Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Si ce message s'affiche, le changement de serveur qui a eu lieu mercredi 14 avril au matin a réussi !

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Favoris 1   [+1]    #1 15/01/2018 14h13

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

[Cette discussion a été ouverte sur la base de divers messages (de Info - Forums des investisseurs heureux) discutant de divers calculs pour évaluer la rentabilité d’une investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI]

[Ce premier message était une réponse à

GoodbyLenine a écrit :

@ cricri :  en faisant vos calculs, vous devriez remarquer vite que la rentabilité (le TRI) des usufruits temporaires est meilleure sur des durées bien plus longues que 5 ans, et que multiplier les achats (il y en aura 2x plus avec des US/5ans qu’avec des US/10 ans) génère de la paperasse (et complique la compta et le suivi) dont on se lasse assez vite, sans oublier qu’il faut trouver ces opportunités (exactement comme multiplier les achats de petits biens immobiliers dispersés… sauf que ces biens dispersés on peut décider de les vendre). A l’usage, vous remarquerez aussi que, si ce genre d’actif est fort peu liquide, le retour de cash est quand même assez rapide (pour un usufruit de 5 ans, la durée moyenne de retour du cash doit avoisiner 2-3 ans, par ex).

]

Le retour en cash sur 5 ans est en moyenne à 4 ans (pas 2-3) pour la plupart des US ou j’ai pu faire les calculs. Les meilleurs TRI prévisionnels donnent entre 3 et 4 ans. Amortissement et imposition comprise.

Sur la base des DVM actuelles.

Mots-clés : brut, durée de retour, rentabilité, temporaire, tri, usufruit

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 15/01/2018 14h42

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

@roudoudou : On ne doit pas parler de la même chose, ou pas faire les mêmes calculs.

Exemple de (mon) calcul :

Hypothèse : prix de l’US-5ans = 20%, DVM = 4.8%, jouissance = J+3 mois  (Efimmo1 par ex)
Avec le délai de jouissance, et les paiements trimestriels, pour 100 investis au départ, il y aura un retour de 6 chaque trimestre, (en moyenne) le premier étant 6 mois (0.5 an) après l’investissement, et le dernier à 5.5 ans après l’investissement.  (En investissant le 20 janvier, on recevra un premier coupon vers le 20 juillet correspondant à un trimestre complet, d’où 6 mois de délai moyen, pour une jouissance à J+3mois).

Le TRI brut (pas terrible) à dividende constant avoisine 6.4% (=TRI(-100,24,24,24,24,24)).
      (en tenant compte des vrais délais de retour, c’est plutôt 6.7% (=TRI(-100,30,18,30,18,24)))
      (en regroupant sur année 1 les coupons à 0.5,0.75,1.0,1.25,1.5, en années 2 ceux à 1.75,2.0,2.25, etc.)

Le délai moyen de la totalité des flux (de 120) en retour est la moyenne de 0.5, 0.75, 1.0, 1.25, …, 5.0, 5.25 ans, soit 5.75/2 = 2.875ans.

Le délai moyen pour avoir un retour de 100 (c’est de ceci que je parlais, les 20 restant étant le bénéfice) sera celui des 16.6666 premiers retours, soit  (0.5+1.75+1.0+1.25+…+4.25+4.5*0.6666) /16.6666 = 2.46 ans.

EDIT : Diverses corrections et compléments


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 15/01/2018 14h51

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Je prends l’exemple concrêt d’Effimo1 :

Efimmo1    6% de patrimoine à l’étranger
4,83% de DVM   
20,0% prix de l’US
J’obtiens 8,2% de TRI (j’ai pris 3 mois de jouissance au départ)

Voici mes flux : -20% ; 4,7% ; 4,7% ; 4,7% ; 4,7% ; 4,7%

J’admets que j’ai pris un taux annuel, il faudrait être par trimestre pour être plus précis.

J’ai décaissé 20% de X au départ et je récupère 4.7% par an je récupère le cash entre la 4e et 5e année

J’ai manqué quelque chose ? smile

Les flux de 4.7% intègrent l’IS sur les revenus d’US pour 94% des revenus (puisque 6% étrangers non imposables)

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 14h53)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 15/01/2018 14h58

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Effectivement, on n’a pas calculé la même chose (et nos messages se sont croisés). Les 2 calculs sont justes (sauf votre calcul de TRI qui me semble erroné), mais ne mesurent pas la même chose.

