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#26 13/03/2018 02h15

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J’ai publié sur SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? des formules de calcul de TRI brut, et net d’IS, et le résultat de leurs calculs pour différentes SCPI et durées d’usufruit, suivant le raisonnement développé dans mes messages de la présente discussion.


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#27 13/03/2018 13h54

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GBL, j’aimerais comprendre votre formule de calcul de TRI que vous dites "exacte". C’est probablement fort simple mais en appliquant celle-ci, je trouve à chaque fois une bonne approximation du TRI que je calcule mais jamais exactement celui-ci.

Je vais prendre un exemple plus simple que ceux énoncés précédemment pour l’usufruit. Imaginons que :
* à t=0, on investisse 10,
* au bout d’un an, on touche 6,
* au bout de 2 ans, on touche de nouveau 6.
Pour trouver le TRI dans la situation présente, je résous l’équation : 0 = -10 + 6/(1+TRI) + 6/(1+TRI)^2.
Je trouve ici TRI = 13.07% (ce que donne n’importe quel tableur ou que l’on peut trouver en déterminant les racines du polynôme -10 + 6X + 6X^2).

Si j’applique votre formule (en espérant ne pas faire d’erreur) :
* Délai moyen de la totalité des flux en retours : 1.5 ans,
* TRI_GBL = (2*6/10)^(1/1.5) - 1 = 12.92%.

En conséquence, sauf erreur de ma part (merci de me l’indiquer si c’est le cas), votre “TRI” n’est pas solution de mon équation (on n’est pas très loin je le reconnais). Bref, il me manque quelques éléments pour comprendre votre expression…

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#28 13/03/2018 14h01

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GoodbyLenine a écrit :

J’ai publié sur SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? des formules de calcul de TRI brut, et net d’IS, et le résultat de leurs calculs pour différentes SCPI et durées d’usufruit, suivant le raisonnement développé dans mes messages de la présente discussion.

Je comprends (par votre formation probablement et votre culture scientifique) que vous préfériez appliquer des formules mais utiliser la fonction TRI d’excel n’est pas non plus un terrible problème

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#29 13/03/2018 14h10

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S’il y a une formule explicite exacte (avec des flux constants?), pourquoi ne pas l’utiliser. Néanmoins, pour moi, l’expression de GBL n’est pas solution de l’équation qui (pour moi) permet de déterminer le TRI.

Je voudrais donc savoir si je fais une erreur de raisonnement ou s’il y a une subtilité que je n’ai pas comprise.

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#30 13/03/2018 16h06

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Je pense que vous (cat) ne faites pas d’erreur,  et que c’est mon utilisation de la "duration" qui n’est pas tout à fait correcte. Ainsi, recevoir 100 maintenant et dans 2 années, ce n’est pas exactement équivalent (en terme de TRI) à recevoir 200 dans 1 années (car une partie des intérêts composés est négligée).

Cependant, l’écart est minime (et -c’est ce qui est important- il sera similaire pour diverses SCPI, à durée fixée),  et je ne crois pas qu’il y ait une formule facilement  utilisable qui permette de tenir compte des délais de jouissance, de la périodicité des dividendes (un dividende mensuel fait gagner environ 1 mois de trésorerie en moyenne vs un dividende trimestriel).  Ma formule, un peu ajustée, permettrait même de tenir compte du fait que certaines SCPI (celles de Corum) versent leur dividende vers le 10 du mois, quand d’autres (quasiment toutes) ne le font que le 20 ou le 30 voire après.

En ce qui concerne la remarque de roudoudou sur le TRI élevé des usufruits 4 ou 5 ans de Corum ou Corum XL, je me fais les réflexions suivantes :
   - le DVM de Corum XL présente encore pas mal d’incertitudes.
   - enchaîner plusieurs usufruits courts imposera (outre plus de paperasse, comme plus de lignes en comptabilité) une période avec le cash non investi (exactement comme quand on fait tourner son argent sur divers livrets avec des taux promotionnels) ce qui diminuera le TRI réel. Parfois on devra même attendre quelques mois pour trouver une contre-partie.
   - si on accepte le fait que sur le long terme, les loyers devraient suivre l’inflation,  ou le PIB, on anticipe plus une hausse (modérée) des dividendes que l’inverse,  ce qui impacte favorablement le rendement attendu des usufruits longs. (Mais cette hypothèse ne semble pas vérifiée pour la majorité des grosses SCPI sur les 10 dernières années…)
  - si on finance (même en partie) ces usufruits avec un emprunt, aligner la durée d’une bonne partie des usufruits sur la durée de l’emprunt diminue pas mal de risques (et fait correspondre les flux de trésorerie)… et obtenir un emprunt long pour financer de l’usufruit est plutôt une bonne nouvelle.


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#31 13/03/2018 16h23

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Ma remarque sur les TRI élevés, n’est pas vraiment celle que vous évoquez. Dans un de vos précédents posts vous avez indiqué qu’en "général" les TRI sur 10 ans des US étaient supérieurs à ceux de 4 et 5 ans. Je vous avais fait remarquer que je constatais l’inverse (que mes chiffres soient imprécis ou non d’ailleurs). Donc je ne comprends pas pourquoi aujourd’hui vous arrivez à la même conclusion que moi ? C’était juste le sens de ma question.

Ce qui est interessant pour moi c’est de hierarchiser les TRI et de s’en servir comme système d’aide à la décision, de savoir si c’est 50 bp de plus ou moins cela n’a pas d’importance. Le niveau s’il n’est pas trop imprécis permet d’apprécier ou non la marge de sécurité.

Quand à votre remarque je suis bien d’accord mais vous oubliez l’argument 1) du cout d’opportunité (si vous vous êtes planté par exemple) 2) la durée des baux (on peut aligner l’US sur la durée des baux pour prendre moins de risque).

Ensuite je vous rejoins que si j’obtiens un emprunt 10 ans ou plus pour de l’US j’essayerai de m’aligner mais je diversifierais un max.

Je ne comprends absolument pas l’argument de la paperasse, ca se gère en quelques heures max, quand on invesit des dizaines voire des centaines de milliers d’euros (comme vous semblez l’avoir fait) en usufruit je pense qu’on peut investir quelques heures dans de la paperasse.

Le TRI étant un taux actuariel pour actualiser tous les flux de facon à ce que la Valeur actuelle nette de ceux ci fasse 0 il n’y a pas de formule "magique" pour le calculer (du moins pas de formule fermée) d’ou mon utilisation de l’algo itératif utilisé par la fonction TRI de excel…

Je trouve que c’est un peu tiré par les cheveux (voire légèrement puriste ou obtu) de dire "qu’utiliser le TRI d’excel" est utiliser une formule sortie de nulle part…

Dernière modification par roudoudou (13/03/2018 21h31)

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#32 13/03/2018 16h26

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@ GBL
J’ai constaté effectivement sur quelques exemples (immorente, efimmo, pierval santé) que l’écart entre ce que donnait votre formule et le calcul réalisé par le tableur était faible (généralement pas plus de 10/15 points de base).
Avoir une formule approchée relativement précise permet effectivement de faire rapidement une comparaison entre les différentes opportunités du marché (et l’utiliser me prend sensiblement moins de temps que de le faire avec le tableur).

PS : GBL, je vous le signale en passant, il manque un -1 dans vos formules TRI BRUT, TRI net d’IS ici.

Message édité par l’équipe de modération (GBL 14/03/2018 12h39) : J’ai corrigé la formule cf votre PS

Dernière modification par cat (13/03/2018 16h35)

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#33 13/03/2018 16h35

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@roudoudou : C’est il y a plusieurs années que j’avais évalué que les usufruits sur 4 ou 5 ans avaient un TRI plus faible que ceux sur une durée plus longue. Ça a peut-être évolué,  peut-être seulement  pour certaines SCPI.


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#34 14/03/2018 08h59

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Ok je comprends

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#35 14/03/2018 18h57

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Plutôt que comparer des TRI, on peut simplement prendre un investissement de 100 000 € et regarder quel sera le cash à la fin du montage.

On peut facilement comparer les SCPI sur une même durée : 5 et 10 ans, le deux plus utilisées.
On peut difficilement évaluer des durées différentes entre elles comme tenu de la forte sensibilité de l’investissement en usufruit temporaire au rendement annuel, sensibilité qui s’accroît fortement avec l’incertitude liée à la durée de détention.

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#36 16/01/2020 18h12

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Bonjour,

A quel moment prenez-vous en compte les frais d’acquisition (qui tournent autour 10% il me semble) de la SCPI dans vos calculs ?

Est-ce intégré dans le prix d’achat de l’usufruit ?

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#37 16/01/2020 19h53

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Oui, ils sont inclus dans le prix que vous payez. Il n’est donc pas nécessaire de les intégrer dans votre calcul (ils le sont déjà en fait)
Comptablement ils sont enregistrés en frais dès l’acquisition dans un compte de classe 6.
Une variante existe, qui consiste à les intégrer au coût de l’immobilisation.

Au final ils passeront en charges dans les 2 cas, soit one-shot, soit via les amortissements.


Parrain ING : ASMYFZA

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