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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/04/2019 09h34 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

Voici ma première étude de cas.

VOTRE PROFIL

Contractuel, 35 ans. En concubinage, 3 enfants.
Revenus : 5k net mensuel pour le couple (2.5K à placer)
TMI : 14%
Crédit en cours : Aucun

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 5 maisons mitoyennes en duplex, 375 m2
- Année de construction : environ 20 ans
- logements de 5 X 74m²
- Tous loués
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs individuels pour l’eau , compteurs individuels pour l’électricité
- Décoration : 4 ont été refait (peinture et cumulus)

LOCALISATION DU BIEN

En centre-ville d’une ville de 5000 habitants première couronne de Toulouse (zone B1)
Le bien est à moins de 10 minutes de chez moi et 19km de Toulouse soit 25min

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 640K
Négociations bloquées , il ne veut pas négocier … (j’ai proposé 570K + notaires)
- Loyer en cours :
5 X 750
Total : 3750 euros / mois
D’après le vendeur les logements sont tous loués à 100% depuis toujours
- Taux de vacance envisagé (optimiste 0 mois)

- Travaux immédiats
RAZ, éventuellement les volets …
De temps en temps lorsque les appartements se libérerons , petits travaux de peinture ..

- Taxe foncière : 3K
- Assurance PNO : pas d’estimation précise mais j’ai pris 300 euros / an pour mes calculs
- Assurance GLI : non

- Rentabilité brute : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 100K
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : pas encore pris contact avec les banques
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 40K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue via sci IS (trop de fiscalité sur la SCI IR)

RÉSUMÉ VIA SCI IR SUr 20 ANS sans apport
TOTAL Loyer                900 000,00 €
TOTAL Crédit            -811 060,74 €
TOTAL Charge(TF)        -61 000,00 €
TOTAL Impôts(TMI 14%)    -229 480,73 €
EFFORT TOTAL            -201 541,47 €
SOIT EFFORT PAR mOIS    -840€
   
RÉSUMÉ VIA SCI IS SUr 20 ANS sans apport
TOTAL Loyer                900 000,00 €
TOTAL Crédit            -811 060,74 €
TOTAL Charge(TF)        -61 000,00 €
TOTAL CRL                -22 500,00 €
TOTAL Compta            -10 000,00 €
TOTAL Amortissement        300 000,00 €
TOTAL Impôts IS 15 %    -79 350,00 €
EFFORT TOTAL            -83 910,74 €
SOIT EFFORT PAR mOIS    -350€

Resumé SCI Is sur 20 ans avec apport 100K   
TOTAL Loyer                900 000,00 €
TOTAL Crédit            -684 045,14 €
TOTAL Charge            -61 000,00 €
TOTAL CRL                -22 500,00 €
TOTAL Compta            -10 000,00 €
TOTAL Amortissement        300 000,00 €
TOTAL Impôts IS 15 %    -79 350,00 €
EFFORT TOTAL            43 104,86 €
SOIT cash-flow par mois    180€

Voici le résultat dans 20 ans de ce placement versus à placer mensuellement 500€ + apport sur une AV :

Si je place 500€ par mois + mon cash-flow de mon placement : à intérêts composés   
mensuellement    500,0 €
taux            2,3%
capital obtenu            206 851,3 €
total immo + placement    749 267,1 €
soit rente mensuelle    2 271,5 €

Si je Place 500€ par mois réguliers + mon apport de départ de 100K    : à intérêts composés
mensuellement    500,0 €
taux(AV)        2,3%
capital obtenu en 20 ans    310 522,9 €
soit  rente mensuelle     595,2 €

Le but est d’utiliser l’effet de levier, le risque semble mesuré disposant de 2.5K d’épargne mensuelle disponible.

Merci pour vos retours !

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport

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#2 24/04/2019 10h43 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

Il me semble que vous minimisez les charges :
entretien : 0,3 % par an est un grand minimum, c’est plutôt 0,5 %. 0,3 % de 600 k€ c’est 1800 €/an soit 36000 € sur 20 ans. 50000 € de travaux cumulés sur 20 ans serait plus réaliste.
Le bien a 20 ans donc il est encore présentable, mais dans 20 ans il en aura 40. Aujourd’hui, que pensez-vous en visitant des maison construites en 1979 et entretenues a minima pendant 40 ans ? Quelle est leur attractivité à la location et à la vente ? Pour maintenir un bien au goût du jour, il faut investir de temps en temps (rénovation totale salle d’eau et cuisine, pose de prises RJ45, de volets roulants électriques, ravalement de façade, ce genre de trucs). Je n’ai cité que l’entretien courant, c’est sans compter les possibles mauvaises surprises, comme une fuite sur une canalisation enterrée. L’avantage en BIC ou IS de ces travaux, c’est que ça fait de nouveaux amortissements.

Compta 500 €/an pour une SCI IS, c’est pas cher.

Pas de vacance ni d’impayés sur 5 logements x 20 ans, c’est rare.

Même remarque qu’ici sur l’imposition sur la PV : Rickimmo : étude de cas immobilier (achat immeuble en meublé à l’IS)

Avec un cashflow négatif, en pratique vous ne pouvez pas vendre, sauf à avoir un bon pécule de côté pour avoir de quoi payer l’imposition sur la PV. Il faut vraiment être sûr de son coup, pour se marier ainsi avec un bien pendant 20 ans et plus, sans possibilité de divorcer. En fait, plus la durée de détention augmente, plus l’imposition sur la PV devient forte, donc c’est un mariage à vie… sauf à payer une forte indemnité de séparation.

Au total, c’est un projet correct mais sa fragilité vient du prix d’achat trop élevé, donc d’une rentabilité trop faible. Lorsque, même à l’IS, on a un cashflow négatif, c’est qu’on est dans de l’immobilier "à la papa", pas dans un investissement vraiment rentable.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2019 10h52)

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#3 24/04/2019 11h02 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

A 19 km de Toulouse on est toujours en première ceinture ?
Si l’agglomération est dynamique, jamais la moindre vacance, et quasiment pas d’entretien, c’est un peu beaucoup maximisé.

7% de rentabilité c’est vraiment très insuffisant ! Vous savez que c’est le rendement de foncières aujourd’hui en restant tranquillement chez vous (certes, sans effet de levier)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 09/08/2019 22h40 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour bonjour,

les dernières nouvelles, pas grand-chose d’intéressant à Toulouse … J’ai regardé sur Narbonne, il semble possible de trouver du 10% mais la distance plus travaux ect … me freine totalement.

Au final, je viens de passer à temps partiel 80% , pour profiter plus de la vie, des enfants puis d’avoir du temps pour les visites de biens immobiliers….

J’ai appelé le propriétaire de l’immeuble concerné par cette étude de cas pour savoir s’il avait réfléchi à mon offre, oui il me propose maintenant 590K au lieu de 620K (mon offre 570).

Je viens de passer par empruntis et la banque courtois me propose 1,24% sur 25 ans + délégation assurance 0,12% avec apport de 100K

Resumé SCI Is sur 25 ans avec apport 100K   
TOTAL Loyer                1 068 750,00 € (42750€/an comprenant 3 mois de vacances locatives)
TOTAL Crédit            -642 629,21 €
TOTAL Charge            -100 000,00 € (TF + PNO + 1000€/AN TRAVAUX)
TOTAL CRL                -26 718,75 €
TOTAL Compta            -25 000,00 € (1000€/an mais je compte me former pour le faire moi même)
TOTAL Amortissement        393 000,00 €
TOTAL Impôts IS 15 %    -82 562,50 €

TOTAL cash-flow sur 25 ans 191 839,54 €
SOIT cash-flow par mois    639€

donc pendant 13 ans la sci me rembourse mon apport CCA sans frais soit 639€  + un peu d’intérêt
ensuite pendant 12 ans 639 X flat taxe 0,7 = 447€
et je capitalise environ 1500€ par mois d’immeuble

L’immeuble est de 1998, 5 locataires en place et pas de travaux pour le moment à 15 minutes de chez moi …

Tous les mois ma capacité d’épargne 2000 € + cash flow pourrait donc me permettre de placer et diversifier …

Ce bien à 7% brut me fait vraiment envie, et pour le moment je n’ai rien trouvé d’équivalent à Toulouse ou en première couronne … et c’est beaucoup de temps et d’énergie que de chercher ….

des avis ?

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#5 10/08/2019 00h24 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Quand il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute…

Pour les calculs, il faut les faire année par année en vous aidant des études de cas du forum ou en souscrivant un mois d’abonnement au site rendement locatif.com.

Pour le reste, 2 warnings:

- 4 mois qu’il est en vente dans la zone, c’est un signe
- Voyant le bien dont vous parlez, je pense que ça vieilliera mal. Les goûts et les couleurs, ça se discute pas mais, perso, je trouve l’ensemble assez laid…

Je ne vois pas de raison de vous précipiter…

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#6 10/08/2019 08h30 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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A cette rentabilité là,  ce ne semble pas intéressant. Si le vendeur n’a pas trouvé en 4 mois, c’est qu’il n’a pas trouvé mieux que votre première offre et qu’il cherche à grappiller quelques euros. Ne soyez pas pressé surtout. Votre première offre était déjà trop élevée à mon avis.

Faire ses  calculs sur 25 ans est trompeur. Au vu des réformes sur la fiscalité immobilière, il faut viser 15 à 20 maxi pour vérifier la rentabilité et le cashflow. Ensuite passer à 25 ans si ça améliore les choses.

Que dit le DPE? Dans les 25 prochaines années, vous aurez à rénover complètement le bien. Comment financez vous cela?

Que voulez vous faire de cet immeuble une fois payé ? Quelle est l’utilité de la sci ?

A votre place, je ferai une nouvelle offre motivée par un tas de raisons pour faire baisser le prix et obtenir une rentabilité correcte en restant lucide sur les charges (et pas optimiste). Sinon, vous allez vous retrouver attaché au boulet de votre vie.

Dernière modification par lachignolecorse (10/08/2019 10h05)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#7 10/08/2019 15h03 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

Le vendeur n’est pas pressé, il a 64 ans et souhaite revendre quelques biens … mais en attendant ce bien lui rapporte 3750€ par mois comme il dit,  pas de DPE pour le moment .

J’avais pour idée dans 10 ans de solder le crédit et profiter des loyers pour travailler encore moins , avec pour objectif de garder l’usufruit et laisser la nue propriété à mes enfants.

Etant bon bricoleur, quelques travaux à chaque départ de locataire ne posent pas de problème particulier.

Au pire du pire , je pense qu’il est possible de le diviser en 5 lots et de les revendres …

J’ai l’impression de perdre de l’argent en ne faisant rien alors que la banque me suit et me prête 540000€ à 1,24%. Cela ne fait que 87000€ d’intêret sur 25 ans, du jour ou lendemain et prenant le bien je capitalise 1500€ par mois grace aux loyers et j’ai 600€ de cash flow par mois en + de ma capacité d’épargne.

L’assurance du prêt protége ma famille en cas d’accident de la vie .

Certes ce n’est pas 10% brut, je ne quitterais pas mon travail dans 4 ans… mais je m’enrichis doucement et sûrement.

Merci pour vos messages, je prends bonne note de toutes vos remarques et essai de ne pas être trop optimiste dans mes calculs.

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#8 10/08/2019 16h44 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour Picsou,

Je suis dans un cas très similaire au votre ; ne trouvant pas chaussure à mon pied, je me suis rabattu tout doucement - quasiment en pensées pourrait on dire - sur les foncières (KLE et URW) : bien m’en a pris, cf grosse claque de ces derniers jours.

Ceci pour dire que dans "nos" cas, l’immobilier n’est sans doute pas une solution pour placer à 10% brut ; par contre, par chez moi, un tel bien sans problème ne reste pas 4 mois sur le marché, il part immédiatement. Même bien plus cher et avec moins de rendement, mal isolé : vendu.
Donc cet immeuble à sans doute un soucis, à vous de le découvrir pour tenter de renégocier sachant que par chez moi les vendeurs ont le même argument "pendant ce temps, les loyers tombent". Et c’est vrai.

Je suis un fan du parcours de DDTe : c’est du solide, du concret, j’y crois (et il le sait j’en suis sur wink ). Mais ce n’est pas transposable dans ce genre de cas (ou l’on ne veut pas trop bouger, dans du B1 etc). de ce point de vue, le forum biaise la décision. Soit vous vous bougez pour faire 10% et plus, soit vous payez…

Dernière modification par Iqce (10/08/2019 16h44)

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#9 10/08/2019 21h46 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je trouve le point de vue de Iqce plein de bon sens… A vous de voir, si vous voulez un produit déjà "packagé" ou pas. Le rendement en dépendra. Si vous partez sur du packagé, ne serait-il pas mieux d’aller vers des produits loués en meublé ?

En ce qui concerne les vendeurs, ils ne sont "jamais" pressés quand on les écoute. Par expérience, la décision de vendre un bien immobilier n’est pas une décision que l’on prend sur un coup de tête. Mais bon, c’est une généralité vrai pour tout bien à la vente.

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[+1]    #10 12/08/2019 20h42 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je déconseille cet investissement à 7 % pour un prix à 570 000 ou 590 000 euros. Lorsque le prix dépasse 300 000 euros, les acquéreurs potentiels d’un immeuble sont beaucoup moins nombreux, et en général la rentabilité proposée augmente. Or, ce n’est pas le cas ici… De plus, il s’agit d’une première affaire, il vaut mieux commencer petit, au plus à 100 000 euros, pour se faire la main, avant de passer aux grosses affaires.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (12/08/2019 20h44)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#11 12/08/2019 23h04 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je rejoint Rastignac, pourquoi mettre tous vos œufs dans le même panier?
Il me semble raisonnable de se faire la main sur du plus petit.
Vous apprendrez de votre première opération pour optimiser la suivante.

Le montage n’est pas non plut anodin, …

Viviérois

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#12 13/08/2019 09h48 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je partage totalement la remarque de @Rastignac.

Dans des coins au marché immobilier pas trop dynamique, les bonnes affaires partent en moins d’une semaine. Alors dans le Grand Toulouse, si c’est pas parti en 4 mois…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#13 13/08/2019 20h46 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Pour ma part, je trouve ce projet très bien autour des 575-590 K.
Il faut connaitre ses compétences et limites.
Je ne suis pas un pro de l`immobilier et je ne bricole pas. L`immobilier, c`est un placement pour ma retraite et pour me dire que si je perds mon boulot, j`aurai de quoi manger grâce à mes autres revenus. Donc le rendement de 7% ou 7.5%, ça ne m`affecte pas beaucoup.
Si  l`immobilier c`est votre boulot, alors faut chercher du 9-10% mais c`est d`autres compétences
Savoir négocier sur tout, chercher à optimiser au maximum.
Si vous avez un boulot, je trouve le projet plutôt intéressant. Il ne devrait pas vous empêcher de placer le reste de votre épargne en actions/bonds.
Les plus :
# On parle de Toulouse (banlieue) - la ville qui monte.
# On parle de  5 maisons donc c`est mieux qu`un immeuble avec 5 appartements en terme de revente
# Les revenus sur 20 ans n’assument aucune hausse de loyer…à Toulouse, c’est vraiment pessimiste
# 7% (aujourd`hui) de rendement à Toulouse, c`est correct. Ça vous donnera du 8% dans 10 ans (10-15% hausse des loyers – une hausse des couts). Je suis d`accord sur le faut qu`au-delà de 350 K, il y a moins de monde donc je resterai sous les 600 K.
Personnellement, 7% de rendements dans les grandes villes (Paris, bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Lyon…) ça devient rare à moins de rénover. Mais pour une SCI a l`IS, faire des travaux soi-même n`est pas vraiment optimal fiscalement car cela donnera une grosse plus-value à la sortie avec peu d`amortissement. Bref en SCI a l`IS, faut payer quelqu`un et ça coute rapidement cher.
# Ça vous donne un leverage donc dans 5 ans, vous vous direz que c`était la bonne décision. Je me souviens pour mon premier projet, je cherchais du 10%. J`ai jamais trouvé à part en rénovant. Par contre maintenant, je vois que les couts de rénovation ont augmenté, je vois que j`avais pris la bonne décision.
# Maison donc les locataires vont probablement rester longtemps (+ stable) si je compare a des locataires en apaprtement.

Les moins
# On parle de  5 maisons donc potentiellement plus de travaux d`entretien donc le cout est sous-estimé
# La comptabilité est sous-estimée de 40%. Mon expert-comptable me coute plutôt vers les 850 par an.
# Maison, donc travaux à chaque départ de locataire. Travaux peut être plus important qu`un appart.
# la taxe foncière avec le changement de la taxe d`habitation. Quel impact sur 5 maisons contre 5 apparts dans 1 immeuble ?

Que peut-il arriver ?
Erreur de calcul et vous devez mettre la main à la poche au moins pendant 2-3 ans. Vu votre capacité d`épargne mensuelle, ça ne devrait pas vous poser problème.

Le psychologique
Personne en parle, mais j`ai pas  mal d`actions mais j`ai plaisir à me dire que que j`ai des biens physiques. Avoir des actions, c`est bien mais quand les marches baissent, je suis ravi de voir mes loyers tomber.
De plus, une fois qu`on se lance, dans 5 ans vous aurez des cash flows positifs et vous vous lancerez dans un autre projet a 250-300K.

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#14 14/08/2019 10h26 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Disons que l’on retrouve sur chaque cas publié aujourd’hui le parti pris quasi unanime de l’optimal théorique qui impose à mon sens des compromis sur la qualité, l’emplacement, la durée d’emprunt, la sérénité…

Je ne crois pas complètement débile de faire en fonction de ses moyens, de sa capacité d’épargne, de sa psychologie, sans s’endetter ras la gueule pour la moitié de sa vie ni prendre le risque de se retrouver à poils.

Perso, à ce rendement là qui ne mérite pas de mettre tous ces oeufs dans le même panier, je préfèrerais dispatcher petit à petit sur des biens différents.
Mes arguments principaux :
En n’immobilisant pas un max dans un immeuble pas facile à vendre mais en dispatchant sur plusieurs lots distincts et avec des emprunts successifs de moins de 15 ans, vous êtes moins optimal devant votre tableau Excel mais hyper liquide tout en ayant des rendements bruts satisfaisants (dans mon cas, selon les lots, entre 6.5 et 11% avec des emprunts entre 7 et 12 ans… voire pas d’emprunt du tout grâce aux revenus capitalisés et reventes). C’est ce que je pratique très sereinement depuis 30 ans. ça ne me rendra pas multimillionnaire, mais… ça va bien.
Bref : un son de cloche minoritaire.

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#15 Hier 16h22 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Après moult réflexions et simulations, je pense donc partir sur l’achat de cet immeuble.
il y a 4 mois le bien a été mis sur Lbc en même temps qu’une annonce pour un logement disponible .
En une semaine le bien a été loué et le vendeur a supprimé l’annonce de vente de l’immeuble.
Vu qu’il n’est presque plus affiché (j’ai quand même trouvé une toute petite annonce dans un recoin d’internet) je pense que c’est pour cela qu’il est toujours sur le marché …

Voici quelques questions pratiques :

pour 590K j’ai indiqué au vendeur que je souhaitais être sûr que pour les 10 prochaines années il n’y ai aucun travaux à effectuer sur l’immeuble. Je lui ai donc demandé un diagnostic technique Global, me permettant d’être rassuré sur l’état du bâtiment.
Il ne souhaite pas effectuer lui-même ce diagnostic mais est ok pour déduire 1000 euros sur le prix d’achat si j’achète l’immeuble.

Je pense donc ajouter une clause au compromis de vente sous réserve de DTG vierge. Qu’en pensez-vous ?

De plus , une des portes de sortie concernant cet immeuble est la vente via découpage et mise en copropriété de l’immeuble.
Le DTG étant devenu obligatoire (loi Alur de janvier 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété) et étant valide 10 ans, je pense que ce n’est pas inutile que de l’effectuer maintenant à ses frais.

Voici ci-dessous le résumé dès mes simulations via mon fichier excel :
montage via une SCI IS et financement via la banque courtoise à 1.24% pour 25 ans ou 1.07% pour 20 ans.

- financement du bien sur 20 ans sans apport : mensualité de 2940€ pour 3750€ de loyer cash flow négatif net de 100 €
- financement du bien sur 22 ans sans apport : mensualité de 2795€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 145 €
- financement du bien sur 25 ans sans apport : mensualité de 2555€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 380 €
- financement du bien sur 25 ans avec apport 100K : mensualité de 2150€ pour 3750€ de loyer cash flow positif net de 785 €
Au bout de 6 mois je pense moduler le prêt sur 27 ans pour augmenter le cash flow.
- financement du bien sur 27 ans avec apport 100K : mensualité de 2020€ pour 3750€ de loyer cash flow net 915 €

But de la manœuvre avoir immédiatement du cash pour diversifier réinvestir etc, et ne pas attendre 20 ans pour commencer à en profiter

Aujourd’hui mes 100K me rapporte environ 200€ par mois …
demain j’ai 915€ par mois de cash flow + environ 1500€ par mois d’argent capitalisé
Dans moins de 5 ans je pense pouvoir, si tout va bien, renouveler l’opération .

Si ça marche j’écrirai un livre sinon je changerai de pseudo :-)

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#16 Hier 17h04 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Vous ne pouvez pas comparer le rendement d’un placement à risque avec celui d’un placement sans risque pour déterminer lequel est le meilleur.

De plus, pour déterminer le rendement de votre apport, il faut comparer avec le rendement sans apport.

Ici sans apport et sur 25 ans, cash flow la première année = 500 €/mois. Avec apport = 900 €. Donc votre apport rapporte 400 € par mois. Moins si l’on prend en compte l’enrichissement par le remboursement d’emprunt.

De plus, si vous ne faites pas d’apport, vous devez ajouter le rendement de cet apport sur un placement à risque. Vous pouvez vous amuser avec des actions Unibail à 6% net et comparer par exemple.

Attention, le cash flow que vous calculez, c’est uniquement la première année. Amusez-vous dans vos calculs à mettre les intérêts à la moitié ou zéro pour vous rendre compte que le bien ne génère pas de trésorerie en fin d’emprunt, mais en consomme.

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#17 Hier 17h14 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

Le DTG ne concerne pas le vendeur puisqu’il vend en bloc. Donc c’est normal qu’il soit à votre charge et tant mieux si vous obtenez une ristourne sur le prix de vente.
Mais étant donné qu’il ne s’attache qu’à l’état apparent de l’immeuble, étant donné qu’il y a quantité d’opportunistes bureaucrates qui établissent ces documents, êtes vous sur que cela va vraiment vous donner une visibilité à 10 ans sur les frais ?

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#18 Hier 18h13 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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"

Picsou83 a écrit :

pour 590K j’ai indiqué au vendeur que je souhaitais être sûr que pour les 10 prochaines années il n’y ai aucun travaux à effectuer sur l’immeuble. Je lui ai donc demandé un diagnostic technique Global, me permettant d’être rassuré sur l’état du bâtiment.
Il ne souhaite pas effectuer lui-même ce diagnostic mais est ok pour déduire 1000 euros sur le prix d’achat si j’achète l’immeuble.

"

Voilà une vraie question de débutant ! Rien ne peut vous garantir vraiment l’absence de travaux pendant dix ans, sauf deux cas : vous achetez neuf ou vous réalisez une rénovation lourde avec des spécialistes. Les diagnostics sont assez souvent orientés et chaque agence a son spécialiste qui offre de "bons" diagnostics… Ces diagnostics n’engagent à presque rien, sauf en cas de faute lourde et rapide, aussi un horizon de dix ans me semble assez ridicule.
Vous prenez vos propres décisions, et je crois que vous allez droit dans le mur : ne venez pas dire que vous n’avez pas été prévenu !

Rastignac


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#19 Hier 19h52 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je partage totalement votre sentiment Rastignac ; c’est à ce demander pourquoi vouloir échanger sur ce projet si tout est décidé calé quoi qu’il advienne.
Mais je souhaite pleine réussite à Picsou.

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#20 Hier 21h57 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Dans la zone, il y a un potentiel de plus value dans les années à venir. Par contre, je doute que vous arriviez à donner une plus value à ce bien en particulier. Dans mon idée, c’est bien pour un investisseur mais pas à la découpe car il sera dur de créer un effet coup de cœur sur ces maisonnettes mitoyennes… D’ailleurs, pourquoi le vendeur ne vend pas à la découpe ?

Et comme le disait, au début de la file, feu B2k : "que pensez-vous des biens construit en 1979?".

Sinon, permettez moi d’insister mais vous devriez poser votre calcul et le détailler année par année avec tous les coûts.

600k c’est une somme il me semble !?

Vu de l’extérieur, vous me semblez vous précipiter de peur de ne pas investir et du coup, vous prenez un "gros" truc pour en finir et en y allant "à la one again".

Dernière modification par Pierrot31 (Aujourd’hui 07h44)

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[+1]    #21 Aujourd’hui 10h03 → Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) (immeuble, immobilier, rapport)

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Pierrot31 a écrit :

Et comme le disait, au début de la file, feu B2k

Non mais ! Je remue encore ! wink

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