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#26 11/11/2016 14h03 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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En effet pour eviter tout probleme de vote en cas de desaccord; ma femme et moi possedont chacun 40% des parts et nos 2 enfants (3 et 6 ans) chacun 10%.
Pour le formalisme je ne trouve pas ça trop contraignant. J’ai deja fait mon premier pv d’ag pour me donner le droit, en tant que gerant de la sci; tout pouvoir pour faire les demarches necessaire au financement aupres des banques de l’achat de l’immeuble. J’ai trouvé ça plutot fun 😜

Pour en revenir à l’appartement , au pire si on se met dans les regles, c’est la sci qui sera fiscalisé sur les loyers theoriques donc finalement ça ne me derange pas plus que ça. Le but etant toujours que le budget "famille" soit le moins impacté. Meme si indirectement ça l’impactera via versement de dividende moindre si la sci paye l’is sur des loyers theoriques non encaissés.

Les stations cotées en haute altitude me sont en effet inaccessible tout niveau: au niveau immobilier et au niveau prix forfait.
Je regarde du coté de villars de lans ou lans en vercors, stations de moyenne montagne plus adaptées à mon budget meme si au niveau enneigement on n’est sur de rien dans le futur.
Enfin bref, on a le temps d’en reparler; le temps que je convaincs madame (ou pas)…
J’avais d’ailleurs deja reperé un autre petit immeuble qui a un potentiel de 19% de rendement, j’avais appelé pour allez le visiter et quand j’ai prevenu ma femme; on s’est engueulé comme rarement.
Bref elle a été inflexible en me menacant de ne pas signer l’achat du premier si je persistais a vouloir allez plus loin avec le 2eme immeuble. J’suis vert de passer à coté de cette affaire.
Avec un peu de chance il restera sur le marché d’ici la fin de l’année prochaine quand tout roulera avec le premier et que madame sera rassuré pour pouvoir investir dans de nouveaux immeubles…

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#27 11/11/2016 14h40 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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"tout pouvoir pour faire les demarches necessaire au financement aupres des banques de l’achat de l’immeuble."

Le problème n’est pas de faire les démarches de financement, mais de prévoir que 2 des 4 associés ne peuvent, juridiquement, pas être responsable si pépin. Il est impératif de prévoir cela dans les statuts (irresponsabilité des mineurs non émancipés) + dans le montage du financement (la banque doit être informée).

"villars de lans"

Villard … villars, ce n’est pas tout à fait le même secteur.

Perso, je trouve que l’évolution du forfait est anormale, et ca risque de continuer. cela dit, c’est une évolution générale dans la région, avec des forfaits qui ont presque doublé en moyenne … sauf pour les locaux. 35 euros (le forfait villard de début 2016), c’était le tarif de l’ensemble de l’espace Killy en 2007.

Niveau prix des biens … La proximité de Grenoble fait qu’il y a pas mal de pendulaires en hiver.

Après, ce n’est pas mon secteur. Trop loin de chez moi, tant pour gérer que pour skier. J’ai plus simple plus près …

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#28 11/11/2016 15h57 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Bref elle a été inflexible en me menacant de ne pas signer l’achat du premier si je persistais a vouloir allez plus loin avec le 2eme immeuble. J’suis vert de passer à coté de cette affaire.

Dites vous que des affaires, il y en aura toujours. Par ailleurs, avec ce passage, vous donnez l’impression de tirer à tout va et de mettre la charrue avant les boeufs. Je ne connais pas les détails mais je dirais qu’à priori je serais plutôt partisan de votre femme. Faites les choses les unes après les autres.

Faire beaucoup et tout en même temps est en général un bon moyen de se planter. Finir votre premier immeuble avant de commencer un second, me semble une sage décision.

Setanta

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#29 11/11/2016 19h15 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonjour, bienvenue, et félicitations pour ce premier projet qui m’a l’air très intéressant.

Je suis également du même avis que la majorité, allez y doucement.

J’ai moi-même acheté un immeuble de rapport cet été, entre les formalités, la paperasse, les travaux, les démarches avec les anciens/nouveaux locataires, les administrations etc… ça prend vraiment beaucoup de temps. Il faut être bien organisé et ne pas se perdre dans la masse.
Alors faire plusieurs projet en même temps c’est très compliqué, surtout avec vos heures supplémentaires.
Lancez la machine pour le premier, rassurez votre épouse en lui montrant que tout marche pour le mieux pendant plusieurs mois, ça l’incitera à continuer et votre couple s’en sortira grand gagnant !
Vous avez déjà eu une grosse dispute car elle voulait attendre et vous non, imaginez qu’il y ait un gros pépin imprévu sur le second qui cause de gros soucis vous en entendrez parler pendant longtemps du "je l’avais bien dit" et il n’y aura plus de suivant !

Concernant l’utilité d’une SCI à l’IS j’avais fait beaucoup de calculs et finalement les résultats étaient quasiment kif-kif sur le long terme (en imaginant une revente, même si ce n’est pas prévu pour le moment ça peut devenir obligatoire par un accident de la vie).
En revanche, j’ai fait un conventionnement BORLOO ça a totalement retourné la balance. 60% d’abattement sur les revenus fonciers de tout l’immeuble c’est un très grand avantage impossible avec l’IS. Il faut en prendre compte également.

N’hésitez pas à nous donner les suites de l’aventure !

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#30 12/11/2016 10h34 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Concernant les stations de ski :
- on trouve assez facilement sur internet des informations sur la simulation de l’évolution de l’enneigement à l’avenir. Il s’agit de travaux scientifiques menés notamment par Météo France et le CNRS. La baisse de l’enneigement sera forte dans les basses altitudes et encore plus dans le sud des Alpes. Cf. Par exemple les résultats cartographiques ici : SCAMPEI
- Villard de Lans fait clairement partie des stations qui seront fortement impactées. On retrouve ce que je disais : moyenne altitude : achat pas cher, mais risque sur la durée.
- Des stations en altitude plus élevée et situées plus au nord sont un meilleur investissement pour l’avenir. Le départ en télécabine pour des altitudes encore plus élevées est clairement est un avantage pour un avenir avec moins de neige.

Après, c’est à mettre en relation avec le prix de l’immobilier (cf. Le bon coin et meilleurs agents), le prix des forfaits, et le type de ski que vous pratiquez (alpin ou nordique).

A vous de faire les bonnes recherches et le bon choix…

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2016 10h38)

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#31 12/11/2016 10h43 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950 ;)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#32 19/01/2017 23h25 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bonsoir à tous.
Apres le temps nécessaire à toute finalisation de projet immobilier; je viens vous donner quelques news du mien.
Comme prevue, signature definitive le 21 decembre et debut janvier; mise en place des virements automatiques pour le paiement des loyers.
Tout cela s’est fait sans heurt, et quelle bonheur de voir sur le compte de la sci le versement des premiers loyers de janvier !
Donc pour rappel, mes 5 lots de l’immeuble sont loués. Les locataires commencent deja à venir quémander quelques menus travaux, pour la plupart justifié: nouveau mitigeur pour remplacer des vieux robinet, changer une double porte fenetre qui se ferme mal; changer la porte d’entrée du kebab, dont l’encadrement pvc est tellement usé qu’il n’y a plus rien pour enclencher le pêne…
Bref, peu à peu j’accederai à leur demande pour les contenter et eviter le turn over.
Pour l’instant les chiffres que je vous avais transmis avant signature sont presque les bons. J’ai eu la bonne surprise chez le notaire d’apprendre finalement que quelques baux etait plus élevés de quelques dizaine d’euros de plus par mois que ce qui m’avais été communiqué.
Donc in fine, j’ai bien une mensualité de 705 euros par mois (pour rappel, 137000 euros sans compter les frais de notaire) et des loyers de 1950 euros (avec un potentiel de 150 euros de plus avec un changement d’un bail au loyer minoré).
Donc j’ai bien une rentabilité de 17% brut et un cashflow mensuel de presque 1250 euros ( moins mensualité de 200 euros de TF, de 40 euros d’assurance PNO et de 50 euros d’expert comptable (sci à l’is)), soit 960 euros de cashflow net mensuel.
Ma banquiere m’a annoncé après une boutade de ma part, qu’elle me suivrait dans quelques mois pour un futur nouveau projet immobilier. Finalement ma femme sera davantage mon facteur limitant que ma banquière ;-)
Donc finalement je ne me verserai pas de dividendes mais au contraire je laisserai tout le cash dans la sci pour ne pas payer de cotisation social pour faire grossir plus rapidement le patrimoine de la sci avec un objectif en ligne de mire:
acheter au minimum un immeuble de rapport par an et dans 5 ans je me mets à mi- temps de mon activité salariale (enseignant).
Je continuerai à vous narrer les suites de mes aventures pour voir si j’atteint mon objectif (ou pas)…

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#33 20/01/2017 10h20 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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DDtee a écrit :

Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950 wink

Les Indiens on fait cela et ont fait une excellente affaire. wink

Fin 40, ils rachetaient toutes les locos vapeur qu’ils pouvaient trouver au prix de la ferraille, au point d’en posséder plus qu’il ne pouvaient faire rouler. Quand ils en ont rebuté la plupart 10 ans après, la valeur de l’acier et donc de la ferraille avait plus que doublé.

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#34 16/05/2017 13h05 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Licha a écrit :

Je continuerai à vous narrer les suites de mes aventures pour voir si j’atteint mon objectif (ou pas)…

L’aventure continue  : 2ème immeuble en vue…

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#35 16/05/2017 13h16 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Vous avez laissé tomber le projet d’achat en station de ski ?

Tant mieux…

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#36 16/05/2017 14h08 → Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rapport)

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Bernard2K a écrit :

Vous avez laissé tomber le projet d’achat en station de ski ?

Tant mieux…

Tout à fait ! ;-)

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