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#1 02/11/2016 11h51 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,
Je vous présente mon 1er investissement locatif:
Un immeuble de rapport constitué de 3 T3 et de 2 locaux commerciaux. 1 T 3 refait quasi à neuf, un autre petit rafraichissement nécessaire et l’autre à rafraichir carrément au prochain changement de locataire (mais loué par une personne sous curatelle depuis plus de 8 ans)
Locataire en place, 2 locaux loué ( auto école+ kebab) l’ensemble est loué pour 1940 euros par mois ( et a 2090 euros dans 3 ans car un des locataire est le fils de l’ancien proprio qui a signé un bail minoré de 150 euros en échange de travaux dans l’appart)
L’ensemble acheté 136 500 euros hors frais de notaire.
Soit actuellement 17% de rendement et dans 3 ans 18% après réevaluation du loyer du T3 refait à neuf.
Financement a 110% obtenue sur 145 mois à 1.35% + 0.18% d’assurance soit, 706 euros de mensualité.
Le tout, acheté par une sci à l’is pour pas me faire défoncer par les impôts et pouvoir me verser les dividendes quand je le souhaite.
Que pensez vous de mon cas et de ma stratégie fiscale?

P.S: Je n’arrive pas à modifier le titre de ma discussion pour être plus précis dans ma description, désolé; je ferais mieux la prochaine fois ;-)

Message édité par l’équipe de modération (02/11/2016 14h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Licha (02/11/2016 12h03)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport

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#2 02/11/2016 15h48 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je supporte a 100%!

Un conseil toutefois, regarder les bilans des locataires commerciaux pour s’assurer de la bonne sante de leurs entreprises! Mais personnellement, je fais les meme operations, en SCI IS, pour etre libre de faire ce que je veux avec la tresorerie! (je re-investis 90% tous les ans, je rachete autre chose ou je fais des travaux d’amelioration).

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#3 02/11/2016 16h04 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Après avoir visiter leur locaux lors de la visite de l’ensemble de l’immeuble, je me voyais pas leur demander leur bilan comptable.
N’est ce pas trop intrusif?
Et qu’en bien même leur bilan comptable, n’etait pas bon; qu’en ferais je? A part ne pas leur augmenter leur loyer selon l’indice commercial (si il est positif), quoi faire?
Le kebab est dans les murs depuis 2010 et l’auto-ecole depuis 2014. Immeuble situé à l’angle de 3 rues (donc appartement au dessus avec triple exposition) donc avec une visibilité correct je trouve, avec de nombreuses places de parking à 2 pas.
Bref, à part croiser les doigts pour que leur commerce continue à rouler, je vois pas trop mon levier d’action…

sinon  quand vous dites "je re-investis 90% tous les ans, je rachete autre chose ou je fais des travaux d’amelioration"; vous ne vous ressortez jamais de dividende (ou de salaire en tant que gérant) ?
Quel interet si pendant 20 ans je profite pas des 1200 euros mensuel de cashflow positif? Je pensais au contraire , après avoir laissé un petit pécule de 10 000 euros sur le compte courant de la SCI en cas de travaux, me verser une moyenne de 600 euros mensuel (ce qui reste à peu près après avoir tout payé (CSG, pret, TF, CRL etc….) ?
Si je ne le fais pas régulièrement, je risque de franchir mon TMI de 14 à 30% si j’accumule l’argent sur le compte de la sci et me verse trop d’argent après plusieurs années d’accumulation…

Dernière modification par Licha (02/11/2016 16h12)

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#4 02/11/2016 16h11 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Combien représentent dans le revenu total les locaux commerciaux?
Ce sont des baux commerciaux ou des baux précaires?

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#5 02/11/2016 16h13 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Les loyers sont de 450 euros pour l’auto-ecole et 428 pour le kebab (hors charge)
baux classiques 3-6-9

Dernière modification par Licha (02/11/2016 16h14)

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#6 02/11/2016 16h23 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Vous pouvez retrouver les bilans de ces commerces sur internet?
Ils représentent quand même pres de 50% des revenus plus une prise en charge significative de votre foncièr je suppose

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#7 02/11/2016 19h26 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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En effet, les premieres annees je "pro-active" les travaux et les investissements (je ne me verse presque rien) pour etre tranquille plus tard!

Les bilans accessible en ligne permettent de voir l’evolution sur les dernieres annees, je le fait pour pouvoir avoir une vue a moyen terme de l’occupation des locaux commerciaux dans nos immeubles!

Un de nos immeubles , 3 mois apres l’achat m’a fait la surprise d’un locataire commercial en redressement, qui representait 60% du revenu total.. Donc maintenant je verifie les bilans.. Pour avoir toutes les infos avant de signer!

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#8 02/11/2016 20h41 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

c’est dans une ville de combien d’habitants ? Ville dynamique ou en perte de population ?

Un rendement de 17 % brut c’est excellent, mais dans un cas comme ça on se demande toujours : où est le loup ? Locataires qui ne paient pas, gros travaux à prévoir ? Vérifiez bien tout ce qu’il y a à vérifier. Et notamment : est-ce que chaque local est un lot identifié au cadastre ? Est-ce que chaque local a son compteur électrique ?

Dernière modification par Bernard2K (02/11/2016 20h42)

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#9 02/11/2016 21h24 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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En effet, la ville ne fait pas rêver mais c’est volontaire. D’où le prix bas de l’immeuble (même si pour le marché local j’ai quand même fait une affaire je pense).
D’ailleurs, première fois que je fais une négociation inversée ! Je m’explique:
A la base le prix etait de 126500 euros (frais d’agence inclus, donc 120 000 + 6 500)
Je visite le soir même (A 2h de route quand même), j’etais le premier à visiter, l’agent immobilier avait plein d’autre RDV le lendemain et les jours suivants pour le faire visiter. Je ne négocie pas et fait une proposition écrite dans la foulée !
L’agent me rappelle 1h après, propriétaire tout content, moi comme un dingue de couper l’herbe sous le pied des autres investisseurs qui devait venir le visiter les jours suivants.
Le wd arrive et l’agent me rappelle: les proprio ne vendent plus !!! Et ils etaient dans leur 14 jours de rétractation après signature du mandat donc l’agent ne pouvait rien faire. J’étais au fond du trou, des mois que je guettais la bonne affaire et pensait l’avoir trouvé…
Et là mon agent est balèze, je lui payerait une bonne bouteille de champagne. Elle les rappelle, les harcèle pour savoir le pourquoi du comment. Et là ils leur annoncent que leurs enfants (enfin surtout une de leur fille) les menace de ne plus leur parler si ils "bradent" leur immeuble à ce prix là, surtout qu’ils devront payer des imports sur la plus valus. Bref, ce fut rocambolesque, vote à main levée des parents (70 ans) et de leur 4 enfants pour savoir si ils vendent et si oui à quel prix. Gros stress de mon coté et finalement à 4 voix contre 2, ils vendent bien mais 10 000 euros plus cher pour compenser les impôts sur la PV (et là j’ai fait ouf, j’avais peur qu’ils m’annoncent 150 000, mais que j’aurais quand même accepté vu la bonne affaire)
Voilà toute l’histoire !
Donc pas de loup, une personne sous curatelle depuis 8 ans qui paye son loyer rubis sur l’ongle, le fils du proprio (je n’attends qu’une chose, c’est que justement il ne paye pas son loyer que je le fasse partir pour remettre le loyer au vrai prix du marché !!) et le 3ème appartement libre qui sera loué le 14 novembre par le frère de mon meilleur pote. (qui m’a tuyauté sur ce marché car originaire de là)
Seul "gros" travaux en perspective, un petit arbuste qui a germé puis poussé sur une façade de l’immeuble (bloqué avec les chenaux), donc à virer rapidement avant que les racines s’incrustent dans le mur et fassent rentrer de l’humidité.
Chaque lot est cadastré, avec son compteur électrique et chauffage gaz de ville. Il n’y a que l’eau où il y a un gros compteur général et des sous compteurs dans chacun des lots donc calcul d’apothicaire à chaque fin d’année pour facturer les conso d’eau de chacun.
J’ai beau chercher, je ne vois de loup nulle part. Je me projette dejà pour la suite de l’aventure en regardant les annonces pour trouver un autre aussi bon coup, mais je trouve pas , tout me parait "bof"…

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#10 02/11/2016 22h32 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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S’il n’y a pas de loups, lancez vous Licha !
Les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché en général.
Quelle est la surface des appartements T3 ? J’imagine que vous souhaitez optez pour la location nue ?

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#11 02/11/2016 22h38 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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3 T3 de 55m2. Loué nu vu que c’est acheté via une sci à l’is, moins d’obligation fiscale de chercher la location en meublé à tout prix…enfin je crois, non?

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#12 02/11/2016 22h45 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Exact!
Avez-vous vérifié si le dispositif Boorlo ancien est applicable dans la région où vous investissez et si le loyer applicable serait au prix du marché ?

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#13 03/11/2016 11h24 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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peut-etre mais de toute façon le borloo ancien n’est pas applicable par une SCI à l’IS.

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#14 03/11/2016 12h21 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour, bienvenue et surtout un premier bravo pour votre affaire.

Plusieurs points qui rentre dans ce que je fais aussi, donc je me permets quelques remarques :
- Les bilans peuvent être retrouvés sur www.societe.com. En cherchant un peu avec le SIREN, le nom du dirigeant ou le nom de la boite + la ville.
Néanmoins attention, pour les petites boites, il est possible de ne pas publier de bilan "public". Donc ce n’est pas dis que cela soit disponible. Par ailleurs, même si je rejoins votre point sur le respect de la boite, difficile de demander le bilan etc, ne pas oublier qu’en affaire, il n’y a pas de sentiments. Point barre.

- Avez-vous bien vérifié les clauses des baux commerciaux ? pas de porte ? droit au bail ? charges (incluant la TF) refacturées aux entreprises ? etc. C’est très important. Notamment, parce que si vous perdez ces locataires, l’impact financier est conséquent et en retrouver un nouveau n’est pas aussi aisé que pour l’habitation.
A titre perso, je ferais analyser les baux par une personne compétente sur le sujet, pour voir les éventuels trous dans la raquette à mettre à jour par la suite.

- Avez-vous bien mesuré les implications d’une SCI à l’IS ? oui pour la tréso c’est cool, attention lors de la revente. Plus d’infos ici SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…. J’ai aussi une SCI IS, mais tous ces calculs m’ont largement fait évolué sur le point.

- J’espère que vous n’avez pas opté pour la TVA dans la SCI. Dans votre cas, ca me paraît inutile.

- Concernant le salaire : allez-y ! Budgétez bien vos travaux, mais comme vous dites, à moins d’avoir une autre opération en visu (quoiqu’il vaut mieux une SCI par bien pour une gestion plus poussée et carrée et par ailleurs, vous obtenez un financement à 110%), le reste doit vous revenir, sinon vous allez manger dans quelques années. Peu d’intérêts de garder beaucoup de tréso, à moins de gros travaux type toiture etc.

- Le compteur d’eau, beaucoup de copros fonctionnent comme cela. Donc pas un soucis. Comme le dis B2K, le plus important ce sont les lots cadastraux et les compteurs électricité + gaz.
Par contre, justement vu que vous avez des ss-compteurs d’eau séparés, pas de calculs d’apothicaire. Vous prenez le dernier relevé, puis l’actuel et vous refacturez toutes la flotte au prix sur la facture du m3.
Les parties abonnements sont à diviser par le nombre de locaux, soit 5. Si un local est vide, c’est pour votre poire pour la partie abonnement.

Pour finir, vous avez l’air d’avoir des avantages sur le projet:
- Un financement vraiment bon (en taux comme (surtout !) en durée)
- Un cash flow nickel
- un bon emplacement

Par contre :
- 2h de route ? Soit 4h en A/R. C’est violent en cas de pépins. A prendre en compte.
- "Loué par le frère de mon meilleur pote" => attention soyez carré et considérez le comme un locataire lambda ! Pas de sentiments, les affaires sont les affaires… Dixit le parrain. Mais cela s’est toujours vérifié de mon expérience.

Setanta

EDIT : Correction fautes orthographes

EDIT2 : après réflexion, avec ce genre de cash flow et votre TMI, je ne saisi pas bien ce que vous gagnez avec l’IS.
IR :
1940 x 12 = 23 280
- 60€ (PNO)
- 1920€ (intérêts prêts)
- 500 (TF)

= 20 800 à 14% d’IR ca fait 2912€ / an sans comptez toutes les charges de manière précise, mais on reste loin des 30% du micro foncier…

En micro foncier (abattement de 30%), le plus plausible car je n’arrive pas à vous trouver plus de 30% de charges => 16296 à 14% soit 2281€ d’IR

IS :
15% * (700 (il reste 600 après charges selon vos calculs avec CSG) x 12) = 1 260€ d’IS

Dividendes versés de 7200€ / an
Puis IR sur les dividendes (abattement de 40%) : 605€
Et PS à 15,5% sur 100% des dividendes : 1 116€

Total impôts : 2 981€

Le gain n’est pas évident (car taux IS > votre TMI) et il faudrait voir comment sera amorti votre immeuble.

Dernière modification par Setanta (03/11/2016 13h16)

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#15 03/11/2016 14h17 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Merci pour cette analyse poussée !
Alors pour être un peu plus complet:
-Taxe foncière de 3000 euros (ça grève un peu le rendement brut) en effet les taxes foncières des baux commerciaux sont pour ma pomme. (pas de droit au bail ni de pas de porte)
- Pas d’objectif de revente même à long terme. Je garderais cet immeuble en "cash machine" que je transmettrais plus tard à mes 2 enfants en leur en donnant la nu-propriété. (ou en leur transferant la totalité des parts de la SCI, actuellement 40% pour moi, 40% ma femme et 10% à chaque enfant)
- pas de TVA dans la SCI
-2h de route oui, mais pas le choix pour trouver une bonne affaire de ce type. D’ou l’avantage d’avoir le frère de mon meilleur pote. En cas de pépins, je le ferais intervenir à ma place moyennant petite ristourne ponctuel de loyer. (et si nécessaire je me fais payer les frais de déplacement par la SCI  étant à l’IS !)
-le micro-foncier n’est pas possible dans mon cas, je dépasse les 15000 euros de revenus locatif annuel non?
- mon TMI à 2000 euros près je passe le cap des 30%. Je fais beaucoup d’heure sup dans mon job donc le but est d’en faire moins et de compenser peu à peu cette moindre rentrée d’argent par des versement de dividende qui resteront imposé dans mon taux actuel de 14%.
- interet de la sci IS est de déduire pendant les 4 premières années les 11 000 euros de frais de notaire et les 6500 euros de frais d’agence et d’amortir le bien sur 20 ans soit 6500 euros d’amortissement par an.
- A voir aussi avec mon comptable de peut-etre ne pas me verser de dividende mais une rémuneration de gerant, ce qui sera déduit des benefices de la SCI donc diminution de l’IS et sans payer de CSG/CRDS mais en échange de la cotisation minimal au RSI. (environ 1000 euros par an).

Avec toutes ces infos, mon choix est-il toujours pertinent?
Vous me faites douter Setanta !

Dernière modification par Licha (03/11/2016 14h21)

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#16 03/11/2016 16h00 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Dommage pour la TF…

Sinon le reste semble cohérent et vous avez bien potassé le sujet ! Effectivement (et mea culpa) j’ai zappé pour le micro foncier !

je ne suis pas certain de la nécessité de verser un salaire car les tracas du RSI ne compenseront pas le fait que vous êtes déjà couvert par votre job salarié. Je ne vois pas trop l’intérêt, mieux vaut garder les dividendes.

Attention, vous seul connaissez tous les paramètres, je réagis juste par rapport à mes expériences et votre projet ! je ne souhaite pas ébranler votre confiance, seulement pointer certains points, le projet possèdent avant tout une belle renta ! et des points peuvent être corrigés au fur et à mesure (l’histoire de la TF par exemple)

avec l’amortissement, effectivement l’IS sera négligeable les premières années, donc c’est largement positif !

Setanta

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#17 05/11/2016 13h51 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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La signature definive devrait se faire aux alentours de début decembre. J’ai hate !!!
Sinon je commence a me renseigner pour le suivi de mes locataires. Avez vous investis dans un logiciel de gestion locative? Payant/gratuit?
Si vous avez des bons plans je suis preneur…

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#18 07/11/2016 12h33 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Avez vous investis dans un logiciel de gestion locative? Payant/gratuit?
Si vous avez des bons plans je suis preneur…

Bonjour Licha,
pour ma part je travaille sur Rentila. De mémoire il y a une formule gratuite, mais j’ai pour ma part opté pour la formule payante à 72€/an (déductible des revenus fonciers).
Je l’ai trouvé après avoir pas mal navigué entre différents logiciels. Pour mon utilisation, c’est le top smile

Bonne journée.

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#19 08/11/2016 17h05 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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En effet, je vois beaucoup d’investisseur qui utilise rentila. Et en plus ils vont bientot sortir une appli ipad, ça m’arrangera…
Sinon je pensais  à un investissement futur.
Ayant un cashflow mensuel confortable (je dirais dans les 700 euros après déduction de toutes les charges mais avant versement des dividendes par la SCI à l’IS), je pensais  "investir" dans un petit studio au pied des pistes de ski.
Ça serait plus un investissement qui serait un avantage en nature au foyer où on ne payerait aucune location  en utilisant l’appartement. Et le temps où on ne l’utilise pas on délègue evidemment complètement la gestion à une agence immobilière spécialisé dans la location saisonnière pour apporter un peu d’argent frais à la sci pour payer les charges et TF.
Le but evidemment ici n’est pas la rentabilité mais uniquement de servir de pied à terre gratuit pour des vacances à moindre frais entièrement financé par la SCI donc non fiscalisé car je ne sors pas d’argent de la société pour le mettre dans la bourse du foyer. (Et dieu que les vacances coutent cher ! En effet je suis prof donc toutes mes vacances sont calés aux vacances scolaires où les loc/billet d’avion sont les plus cher…)

Ca ferait dans les 230 euros par mois sur 20 ans (45 000 frais de notaire inclus)
Que pensez vous de mon raisonnement, tient-il la route ?

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#20 09/11/2016 09h19 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Ça serait plus un investissement qui serait un avantage en nature au foyer où on ne payerait aucune location  en utilisant l’appartement.

Ouh lalala. Attention tout de même :
- L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles. Le résultat de la SCI sera imposé à l’impôt sur les sociétés.
Source

ou encore (même chose dit un poil différmment) :
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la mise à disposition gratuite de l’immeuble entraîne la taxation du loyer théorique que l’immeuble aurait rapporté à la SCI si elle l’avait donné en location à un tiers.
- De son côté, l’associé qui bénéficie de la mise à disposition gratuite du logement doit déclarer l’avantage en nature dont il bénéficie dans la catégorie des revenus mobiliers. Le montant à déclarer correspond à la valeur locative du bien occupé.
Source

Gratuit ne veut pas dire sans charges ni déclaration.

Setanta

Dernière modification par Setanta (09/11/2016 09h20)

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#21 10/11/2016 17h54 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour Licha,

au delà de la mise en garde tout à fait pertinente que vous lance Setanta, je tiens pour ma part à vous alerter sur la rentabilité des biens immobiliers en montagne.
Pour assez bien connaitre le secteur (surtout les Pyrénées), je suppose que vous voulez investir dans les Alpes, si vous êtes bien du coté de Lyon.
Or il faut savoir que la grande majorité du parc immobilier de montagne en France est vieillissant. Beaucoup de résidences sont sorties de terre à l’époque de la ruée vers "l’or blanc", dans les années 60/70, et ont manqué d’entretien dans la durée. Maintenant, les travaux à apporter commencent à devenir importants dans de nombreuses copros, et les charges sont souvent très élevées : Par exemple le chauffage central, les frais de ménage, la gestion…prennent de suite d’autres proportions dans des environnements d’altitude qu’en plaine.
Tout ça pour vous dire que vous aurez du mal à dégager une rentabilité correcte d’un achat en station. Si c’est un achat plaisir, c’est une autre histoire…

Bonne journée.

Dernière modification par Yo3165 (10/11/2016 17h59)

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#22 10/11/2016 20h04 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Merci de vos réponses.
En effet c’est plus un achat plaisir. Comme je l’ai dit, étant prof avec 2 mois de vacance l’été; on ne peut se permettre financierement de ne partir "que" 2 semaines en vacance avec location d’une maison. Il reste 1 mois et demi à meubler, même si on a quand meme une maison avec un grand jardin.
D’où l’idée de l’appartement au ski où on pourrait en profiter l’hiver pour faire du ski et l’été pour partir en rando à la montagne, faire du vélo ou autre activité qui se développe de plus en plus l’été dans les stations de ski.
Donc en effet la priorité ne serait pas la rentabilité mais plutot l’accessibilité et les activités hivernales et estivale proposé par la station de ski (par exemple villard de lans avec piscine, patinoire, saun/spa etc…)

Après je ne pensais a tous les aspects soulevés par setanta…
Mais qui peut controler que l’appartement a été utilisé par mes soins si il est disponible et pas loué par l’agence qui en aura la gestion?

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#23 11/11/2016 09h45 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je vous répondrais par l’absurde smile

Qui peut controler que vous rouliez à 180km/h pendant 5 minutes dans un endroit sans radar ni police ?

Idem. Jusqu’au moment où vous tomberez sur une patrouille de contrôle.

Setanta

EDIT : par ailleurs, forcément vous informerez l’agence quand vous serez dedans pour éviter qu’elle trouve un locataire en même temps que vous en terme de dates…

Dernière modification par Setanta (11/11/2016 10h04)

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#24 11/11/2016 10h46 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

J’ai lu un peu en diagonale (manque de temps), mais …

SCI IS : je comprends l’idée concernant la fiscalité immédiate. Mais si vous n’avez pas l’intention de vendre à long terme pensez à bien intégrer le fait que ce ne sera pas nécessairement la volonté (ou possibilité) des autres associés dans le temps.

Enfants dans la SCI. Je suppose que cela a bien été vu par la banque, et que les garanties nécessaires ont été prises puisqu’un mineur ne peut être responsable d’un prêt et que vu votre âge, je doute que vos enfants soient majeurs.

donation … j’ai peur d’avoir mal lu / compris. Mais vous ne pouvez pas donner l’immeuble à vos enfants vu qu’il ne vous appartient pas. Vous pouvez donner les parts de la SCI uniquement.

donation + sci + enfants + majorité à venir : attention, attention, attention ! Pensez à bien rédiger les statuts. Rien de pire que de se retrouver le bec dans l’eau parce qu’on s’est faché avec un enfant qui dispose de droits réels sur un patrimoine familial.

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#25 11/11/2016 11h01 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Pour renchérir sur Setanta et xazh :
- Vous semblez très au point sur l’investissement immobilier. Vous avez dégoté un immeuble avec un excellent rendement, vous savez calculer vos revenus et vos charges. Bravo, vous êtes au point !

- Par contre, vous ne semblez pas bien mesurer les implications de la SCI IS. Vous avez l’air de penser "c’est à nous, donc on fait ce qu’on veut". Non, une SCI, c’est du formalisme. Ce sont des AG à tenir chaque année. C’est l’application des statuts, au niveau des droits de vote, et comme le dit xazh, attention au cas où les sociétaires ne sont plus d’accord sur le devenir de l’immeuble. C’est enfin, comme le dit Setanta, le fait qu’un associé ne peut profiter de l’immeuble sans qu’il doive verser à la SCI un loyer ; ou bien que l’occupation gratuite soit un avantage imposable.

Il me semble que vous devriez acheter votre appartement à la montagne en nom propre pour pouvoir l’utiliser autant que vous voulez sans ces inconvénients.

Dernier point à propos de l’appartement à la montagne : tout le monde a pu constater à quel point la neige a remonté en altitude, ces 30 dernières années environ. Des stations d’altitude basse ferment. Des stations d’altitude moyenne ouvrent beaucoup moins qu’avant.
A partir de là, deux solutions :
- altitude moyenne : vous devriez avoir des prix bas. N’hésitez pas à vous renseigner localement, auprès des anciens, sur la diminution de l’enneigement et le raccourcissement de la saison, afin d’asséner ces arguments au vendeur pour faire baisser le prix. C’est peut-être un mauvais investissement long terme mais vous avez votre appartement de loisir à pas cher.
- altitude élevée, grande station bien connue : ça reste un investissement d’avenir ; par contre tout est cher : l’appartement, les forfaits, les sorties.

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2016 11h48)

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