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#26 13/08/2018 21h34

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Désolé pour ma réponse rapide , tout content d’avoir trouvé une réponse à mes interrogations je n’ai bêtement pas lu les posts suivants qui affirmaient le contraire .

Une dernière petite question :
En cas d’achat d’usufruit de Scpi étrangère au comptant, la rentabilité est donc bien dvm + gain d’is grâce à l’amortissement.
Soit pour 300000 euros d’achat d’usufruit sur 10 ans au comptant  :
4,5 pctt de dvm de la pleine propriété (soit 940000 euros de pleine propriété ) :
Donc 42300 euros par an de revenu foncier  + 30000 euros de déficit reportable sur les autres revenus pour un gain d’is si tranche à 28 pctt de 8400 euros .
Soit 50700 euros de gain annuel.
Donc un total de 507000 euros au bout de 10 ans ( en considérant que les gains annuels ne sont pas réinvestit), si pas de changement du montant du dvm au cours des 10 ans.

Ça me parait beaucoup, quelquechose m’echappe sûrement désolé si mon calcul est complètement faux.

Dernière modification par Doc94 (13/08/2018 21h37)

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#27 13/08/2018 21h40

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De ces 507 000, il faut déduire les 300 000 investis. Le gain final n’est que de 207 000 en 10 ans (+69%).

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#28 13/08/2018 21h47

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Parfait c’est bien ce que j’avais compris , 6,9 pctt par an sans compter d’eventuels réinvestissements annuels des bénéfices.
Je trouve ça vraiment très interressant.

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#29 13/08/2018 22h06

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Transformer (avec vos hypothèses) 300ke en 507ke en 10 ans représente un taux de 5.39% annuel ((507/300)^(1/10)=1.0539). Rien d’extraordinaire comme rendement sur fonds propres (ici largement immobilisés et peu liquides) d’une entreprise…

L’IS sera bientôt à 25% max en France, donc ce sera moins que 507ke après 10 ans.


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#30 13/08/2018 22h18

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GoodbyLenine a écrit :

Transformer (avec vos hypotheses) 300ke en 507ke en 10 ans représente un taux de 5.39% annuel ((507/300)^(1/10)=1.0539). Rien d’extraordinaire comme rendement sur fonds propres d’une entreprise…

L’IS sera bientôt à 25% max en France, donc ce sera moins que 507ke après 10 ans.

Merci pour ces précisions, ce n’est peut être pas extraordinaire mais largement plus intéressant que les recommandations  de mon Expert comptable et de mon banquier .
Si on peux en plus utiliser l’effet de levier du crédit et qu’on réinvestit les bénéfices annuels , ça mérite quand même de s’y attarder .

Petit hors Sujet et je laisse tranquille ce fil :Quels sont pour vous les autres placement d’entreprise à même niveau de risque qui vous semble equivalents ou  « un peu plus extraordinaires » ?

Dernière modification par Doc94 (13/08/2018 22h48)

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#31 14/08/2018 00h27

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Doc94 a écrit :

Petit hors Sujet et je laisse tranquille ce fil :Quels sont pour vous les autres placements d’entreprise à même niveau de risque qui vous semblent équivalents ou  « un peu plus extraordinaires » ?

En général une entreprise utilise ses fonds propres pour financer son coeur d’activité, pas pour faire des placements de trésorerie, et encore moins des placements qui n’offrent qu’une faible liquidité (il est quasi impossible de revendre de l’usufruit temporaire, donc ça ne peut guère être assimilé à de la "trésorerie" disponible sous quelques semaines ou mois).

La quasi-totalité des entreprises saines que je connais, cotées ou non-cotées, dégage une rentabilité sur fond propres supérieure à ces 5.4% (même les banques y arrivent dans le contexte actuel de taux qui leur est très défavorable).

En ce qui concerne le "niveau de risque" de l’investissement en usufruit temporaire de SCPI, il convient de ne pas le sous-estimer : il suffirait que les dividendes distribués par vos SCPI diminuent, par exemple de 20%, pour que cet investissement se révèle médiocre, voire à perte. Entre 2010 et 2015 (ou 2012 et 2017), beaucoup de SCPI ont vu leur dividende diminuer de plus de 20% (le dividende d’une a même diminué d’environ 50%, cf ici). Ça vous donne une idée du niveau de risque…


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#32 14/08/2018 00h48

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Je pense que doc94 parlait du placement de trésorerie, et non d’investissement sur fonds propres quand il demandait quel placement aurait un rendement supérieur aux scpi.

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#33 14/08/2018 10h35

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GoodbyLenine a écrit :

En général une entreprise utilise ses fonds propres pour financer son coeur d’activité, pas pour faire des placements de trésorerie, et encore moins des placements qui n’offrent qu’une faible liquidité (il est quasi impossible de revendre de l’usufruit temporaire, donc ça ne peut guère être assimilé à de la "trésorerie" disponible sous quelques semaines ou mois).

La quasi-totalité des entreprises saines que je connais, cotées ou non-cotées, dégage une rentabilité sur fond propres supérieure à ces 5.4% (même les banques y arrivent dans le contexte actuel de taux qui leur est très défavorable).

En ce qui concerne le "niveau de risque" de l’investissement en usufruit temporaire de SCPI, il convient de ne pas le sous-estimer

Malheureusement mon « cœur d’activité » n’est pas extensible et les bénéfices ne peuvent être réinvestis en ce sens .
J’ai donc 3 possibilités :
-sortir les bénéfices en Dividendes
-créer une holding patrimonial à l’is pour réinvestir les bénéfices
-Investir directement via ma Sas sur d’autres placements que mon cœur d’activité tant que les statuts me le permettent .
Pour moi l’avantage d’investir en Usufruit directement via ma Sas était d’eviter le coût de création d’une Holding et de pouvoir profiter de la réduction d’Is.
Le risque n’est sans doute pas nul, mais il peut être limité en diversifiant sur l’usufruit de plusieurs Scpi étrangères différentes.
L’objectif n’étant pas d’investir 100 % des bénéfices de mon entreprise sur ce type de montage.
Dans ces conditions , c’est le seul placement sans effort à plus de 5  pctt que je découvre .
Si d’autres placements d’entreprise vous parraissent plus sains , je serai ravi de les découvrir .

Dernière modification par Doc94 (14/08/2018 10h38)

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#34 21/02/2021 16h46

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Je me permets de relancer cette file pour traiter la deuxième "fausse bonne idée" évoquée par stéphane et non abordée dans cette discussion (Financer un projet d’acquisition de parts de SCPI au travers d’une société civile à l’impôt sur les sociétés en utilisant un prêt « in fine »)

Dans la cas où la banque imposerait pour un financement de SCPI à crédit en SCI une contrepartie à 100% en assurance-vie y compris pour un prêt amortissable, le crédit in fine ne trouverait-il pas alors un intérêt, en permettant le réinvestissement et la capitalisation des revenus générés dans la SCI ?
Par contre, cela limiterait par ailleurs les apports en compte courant d’associé liés au remboursement du capital d’un prêt amortissable.

Merci pour vos avis,

Dernière modification par Animah (21/02/2021 20h16)

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#35 18/03/2021 13h35

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Pour le prêt in fine, la question est du support sur lequel vous souhaitez reinvestir en attendant de solder le prêt. En effet un rendement qui soit non risqué sera également peu rémunerateur, et il doit être peut risqué pour vous assurer de pouvoir rembourser le capital.

Je viens de parcourir l’ensemble de cette file, et j’avoue ne pas avoir tout saisi sur la fiscalité.
Ca me semble relativement simple pour les SCPI francaises, mais pour ce qui est des SCPIs comme Corum XL. J’avoue ne pas avoir compris comment se calcule la fiscalité, pour une entreprise, et également pour une personne physique.
J’ai compris l’idée d’une fausse bonne idée, mais pour le cas très particulier d’une personne avec un apport, pas de revenus. Je souhaite être en capacité du calcul de l’imposition pour les SCPIs investis à l’étranger.

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#36 18/03/2021 14h18

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Voici (un rappel) des informations sur le calcul de l’imposition pour les SCPIs investis à l’étranger, dans le cas très particulier d’une personne avec un apport, et pas de revenus :

- si la personne physique achète ces parts, elle devra déclarer sa quote-part des revenus fonciers de ses SCPI, et, pour les revenus issus de biens situés à l’étranger, il y aura un mécanisme évitant une double-imposition (la SCPI ayant déjà payé de l’impôt à l’étranger), selon l’un des 2 régimes (8TK ou  8TI), comme expliqué maintes fois sur le forum, voir www.google.fr/search?q=site:www.devenir-rentier.fr+8tk . La plupart des SCPI concernées fournissent, avec l’IFU annuel, un mode d’emploi détaillé.

- si la personne physique verse son apport (comme capital, ou en compte courant d’associé) à une société à l’IS, et que c’est cette société qui acquiert les parts de SCPI, la quote-part de revenus fonciers issus de biens situés à l’étranger sera retiré du bénéfice comptable de la société pour calculer le bénéfice fiscal, sur lequel la société paiera l’IS. La société pourra distribuer en dividende le montant de son bénéfice comptable, et la personne physique paiera l’impôt et les prélèvements sociaux (ou le PFU de 30%) sur le dividende quelle percevra (la plupart du temps, la société devra retenir le PFU à la source, et le déclarer et le verser directement au trésor public le mois suivant).


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