)

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#11 11/03/2021 07h21

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bed43fr a écrit :

Quelles démarches devrais-je faire pour être sûr qu’il n’y ait pas d’entourloupe ? Est-ce que cela fait partie des choses que vérifiera le notaire lors de la promesse de vente ?

Demandez à votre notaire. Il pourra vous répondre.


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[+1]    #12 11/03/2021 07h51

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On devait l’appeler justement aujourd’hui pour notre autre dossier, on va en profiter pour poser la question.

Vos commentaires sur le CF qui risque d’être un peu trop négatif m’ont fait pas mal cogiter, je pense que je vais demander un prêt sur 25 ans plutôt que 20 ans. Le taux est un peu plus élevé (1,15% je crois, je dois vérifier ce matin) et il y a 1200€ de frais de garantie mais au final cela permettrait de dégager 2000 à 3000€ de cash flow annuel (j’ai pas calculé précisément, je dois récupérer le taux au boulot).
Je vais sans doute demander aussi un différé d’amortissement de 3 ou 6 mois pour démarrer avec un peu de trésorerie (pour 6 mois cela ferait environ 10000€ de trésorerie). Ils m’ont accordé 3 mois de différé sur mon autre immeuble alors que tous les apparts étaient loués donc ça devrait pas poser de problème. Ca ne coute rien de demander, au pire ils le refusent, sur l’autre crédit j’avais demandé 1 an et ils m’ont baissé à 3 mois.
Je commence à bien assimiler le "qui ne demande rien n’a rien" cher aux audacieux wink

Dernière modification par bed43fr (11/03/2021 07h51)

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#13 11/03/2021 08h06

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Je ne sais pas si votre autre dossier est en meublé. Si ça n’est pas le cas,  je vous conseille de proposer au locataire du logement lmnp de repasser en nu avec inventaire de meubles. Ca vous simplifiera la gestion. Le locataire n’aura pas d’inconvénient, il n’a pas de raison de refuser.


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#14 11/03/2021 08h21

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Bonjour,
Plusieurs remarques en réponse à Gunday notamment.
Sur l’entrée dans les lieux avant signature pour réaliser des travaux.
Il est rare que les notaires l’acceptent/le recommandent.
À juste titre, les travaux peuvent être faits par un cochon et dégrader l’immeuble ou modification non souhaitées par l’actuel propriétaire qui les subira si l’acquisition n’allait pas à son terme.
Dans tous les cas, pas de problème d’assurance encore une fois si vendeur et notaires normaux, puisqu’ils exigeront que vous soyez assuré avant une remise des clés anticipée.

Sur la question du ménage dans les communs : les locataires sont très rares à accepter de le faire eux mêmes. Si vous voulez que l’immeuble se dégrade vite/devienne une porcherie, économisez sur le ménage. Les charges sont acceptées lorsqu’elles sont expliquées avec un résultat visible. Sauf si immeuble à cassos bien sûr, qui n’en veulent pas, ne le feront pas et s’en moqueront.

Sur la servitude : point à éclaircir par votre agent immobilier et votre notaire. Le vendeur devrait savoir ce qu’il en est.

Dernière modification par Range19 (11/03/2021 08h22)

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#15 11/03/2021 08h42

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bed43fr a écrit :

257m²

Soit un prix moyen de 297000/257 = 1155 €/m².

On n’achète pas qu’un rendement, on achète aussi et avant tout un immeuble qui se caractérise principalement par :
- sa destination bien sûr ; a priori c’est logement donc c’est bon (encore que, ça se vérifie, est-ce que les rez-de-chaussée n’étaient pas plutôt destinés à être un garage ou un local commercial ?)
- sa surface : nous avons désormais la surface.
- son emplacement. Sans l’emplacement, je ne sais toujours pas dire si c’est intéressant ou pas. Vous avez sans doute raison de dire que vous ne voulez pas révéler l’emplacement, et moi j’ai raison de dire que je ne peux pas faire d’analyse utile sans l’emplacement. 
- son état d’entretien. Sur l’état d’entretien, j’ai des doutes aussi, vu ce que vous nous dites sur le lambris etc, je crains que les travaux aient été réalisés à l’économie.

Un immeuble peut changer de destination, peut s’agrandir, peut se rénover, les locataires peuvent partir, mais l’immeuble ne peut pas se déplacer. D’où l’importance de l’emplacement : parmi les caractéristiques essentielles de l’immeuble, c’est la seule sur laquelle on n’a aucune prise. Ce qui ne veut pas dire que l’emplacement ne change pas : il change, puisqu’en 30 ans, le même immeuble peut passer d’un faubourg cossu à une banlieue infame, ou d’une campagne peu attirante à une riche banlieue rurbanisée ; mais ça, on ne le maîtrise pas.

Pour résumer, j’ai l’impression que vous achetez (peut-être) un peu trop un rendement et pas assez un immeuble.

bed43fr a écrit :

l’immeuble en vert (lot 518, 519 et 3041) est à cheval sur le passage en rouge (lot 521 mais qu’on ne voit pas sur l’extrait du cadastre)

Ce ne sont pas des lots mais des parcelles.

Une parcelle = une unité indépendante au cadastre. Il y a néanmoins des limites à la capacité du propriétaire à faire ce qu’il peut chez lui : les servitudes, mais aussi les règles du document d’urbanisme.
Un lot = un élément d’une copropriété. Dans une copropriété, il y a donc plusieurs lots à l’intérieur d’une seule parcelle. La définition d’une copropriété, c’est qu’il y a, sur une même parcelle, des lots de parties privatives, mais aussi des parties communes dont chaque partie privative possède une quote-part indivise (les fameux tantièmes). Le fonctionnement entre ces lots est régi par le règlement de copropriété.
il semblerait qu’il existe une parcelle 521 sous votre parcelle 3041. il ne s’agirait donc pas d’une simple servitude de passage mais d’une division en volumes. En quelque sorte, il y a deux parcelles sur la même parcelle. Cela doit être clairement décrit dans les titres de propriétés des parcelles respectives donc, comme déjà dit, c’est au notaire qu’il faut poser la question (et au vendeur via l’AI).

Utilisez les bons termes, donc ne dites pas "lot" quand il faut dire "parcelle" ; cela permettra de simplifier les discussions avec les différentes parties à cette vente.

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2021 09h16)


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#16 11/03/2021 09h34

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Range19 a écrit :

Les charges sont acceptées lorsqu’elles sont expliquées avec un résultat visible. Sauf si immeuble à cassos bien sûr, qui n’en veulent pas, ne le feront pas et s’en moqueront.

On parle d’une charge qui représente à elle seul 15 à 20% des loyers.
En sachant, que je suis déjà au dessus des prix moyen étant donné que les logements sont propres et la situation clair (loyer déclaré).

il y a une limite aux loyers que l’ont peux demander!
Pas une limite légale, mais une limite lié aux marchés locaux

Donc c’est une charge pas négligeable, qui peux entrainer une baisse de loyer, les locataires comparant les loyers CC mais pas forcément les prestations.
Surtout en zone peu tendu!

Sinon ma problématique actuelle est plutôt le ménage de la cour en copropriété…

Bernard2K a écrit :

- son état d’entretien. Sur l’état d’entretien, j’ai des doutes aussi, vu ce que vous nous dites sur le lambris etc, je crains que les travaux aient été réalisés à l’économie.

Même impression sur ce point.
la moquette sur les murs dans les communs m’inquièteraient également.
C’était à la mode, il y a quoi, 50 ans ?

Dernière modification par gunday (11/03/2021 09h35)

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#17 11/03/2021 09h35

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Oui "parcelle" exact pas "lot", on voit avec le notaire ce matin ce qu’il en est mais d’après l’AI ce n’est PAS une servitude.

Concernant l’emplacement il nous semble excellent, l’immeuble est en plein centre ville, les immeubles autours sont en bon état, il est à 50 mètres de la place centrale, il y a une boulangerie à 30m de l’entrée de l’immeuble au carrefour, un resto au coin de la rue et quelques snacks pas loin. La zone commerciale de la ville est à 500 mètres, la mairie à 300m, école primaire à 150m, collège à 500m. Poste, banques et commerces à proximité (moins de 400m).

Après vous avez raison les rénovations ne sont pas prémiums, mais nous en sommes conscient, on sait ce qu’on achète.

gunday a écrit :

la moquette sur les murs dans les communs m’inquièteraient également.
C’était à la mode, il y a quoi, 50 ans ?

Lol oui c’est ce qu’on s’est dit. On a prévu de revoir la déco dans les 5 ans.

Dernière modification par bed43fr (11/03/2021 09h39)

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#18 16/03/2021 08h20

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lachignolecorse, le 11/03/2021 a écrit :

Je ne sais pas si votre autre dossier est en meublé. Si ça n’est pas le cas,  je vous conseille de proposer au locataire du logement lmnp de repasser en nu avec inventaire de meubles. Ca vous simplifiera la gestion. Le locataire n’aura pas d’inconvénient, il n’a pas de raison de refuser.

Non l’autre dossier n’est pas en meublé, j’avais hésité à passer un des T3 en meublé (il sera libre en juin) mais pas sûr qu’il y ait de la demande pour ce type d’appart donc je reste en nu.
A quel inconvénient faites-vous allusion pour le meublé ? Il a un loyer de 235+15€ (donc pas de CFE) et je compte le déclarer en micro BIC (donc pas d’amortissement à calculer, fiscalité simple), cela me permet d’éviter pas mal de tracasseries administratives, pour débuter dans le LMNP ça me semble bien.

Concernant le passage sous l’immeuble, j’ai contacté le notaire qui m’a expliqué qu’en 2017 les propriétaires de l’immeuble et du passage on procédé à une "division en volume", un premier volume qui ne contient que le passage de 17m² et le second volume qui contient tout le reste, de manière à ce que chacun possède un bien indépendant. Il m’a envoyé le document notarial qui créait la division car toutes les servitudes sont notées (servitudes pour le volume contenant le passage). Globalement d’après lui cela n’est pas gênant et cela ne comporte pas de risques.
Note : sur le document qu’il m’a transmis j’ai pu apprendre que le propriétaire actuel avait fait l’acquisition du bien en octobre 2017 au prix de 250 000€ (+ environ 15000€ de fdn). Sur les baux que m’a transmis l’AI hier il est noté pour chaque appartement le montant des travaux réalisés, globalement il a fait pour environ 20000€ de travaux (dont 10000€ rien que pour le loft de 52m²).
Donc à 260000€ net vendeur (l’AI prend 10000€) le proprio actuel est pas mal perdant même en considérant qu’il a fait un peu de defisc avec ses travaux.
Je me dis que j’aurai peut-être pu demander 260000€, ça serait peut-être passé. Bah tant pis smile

Je fais la contre visite ce soir, je vais essayer d’éclaircir les raisons de la vente car 3 ans cela me semble peu pour un investissement immobilier. L’AI me dit que c’est parce que le vendeur est lassé de faire la gestion locative lui-même (il ne veut pas déléguer à une agence) et qu’il veut passer à autre chose, je voudrais voir s’il ne me cache pas d’autres problèmes… (contentieux avec des locataires, loyers impayés ou des retards de paiement).
Que me conseillez-vous pour découvrir s’il ne cache rien ?

Déjà je compte demander un relevé de compte des 6 derniers mois au vendeur pour vérifier que les loyers sont payés en temps et en heure.

Quelques questions diverses :
Le vendeur a bien signé mon offre d’achat mais n’a pas daté, est-ce un problème ?
Un bail n’est pas signé par le locataire (juste "lu et approuvé" sans signature…) est-ce un problème ?

Je doute, je dors mal, je voudrais éviter de tomber dans un nid à problème mais je ne sais plus quoi exiger avant la signature du compromis pour être serein (je ne parle pas de l’aspect financier).

Dernière modification par bed43fr (16/03/2021 08h21)

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#19 16/03/2021 08h59

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bed43fr a écrit :

"division en volume"

C’est l’hypothèse que j’avais émise. Il est rassurant de constater que mes cellules grises ne sont pas trop abîmées par l’âge et les excès. wink

le propriétaire actuel avait fait l’acquisition du bien en octobre 2017 au prix de 250 000€ (+ environ 15000€ de fdn). Sur les baux que m’a transmis l’AI hier il est noté pour chaque appartement le montant des travaux réalisés, globalement il a fait pour environ 20000€ de travaux (dont 10000€ rien que pour le loft de 52m²).

Coût d’achat 285000 €.

Donc à 260000€ net vendeur (l’AI prend 10000€) le proprio actuel est pas mal perdant

25000 € de moins-value pour être précis.

L’AI me dit que

Déjà, ne jamais croire l’AI. L’AI vous raconte ce qui est le plus favorable pour la vente, car il veut toucher sa COMMISSION. Toujours.
Mais supposons que l’AI dise la vérité :

c’est parce que le vendeur est lassé de faire la gestion locative lui-même

Cela amène à se poser quelques questions fort simples :
- qu’est-ce qui peut être suffisamment grave pour motiver une personne à prendre 25000 € de moins-value plutôt que de continuer à percevoir les revenus de l’investissement qu’elle a passé beaucoup d’efforts à mettre en place ?
- si 3 ans ont réussi à le dégoûter de la gestion locative, sur quoi comptez-vous pour qu’il ne vous arrive pas la même chose ? En quoi êtes-vous plus fort que lui dans ce domaine-là ?
- les locataires qui l’ont dégoûté de la gestion locative sont-ils partis ou bien sont-ils toujours présents ?
- comment peut-on mal choisir ses locataires au point de se dégoûter en 3 ans ? Peut-être parce qu’il n’y a pas trop la possibilité de choisir ses locataires et qu’on est obligé d’accepter tous ceux qui se présentent ? C’est là que l’emplacement a une certaine importance. On n’a pas les mêmes locataires à Blaye-les-Mines qu’à Seilh…
- peut-être aussi que l’état de l’immeuble et des logements a contribué à ne sélectionner que des locataires à problèmes ? Parce que 20000 € de travaux sur un tel immeuble, c’est en fait très peu. Peut-être que la moquette dans les communs et les réfections à l’économie dans les logements ont fait fuir les meilleurs profils de locataires ?

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2021 09h56)


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#20 16/03/2021 09h30

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Bernard2K a écrit :

Cela amène à se poser quelques questions fort simples :
- qu’est-ce qui peut être suffisamment grave pour motiver une personne à prendre 25000 € de moins-value plutôt que de continuer à percevoir les revenus de l’investissement qu’elle a passé beaucoup d’efforts à mettre en place ?
- si 3 ans ont réussi à le dégoûter de la gestion locative, sur quoi comptez-vous pour qu’il ne vous arrive pas la même chose ? En quoi êtes-vous plus fort que lui dans ce domaine-là ?
- les locataires qui l’ont dégoûté de la gestion locative sont-ils partis ou bien sont-ils toujours présents ?
- comment peut-on mal choisir ses locataires au point de se dégoûter en 3 ans ? Peut-être parce qu’il n’y a pas trop la possibilité de choisir ses locataires et qu’on est obligé d’accepter tous ceux qui se présentent ? C’est là que l’emplacement a une certaine importance. On n’a pas les mêmes locataires à Blaye-les-Mines qu’à Seilh…

Je suis dans un cas similaire!
J’ai revendu car marre des locataires. (et j’ai essayé de revendre le 2nd pour la même raison)
Outre le contexte, il y a aussi la capacité à repérer les mauvais locataires.
J’ai énormément de mal sur ce point, donc me suis coltiné de beaux boulets.

Néanmoins avant de remettre en vente, je m’était assuré d’épurer la situation (justement pour ne pas prendre de moins value).

Par contre, oui, en quoi avez vous la capacité d’éviter les locataires boulets qui vous dégouteront du locatif ?

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#21 16/03/2021 09h51

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Gunday :
- il me semble que vous avez tout de même gardé le bien plus de 3 ans ?
- je ne voudrais pas faire insulte à votre campagne (j’aime beaucoup la campagne), mais est-ce que vos difficultés ne viennent pas justement confirmer ce que je disais sur le fait qu’il est difficile de trouver de bons profils de locataire quand l’emplacement est peu recherché ?


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[+1]    #22 16/03/2021 10h06

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Bonjour Bed43fr,

Je vais être pessimiste, désolé.

Je crois que vous êtes pressé d’acheter quelque chose à crédit et que vous êtes omnibulé par le rendement qui n’est qu’un indicateur parmi d’autres et pas assez clairvoyant sur le travail que va vous demander un immeuble en mauvais état.
Vous annoncez qu’il a été en partie rénové mais on voit bien sur les photos et dans vos descriptions qu’il est ancien, voire vétuste voire pourri. Il est bien possible que les "rénovations" ne soient que des coups de peinture par ci et des rafistolages par là, et que vous soyez quitte en achetant cet immeuble pour beaucoup de soucis qui vont s’étaler dans le temps et taper sur votre moral. Vous allez à tout bout de champ être obligé d’intervenir pour des petits travaux qui vont pomper votre trésorerie et votre motivation et au final vous n’aurez même pas un immeuble en meilleur état qu’avant puisqu’il faudrait y aller avec des sommes à 5 ou 6 chiffres pour vraiment éliminer les sources de problème et non pas avec 1000€ par an d’entretien comme vous le prévoyez.
Quand un immeuble est vraiment vieux, ça ne sert plus à rien d’accumuler les rustines, il vaut mieux tout refaire à neuf.
Je vous invite à vous interroger plus profondément sur les raisons qui ont fait fuir l’actuel propriétaire au bout de si peu de temps. Qu’est-ce qui vous fait dire que votre sort sera différent du sien?