En ce qui concerne le TRI :
   -> Mon calcul (sur le délai moyen de retour de tous les flux) permet aussi de calculer le TRI brut de manière exacte : avec mes hypothèses, on investi 100, pour recevoir 120 après en moyenne 2.87 ans, donc (1+TRI)^2.875=120/100, et TRI=1.2^(1/2.875)-1=6.55%.
       Pour avoir TRI=8.2%, il faudrait recevoir 125.4 après 2.875 ans, soit DVM=5.016% (durant 5 ans)
   -> Calculer un TRI après IS (ou après IS et IR+PS sur dividendes de la SCI IS) est assez illusoire, car il y a trop d’hypothèses à prendre en compte (date de paiement de l’IS, autres bénéfices de la SCI, date de paiement des dividendes de la SCI, etc.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 15/01/2018 15h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Mon TRI est calculé avec la fonction IRR d’excel et des dates pour simuler le délai de jouissance.

Je vous accorde qu’il y a des approximations, mais du coup mon calcul est un minorant, car le paiement de l’IS en décalé par rapport à la réception des flux qui est en fait trimestrielle au lieu d’annuelle améliorerait le chiffre => j’imagine donc que vous trouvez moins car vous ne calculez pas le gain d’IS lié à  l’amortissement ?

Par contre je ne calcule pas de TRI après PS (je ne simule pas de distribution de dividende).

Je suis juste étonné de l’écart. Je suis aussi surpris que vous ne teniez pas compte par exemple si X% du patrimoine est à étranger car cela a une incidence, qui me semble, moins négligeable que les dates de flux.

Il y a d’autres impacts sur l’IS mais je pars du principe que l’on en paye donc que le gain en année X est montant amorti *15% ou  (*28%)

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 15h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/01/2018 16h06

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

N’auriez vous pas fait votre calcul du TRI avec un trimestre de dividende payé en trop (21 trimestres de div), ce qui expliquerait l’écart entre nos résultats ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/01/2018 16h31

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Non j’ai calculé 5 fois 4,7%

Nos deux TRI bruts sont proches car en brut je trouve 6% avec des flux de 4.7%
L’impact net vs brut est de -0.08%/an dans mon calcul

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 16h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 15/01/2018 16h43

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

J’ai repris les hypothèses de GBL en mettant des dates précises (tenant compte des versements trimestriels et du délai de jouissance) et j’obtiens un résultat très proche de ce qu’il annonce.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8991_tri_us_5ans.png[/url]

Roudoudou je ne comprends pas le TRI de 8.2% que vous annoncez quelques messages plus haut.

PS : cricri, désolé pour le petit hors-sujet sur votre file de présentation.

Dernière modification par cat (15/01/2018 17h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 15/01/2018 16h48

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

EDIT : j’ai rebasé mon fichier pour être plus précis et fonctionner par trimestre, j’obtiens finalement un TRI net de 7% (c’est comme si l’IS était défalqué chaque trimestre).

La réalité est probablement un peu au dessus.

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 17h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 15/01/2018 17h32

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

La prise en compte de l’IS ne peux que faire baisser le TRI (donc le TRI après IS est forcément inférieur à 6.55%), à moins que vous n’ayez trouvé une "ruse" pour que ce soit le fisc qui vous paie l’IS.

PS: Pour ma part, je refuserais un investissement en usufruit de SCPI avec un TRI brut (à divid. stable) aussi bas que 6.5%, sauf s’il y a des indications concrètes que le dividende distribué va pas mal augmenter. Il y a bien mieux à faire..

[Je vais transférer ces messages dans une discussion dédiée, intitulée "calculs de rentabilité d’un usufruit temporaire]


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 15/01/2018 17h37

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

En fait j’ai trouvé une ruse pour que le fisc me paye IS mais chuuttt… ;-*)

Blague à part je parlais bien sur du décalage dans le temps du paiement de l’IS, il est payé tous les trimestres dans ma simulation or il n’est décaissé en réalité qu’en année n+1 je crois.

Pour les TRI je ne sais pas pourquoi vous faites cette remarque personne n’a dit le contraire.

D’ailleurs sur 5 ans Corum XL (15,4%), Corum (11.5%), Novapierre Allemagne (12%), délivrent en effet presque le double d’Effimo1.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 15/01/2018 17h39

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   505  

Pas de hors sujet , c’est dans mes objectifs :

Mais dans les calculs l’amortissement de l’US sur les bénéfices ne sont pas pris en compte ?


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#13 15/01/2018 17h44

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Dans mon message, c’est le TRI brut proposé par GBL (et avec ses hypothèses).

Le résultat ne doit pas être extrêmement différent en tenant compte d’un IS à 15% et de l’amortissement comptable de l’US (qui diminue très sérieusement l’impôt).

Hors ligne Hors ligne

 

#14 15/01/2018 17h51

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

roudoudou a écrit :

Pour les TRI je ne sais pas pourquoi vous faites cette remarque personne n’a dit le contraire.

D’ailleurs sur 5 ans Corum XL (15,4%), Corum (11.5%), Novapierre Allemagne (12%), délivrent en effet presque le double d’Effimo1.

Désolé de devoir encore vous contredire, mais
    1) je n’obtiens pas (du tout) les mêmes TRI
    2) le calcul est fort peu significatif pour Corum XL (qui n’a versé que 2 ou 3 dividendes trimestriels pour le moment) et assez illusoire pour Novapierre Allemagne (où obtenir de l’US au baréme affiché par la société de gestion est pour le moins difficile)

Je vais utiliser la formule expliquée dans le message #4 pour calculer le TRI brut (ça me semble bien plus fiable de comprendre comment le résultat est calculé que de faire une confiance aveugle à une formule d’excell).

Pour Corum :   [prix de l’US-5ans = 22%, DVM = 5.4%, jouissance = J+6 mois]
On investi 22, pour recevoir 27 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(27/22)^(1/3.125)-1=6.77%

Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 20%, DVM =5.0% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 20, pour recevoir 25 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/20)^(1/3.125)-1=7.40%

Pour Novapierre Allemagne :   [prix de l’US-5ans = 20%, DVM = 12/255, jouissance = J+5 mois]
On investi 20, pour recevoir 23.53 après en moyenne 3.042 ans, donc TRI brut=(23.53/20)^(1/3.042)-1=5.49%

EDIT : Formule et calculs complétés.  Pour Corum, le DVM est bien vers 5.4%, car sur 2017 on a perçu 57.40€ par part, et le chiffre annoncé par la SdG avant paiement de l’IS à l’étranger ne correspond à aucun flux arrivant un jour sur votre compte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 15/01/2018 17h55

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

GoodbyLenine a écrit :

roudoudou a écrit :

Pour les TRI je ne sais pas pourquoi vous faites cette remarque personne n’a dit le contraire.

D’ailleurs sur 5 ans Corum XL (15,4%), Corum (11.5%), Novapierre Allemagne (12%), délivrent en effet presque le double d’Effimo1.

Désolé de devoir encore vous contredire, mais
    1) je n’obtiens pas (du tout) les mêmes TRI
    2) le calcul est fort peu significatif pour Corum XL (qui n’a versé que 2 ou 3 dividendes trimestriels pour le moment) et assez illusoire pour Novapierre Allemagne (où obtenir de l’US au baréme affiché par la société de gestion est pour le moins difficile)

sur le 1) je n’ai pas vos chiffres donc je ne sais pas mais j’ai ajusté les miens, ils devraient être bons, d’autant plus que la société de gestion trouve pareil que moi (je précise pour Corum et Corum XL).

sur le 2) Je viens de trouver de l’US de Novapierre Corum XL sur 4 ans..ensuite l’historique est court mais je pense que la politique est relativement semblable à Corum et la SG ne prendra pas de risque hors ZE avant l’année prochaine au moins je pense. Quand on regarde également la rentabilité AEM des acquisitions on est bien au dessus de la target de 5% (et de toute facon j’ai pris 5% apres impot étranger dans mes simulations)

edit : pour votre remarque, il y a certainement plusieurs facons de calculer un TRI, j’utilise la formule excel IRR pour référence avec des dates trimestrielles de versement de coupon, l’amortissement d’IS, un IS "estimé" et un délai de jouissance.

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 18h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 15/01/2018 17h57

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   505  

Pourtant le plus important c’est le net d’impôt avec l’achat d’US dans le cadre d’une sci a l’is.


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#17 15/01/2018 18h08

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

GoodbyLenine a écrit :

Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 20%, DVM =5.0% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 20, pour recevoir 25 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/20)^(1/3.125)-1=7.40%

Le prix de l’US 5 ans de corum XL est de 19%

source

Pour Corum la DVM est correcte à 5.41% car ils affichent des taux bruts de fiscalité étrangère

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 18h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 15/01/2018 18h16

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

cricri77700 a écrit :

Pourtant le plus important c’est le net d’impôt avec l’achat d’US dans le cadre d’une sci a l’is.

Bien malin qui pourra calculer le net d’impôt de manière générale, car il va dépendre beaucoup du reste de l’activité de la SCI IS (et d’ailleurs : une SCI IS détenant uniquement du Corum, Corum XL, et Novapierre Allemagne serait en permanence en déficit fiscal, et ne paierait jamais aucun IS en France), et il faudrait attendre d’avoir les IFU pour faire le moindre calcul.

@roudoudou : Mon calcul donnerait alors (mais le DVM est toujours aussi incertain)
Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 19%, DVM =5.0% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 19, pour recevoir 25 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/19)^(1/3.125)-1=9.18%
   ou encore
Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 19%, DVM =4.6% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 19, pour recevoir 23 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/19)^(1/3.125)-1=6.30%
   … ce qui permet de mieux prendre conscience de la sensibilité du TRI à la moindre variation des distributions…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 15/01/2018 18h21

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Il faut être conscient qu’il est difficile d’avoir les calculs exacts, dans mon cas perso la SCI a des revenus de parts donc je gomme un peu d’IS. Ensuite je pense qu’il faut partir du principe qu’on paye de l’IS.

Ce que je ne comprends pas c’est est ce une raison pour ne pas en tenir compte ? sachant que beaucoup de sociétés le font aussi pour amortir l’IS.

Pour les DVM elles sont incertaines… c’est certain.

Vous avez raison sur la sensibilité j’avais calculé (et le chiffre n’est pas le même selon les cas) qu’on avait un rapport de l’ordre de 0.1% d’impact sur la DVM font varier de 1% le TRI.

Quand vous dites dans vos messages précédents qu’il y a bien mieux à faire, pouvez vous préciser votre propos ?

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 18h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 15/01/2018 18h40

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   505  

"Quand vous dites dans vos messages précédents qu’il y a bien mieux à faire, pouvez vous préciser votre propos ?"

Je pense qu’il devait penser ( pour un achat cash d’US sur sci is ) que pour 6% brut il y a mieux à faire ( PEA , assurance vie en priorité )
Mais si toutes enveloppes cités si dessus sont plein ( PEA ) et un % sur les assurance vie, a ce moment il y a du sens à se renseigner sur ce support qui est la SCI IS.

Je comprends aussi que cela permet aussi de diversifier la fiscalité.

Dernière modification par cricri77700 (15/01/2018 18h40)


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#21 15/01/2018 18h58

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

roudoudou a écrit :

je parlais bien sur du décalage dans le temps du paiement de l’IS, il est payé tous les trimestres dans ma simulation or il n’est décaissé en réalité qu’en année n+1 je crois.

Vous faites une erreur : hormis certains cas (la première fois qu’il faut payer l’IS, si le montant de l’IS est très faible), il faut en cours d’exercice payer des avances sur le bénéfice généré durant l’exercice en cours (le 15/3, 15/6 et 15/9, 15/12, si on clôture l’exercice le 31/12), voir BOFIP : IS - Versement d’acomptes provisionnels
Méfiez-vous si vous avez opté pour un prélèvement par le fisc… 

Sinon, de l’US sur des durées plus longues que 5 ans dégagera souvent un meilleur TRI brut (au prix d’un risque "différent"), et nécessitera moins de travail (de paperasse, de suivi, de compta, etc).

Par ailleurs, je suis bien d’accord avec le fait que la proportion des "produits" (au sens comptable) venant de revenus fonciers de biens situés à l’étranger a un impact sur l’IS, et donc sur le TRI net de ces investissements, et cet impact est différent entre Efimmo, Corum, et Novapierre Allemagne.
Mais déterminer une méthode rigoureuse pour évaluer cet impact n’est pas évident (et ce qui a été décrit dans les messages précédents ne m’a pour le moment pas convaincu).
Il faudrait aussi intégrer à un tel calcul les coûts de structure, voire les coûts de financement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#22 15/01/2018 19h29

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Le fisc doit bien m’aimer Car j’ai une SAS qui paye l’IS en une fois fin d’annee Depuis 8 ans. Le montant est faible mais positif.

Dernière modification par roudoudou (15/01/2018 19h29)

Hors ligne Hors ligne

 

#23 15/01/2018 19h35

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   477  

Pour préciser, il faut payer un acompte diS au delà de 3000 euros d’impôt ce qui fait un bénéfice imposable de La période précédente De 20000 euros à 15%

Hors ligne Hors ligne

 

#24 15/01/2018 21h20

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

C’est ce que je me disais. Je n’aurai pas un tel résultat dans ma SCI (plutôt autour de 1500 d’IS).

Qu’on soit clairs et je le répète depuis le début mes hypothèses sont une société qui veut faire travailler sa tréso c’est la raison pour laquelle je ne compte pas les frais de structure (qui sont déjà supportés) et je pars du principe qu’il y a de l’IS à "gommer". Ensuite il y a d’autres cas comme ceux de GBL qui semble monter des SCI ayant pour vocation d’amortir l’IS sur des montants bien plus gros.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 13/03/2018 01h38

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

GoodbyLenine a écrit :

et assez illusoire pour Novapierre Allemagne (où obtenir de l’US au baréme affiché par la société de gestion est pour le moins difficile)

Update : Pour info je viens d’obtenir de l’US de Novapierre Allemagne au barème de la SG sur 5 ans (19%)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur