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#1 11/01/2021 09h32

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Bonjour

Je dois visiter cet après midi un bien que j’ai repéré depuis plusieurs mois mais qui ne pouvait pas être visité à cause du confinement. Une offre avait été acceptée il y a quelques mois mais il était revenu sur le marché à cause d’un problème de prêt.
Il a beaucoup de problèmes mais il est très rentable (26k€ de loyers annuels pour 7 lots pour un prix de vente à 155k€). Renta dans les 15%. Et aucun travaux à prévoir.
Les visites ont repris la semaine dernière :
-  2 visites et 2 offres (dont une avec paiement comptant mais prix négocié donc il me reste une chance)
- AUCUN locataire ne laisse visiter (ils ont du se donner le mot) sauf le commerce au rez de chaussée
- un locataire est en cours d’expulsion (personne âgée qui ne paye pas)
- 2 logements vacants que je pourrai visiter et qui donnent une idée de l’état de tous les apparts (selon l’AI) et combles aménageables à visiter
- l’un des lots est un commerce, comme je débute et qu’on m’avait conseillé d’éviter les locaux commerciaux au début j’hésite aussi à cause de ça
- dernier "problème" le bien est à 1h40 de chez moi, c’est pas tout près…

Le plan est d’aller visiter et de faire une offre au prix sans aucune conditions suspensives (je bosse dans une banque et j’aurai le prêt sans souci) pour essayer d’emporter l’affaire et de visiter les appartements d’ici la signature du compromis (avec huissier?)

Qu’en pensez-vous ? Est-ce que je dois m’accrocher vu la bonne affaire potentielle ou devrais-je fuir ce nid à problème ?

Après la visite avec l’AI j’envisage d’aller sonner aux portes des gens pour essayer de discuter avec eux pour savoir s’il y a des problèmes dans l’immeuble.

Dernière modification par bed43fr (11/01/2021 09h37)

Mots-clés : commerce, expulsion, immobilier, locataires

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#2 11/01/2021 10h07

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J’ai moi aussi vu un bien sur LBC à 15% de rendement. Bien nickel 2h de voiture de chez moi.
J’ai pas encore visité mais qu’en pensez-vous?

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#3 11/01/2021 10h13

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Oui je sais ça fait un peu café du commerce… wink mais il doit bien y avoir des investisseurs expérimentés qui ont vécu ce genre de situation (locataires qui veulent pas faire visiter, expulsion d’un mauvais payeur, faire une offre sans avoir vu tous les logements etc) et qui peuvent témoigner.

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[+3]    #4 11/01/2021 10h19

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aucun travaux à prévoir. : ça n’existe pas. Faites la liste des véritables travaux à prévoir.

Personne âgée et expulsion : c’est antinomique. Cherchez sur internet comment on expulse (ou plutôt comment on n’expulse pas) une personne âgée.

Locataires qui ne font pas visiter, alors qu’ils en ont l’obligation : cela augure de relations très tendues entre le propriétaire et les locataires. Il y a deux principales sources de tension :
- locataire qui ne paie pas son loyer, la raison n’étant pas liée au bailleur : pauvreté, drogues, problèmes psy, etc.
- déficit de travaux dus par le bailleur. Dans ce cas, souvent le locataire est "remonté" contre le bailleur. Il peut alors arriver de plus qu’il ne paie pas son loyer, mais c’est différent du premier cas puisque la cause du non paiement est l’inaction du bailleur.

Si vous achetez cet immeuble, il faudra donc :
- être à l’écoute et compréhensif. Demander aux locataires quels sont les inconvénients qu’ils rencontrent, noter et y apporter des remèdes (sur 7 lots et vu l’état de dégradation des relations, on peut prévoir 5 à 10000 € rien que pour cela !). Parfois les locataires vivent tous les jours avec un truc super pénible même si pas grave (par exemple une porte qui ferme mal), et ils n’osent pas en parler au bailleur vu que la relation est détériorée ou juste parce qu’ils sont timides. Il faut donc être à l’écoute, réceptif, et faire les réparations.
- en revanche, s’il n’apparaît pas de grief fondé et que c’est vraiment le locataire qui déconne, lui mettre les points sur les i.
En résumé : main de fer dans un gant de velours.

Pourquoi 2 logements vides ? Il y a probablement un problème sur l’adéquation offre/demande. Il est probable que les logements sont actuellement mal placés en rapport qualité/prix. Par exemple parce qu’ils ont vieilli sans être rénové. Ou parce qu’il s’est construit beaucoup de logements sociaux dans le coin, qui sont mieux et moins chers.

Au total, la rentabilité n’est pas de 15% et ne le sera jamais :
- chiffrez les vrais coûts des travaux (avec une marge pour les "surprises"), et cela augmente d’autant votre investissement initial ;
- le revenu est moindre actuellement, tant que les deux logements ne sont pas reloués ; et le taux de remplissage n’avoisinera les 100 % que vous aurez résolu le problème d’équilibre offre/demande, ce qui risque de nécessiter des travaux de rénovation, ce qui ramène au tiret précédent.

Le local commercial à gérer, c’est n’est pas la mer à boire. Il faut quand même voir quel type de commerce (impacté par la covid ? Impacté par le e-commerce ?) et évaluer quelle sa santé économique (dans quel état est la devanture et l’intérieur du commerce ? C’est souvent révélateur).
Si tout l’immeuble est en location nue, il sera alors entièrement imposé en revenus fonciers. C’est facile. Si vous prévoyez de passer tout ou partie des logements en meublé au réel, il faudra faire des pro-ratas et des comptes d’apothicaire. C’est possible et pas hyper compliqué mais il faut être très très rigoureux.

Bien évidemment, 1h40 de trajet, c’est quasiment dissuasif. Faites le compte en temps et en argent d’un déplacement sur place :
- 1/2 voire 1 journée de RTT ou congés. Or, le temps libre, c’est un luxe, surtout quand on est salarié.
- une note de frais (potentielle) d’environ 250 €.

Gérer par une agence c’est pratique quand tout va bien mais c’est particulièrement inefficace quand il s’agit de résoudre une relation dégradée telle que c’est probablement le cas. L’écoute et la réactivité doivent venir de vous, pas d’une agence. D’où la nécessité de déplacements fréquents au moins au début, ce qui bouffe la rentabilité.

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2021 10h32)


Les années passent…

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#5 11/01/2021 11h01

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Bonjour

Entièrement d’accord avec les points évoqués par Bernard2k.

J’ai souvent tendance à conseiller d’évité les IDR pour un premier investissement. Je ne dénigre pas leurs potentiels très bons investissements qu’ils peuvent générer mais je pense qu’il faut être un minimum expérimenté afin de les exploiter au mieux.

De plus, dans cette IDR vous ajouter comme difficultés tout les problèmes que vous listez , l’impossibilité de visiter, un locataire en cour d’expulsion, 1h40 de route …etc….

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#6 11/01/2021 11h16

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bed43fr a écrit :

Il a beaucoup de problèmes

[…]

Aucun travaux à prévoir.

[…]

AUCUN locataire ne laisse visiter (ils ont du se donner le mot) sauf le commerce au rez de chaussée

[…]

Dernier "problème" le bien est à 1h40 de chez moi, c’est pas tout près…

Donc il n’y a pas de travaux (mais vous n’avez pas visité), et plein de problèmes (mais vous êtes loin et inexpérimenté pour ce genre de problèmes) ?

Accessoirement, un IDR à 150K, cela doit pas être dans un emplacement "prime" avec une forte demande et/ou des locataires solides.

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#7 11/01/2021 11h41

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PS : Cela dit, je suis tenté de vous conseiller de l’acheter. Ca sera une excellente occasion d’apprentissage. Je pense qu’après avoir bataillé 2-3 ans pour remettre cet immeuble dans le droit chemin et y avoir englouti un budget considérable, vous aurez fortement gagné en compétences de bailleur.

PPS : Rappelez-vous les 3 critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Je crois que vous êtes à Toulouse ? Sachant que Toulouse est quasiment la seule agglomération riche de Midi-Pyrénées, quand on trace un rayon de 1h40 de voiture de Toulouse, on est presque toujours dans la pampa et dans des villes secondaires voire dépérissantes. Vérifiez quand même où vous avez atterri.


Les années passent…

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#8 11/01/2021 12h16

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Ne prenez pas mal mais vouloir acheter un IDR:

- Qui se situe à 1h40 de chez soi
- Sans avoir aucune expérience en immobilier locatif
- Avec deux logements vides donc potentiellement un problème de demande (à analyser)
- Avec une locataire qui ne paie pas mais qui est une personne protégée (je suis prêt à parier que dans deux ans la locataire est encore là).
- Sans voir plusieurs logements car ils ne sont pas visitables (mais si l’AI dit que ceux vides suffisent à avoir un avis sur l’état du bien…)

Cela me semble être la grenouille qui vous se faire aussi grosse que le boeuf. L’appât du gain peut faire faire de grosses erreurs. C’est peut être l’affaire du siècle (même si je n’y crois pas) mais c’est peut être aussi un gouffre financier et un nid à problème. Vous l’aurez compris je ne suis pas du tout fan de cet investissement.

Dernière modification par Stochastic (11/01/2021 12h23)

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#9 11/01/2021 12h39

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Décidément vous aimez les nids à problèmes wink

Je n’ai peut être pas tout compris, mais si j’ai bien compris:

Non ça ne fait 26k annuel avec un locataire qui ne paie pas et deux logements vacants, ça fait beaucoup moins.

Pour le commerce, on ne sait pas de quelle type de commerce il s’agit. Avec les risques de covid et si vous êtes à la campagne, le risque m’a l’air grand qu’une fermeture de commerce qui ne soit jamais remplacé, d’une demande de baisse de loyer, mais avec le peu d’info difficile d’en savoir plus.

Donc en résumé on a la moitié d’un bâtiment vide ou non payé et l’autre moitié des locataires qui ne vous laissent même pas rentrer.

Je suis peut être dans l’erreur, mais je ne vois pas trop qui pourrait réellement vendre un bien qui lui rapporte 15 % sans aucun travaux à faire et sans problème.

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#10 11/01/2021 12h50

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S’il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute.

Vous pointez vous-même les nombreux problèmes (et points d’interrogations) de cet éventuel investissement.

Il me paraîtrait hasardeux (voire même suicidaire) de s’engager dans une telle opération sans avoir levé l’ensemble des incertitudes (ce qui comprend, notamment, la visite de l’ensemble des appartements). Ce d’autant plus que vous souhaiteriez faire une offre sans condition suspensive d’obtention du financement.

Il y a beaucoup trop de « problèmes » pour que cette opération puisse être qualifiée de « bonne affaire ».


"L'expérience est une lanterne que l'on porte sur le dos et qui n'éclaire jamais que le chemin parcouru" - Confucius

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#11 11/01/2021 14h43

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Deux remarques complémentaires à ce qu’ont dit avec justesse les autres intervenants:

- l’offre qui n’a pas été validée à cause du prêt,cela peut être aussi un prétexte qu’a trouvé celui qui avait fait une offre un peu rapidement pour se désister au delà du délai de rétractation, au vu des points problématiques cités plus haut;

-l’agent immobilier qui vous indique que les deux logements vacants donnent une idée des autres me semble très "léger".Dans les autres appartements,vous pouvez trouver des problèmes de fuite,d’électricité,… qui engendreront des travaux et qui ne sont pas présents dans celui qu’il vous laisse voir.En soi,il est d’ailleurs en tort de ne pas avoir pu organiser une visite de tous les appartements.

Je ne pense pas que vous accepteriez d’acheter un bien si l’agence vous fait visiter l’appartement voisin,donc c’est le même principe.

Pour le locataire âgé,même si théoriquement une procédure d’expulsion peut être envisagée en cas de non paiement du loyer,cela va être encore plus compliqué que pour un autre locataire et vous allez au devant de procédures très longues.
Je vois mal un juge permettre le recours à la force publique pour expulser une personne vulnérable face à un propriétaire qui possède tout l’immeuble et qui travaille dans une banque.Donc s’il n’y a pas une aide d’une association ou d’un proche de cette personne,vous êtes parti pour longtemps.

Dites-vous que l’agence cherche à vendre ce bien qu’ils ont déjà en stock depuis plusieurs mois et qu’ils vont dire tout ce que l’acheteur potentiel  a envie d’entendre.

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#12 11/01/2021 18h08

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piwai a écrit :

Accessoirement, un IDR à 150K, cela doit pas être dans un emplacement "prime" avec une forte demande et/ou des locataires solides.

Non évidemment c’est pas au coeur de Toulouse wink il est dans une petite ville (sous préfecture quand même) mais la demande semble forte malgré tout.
Aucun des locataires ne travaille, ils payent les loyers avec APL et aides (2 sont sous curatelle et n’ont jamais eu de pb pour payer).
L’agence qui vend ne fait pas la gestion locative donc j’ai appelé l’agence qui fait la gestion, elle me dit que le T2 et le T4 ne trouvent pas preneurs depuis pas mal de temps et que pour réussir à les louer il faudra faire quelques travaux d’amélioration.
Elle m’a glissé dans la conversation qu’avec la situation actuelle elle avait de plus en plus d’impayés (mais elle a enchainé sur le fait qu’ils avaient une assurance loyers impayés…)

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#13 11/01/2021 18h20

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Encore un paradoxe :

bed43fr a écrit :

la demande semble forte malgré tout.

elle me dit que le T2 et le T4 ne trouvent pas preneurs depuis pas mal de temps et que pour réussir à les louer il faudra faire quelques travaux d’amélioration.

Vous semblez sous le charme, ne vous précipitez donc pas, les 15% ne seront pas faciles à obtenir, si toutefois vous y arrivez un jour.

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#14 11/01/2021 19h54

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@bed43fr

Fuyez !


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#15 11/01/2021 20h13

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Wahou quel tableau !
Relisez vous, froidement, en prenant du recul…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#16 11/01/2021 20h22

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Bref, la propriétaire cherche un "pigeon" pour lui fourguer un canard boiteux.


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#17 11/01/2021 20h40

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Si l’affaire est si bonne…pourquoi l’AI ne l’achète-t-il lui même lui même cet immeuble ?

Des appartements uniquement avec des gens qui touchent les APL et/ou sous curatelle risque d’être bien compliqué…surtout à distance.

Concernant les assurances loyers impayés…il existe un certain nombre de conditions à cocher avec le profil des locataires, sinon, pas de prise en charge.

C’est direct…mais ce projet n’est pas pour un débutant, vous allez y laisser votre santé.

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#18 11/01/2021 20h56

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Et s’ils n’ouvrent pas leur porte, vous ne pouvez pas savoir dans quel état sont les appartements, ils sont peut être insalubres ? d’ailleurs comment a fait la propriétaire pour faire faire les diagnostics obligatoires ?

Quelle assurance impayés couvre des personnes qui ne travaillent pas et dont les loyers sont payés par la CAF et les aides sociales ?


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#19 11/01/2021 20h57

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titoux a écrit :

Si l’affaire est si bonne…pourquoi l’AI ne l’achète-t-il lui même lui même cet immeuble ?
.

C’est interdit par le code civil,  un mandataire ne peut acheter lui même un bien, même via parents/proches…
Et le code de déontologie des signataires de la FNAIM l’interdit aussi.

Pascal

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[-1]    #20 11/01/2021 21h12

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D’abord merci à tous pour vos avis éclairés.

J’ai fait la visite cet après midi, j’ai pu visiter l’un des appart, un autre le locataire n’a pas voulu nous laisser entrer mais j’ai pu discuter avec lui (pas de pb avec son bailleur, il en a juste marre de faire des visites) et le dernier était absent.
La personne en expulsion était présente et nous a ouvert mais a refusé de nous laisser entrer car pas prévenue (l’AI savait pas qu’elle payait plus sa facture de mobile et qu’elle recevait pas ses messages…)
J’en ai profité pour discuter avec tous les locataires, tous pointent la même chose : absence de VMC ce qui génère de la moisissure sur les murs.
Sinon le local commercial (habillement) est en très bon état, l’élec est pas aux normes (pas de terre, prises vieillotes), du carrelage dans les sdb et cuisines mais sinon lino partout. La sdb du T4 un peu vieillote.

Donc pour résumer tous les inconvénients :
A) personne âgée à expulser : d’après vous c’est insoluble, je n’ai pas eu le temps de me renseigner là-dessus mais l’AI me dit que le vendeur est près à mettre une clause à ce sujet dans le compromis.
->SOLUTION POSSIBLE : Je pourrai faire une offre avec une clause suspensive si la personne n’est pas expulsée ?
B) logements vacants : pb de rapport qualité prix d’après vous (et d’après l’agence)
->SOLUTION : faire des travaux
     -10k€ d’élec incluant VMC dans tout l’immeuble, un digicode et l’élec refaits à neuf dans le T2 et T4)
     -6k€ pour refaire la sdb vieillote
     -2k€ pour la cuisine du T2 (avec rangements, plan de travail, plaque/four/hotte)
     -6k€ pour refaire les peintures
total :  24k€, mettons 30k€ avec les surprises, on est encore à 13% de renta
C) locataires qui ne veulent pas faire visiter : potentiel pb avec le bailleur ? Non en discutant il apparait qu’ils sont juste lassés des visites ou absent ou pas prévenus
D) profil des locataires actuels pas top : ok mais avec APL and co ce sont des bons payeurs mais je suis d’accord que ceux en place sont pas supers. Ils ont été choisis par le bailleur actuel, pas l’agence.
E) distance (1h40) : d’après vous rédhibitoire, c’est aussi l’avis de ma femme. Est-ce qu’il n’existerait pas une solution en embauchant un conducteur de travaux du coin ?

J’hésite toujours car rien ne me semble insoluble (à part la distance) mais en tout cas je n’ai pas encore fait d’offre.

EDIT suite à réponse récente :

Oblible a écrit :

Et s’ils n’ouvrent pas leur porte, vous ne pouvez pas savoir dans quel état sont les appartements, ils sont peut être insalubres ? d’ailleurs comment a fait la propriétaire pour faire faire les diagnostics obligatoires ?

Ils ont tous ouvert pendant la première "campagne" de visite où l’AI m’a avoué avoir enchainé des dizaines de visites en 15j. C’est à ce moment là que l’immeuble s’était vendu (il y avait eu plusieurs offres).
Et ils ont ouvert aussi pour les diagnostics.

De toute façon je peux mettre une clause dans l’offre comme quoi je dois pouvoir visiter les logements restants avant la signature du compromis.

Dernière modification par bed43fr (11/01/2021 21h21)

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#21 11/01/2021 21h44

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J’ai l’impression que vous avez un réel talent pour trouver des solutions rapides à des problèmes complexes. Et que vous avez vraiment envie de le faire ce projet. "Quoi qu’il en coute" !

Donc relisez une dernière fois les différents avis ci-dessus, et allez-y…

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[+2]    #22 11/01/2021 21h56

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bed43fr a écrit :

Oui je sais ça fait un peu café du commerce… wink mais il doit bien y avoir des investisseurs expérimentés qui ont vécu ce genre de situation (locataires qui veulent pas faire visiter, expulsion d’un mauvais payeur, faire une offre sans avoir vu tous les logements etc) et qui peuvent témoigner.

Bonjour.

Je fais partie de ceux qui ont vécu chacune de ces expériences et parfois à plusieurs reprises de 1985 à 1995 .
J’y ai survécu Toutefois mon profil était alors bien différent du vôtre.
L’achat représentait moins de 15% de mon patrimoine d’alors.
J’avais une quarantaine d’années et une longue expérience de l’immobilier locatif "difficile".

Prenons maintenant les problèmes que vous augmentez par votre confiance exagérée.

Compter sur l’assurance loyers impayés
Il faut déjà que le locataire soit à jour de ses loyers
Ensuite il y a souvent un délai de carence
Pour finir c’est limité dans le temps

Ne pas prendre de condition suspensive c’est se fermer une porte de sortie en cas de découverte tardive d’un gros problème .

Je connais deux employés de banque qui se sont fait refuser un prêt de leur employeur ces dernières années
La pénalité c’est au minimum 10% du prix de vente.

Et la plus grosse : il ne faut JAMAIS  faire aveuglément confiance à un vendeur

Un peu de mathématique maintenant

Aucun des locataires ne travaille, ils payent les loyers avec APL et aides

27 000 euros de loyer annuel pour 7 appartements cela fait 300 euros par mois .
L’APL c’est seulement 225 €.

On parle de sous préfecture . J’ai regardé Saint Gaudens
Les appartements  s’y louent à 8 euros du m² par mois et se vendent à 1200 € du m²

Si ceux ci sont loués 27k  cela représente une surface d’au moins 300m²
La valeur vénale moyenne  serait de 360k€
c’est donc bradé à 50% .

Une agence immobilière ne peut pas légalement acheter un bien qu’elle a a vendre.
C’est vrai
Mais une agence a tout un portefeuille de Marchands de Biens qui sont tout disposés à le faire pour elle.
J’en ai même connu qui avaient dans leurs locaux le bureau du Marchand de Biens 
A l’époque celles que je connaissais  contactaient le MdB  pour un achat avec seulement 10% de décote.
La transaction de la marge se faisait en liquide au bistrot du coin, voire au pied de l’Etude du Notaire avant de la vente .

Donc, comme cela a été répété, il y a une énorme série de problèmes à prévoir

Chacun va devoir nécessiter de longs déplacements en voiture
1h40 c’est long lorsqu’on travaille et ce n’est peut-être que l’aller.
Au  termes de plusieurs années d’efforts c’est usant.


CyberPapy ou pour faire court CP

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[-1]    #23 12/01/2021 07h48

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CyberPapy, le 11/01/2021 a écrit :

Compter sur l’assurance loyers impayés

Je n’ai jamais parlé d’assurance loyers impayés, j’ai 150k€ d’épargne qui peuvent servir en cas de coup dur. De plus je compte faire un prêt sur 25 ans avec 2 ans de différé histoire de me créer un peu de trésorerie pour les premières années (remises à neuf à chaque départ de locataire).

CyberPapy, le 11/01/2021 a écrit :

On parle de sous préfecture . J’ai regardé Saint Gaudens
Les appartements  s’y louent à 8 euros du m² par mois et se vendent à 1200 € du m²

Si ceux ci sont loués 27k  cela représente une surface d’au moins 300m²
La valeur vénale moyenne  serait de 360k€
c’est donc bradé à 50% .

C’est dans le 32 (Gers), cf le sujet du post, à Mirande (3000+ habitants). je connais bien le coin car à 15 mins de chez mes parents et j’y ai fait une partie de mes études (lycée).
L’immeuble fait 400m² habitable (commerce 90m², les 5 T2 sont tous entre 41 et 44m² et le T4 101m²). Il est vendu à 155k€ donc cela fait du 400€/m² bien en dessous du prix du marché, même pour ce coin.
La structure est saine (pas de fissures, façade nickel, toiture en bon état), et on voit que jusqu’à récemment l’immeuble a été bien entretenu (volets repeints, double vitrage partout, façade propre, communs refaits il y a quelques années). Il y a juste cette histoire d’expulsion et un rafraichissement à prévoir qui dévalorise le bien.

CyberPapy, le 11/01/2021 a écrit :

Donc, comme cela a été répété, il y a une énorme série de problèmes à prévoir

Chacun va devoir nécessiter de longs déplacements en voiture
1h40 c’est long lorsqu’on travaille et ce n’est peut-être que l’aller.
Au  termes de plusieurs années d’efforts c’est usant.

Oui c’est la principale raison qui me fait douter (malgré le fait que j’ai 50j de congés par an, qui me permettrait d’aller fréquemment sur place, et la route ne me fait pas peur, en plus j’ai mes parents à côté).
Ma femme est contre après avoir lu tous vos posts, je pense que je vais me ranger à son avis même si je sais que j’aurai toujours un regret d’avoir laisser passer cette occasion en or. Cela aurait été très formateur et sans grand risque financier.

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#24 12/01/2021 08h40

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bed43fr a écrit :

Ma femme est contre après avoir lu tous vos posts, je pense que je vais me ranger à son avis même si je sais que j’aurai toujours un regret d’avoir laisser passer cette occasion en or. Cela aurait été très formateur et sans grand risque financier.

Mieux vaut vivre de souvenirs que de regrets, allez y si votre instinct vous le dicte intimement et vous nous raconterez la suite !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#25 12/01/2021 08h49

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Mieux vaut surtout manquer une bonne affaire, qu’en faire une mauvaise.

Repensez à ce dicton à chaque visite.

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