Je parle d’expérience. J’ai acheté il y a un an un immeuble similaire au votre en taille et en prix. Il était loué mais dans un état moyen. Je peux vous dire que j’ai joliement sous estimé la quantité de travail que ça m’a donné ces derniers mois avec toutes sortes de réparations à faire et beaucoup de soucis. C’est fatigant. J’attends d’avoir capitalisé un peu sur l’emprunt et je le revendrai dans quelques années sans plus value car beaucoup trop prenant.

Quel est votre but en achetant cet immeuble? Est-ce que vous ne feriez pas mieux d’en acheter un qui soit vraiment pourri, d’y faire de gros travaux pour avoir un bien en bon état qui tournera tout seul sans intervention de votre part pendant 10 ou 20 ans et que vous pourrez revendre à tout moment avec plus value?

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#23 16/03/2021 10h14

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Je suis absolument convaincu qu’il y a une typologie de biens attirant une typologie de bailleurs et de locataires particulières.
Les biens anciens : décrépis, souvent pompes à fric merd.ques, objectif de forte renta quitte à les regarder avec des oeillères. Il faut un sacré sens de l’effort pour arriver aux résultats et montages de certains avec de l’ancien (exemples Cricri, Ddtee)
Les locataires : cassos APLisés qui n’ont pas plus de goût que leur bailleur ou malheureux honnêtes qui n’ont aucun choix et victimes de leurs voisinage et du bailleur.
Le bailleur : si lui même investisseur et peu regardant, a des oeillères et voit des étoiles partout où son tableur affiche des feux verts avec la promesse d’être "riche" dans 30 ans et encore plus si l’AI lui tape sur l’épaule ; si héritier, il n’a le plus souvent ni le sens du marché ni le relationnel ni le goût de l’effort qui va avec et laisse dégringoler gentiment les choses jusqu’à en avoir ras le bol.

ça semble des jugements : pas le cas, juste une typologie caricaturale mais moultes fois rencontrée. j’ai en vain tenté d’aider un vieux copain qui a ce profil : impossible, voit tout en négatif comme une charge, n’a rien produit lui même.

Cela dit, il y a plein de choses dans la vie qui peuvent provoquer des retournements de situation que l’on ne souhaite pas justifier. Mais ras le bol de la gestion locative n’est pas malin à dire à un acheteur… certains AI déblatèrent tellement…
Il arrive aussi que l’on vende un bien plus vite que prévu parce qu’autre projet, changement de stratégie, avancée en âge, pression fiscale, humeurs changeantes.

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[+1]    #24 16/03/2021 10h54

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Pour avoir vécu une expérience d’achat en lot…ce que je ferais à votre place…J’irais directement dans l’immeuble afin de discuter avec les locataires en place. Vous apprendrez beaucoup de choses.

C’est bordel line…mais vous partez sur un achat de 5 logements et partez sur 25 ans.

Le vendeur, de toute façon, vous dira ce qu’il veut.
L’AI est surtout intéressé par sa commission.

A voir pourquoi le vendeur veut vendre à perte après avoir fait des travaux (locataires très compliqués, autres soucis ?).

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#25 16/03/2021 11h53

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Bernard2K a écrit :

L’AI me dit que

Déjà, ne jamais croire l’AI. L’AI vous raconte ce qui est le plus favorable pour la vente, car il veut toucher sa COMMISSION. Toujours.

Tout à fait, c’est pour ça que je dis toujours "l’AI m’a dit". Pour moi c’est une information non fiable mais on ne peut pas non plus l’ignorer car on s’appuie dessus pour investiguer.

La différence avec le bailleur actuel c’est que moi je passerai par une gestion locative. Je me dis (peut-être à tort) que ça change tout.
Je vais avancer dans mes investigations pour essayer d’en savoir plus avant de planifier la signature du compromis (ou de résilier l’offre).

Macaxeira> au début de mes recherches j’étais parti sur de l’ancien avec lourds travaux mais on m’en a dissuadé car complexe quand on débute dans l’immo locatif, donc je m’oriente plutôt sur des biens avec peu de travaux (là pour cet immeuble il n’y a qu’un appart à rafraichir).

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