Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 23/12/2018 10h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

J’aimerais un avis éclairé dans un investissement locatif que je suis en train de réaliser.

Nous avons décidé ma femme et moi d’investir sur de l’immobilier de rendement - nous sommes en CDI et avons un peu d’argent de coté.

Après avoir pas mal réfléchi, lu et comparer nous nous étions initialement fixés pour objectif de trouver une grande maison, dans une ville en croissance (grand Paris) que nous pourrions diviser pour en faire une grande maison de collocation.

Notre offre a été accepté sur un bien en RP (à 15 minutes de chez nous) de 400 m2 - dont 120 en sous sol semis enterré:
Achat + FDN: 750 K€
Travaux prévu: 250 K€
Budget global d’investissement: 1 M€.
-- on apporte 150 K€ et empruntons 850 K€ (j’ai validé le montage avec un courtier et ça passe; on peut même peut être diminuer un peu notre apport).

Le bien nous permet de faire:
- 15 chambres (avec SDE et WC privé) (12 à 14 m2 environ)
- 1 cuisine de 60 m2 qui donne sur un jardin de 200 m2
- 1 salon / salle TV dans le sous sol (50 m2)
- 1 deuxième petit salon dans le sous sol (25 m2)
(évidemment la déco prévue est très moderne, lumineuse et fonctionnelle …).

Rendement brute (sur une base de 96% de taux de remplissage - 2 semaines / an de vacances locatives / chambres):
- 600 x 15 x 12 x 96% = 103 600€

Charges annuelles:
Internet:   540 €
Electricité / Gaz: 3 000 €
Menage:    3 264  €
Taxe foncière: 3 000  €
Autre (réparation …): 6000€
= 15 804€

L’emplacement du bien n’est pas idéale aujourd’hui mais d’ici 4 ans il y aura un tram à 4 minutes à pied de la maison.
Aujourd’hui il y a 5/6 arrêts de bus pour atteindre le tram donc on pense que la maison va prendre de la valeur dans le temps.
On a testé le marché en mettant des annonces avec le nom de la rue et on a quand même pas mal d’appels avec des revenus ou des garants qui couvrent le loyer.

J’ai quelques questions:
- Est-ce que quelqu’un a déjà effectué une si grosse colocation / si oui à quoi dois-je m’attendre d’après vos expériences ? / quels règles mettre en place / le feriez-vous ?

- Est-ce que mes charges vous semblent correctes ou voyez-vous autre chose à rajouter ?

- La vacance locative est elle logique ou la changeriez-vous dans le business plan ? je me dis qu’on pourrait faire du Air BnB pour amortir les temps ou il n’y a pas de locataire (notamment l’été si les étudiants quittent le logement).

Je me pose la question également de laisser tomber notre plan initial pour faire 11 studettes loués (entre 15 et 40 m2) meublées. Le revenum moyen / studio serait de 750 €.

Le montant des travaux serait un peu plus élevé (+50 K€)… mais on aurai également un peu moins de charges et des problèmes de gestions moindre à mon avis:

J’ai également quelques questions:
- Il y a t’il un problème légal à faire ça alors qu’il s’agit aujourd’hui d’un seul bien ?

- Comment faire pour diviser le compteur électrique en 12 compteurs distincts pour que chaque locataire puisse prendre son abonnement EDF ? quel est le coût / délai ?

- Que faire du sous-sol dans cas là car je ne peux pas le louer en tant que studette (il n’y a pas assez de lumières même s’il est semi enterré).

- Je me dis que le bien sera plus facile à revendre à un investisseurs s’il est divisé en studio plutôt qu’en maison de coloc …

- Qu’en pensez-vous ?

Vous avis éclairés me seront précieux…

Merci d’avance,

Mots-clés : colocation, rendement, studio

Hors ligne Hors ligne

 

#2 23/12/2018 10h35

Membre
Réputation :   45  

A votre place faites les studios car vous pourrez vendre a la découpe.
Et vous aurez sans doute moins de turn over que avec une coloc.

L’autre option c’est le coliving je vous laisse chercher sur Google a Marseille il y en a une super.
Vous pouvez ainsi aménager la cave comme espace commun/ buanderie/ sauna…
Pour avoir des options supplémentaires et facturer un loyer plus cher.

Pour l’aménagement il faut voir en mairie le PLU, il faut sans doute créer des places de parking.
Une fois le permis autorisé vous faites une demande a enedis pour les compteur électrique supplémentaire.

Dernière modification par JR (23/12/2018 10h51)


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

Hors ligne Hors ligne

 

#3 23/12/2018 11h10

Membre
Réputation :   0  

Merci pour votre retour.

JR a écrit :

A votre place faites les studios car vous pourrez vendre a la découpe.
Et vous aurez sans doute moins de turn over que avec une coloc.

Oui c’est bien ce que j’ai en tête.
Moins de turnover et donc moins de galères; j’y réfléchis sérieusement.

JR a écrit :

L’autre option c’est le coliving

Oui je suis partis initialement de cette idée là venant des US mais je ne savais pas que ça existait en France.

JR a écrit :

Pour l’aménagement il faut voir en mairie le PLU, il faut sans doute créer des places de parking.
Une fois le permis autorisé vous faites une demande a Enedis pour les compteur électrique supplémentaire.

C’est le problème. J’ai pas la place sur le terrain de faire 11 places de parking mais uniquement 3.
Nous avions prévu de faire une division officielle en 3 appartements pour la revente.

Il y a t’il un autre moyen pour faire des compteurs électriques que de faire une demande officielle de division en appartement ?
Sinon est il possible de mettre un compteur "non enedis" et de re-facturer nous même la consommation électriques (ou bien inclure l’électricité dans les charges) ?

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#4 23/12/2018 21h12

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   307  

Pas possible de refacturer de l’énergie aux locataires. L’alternative est le forfait de charges en location meublée.

En ligne En ligne

 

#5 23/12/2018 21h51

Membre
Réputation :   110  

Bonsoir mixo,

À la lecture de votre étude de cas, j’ai le sentiment que l’on est dans le « théorique ». Faire une offre d’achat+travaux à  1M€ et poser des questions sur les coûts de compteur électrique me laisse perplexe.

Je vous laisse le bénéfice du doute :
- pourquoi votre offre d’achat est pour une RP?
- Avez-vous des devis pour les travaux à 250k et 50k ?
- Que disent les diagnostics ?
- Quelle HSP dans la cave?
- Êtes-vous sûr du montant des loyers?

Une colocation de 3 je trouve ça pénible alors une de 15… ça risque d’être Rock and roll…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (23/12/2018 21h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 24/12/2018 07h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Trahcoh a écrit :

Pas possible de refacturer de l’énergie aux locataires. L’alternative est le forfait de charges en location meublée.

Merci c’est que j’avais finis par comprendre.
D’après vos expériences, quel montant de charges forfaitaire d’après vous pour un studio de 20 m2 (eau, eau chaude, électricité, chauffage au gaz) ?

Bonjour Pierrot,

Merci pour votre retour. Ci-dessous mes réponses:

Pierrot31 a écrit :

Pourquoi votre offre d’achat est pour une RP?

Désolé "RP" = Région parisienne et non résidence principale si c’est que vous aviez compris.

Pierrot31 a écrit :

Avez-vous des devis pour les travaux à 250k et 50k ?

Oui j’ai des devis pour les 250 K€ (rénovation et transformation de la maison en version coloc - 15 chambres / 15 SBD / grande cuisine / 2 salons en sous sol / buanderie …) mais pas pour la division en studio.

J’ai basé l’estimation des +50 K€ sur ce qu’il y aura en moins et ce qu’il y aurait en plus et en moins (je dois évidemment refaire faire des devis sur cette partie là mais j’ai noté:

Ajout:
- 11 kitchinettes
- Ajout de porte d’entrée d’appartement VS porte d’entrée intérieur.
- Electricité: On avait prévu de refaire une division sur 4 tableaux électrique (1 / étage) - il faudrait en faire 12 et les mettre dans les studios au lieu du local technique en sous -- le gros du coût est ici pour moi et je dois le faire valider.
- Plomberie: on avait prévu de faire une division par étage - il faudrait faire une division par studio en mettant des compteur divisionnaires.
- Suppression de la grande cuisine
- Suppression de dépose de cloison + création de cloisons car l’aménagement en 11 VS 15 est plus simple au vue des plans existants.
- Suppression de dépose SDB existante car l’aménagement est plus simple …
- Suppression de l’aménagement des salons en sous sol (gros budget en moins !).
- Suppression de certaines portes

On avait déjà prévu des interphone / BAL …

Pierrot31 a écrit :

Que disent les diagnostics ?

Il n’y a rien de spéciale dedans (pas d’amiante, électricité +/- aux normes (il y a quelques défauts  d’installation de prises trop proches de point d’eau mais rien de majeur noté dedans …)
Que voulez-vous savoir exactement ?

Pierrot31 a écrit :

Quelle HSP dans la cave?

On a une HSP de 2.30 avec des petites fenêtre sur l’extérieur sachant qu’on est semi-enterré.

Pierrot31 a écrit :

Êtes-vous sûr du montant des loyers?

Sur la coloc j’ai validé le marché en passant des annonces et en voyant la demande en fonction du loyer.
Sur les studios je me suis basé prix bas du m2 dans la ville sur ce type de surface.

Pierrot31 a écrit :

Une colocation de 3 je trouve ça pénible alors une de 15… ça risque d’être Rock and roll…

Est-ce que vous pouvez me détaillez un peu les point de pénibilité premiers à 3 ?

C’est mon inquiétude première et ce pour ça que je voulais savoir si certains ont une expérience sur une grande coloc ou du co-living sachant qu’on est finalement plus proche de de la résidence étudiante que de la collocation en appartement ?

Merci

Dernière modification par mixo (24/12/2018 07h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 24/12/2018 08h14

Membre
Réputation :   45  

Bonjour je gère a cause ce jour 15 locataires du studio au f2.
Et c’est beaucoup de travail sur certaines période c’est un métier a plein temps avec les visites et autres.

Et pour avoir vécu dans une coloc a trois dans un grand appartement. C’était pas facile, j’imagine même pas avec 15.
Il suffit que vous ayez un ou deux éléments perturbateurs pour faire fuir les autres et votre opération tombe à l’eau.
Et le ménage avec 15 personnes doit être quotidien.

Je trouve votre projet très ambitieux pour un premier projet. Il est préférable de démarrer plus petit pour réduire les risques.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

Hors ligne Hors ligne

 

#8 24/12/2018 08h52

Membre
Réputation :   110  

Bonjour,

Je gère 14 lots du studio au T4 dont un en colocation. En colocation, il y a beaucoup plus de turnover, de réparation, de paperasse… et puis, c’est une clientèle plus « cool » sur l’entretien…

Je dirai que ma colocation, elle est comme au Scrabble : « elle compte triple ».

Pour moi, une HSP de 2m30 dans une cave semi enterré, c’est un gros point noir dans votre projet… pouvez-vous décaisser? Devez-vous faire un faux plafond ? Les 2m30, est-ce entre des poutres par exemple ? Vous y sentez-vous bien ?

A priori, je trouve mieux 15 studettes qu’une colocation. Et puis, si personne ou presque ne fait de colocation de 15, il doit y avoir une raison… Ou alors, c’est l’idée du siècle et je laisse à d’autres le soin d’essuyer les plâtres avant de les copier en mieux.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (24/12/2018 09h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 24/12/2018 10h41

Membre
Réputation :   14  

Salut

moi je partirais également sur des studios de 16/18m2 plutôt que de la coloc, avec de la cloison bien épaisse entre chaque

Pour les portes palières chez LM vous avez de la porte pleine à peindre a 100€, rajoute une serrure 3 points encastré a 80€

Pour l’électricité si Enedis est disposê, fais des compteurs individuels, fonce, sinon part sur une division mais 36kva /12 = 3 kva (36 étant le maxi en triphasé possible et 3 le mini à fournir pour un Studio qui aurait du chauffage collectif

Effectivement forfait de charges en meublé pour facturer l’électricité

Il va  falloir une bonne chaudière gaz et une bonne distribution et capacité en eau chaude.

Pour la cave il faut voir si c’est possible mais si elle est saine vous peuvez penser à faire du sousplex…

Hors ligne Hors ligne

 

#10 24/12/2018 11h59

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours et vos conseils.

J’ai retravaillé le projet en 12 studios.

Pour limiter les coûts de (re)cloisonnement, on va partir sur des studios entres 15 et 23 m2 en fonction de la distribution existante (les murs intérieurs existants font déjà entre 15 et 22 mm).

Le sous sol est très sain et bien isolé mais le positionnement de l’escalier ne nous permet de créer un souplexe reliée par l’intérieur avec une pièce qui aurait une fenetre.

A priori, sauf idée qui surviendrait de la part de l’architecte, on va conserver son utilisation initiale: buanderie commune + 2 places de parking + peut être sauna et salle de sport.

Je vais également voir avec l’architecte ce qu’on peut faire au niveau place de parking en respectant le PLU et en limitant la taille du jardin qui du coup moins d’intérêt et risque d’augmenter les charge de copro.

Merci encore pour vos conseils.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 24/12/2018 12h04

Membre
Réputation :   93  

Bonjour,

Pour info, et ça peut vous intéresser, un ami a transformé sa cave SAINE et d’une superficie de 20 m² environ, en salle de sport.
Peut être une idée qui pourrait plaire à vos futurs locataires?

Mafo

NB: nos messages se sont croisés

Dernière modification par mafo (24/12/2018 12h06)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 24/12/2018 12h50

Membre
Réputation :   0  

mafo a écrit :

Pour info, et ça peut vous intéresser, un ami a transformé sa cave SAINE et d’une superficie de 20 m² environ, en salle de sport.
Peut être une idée qui pourrait plaire à vos futurs locataires?

Je veux bien des photos si vous en avez … ça m’intéresse effectivement smile smile

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#13 20/06/2019 22h44

Membre
Réputation :   0  

Salut Mixo,

Où en es-tu de ton projet ? As-tu fait une colocation ou des studettes finalement ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur