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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 03/11/2013 11h57

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

Que pensez-vous de ce montage pour optimiser le financement des études supérieures de mes 2 enfants et qui semble répondre à mes objectifs patrimoniaux ?

Hypothèse :
Achat de 200k€ de SCPI de rendement (5,2%)
Crédit de 200k€ sur 20 ans à 3,9%
Donation de l’usufruit temporaire des SCPI à chaque enfant (4 ans d’écart) sur une durée totale de 9 ans pour financer leurs études

Déduction possible de mes intérêts d’emprunts car l’usufruitier est imposé à l’IR
Imposition des revenus fonciers des enfants au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Coût donation temporaire :
Valeur usufruit : 46 k€ / enfant (23%)
Frais de notaire : -920€ / enfant (sous le seuil des 100k€)

Résultat :
Effort supplémentaire de tréso sur 20 ans : - 51k€
Gain IR + CSG/RDS : 32k€
Revenu net d’impôt sur 9 ans pour les 2 enfants : 83k€

L’adossement à un crédit permet de booster le financement grâce aux déficits fonciers reportables sur mes autres revenus fonciers.
Les revenus donnés aux enfants sont financés pour 61% par les parents et 39% par les économies d’impôts.
A la fin du crédit, je me retrouve avec un complément de revenu pour la retraite (vs un financement des études à fond perdu).

Ci-dessous détail (sous forme image car pas pratique en texte)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5127_donation_usufruit.jpg

Mots-clés : donation, scpi

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#2 03/11/2013 15h20

Modérateur
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Bonjour Hal2001 !

J’ai l’impression que vous êtes mal renseigné, parce que :
  - "Déduction possible de mes intérêts d’emprunts car l’usufruitier est imposé à l’IR" me semble erroné (mais je peux me tromper : à quel texte du CGI faites-vous référence ?).
  - vous oubliez que pour transférer la propriété de l’usufruit temporaire à vos enfants, il faudra enregistrer la cession, et payer 5% (de 46 k€) au trésor public, en plus de qqs centaines d’€uros à la société de gestion (frais administratif pour enregistrer le changement d’usufruitier)
  - le fisc risque d’examiner de près cette opération, et pourrait la trouver motivée uniquement par le désir d’optimiser la fiscalité.
  - vos simulations indiquent 5078€ de CSG/CRDS pour 41722€ de revenus…. alors que avec les 15.5% actuels (qui ont peu de chance de baisser) 41 722€ * 15.5% = 6467€.
  - vos simulations sont aussi biaisées parce que vous ne tenez pas compte du fait qu’avant donation, avec vos enfants à charges (fiscalement : soit rattachés, soit en leur versant une "pension"), vous pourriez aussi déduire quelque chose de votre IR (certes pas beaucoup…). 

Plus raisonnable serait :
   - don de 30 k€ à chaque enfant en cash (loi TEPA, 0 frais)
   - achat de 200 k€ de SCPI avec achat de l’usufruit temporaire 9 ans par les enfants, le reste par vous, avec un crédit de 140 k€, sans déduction des intérêts pendant l’usufruit temporaire.
Bien sur, le "Delta" serait bien moindre….


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#3 04/11/2013 00h03

Membre
Réputation :   6  

Bonjour GoodbyLenine,

Merci pour ces remarques judicieuses

  - "Déduction possible de mes intérêts d’emprunts car l’usufruitier est imposé à l’IR" me semble erroné (mais je peux me tromper : à quel texte du CGI faites-vous référence ?).


Source :
Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ?
www.quittance.com/proprietaire/deductio … s-fonciers

Effectivement en recherchant un peu plus, dans le cas précis de part de SCPI, il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt mais cela semble possible dans le cas d’un bien "normal"
Bien que cela n’est pas tout à fait limpide …

Le montage perd alors beaucoup de son intérêt

  - vous oubliez que pour transférer la propriété de l’usufruit temporaire à vos enfants, il faudra enregistrer la cession, et payer 5% (de 46 k€) au trésor public, en plus de qqs centaines d’€uros à la société de gestion (frais administratif pour enregistrer le changement d’usufruitier)

A ma compréhension, les "frais de notaires" pour une donation d’usufruit se décomposent ainsi :
Les émoluments (rémunération du notaire) : environ 2% TTC pour la somme de 46k€
Les droits de mutation à titre gracieux : non applicable car sous le seuil de donation de 100k€
Les déboursés : à priori non applicable
Les frais de publications : salaire du conservateur des hypothèques (0,1% du prix de vente)

A ce que je comprend, il faut rajouter en plus dans le cas des SCPI un droit d’enregistrement de 5% comme dans le cas de d’achat sur le marché secondaire de gré à gré ?

  - vos simulations indiquent 5078€ de CSG/CRDS pour 41722€ de revenus…. alors que avec les 15.5% actuels (qui ont peu de chance de baisser) 41 722€ * 15.5% = 6467€.

En fait il s’agit de revenu net de fiscalité donc les 15,5% déjà déduit

  - vos simulations sont aussi biaisées parce que vous ne tenez pas compte du fait qu’avant donation, avec vos enfants à charges (fiscalement : soit rattachés, soit en leur versant une "pension"), vous pourriez aussi déduire quelque chose de votre IR (certes pas beaucoup…). 

Je pensais cumuler la pension alimentaire et la donation mais ce n’est pas possible ?

Plus raisonnable serait :
   - don de 30 k€ à chaque enfant en cash (loi TEPA, 0 frais)
   - achat de 200 k€ de SCPI avec achat de l’usufruit temporaire 9 ans par les enfants, le reste par vous, avec un crédit de 140 k€, sans déduction des intérêts pendant l’usufruit temporaire.


J’ai refait donc 2 simulations :
1/l’une avec le montage d’origine sans déduction des intérêts pendant l’usufruit temporaire
Ca devient moins intéressant car la répartition devient 85/15% de financement entre parent et économie d’impôt. Le TRI famille tombe à 5,77% en incluant frais notaire et droit d’enregistrement

2/l’autre avec votre montage proposé que je n’ai pas très bien compris
Les enfants ont 4 ans d’écart donc l’idée était que chacun son tour prend l’usufruit durant 4,5 ans (en année 1 puis année 4,5)

En année 1, j’achète 140k€ à crédit la NP et 2x 30k€ (don cash) l’UF par le 1er enfant pour un revenu de 41,8k immédiat et différé pour le 2eme dans 4,5 ans ?

Le TRI famille est à 5,3%

Y-a-t’il des frais de notaire particulier en plus ? Ou il suffit juste de préciser sur le bon de souscription ?

Cdt

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#4 04/11/2013 01h08

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Vous écrivez "Je pensais cumuler la pension alimentaire et la donation mais ce n’est pas possible ?".
A ma connaissance, pour que ce soit possible, il faut que vos enfants soient effectivement "dans le besoin". Ceci s’apprécie surement de manière assez souple, mais ce sera encore un élément de plus pouvant interpeller le fisc sur la nature du montage, à but purement d’optimiser l’imposition.

Dans ce que j’avais proposé, chacun des enfants avait l’usufruit pendant 9 ans de 50% des parts de SCPI acquises (pour environ 30% du prix en pleine propriété), dès l’acquisition initiale (il suffit de faire la souscription initiale déjà démembrée, 0 frais, mais pas possible pour toutes les SCPI sans doute, car certaines sociétés de gestions semblent refuser -ou incapables- de gérer le démembrement). Par contre vous ne pourrez pas transférer cet usufruit d’un enfant à l’autre successivement, sans aucun frais ou impôts.

Vous devriez demander à votre notaire le montant de ses émoluments pour une donation telle que celle envisagée, car je ne pense pas que ce soit un % du montant donné. Je ne pense pas non plus qu’il soit obligatoire de passer par un notaire (sauf si vous voulez une donation partage qui présente certains avantages).

Au final, pas mal de complications, pour gagner combien (en €uros ?), et pour quels risques (fiscal par exemple) ? Pas sur que ça vaille le coup…

Dernière modification par GoodbyLenine (04/11/2013 01h10)


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#5 05/11/2013 23h21

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Bonsoir,

Je vois l’idée mais mes enfants ne seront pas majeurs en même temps donc le montage (qui nécessite que les enfants ne soient plus rattachés au foyer fiscal des parents pour faire un gain fiscal) ne peut pas marcher dans mon cas.

Mais de toute façon comme le montant des intérêts est maximal durant les premières années (et non déductibles), cela ne doit pas apporter grand chose comme gain en € à la fin.

Ma simulation donne un TRI famille est à 5,94% mais le delta gain d’impôt n’est que de 5 794€ …

Le meilleur montage est je pense d’avoir des SCPI acquises à crédit il y a plus de 10 ans et qui se retrouve en fin de crédit sans plus beaucoup d’intérêt à payer
ou pouvoir acheter cash 200k€ de SCPI et donner l’usufruit immédiatement.

Dans tous les cas cela ne pas s’appliquer à mon cas.

Merci pour votre aide

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#6 06/11/2013 01h12

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Vous pouvez très bien choisir d’investir la moitié de la somme lorsque le 1er enfant a besoin de ressources et est majeur, et la seconde moitié de la somme quand le second enfant se retrouve dans cette même situation qqs années plus tard.

Avoir des SCPI acquises depuis un moment ne permettra pas d’en vendre (pour ce qui est d’en donner, c’est à creuser) l’usufruit temporaire pour économiser des impôts : le nue-propriétaire devra déclarer tout de suite le prix de l’usufruit temporaire vendu comme un revenu foncier (depuis une récente modification des règles fiscales).


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#7 06/11/2013 10h15

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Imposition des revenus fonciers des enfants au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Sur ce point précis, pensez bien qu’il faut un bien physique en plus des SCPI pour pouvoir profiter du micro-foncier (au moins un garage, un champ , un studio…).

Notez aussi que les frais de la SCPI  (gestion, travaux…) sont  proche des 30% (la SCPI a touché 135€ de loyer et vous reverse 100€) donc il y a souvent peu d’intérêt à faire du micro-foncier.

N’est-il pas plus intéressant de garder vos enfants rattachés à votre foyer fiscal pour profiter des demi-parts pendant leurs études ?

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#8 22/01/2014 23h45

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Le bénéfice de la demi part est maintenant plafonné à 1500 euros. Pour les gros revenus, il est donc préférable de détacher les enfants majeurs et de donner de l’usufruit (c’est également la meilleur solution si le foyer est imposable à l’ISF).

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#9 14/06/2015 11h23

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Bonjour,

J’espere qu’il y a toujours quelqu’un sur cette discussion.

Je ne trouve rien sur le paiement de la CSG-CRDS par l’usufruitier dans un montage equivalent au votre: les revenus de l’usufruitier ne sont-ils pas a considerer comme des revenus fonciers ?
Cdt
BEAL

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#10 16/06/2015 12h08

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Effectivement, les revenus perçus par l’usufruitier (personne physique) sont des revenus fonciers. Comme tels, ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

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[+1]    #11 18/08/2019 16h13

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Petit déterrage de post,
Je vous présente ma réflexion sur une donation Temporaire d’usufruit de parts de SCPI

Situation :  couple marié, 2 enfants à charge, TMI 30% , disposant  de revenus de SCPI
Un de nos enfant vient d’avoir son bac et commence des études dans une école de commerce (très cher $$ petit !) Frais de scolarité : 8000 € / an
Il reste habiter chez Papa Maman, c’est déjà ça.
Nous envisageons de lui accorder 200 € / mois pour ses frais de repas le midi etc…
Donc « coût » du bébé : 10400€ / an

1)    Situation 1, Enfant à charge

Nous disposons de revenus de SCPI, nous avons un TMI à 30% donc pour générer ces 10400€ il faut 10400/(1-47.2)= 19670 € de revenus de SCPI  ( 10970 – prélèvements sociaux ( 17.2 %) – impôts au TMI = 10400€ )
Cependant notre fils étant « à charge » ceci entraine une réduction d’impôt d’1/2 part soit 1551€ et une réduction d’impôt de 183€ pour frais de scolaité.
Le « coût fiscal » de 10400€ est donc (19670-10400-1551-183) = 7536€

D’où l’idée de faire une donation temporaire de l’usufruit de parts de SCPI à notre fils, pour une durée de 5 ans. Il serait donc indépendant fiscalement.

2)    Situation 2, Enfant fiscalement indépendant
Ses revenus, même s’il travaille l’été seront inférieurs à 14610€, il ne sera donc pas imposable à l’IR.
Pour avoir 10400€ de revenu annuel, nous envisageons : une pension alimentaire, forfaitaire, car il habite chez nous, soit 3500€ admis par les impôts, le reste (6900€) venant des revenus de SCPI.
Les revenus de SCPI sont soumis à prélèvements sociaux, donc pour disposer de 6900€, il faut 6900/(1-17,2%)= 8333€ de revenu

Dans cette hypothèse le « coût fiscal » de 10400€ est donc (CSG/RDS sur les dividendes - pension alimentaire * TMI ) ) soit 1433€ - (3500*30%)= 383€
Remarque : je pars de l’hypothèse pessimiste que l’intégralité des dividendes sont soumis à prélèvements sociaux, ce qui est faux, ceux-ci ne concernent que la fraction des revenus d’origine française, mais ça ne change rien j’ai fait pareil pour les deux cas.

Economie d’impôts liées à la solution deux : 7536-383=7153 €/ An
Sur les 5 ans de scolarité 35762€ …..

Mais, il reste à intégrer le coût de la mise en place de la donation temporaire d’usufruit :
Avec un rendement de 6% pour obtenir 8333€ de dividendes il faut un capital de 138833€

Dans le cas de SCPI il s’agit de parts sociales et non de bien immobilier donc un passage devant le notaire semble facultatif,Voir ici, un acte sous seing privé doit suffire, mais là, je suis perdu…

La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est de 138833*23%=31931€  (23% car démembrement
de durée fixe < 10ans), compte tenu de l’abattement sur les donations en ligne directe (100 000€) il n’y aura pas de droit de donation à régler.

Mais quelles démarches effectuer,  comment déclarer ? je serais tenté de dire :
->Convention de démembrement temporaire établi sous seing privé
->Déclaration de « dons manuels et de sommes d’argent » cerfa  2735 mais il n’y a pas de notion de « temporaire »
-> Enregistrement auprès de la société de gestion ( 240€ au passage )
J’ai trouvé une modèle de convention de démembrement : ICI mais il n’est pas vraiment adapté à notre cas.

Plus haut

GoodbyLenine a écrit :

- vous oubliez que pour transférer la propriété de l’usufruit temporaire à vos enfants, il faudra enregistrer la cession, et payer 5% …/…au trésor public

On parle de l’enregistrement de cession ( cerfa 2759?) mais il n’y a pas à proprement parler cession de parts, imaginons que je fasse plus tard donation de la nue propriété, alors là, ok je comprends qu’il s’agisse d’une cession. Je veux bien des précisions sur ce point.

En fait le principal problème auquel je suis confronté est la notion de « temporaire »,

Merci de m’avoir suivi jusque-là, si vous avez des commentaires, si quelqu’un a l’expérience de ce montage je suis preneur de conseils.

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#12 18/08/2019 19h31

Membre
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Bonjour,
Un message pour conforter le bien fondé de votre opération. Le notaire de ma DTU ayant lourdement insisté sur l’importance de la réalité d’un enfant à aider (comme pour vous une fille bachelière à l’époque) pour éviter toute requalification du fisc sur cet outil parfois employé à des fins exclusivement fiscales.
Les DTU de 3 ans (le minimum légal de mémoire) étant aussi dans le viseur des polyvalents. 
Ma fille est sortie de mon foyer fiscal à ce moment (les années Hollande, à fiscalité encore plus répressive qu’actuellement) et je me félicite à posteriori de l’avoir faite.
Je n’ai pas regardé en détails vos chiffres et je ne doute pas de l’exactitude du résultat, je me souviens que l’économie fiscale était également très conséquente dans mon cas.
C’est un outil qui accélère la transmission de patrimoine vers les jeunes générations et est donc, à juste titre, encouragé quand il s’agit bien d’une opération de cette nature.

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#13 18/08/2019 23h26

Membre
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Ok pour le conseil Flavius, on garde à l’esprit de bien avoir de quoi justifier de la nécessité des revenus, pas de problème vu le montant des frais de scolarité…
Je comprends que vous avez fait appel à un notaire, pour nous aussi cela risque de finir comme cela…

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