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#26 11/11/2016 14h03 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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En effet pour eviter tout probleme de vote en cas de desaccord; ma femme et moi possedont chacun 40% des parts et nos 2 enfants (3 et 6 ans) chacun 10%.
Pour le formalisme je ne trouve pas ça trop contraignant. J’ai deja fait mon premier pv d’ag pour me donner le droit, en tant que gerant de la sci; tout pouvoir pour faire les demarches necessaire au financement aupres des banques de l’achat de l’immeuble. J’ai trouvé ça plutot fun 😜

Pour en revenir à l’appartement , au pire si on se met dans les regles, c’est la sci qui sera fiscalisé sur les loyers theoriques donc finalement ça ne me derange pas plus que ça. Le but etant toujours que le budget "famille" soit le moins impacté. Meme si indirectement ça l’impactera via versement de dividende moindre si la sci paye l’is sur des loyers theoriques non encaissés.

Les stations cotées en haute altitude me sont en effet inaccessible tout niveau: au niveau immobilier et au niveau prix forfait.
Je regarde du coté de villars de lans ou lans en vercors, stations de moyenne montagne plus adaptées à mon budget meme si au niveau enneigement on n’est sur de rien dans le futur.
Enfin bref, on a le temps d’en reparler; le temps que je convaincs madame (ou pas)…
J’avais d’ailleurs deja reperé un autre petit immeuble qui a un potentiel de 19% de rendement, j’avais appelé pour allez le visiter et quand j’ai prevenu ma femme; on s’est engueulé comme rarement.
Bref elle a été inflexible en me menacant de ne pas signer l’achat du premier si je persistais a vouloir allez plus loin avec le 2eme immeuble. J’suis vert de passer à coté de cette affaire.
Avec un peu de chance il restera sur le marché d’ici la fin de l’année prochaine quand tout roulera avec le premier et que madame sera rassuré pour pouvoir investir dans de nouveaux immeubles…

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#27 11/11/2016 14h40 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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"tout pouvoir pour faire les demarches necessaire au financement aupres des banques de l’achat de l’immeuble."

Le problème n’est pas de faire les démarches de financement, mais de prévoir que 2 des 4 associés ne peuvent, juridiquement, pas être responsable si pépin. Il est impératif de prévoir cela dans les statuts (irresponsabilité des mineurs non émancipés) + dans le montage du financement (la banque doit être informée).

"villars de lans"

Villard … villars, ce n’est pas tout à fait le même secteur.

Perso, je trouve que l’évolution du forfait est anormale, et ca risque de continuer. cela dit, c’est une évolution générale dans la région, avec des forfaits qui ont presque doublé en moyenne … sauf pour les locaux. 35 euros (le forfait villard de début 2016), c’était le tarif de l’ensemble de l’espace Killy en 2007.

Niveau prix des biens … La proximité de Grenoble fait qu’il y a pas mal de pendulaires en hiver.

Après, ce n’est pas mon secteur. Trop loin de chez moi, tant pour gérer que pour skier. J’ai plus simple plus près …

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#28 11/11/2016 15h57 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Bref elle a été inflexible en me menacant de ne pas signer l’achat du premier si je persistais a vouloir allez plus loin avec le 2eme immeuble. J’suis vert de passer à coté de cette affaire.

Dites vous que des affaires, il y en aura toujours. Par ailleurs, avec ce passage, vous donnez l’impression de tirer à tout va et de mettre la charrue avant les boeufs. Je ne connais pas les détails mais je dirais qu’à priori je serais plutôt partisan de votre femme. Faites les choses les unes après les autres.

Faire beaucoup et tout en même temps est en général un bon moyen de se planter. Finir votre premier immeuble avant de commencer un second, me semble une sage décision.

Setanta

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#29 11/11/2016 19h15 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour, bienvenue, et félicitations pour ce premier projet qui m’a l’air très intéressant.

Je suis également du même avis que la majorité, allez y doucement.

J’ai moi-même acheté un immeuble de rapport cet été, entre les formalités, la paperasse, les travaux, les démarches avec les anciens/nouveaux locataires, les administrations etc… ça prend vraiment beaucoup de temps. Il faut être bien organisé et ne pas se perdre dans la masse.
Alors faire plusieurs projet en même temps c’est très compliqué, surtout avec vos heures supplémentaires.
Lancez la machine pour le premier, rassurez votre épouse en lui montrant que tout marche pour le mieux pendant plusieurs mois, ça l’incitera à continuer et votre couple s’en sortira grand gagnant !
Vous avez déjà eu une grosse dispute car elle voulait attendre et vous non, imaginez qu’il y ait un gros pépin imprévu sur le second qui cause de gros soucis vous en entendrez parler pendant longtemps du "je l’avais bien dit" et il n’y aura plus de suivant !

Concernant l’utilité d’une SCI à l’IS j’avais fait beaucoup de calculs et finalement les résultats étaient quasiment kif-kif sur le long terme (en imaginant une revente, même si ce n’est pas prévu pour le moment ça peut devenir obligatoire par un accident de la vie).
En revanche, j’ai fait un conventionnement BORLOO ça a totalement retourné la balance. 60% d’abattement sur les revenus fonciers de tout l’immeuble c’est un très grand avantage impossible avec l’IS. Il faut en prendre compte également.

N’hésitez pas à nous donner les suites de l’aventure !

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#30 12/11/2016 10h34 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Concernant les stations de ski :
- on trouve assez facilement sur internet des informations sur la simulation de l’évolution de l’enneigement à l’avenir. Il s’agit de travaux scientifiques menés notamment par Météo France et le CNRS. La baisse de l’enneigement sera forte dans les basses altitudes et encore plus dans le sud des Alpes. Cf. Par exemple les résultats cartographiques ici : SCAMPEI
- Villard de Lans fait clairement partie des stations qui seront fortement impactées. On retrouve ce que je disais : moyenne altitude : achat pas cher, mais risque sur la durée.
- Des stations en altitude plus élevée et situées plus au nord sont un meilleur investissement pour l’avenir. Le départ en télécabine pour des altitudes encore plus élevées est clairement est un avantage pour un avenir avec moins de neige.

Après, c’est à mettre en relation avec le prix de l’immobilier (cf. Le bon coin et meilleurs agents), le prix des forfaits, et le type de ski que vous pratiquez (alpin ou nordique).

A vous de faire les bonnes recherches et le bon choix…

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2016 10h38)

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#31 12/11/2016 10h43 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950 ;)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#32 19/01/2017 23h25 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonsoir à tous.
Apres le temps nécessaire à toute finalisation de projet immobilier; je viens vous donner quelques news du mien.
Comme prevue, signature definitive le 21 decembre et debut janvier; mise en place des virements automatiques pour le paiement des loyers.
Tout cela s’est fait sans heurt, et quelle bonheur de voir sur le compte de la sci le versement des premiers loyers de janvier !
Donc pour rappel, mes 5 lots de l’immeuble sont loués. Les locataires commencent deja à venir quémander quelques menus travaux, pour la plupart justifié: nouveau mitigeur pour remplacer des vieux robinet, changer une double porte fenetre qui se ferme mal; changer la porte d’entrée du kebab, dont l’encadrement pvc est tellement usé qu’il n’y a plus rien pour enclencher le pêne…
Bref, peu à peu j’accederai à leur demande pour les contenter et eviter le turn over.
Pour l’instant les chiffres que je vous avais transmis avant signature sont presque les bons. J’ai eu la bonne surprise chez le notaire d’apprendre finalement que quelques baux etait plus élevés de quelques dizaine d’euros de plus par mois que ce qui m’avais été communiqué.
Donc in fine, j’ai bien une mensualité de 705 euros par mois (pour rappel, 137000 euros sans compter les frais de notaire) et des loyers de 1950 euros (avec un potentiel de 150 euros de plus avec un changement d’un bail au loyer minoré).
Donc j’ai bien une rentabilité de 17% brut et un cashflow mensuel de presque 1250 euros ( moins mensualité de 200 euros de TF, de 40 euros d’assurance PNO et de 50 euros d’expert comptable (sci à l’is)), soit 960 euros de cashflow net mensuel.
Ma banquiere m’a annoncé après une boutade de ma part, qu’elle me suivrait dans quelques mois pour un futur nouveau projet immobilier. Finalement ma femme sera davantage mon facteur limitant que ma banquière ;-)
Donc finalement je ne me verserai pas de dividendes mais au contraire je laisserai tout le cash dans la sci pour ne pas payer de cotisation social pour faire grossir plus rapidement le patrimoine de la sci avec un objectif en ligne de mire:
acheter au minimum un immeuble de rapport par an et dans 5 ans je me mets à mi- temps de mon activité salariale (enseignant).
Je continuerai à vous narrer les suites de mes aventures pour voir si j’atteint mon objectif (ou pas)…

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#33 20/01/2017 10h20 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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DDtee a écrit :

Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950 wink

Les Indiens on fait cela et ont fait une excellente affaire. wink

Fin 40, ils rachetaient toutes les locos vapeur qu’ils pouvaient trouver au prix de la ferraille, au point d’en posséder plus qu’il ne pouvaient faire rouler. Quand ils en ont rebuté la plupart 10 ans après, la valeur de l’acier et donc de la ferraille avait plus que doublé.

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#34 16/05/2017 13h05 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Je continuerai à vous narrer les suites de mes aventures pour voir si j’atteint mon objectif (ou pas)…

L’aventure continue  : 2ème immeuble en vue…

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#35 16/05/2017 13h16 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Vous avez laissé tomber le projet d’achat en station de ski ?

Tant mieux…

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#36 16/05/2017 14h08 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bernard2K a écrit :

Vous avez laissé tomber le projet d’achat en station de ski ?

Tant mieux…

Tout à fait ! ;-)

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#37 31/12/2017 10h43 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Petite mise à jour un an après l’achat de cet immeuble:
Pas d’impayé, quelques travaux effectués (changement de porte du kebab, changement de toutes les fenêtres d’un des appartements, quelques menus changements tel que l’installation de mitigeurs, quelques petites réparations comme la remise en place de quelques tuiles suite à une tempête, un evier ou une chaudière qui fuit (j’attends encore le devis de reparation du plombier…)) et des locataires toujours en place à qui j’ai offert des chocolats pour les fêtes. Geste qui a été plutot apprécié, j’ai piqué cette idée du cadeau du proprio pour noel sur le forum ;-)

Bref, après tout celà plus l’achat d’un deuxième immeuble en aout dernier (où la sci a apporté 2500 euros de fdn), les finances de la sci sont satisfaisantes avec un bénéfice après impot de 9000 euros.
Après remboursement d’indemnité kilométrique de 3000 euros sur cette année passé, je vais finalement ne pas me verser de dividende et laisser ce petit matelas financier sur les comptes de la sci. Je me verserai des dividendes sur les benefices de l’an prochain.

En revanche, ce qui devait arriver arriva, pour bien passer les fêtes de fin d’année j’ai reçu la semaine passé un mail de l’auto ecole qui m’annonce que suite à de graves problèmes financiers (premier retard de loyer le mois dernier) il va cesser son activité premier trimestre 2018.
Le bail étant evidemment un 3-6-9, il me demande d’étudier la possibilité d’une rupture de bail amiable. Heureusement financièrement cela ne met pas la sci en péril (480 euros de loyer+charge; le reste de l’immeuble rapporte 1500 euros mensuellement pour des mensualités de pret de 700 euros) mais impactera evidemment le resultat futur si le local n’est pas reloué.

Quelles sont mes réponses possibles et leurs conséquences financières pour lui et pour moi?

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de répondre à ma question.

Dernière modification par Licha (31/12/2017 10h45)

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#38 01/01/2018 14h22 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour licha, d’abord bonne année 2018 et plein de réussite dans vos investissments!

Je suis dans le même état d’esprit que vous cependant j’ai deja effectué  deux investissements locatifs au pays basque et j’ai un peu peur que la banque ne me suive plu pour un immeuble…
Comment la banque à gerer votre endettement vu que vous êtes en sci is?

Concernant l’auto école, je pense qu’il faudrait d’abord voir si il ne trouve pas un repreneur pour son activité ça serait le mieux pour lui et pour vous. Apres sinon je pense qu’il est toujours mieux de trouver un arrangement. De toute façon vous avez tout intérêt à mettre votre local en location rapidement afin de voir si vous avez des touches pour remplacer l’auto école.
L’avantage pour vous dans ce cas c’est de repartir sur un bail neuf avec éventuellement un droit d’entrée, vous pouvez aussi inclure la taxe foncière et réévaluer le loyer en fonction de la demande locale…

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#39 01/01/2018 15h14 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour,

d’expérience (non pas personnelle mais vue proche de moi), un entrepreneur n’envisage pas de gaieté de coeur de mettre fin à son activité. S’il en est là, c’est qu’il a épuisé les autres solutions, et notamment, qu’il n’a pas réussi à trouver un repreneur.

Il vous a averti spontanément ; or le chef d’entreprise a intérêt à garder ses difficultés confidentielles le plus longtemps possible, pour que les clients continuent à commander, les fournisseurs et créanciers à fournir, les salariés à travailler, etc. Quand le chef d’entreprise avertit spontanément ses partenaires et créanciers, c’est que c’est déjà très avancé et quasiment irréversible.

A mon avis, la résiliation amiable qu’il vous propose est la meilleure solution pour vous : ça libère les locaux rapidement et ça évite que des impayés de loyer s’accumulent.

Notez que pour qu’il y ait résiliation amiable avec le chef d’entreprise, il faut qu’il soit encore le chef. S’il est en redressement ou en liquidation, il y a eu désignation d’un administrateur ou d’un liquidateur et c’est lui qui peut décider, pas le chef d’entreprise. Vérifiez donc :
- la forme de l’entreprise (en nom propre, SARL, etc.)
- ou en est le chef d’entreprise dans la "fin" de son entreprise : a-t-il déclaré une cessation de paiement ? Un tribunal a-t-il prononcé le redressement ou la liquidation ? Un tribunal a-t-il désigné un administrateur ou liquidateur ? Ou bien le chef d’entreprise va-t-il réussir à faire une cessation d’activité volontaire et en bon ordre avant de se retrouver en cessation de paiement ?

Dernière modification par Bernard2K (01/01/2018 15h20)

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#40 01/01/2018 21h05 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour à tous,
bonne et heureuse année 2018 à vous tous avec encore de longues heures de lecteurs et réponses tardives sur ce forum.

Flobono a écrit :

Comment la banque à gerer votre endettement vu que vous êtes en sci is?

Pour les 2 premiers investissements pas de soucis particulier, la banque a fait ses calculs en prenant en compte 70% des revenus locatifs ajouté à mes revenus salariaux et comme la rentabilité des 2 immeubles etaient bonnes, l’endettement et surtout le reste à vivre étaient tout à fait convenable.

J’espère que pour le prochain investissement (dès que l’auto-école sera reloué je repars en chasse) le bilan financier de la sci de l’année passée jouera en ma faveur; nonobstant un endettement mais surtout un encours important dans la même banque de tous mes prêts immobiliers.

Bernard2K a écrit :

Vérifiez donc :
- la forme de l’entreprise (en nom propre, SARL, etc.)
- ou en est le chef d’entreprise dans la "fin" de son entreprise : a-t-il déclaré une cessation de paiement ? Un tribunal a-t-il prononcé le redressement ou la liquidation ? Un tribunal a-t-il désigné un administrateur ou liquidateur ? Ou bien le chef d’entreprise va-t-il réussir à faire une cessation d’activité volontaire et en bon ordre avant de se retrouver en cessation de paiement ?

De nombreuses questions pertinentes auxquelles je n’ai pour l’instant aucun début de commencement de réponse. Je vais donc m’atteler pendant la fin de mes vacances à me renseigner de tout cela auprès de lui et voir si on peut poser concrètement une date sur sa fin d’activité si je veux commencer à mettre une annonce pour le relouer.

D’ailleurs pour relouer un local commercial vacant, comme pour un appartement à louer; le meilleur moyen est-ce une annonce sur leboncoin ou y a-t-il un site internet specifique autre qui les recensent?

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#41 02/01/2018 12h29 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

D’ailleurs pour relouer un local commercial vacant, comme pour un appartement à louer; le meilleur moyen est-ce une annonce sur leboncoin ou y a-t-il un site internet specifique autre qui les recensent?

Cela dépend essentiellement du type de locataire que vous souhaitez avoir.

Le bon coin est un site généraliste, vu par le plus grand nombre.
Les sites spécialisés sont souvent réservés par des agences, ou des foncières, avec des surfaces beaucoup plus importantes.

De par mon expérience, j’ai posté deux annonces pour des locaux commerciaux/professionnels sur le bon coin. J’ai obtenu quelques dizaines de réponses, avec des personnes majoritairement réellement intéressées et des questions précises. Les professions étaient diverses, les besoins tout autant. Ce qui était un avantage pour certains ( visibilité, accessibilité) était un inconvénient pour d’autre (besoin d’un lieu privatif mais calme, et aurait préféré un bureau en étage).

Rédiger l’annonce pour un professionnel, et non pour un particulier:
Localisation : Rue, visibilité, accessibilité (voiture : parking, privé, public ? combien de place ? / rue piétonne ), autres surfaces commerçantes autour (boulangerie, pharmacie,…) Les commerces aiment bien se regrouper. "environnement vivant"
Local : surface totale (surface pour le public/ lieu de stockage et accessibilité du lieu de stockage -pour les déchargements-), sanitaire, état du local, quels travaux à prévoir. état de l’immeuble. possibilité de publicité (renseignez vous sur les zones publicitaires, j’envoie systématiquement le flyer des règles de publicité sur Lyon) que les potentiels locataires veuillent mettre un panneau lumineux, un panneau non lumineux, ou autre.. mais au moins ils savent qu’ils ont le droit.
Lire votre règlement de copro et votre syndic, et savoir quels sont les commerces interdits (bruits? nuisances?) dans le cas d’un potentiel locataire restaurateur.
Bail: commercial, professionnel. Rédaction uniquement par un notaire ( et c’est un point que je ne négligerai pas, le bénéfice risque est largement en faveur), TF à la charge du preneur (ou non, comme vous souhaitez). paiement mensuel, trimestriel, d’avance…
Disponibilité : immédiate, dans 1 mois, après travaux…
Visite possible (voir avec votre locataire actuel, définissez un créneau pour l’informer des visites, il gagne des semaines de préavis, vous y gagnez une efficacité de visites).

Refaites un point derrière les visites pour avoir les "impressions" des potentiels locataires.
Ainsi j’ai adapté ma réponse quand des professions "para médicale" me contactaient: " impossible de créer une salle d’attente totalement isolée de la salle de consultation".

J’ai loué le premier local à une association. Selon leurs retours, ils ont plus de mal à louer des locaux, car les bailleurs les voient comme des entreprises moins pérennes, et le budget est moindre. Pour ma part, j’en suis plus que ravie. Ils ont aménagé le local grâce à un de leur bénévole menuisier de formation, et l’association a augmenté considérablement le nombre  de ses adhérents, de par leur nouvelle visibilité. Quelle est votre position?
L’autre local est loué à une para médicale.

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#42 02/01/2018 15h00 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Pour une surface d’un peu moins de 60m2, je pense en effet que leboncoin suffira.
Pour le règlement de copro, pas de problème vu que ma sci possède l’immeuble entier.

Pour le bail pro je ne connaissais pas la possibilité de le faire rédiger par un notaire. Cela apporte une vrai plus value par rapport à ceux que l’on peut trouver « tout fait » sur internet? Quid du cout de sa rédaction par le notaire? Payé par le locataire et/ou le bailleur?

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#43 02/01/2018 16h23 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Par le bailleur car c’est dans son(votre)intérêt je pense.

D’ailleurs j’ai u e question sur les baux commerciaux et notamment sur la revalorisation annuelle du loyer:

Mon propriétaire (local commercial)me réclame 8000 euros au titre des loyers qu’il n’a pas augmenté durant les cinq dernières années.
J’ai vérifié mon bail et il a bien une révision annuelle de mon loyer en fonction de l’indice du coût de la construction, et d’après mes recherches sur le net il a bien le droit de remonter cinq an en arrière.

Ma question est comment faire le calcul des arrieré que je lui dois?

Dans mon cas La compléxite est que en 2013 j’ai signé un avenant avec mon propriétaire car j’ai cédé une partie de mon local a un tiers, et mon loyer à était réévaluer en fonction.
L’avenant modifié le bail peu il me réclamer des arrieré antérieur à cet avenant?

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#44 02/01/2018 17h15 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Pour une surface d’un peu moins de 60m2, je pense en effet que leboncoin suffira.
Pour le règlement de copro, pas de problème vu que ma sci possède l’immeuble entier.

Pour le bail pro je ne connaissais pas la possibilité de le faire rédiger par un notaire. Cela apporte une vrai plus value par rapport à ceux que l’on peut trouver « tout fait » sur internet? Quid du cout de sa rédaction par le notaire? Payé par le locataire et/ou le bailleur?

Oui, c’est une petite surface, non divisible, donc leboncoin, avec des photos explicites (visibilité, espace intérieur,…) et une description précise est déjà une bonne piste. Voir si vous avez des retours, et commencez les visites.

Souhaitez vous un restaurateur ? A vous de voir les obligations ( évacuation des fumées,…).

Le notaire peut faire signer le bail que vous souhaitez, habitation, professionnel, commercial… J’ai pris l’option ceinture + bretelle : local bien situé, avec beaucoup de demandes, bail notarié et 2 cautions certifiées par le notaire. En cas d’impayé, ceci vous raccourcit la durée pour réclamer vos dus.

Flobono a écrit :

Par le bailleur car c’est dans son(votre)intérêt je pense.

D’ailleurs j’ai u e question sur les baux commerciaux et notamment sur la revalorisation annuelle du loyer:

Mon propriétaire (local commercial)me réclame 8000 euros au titre des loyers qu’il n’a pas augmenté durant les cinq dernières années.
J’ai vérifié mon bail et il a bien une révision annuelle de mon loyer en fonction de l’indice du coût de la construction, et d’après mes recherches sur le net il a bien le droit de remonter cinq an en arrière.

Ma question est comment faire le calcul des arrieré que je lui dois?

Dans mon cas La compléxite est que en 2013 j’ai signé un avenant avec mon propriétaire car j’ai cédé une partie de mon local a un tiers, et mon loyer à était réévaluer en fonction.
L’avenant modifié le bail peu il me réclamer des arrieré antérieur à cet avenant?

Non, la rédaction du bail est à la charge du locataire, ou du propriétaire, ou à 50/50. C’est comme la TF, libre à vous de décider qui paye quoi.
Dans la rédaction de l’annonce j’ai annoncé "bail professionnel ou commercial, à la guise du locataire. Rédaction du bail notarié : xxx€ à la charge du preneur".
Certains potentiels locataires ont négocié, d’autres n’ont rien dis. Dans tous les cas, c’est précisé dès le départ, et quand la demande est soutenue, c’est possible.

L’avantage d’un bail notarié est qu’il est (très) complet, et que toutes ces interrogations qu’on a par la suite sont déjà réglées.
Dans mon souvenir, entre la lecture, la signature, les cautions, l’état des lieux, et un peu de bavardage, on était pas loin des 2heures. C’est long, mais au moins chacun a ses engagements et sait à quoi s’en tenir.

Après chacun est libre de ses choix, il est tout à fait possible de signer un bail "prêt à l’emploi", plein de sites en fournissent. Tant que tout le monde assume son choix.

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#45 06/01/2018 12h24 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Mon professionnel est dans la 2eme tranche de son bail 3-6-9 (bail signé en avril 2014) il est donc engagé jusqu’en avril 2020.

Habituellement, quelle indemnité « raisonnable » puis je esperer demander pour negocier la rupture du bail à l’amiable (si la situation comptable n’est pas catastrophique, il n’est pas en depot de bilan; il espere une fermeture d’activité simple)?

Dernière modification par Licha (06/01/2018 12h27)

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#46 06/01/2018 12h45 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Je dirais 6mois de loyer, ca me paraît raisonnable , lui présenter dans le sens qu,il paye le loyer pendant 6mois le temps que vous trouviez un nouveau locataire, peu etre aussi quil pourra contribuer à la recherche de part ses connaissances ou réseau dans le coin.

Sinon il faut l’aborder dans l’autre sens c’est à dire que risque t’il si il ne paye plu son loyer? Et que pouvez vous espérez au mieux ?

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#47 06/01/2018 19h55 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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"lui présenter dans le sens qu,il paye le loyer pendant 6mois le temps que vous trouviez un nouveau locataire"
Il faut distinguer le préavis et l’indemnité. Si vous le présentez dans le sens de "il paie le loyer pendant telle période", c’est plutôt un préavis. Il reste locataire pendant ce temps. L’indemnité, elle, est à fonds perdus pour lui, car il n’est plus locataire.

A mon sens, il ne faut pas demander d’indemnité. Il est déjà en difficulté (vous avez dit qu’il avait un retard de paiement de loyer), il va sans doute devoir plein d’argent à droite et à gauche. Ca sert à quoi qu’il vous doive une indemnité et qu’il ne puisse pas la payer ? Il aura une dette envers vous, mais si, pour vous la faire payer, il faut dégainer huissier, procédure au tribunal, etc, vous serez perdant en euros, probablement, et en soucis et délais, à coup sûr.

Vous pouvez certes commencer par lui parler d’une indemnité de 6 mois, qui est une pratique usuelle ; mais à mon avis, s’il vous dit qu’il ne peut absolument pas la payer, il faut être prêt à lâcher du terrain.

Pensez bien sûr à mettre par écrit une convention de résiliation amiable signée des deux parties. Au besoin avec l’assistance d’un professionnel.

A mon avis, votre objectif devrait se limiter à ne pas perdre d’argent : se faire payer les loyers jusqu’au bout de son occupation effective, c’est déjà pas mal. Si vous connaissez des exemples de fin d’entreprise, vous savez que, pour un créancier, réussir à récupérer la totalité de ce que lui doit l’entreprise en difficulté, c’est déjà rare et remarquable !

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#48 10/01/2018 11h18 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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J’ai reçu son bilan comptable provisoire. Je le transmet à une connaissance plus apte que moi à l’étudier pour voir ce que je pourrais demander comme indemnité sans que ce soit abusé.

Le loyer a toutefois bien été payé ce mois ci à nouveau (avec 3-4 jours de retard comme le mois passé)

Dernière modification par Licha (10/01/2018 11h18)

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#49 10/01/2018 14h27 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Quel est le marché des locaux commerciaux ? Zone plutôt tendue, ou plutôt calme ?
Des locaux restent vacants plusieurs semaines/mois/années ?

Soit vous tirez sur le locataire actuel car vous savez que vous aurez de la vacance locative par la suite.
Soit vous en profitez pour ajuster le loyer au départ de ce locataire, vous sélectionnez un locataire et vous rédigez un nouveau bail avec vos conditions.

Ça dépend du dynamisme de votre zone.

Avez vous posté votre annonce leboncoin ? Un retour ? Des visites ?
S’il y a un kebab juste à côté, est ce qu’un autre restaurateur peut être intéressé : pizzeria, sushi, ..?

Le départ d’un locataire n’est pas toujours une mauvaise chose.
Pour les bureaux achetés, avec locataire en place : 3450€/annuel. Ils ont demandé à partir, je n’ai pas cherché dans leurs baux quel était le préavis, j’ai directement cherché des locataires. Loyer actuel 6540€ HC, TF a leur charge.
C’est l’occasion pour vous de choisir, et d’avoir un bail qui vous convienne mieux.

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#50 10/01/2018 14h48 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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C’est bien le problème, la zone est plutôt calme et il y a de nombreux locaux commerciaux vacants.
J’ai toutefois la chance que mon local soit bien situé ( a l’angle de 3 rue avec place publique à côté comportant de nombreuses places de parking) mais j’ai plus de chance  malgré tout d’avoir de la vacance quelques mois que d’avoir un nouveau locataire avec un loyer plus élevé …

Je n’ai pas encore mis d’annonce; ne sachant pas encore la date de depart définitive de l’autoecole.

Dernière modification par Licha (10/01/2018 14h49)

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