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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/10/2017 17h47 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
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Bonjour,

Suite à la vente de mon appartement, j’ai 400 000 euros à placer (c’est une partie de la vente de l’appartement). Je fais appel à un CGP (conseiller de gestion en patrimoine) qui m’a été recommandé par un amis. Etant donné que je suis dans une logique de rendement, ce monsieur vient de me faire un rapport complet me proposant 4 SCPI diversiviés avec une moyenne de rendement sur 2018 de 4,75% brut.  J’essaie de bien comprendre le dossier .. ce n’est pas une petite somme.

Les doits d’entrée de ces SCPI sont de 10%, ces frais concernent la gestion du patrimoine mais aussi les rémunérations des conseillers, des apporteurs d’affaire.  Je paye donc la part de SCPI 10% plus cher que sa valeur de rachat à ce moment. OK.

En réponse à ma question, il me dit également être rémunéré à hauteur de 5% par chacune des sociétés.
Cela me paraît beaucoup !?

Est-ce que l’on peut dire que c’est un peu comme si je payais 20 000  euros ce monsieur pour m’avoir fait un rapport d’une dizaine de pages sur les scpi avec qui il a signé des partenariats. Est-ce qu’il y a quelque chose que je n’aurais pas compris ? Bien sûr ce monsieur a travaillé pour me choisir les produits adaptés à mes besoins mais la question que je me pose, est-ce que ce travail vaut 20 000 euros ?

Bien sûr, dans ce cas, on peut comparer avec les frais d’agence immobilière. Ce n’est pas payé à la valeur ajouté mais au % du bien. Ce système ne me paraît pas sain et même si ce monsieur me paraît sympathique et compétent, cela ne m’inspire pas du tout confiance sur ses choix. 

En premier lieu et pour plus de clarté, les CGP devraient peut-être s’appeler des CPF (Commerciaux en Produits Financiers)

Merci de vos réponses.
Maxime

Mots-clés : cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 12/10/2017 17h59 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   104 

Bonjour,

Il est possible suivant les SCPI concernés de ne pas prendre d’intermédiaire ; et la plupart du temps/parfois les frais des intermédiaires sont négociables, n’hésitez pas !
Mais listez les SCPI que vous souhaitez acquérir, commençons par le début pour que les pros des SCPI puissent vous éclairer.

Dernière modification par Iqce (12/10/2017 18h00)

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#3 12/10/2017 18h09 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

étant moi-même CGP, je vais vous apporter quelques éléments de réponse.

Votre CGP a dit la vérité et tout du moins est transparent, puisque le modèle économique de ce secteur d’investissement prévoit une répartition des frais de versement entre la société de gestion et le commercialisateur. Ainsi, pour les SCPI que je commercialise, c’est ce pourcentage en moyenne.

Que cela soit beaucoup ou pas est un autre débat. En tout état de cause, il n’y a pas encore de "disruption/ubérisation" des frais sur les SCPI.

Il me semble qu’il faudrait réfléchir si cette solution correspond bien à vos objectifs.

La distribution de SCPI est régie par le statut CIF "conseil en Investissements Financiers". Tant que le conseil n’est pas rémunéré sous forme d’honoraires (ce qui est culturellement difficile en France), l’intermédiaire est rémunéré sous forme de commissions. Ce qui est valable pour les SCPI se retrouve partout ailleurs dans le monde de l’investissement, même si la réglementation vise à transformer le milieu en passant en gros d’un modèle commercial vers un modèle "libéral".

Enfin un CGP est en général une entreprise et doit donc payer des charges telles que des cotisations obligatoires pour travailler, une assurance responsabilité civile, des formations, des salaires, charges sociales…. enfin, je ne vous rebrosse par le tableau de la gestion d’entreprise en France ;-)

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#4 12/10/2017 18h13 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
Réputation :   1287 

Votre raisonnement est exact, et si vous souhaitez à l’avenir moins avoir besoin d’intermédiaires, et mieux maitrisez vous-même le domaine (ce qui vous permettra aussi d’échanger mieux avec un "conseiller") je vous suggère de commencer par "investir" quelques dizaines d’€ et quelques heures de votre temps dans https://www.devenir-rentier.fr/blog/bou … tier-livre et https://www.devenir-rentier.fr/blog/bou … immobilier et d’autres.

Sinon, sur le marché, il y a aussi quelques intermédiaires qui rétrocèdent une (faible = 1%) partie de leur commission à leur client, de différentes manières. Il y a aussi des SCPI qui semblent l’interdire (dans leurs contrats de commercialisation).

Il serait certes bien plus "sain" que le client paie une commission pour le conseil qu’il reçoit (mais il semble que les clients ne veulent pas…) et que la commission proportionnelle soit bien plus faible (voire nulle, car 5% est effectivement "beaucoup"), ne serait-ce que pour assurer une indépendance du conseilleur à l’égard de celui qui lui verse cette commission proportionnelle. Informer le client final est une autre manière (c’est bien mieux que rien…) d’assurer (un peu) l’indépendance du conseilleur.
Pour un contrat d’Assurance-Vie (le produit le plus conseillé), comme pour d’autres produits, la commission reversée au conseilleur est plus faible (que 5%) lors de la souscription …  mais s’y ajoute ensuite une commission annuelle sur encours (c’est supposé rémunérer le suivi annuel du conseilleur, qui parfois existe, mais parfois n’existe pas), et le total est du même ordre de grandeur après quelques années.


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#5 12/10/2017 18h15 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   130 

Bonjour Maxime,

pour les SCPI le principe est simple :

il y a un prix de part (public) à l’achat qui comprend notamment les taxes (droits d’enregistrement de 5.50% de mémoire). Le reste des frais représente les frais de commercialisation. Ces derniers frais peuvent être rétrocédés à l’intermédiaire qui a amené la souscription à la Société de Gestion, où gardés par la Société de Gestion si elle vendu directement les SCPI.

Mais en tout état de cause, qu’il y ait un intermédiaire ou pas, le prix d’achat reste le même.

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#6 12/10/2017 18h35 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   207 

MaximeT a écrit :

En réponse à ma question, il me dit également être rémunéré à hauteur de 5% par chacune des sociétés.
Cela me paraît beaucoup !?

Etant CGP, je vous confirme que c’est dans la moyenne pour les SCPI (de 3 à 6% selon les SCPI) à comparer avec ce qu’un agent immobilier demande pour 4 lots immobiliers à 100 000 €.

Je pense que la vraie question que vous devez vous poser est "Ces produits sont-ils bien adaptés à ma situation et à mes objectifs de vie?" En l’absence du moindre élément de votre situation (sauf âge) et objectifs, il sera impossible de vous apporter une réponse qui vous aidera.

Pour la requalification de l’appellation de votre interlocuteur, une étude patrimoniale est facturée en moyenne 1500 à 2000 € et vous pouvez demandé à ce qu’aucun produit ne soit présenté lors de l’étude pour éviter ce biais commercial, avez-vous procédé ainsi et payer sans savoir ce que vous auriez après?
Si vous-même n’être pas prêt à payer le conseil à son juste prix, il faut bien que votre interlocuteur se rémunère à un moment.

Carpediem


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#7 12/10/2017 19h29 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   186 

C’est bien sûr beaucoup trop cher.

C’est un peu comme les droits d’entrée sur les assurances vie.
Lorsque vous payiez 5% mais que le fonds € rapportait >5% par an net de frais de gestion et de fiscalité, c’était acceptable.
Aujourd’hui c’est totalement inenvisageable. Et ces frais étaient d’ailleurs largement négociables en fonction du capital apporté.

Actuellement, les SCPI sont encore sur un modèle de chargement de frais et de rétros digne des années 90, voire début des années 2000. Entre temps, votre rémunération à vous client a quasiment été divisée par 2 net de frais et de fiscalité. Ce niveau de frais n’est plus du tout acceptable. Par ailleurs le niveau de frais prélevés sur les loyers est tout aussi aberrant.

Là où la règlementation sur les instruments financiers oblige bientôt à une transparence qui va battre en brèche des niveaux de chargement complètement décorrélés des performances réelles sur les fonds, les SCPI semblent être encore à l’abri pour quelques années.

Et les SCPI continuent d’appliquer les mêmes frais que vous en achetiez pour 10000€ ou que vous preniez 1% du capital.

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#8 12/10/2017 19h36 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Igorgonzola a écrit :

C’est bien sûr beaucoup trop cher.

C’est un peu comme les droits d’entrée sur les assurances vie.
Lorsque vous payiez 5% mais que le fonds € rapportait >5% par an net de frais de gestion et de fiscalité, c’était acceptable.
Aujourd’hui c’est totalement inenvisageable. Et ces frais étaient d’ailleurs largement négociables en fonction du capital apporté.

Actuellement, les SCPI sont encore sur un modèle de chargement de frais et de rétros digne des années 90, voire début des années 2000. Entre temps, votre rémunération à vous client a quasiment été divisée par 2 net de frais et de fiscalité. Ce niveau de frais n’est plus du tout acceptable. Par ailleurs le niveau de frais prélevés sur les loyers est tout aussi aberrant.

Là où la règlementation sur les instruments financiers oblige bientôt à une transparence qui va battre en brèche des niveaux de chargement complètement décorrélés des performances réelles sur les fonds, les SCPI semblent être encore à l’abri pour quelques années.

Et les SCPI continuent d’appliquer les mêmes frais que vous en achetiez pour 10000€ ou que vous preniez 1% du capital.

Oui c’est vrai mais cela permet d’emprunter et de bénéficier d’un effet de levier.
Seul avantage en fait.


Bye bye la rat race :)

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#9 12/10/2017 19h45 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Ca ne me paraît pas très cher.

Supposons que ce CGP doive faire 4 dossiers pour en "vendre" un (vu qu’il y a de plus en plus de gens qui consomment du conseil gratuit et vont ensuite acheter ailleurs). Ca lui fait 3 études gratuites pour une rémunératrice, soit une rémunération moyenne de 5000 € bruts par étude. Supposons que avec les charges, il lui reste 2000 ou 2500 € nets par étude. Sans doute moins, car le montant moyen que le client veut placer est probablement inférieur à 400 k€.

Au total, rien d’extraordinaire, au vu du temps passé.

C’est le principe de la rémunération à la commission. Le parallèle avec l’AI est très juste : quand un AI vend un immeuble à 400 000 € et qu’il prend 5 %, est-ce "juste" qu’il soit payé 20 000 € par l’acheteur ? Mais pour un acheteur qui signe, il aura fallu publier combien d’annonces, faire visiter à combien de personnes, et parfois accompagner l’acheteur presque jusqu’au bout pour qu’il se défausse au dernier moment ?

Maintenant, si vous vouliez un conseil vraiment indépendant, il fallait vous payer une étude patrimoniale, payante, auprès d’un CGPI.

Vous n’avez quand même pas cru que cette personne vous faisait une étude gratuite pour vos beaux yeux ? Donc, il se rémunère à la commission, donc tout est parfaitement logique dans un système que vous avez accepté en demandant une étude gratuite.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2017 19h52)

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#10 12/10/2017 21h05 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Les CGPI ne font aucun travail d’étude patrimonial pour vendre des SCPI. Ou plutôt ils l’ont fait une fois pour leur premier client et n’ont plus jamais eu besoin de le refaire ensuite.

Ils ont un portefeuille de produits généralement assez réduit, regardent lesquelles collectent, lesquelles ont une bonne presse, lesquelles correspondent vaguement au souhait du client etc.

J’ai fait l’exercice une fois : on a essayé de me fourguer patrimmo commerce, pfo2, primovie et Immorente. Waouh le travail d’analyse. C’est juste ce qu’on trouve en trois clics sur internet. Et c’est ce que font 99% des CGP.

De même que sur le financier, ils vendent tous exactement les mêmes fonds à leurs clients. Je regarde ça d’assez près pour le boulot, c’est fou de voir à quel point le recours aux CGP ou à la banque privée coûtent cher aux clients finaux.

ça ne veut pas dire que payer 5% à un agent immobilier est mieux : ce sont des professions d’intermédiaires, qui font de la marge entre le client et le producteur. Tout ça date d’un âge où l’information était dure à trouver, chère et/ou non transparente. C’est fini ce temps là.

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#11 12/10/2017 21h24 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Banni
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Les CGP et autres intermédiaires sont rémunérés au pourcentage, quand ils font souscrire des SCPI ou une AV.

Avec ce système, les gros épargnants paient pour les petits, et ce n’est pas normal.

Par exemple, un courtier reçoit annuellement de l’assureur au titre de ses clients en AV:
- environ 4€/an au titre du client qui a un encours de 1000€ sur son AV sur un fonds en euro
- environ 4000€/an au titre du client qui a un encours de 1 M€ sur son AV sur un fonds en euro

Evidemment, le premier client  demande  au courtier un effort annuel supérieur au millième de l’effort nécessaire pour le second client.
Bref, le second paie pour le premier.

Au moins avec un AI, le taux de commission est bien plus élevé s’il doit vendre une maison de 50 K€ qu’une de 2 M€.

Dernière modification par parisien (12/10/2017 21h25)

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#12 13/10/2017 10h52 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses variées et pertinentes, j’ai appris beaucoup de choses et cela me permet d’avancer !

Oui les produits qu’il me propose paraissent adaptés à mes objectifs mais il me faudrait son expertise pour en être certain. Les 4 SCPI proposées font parties de celles avec qui il a un partenariat, donc le panel est peut-être restreint et ça je ne sais pas l’évaluer.

Je suis OK pour entendre la difficulté à payer en honoraires mais je suis aussi contre ce système de commissions qui me paraît obsolète (à l’heure d’internet) et pervers. Je ne doute pas de l’honnêteté de mon conseiller, mais c’est avant tout un être humain qui doit nourrir sa famille et son objectivité ne peut pas être totale.

Encore une fois, je suis tout à fait prêt à rémunérer une personne qui acquis une expertise que je n’ai pas et qui paye des charges,etc.. je suis indépendant en informatique donc je suis bien placé pour penser cela.

La négociation dont vous parlez, est-ce légal ou plutôt genre dessous de table. Par exemple sur les 20 000 euros, je peux lui en demander la moitié ? Dans la lettre de mission il est indiqué que si je ne prends pas les propositions, je lui devrais 250 euros. Entre 250 et 20 000 … il y a une sacré marge !

Mon conseiller ne m’a absolument pas parlé de négociation sur les frais, est-ce quelque chose de courant ? Aurait-il du le faire à votre avis ?

Je pense que je vais proposer ce qu’à dit carpediem à savoir une étude patrimoniale d’autant plus que j’ai déjà d’autres placements.

Parisien a écrit :

avec ce système, les gros épargnants paient pour les petits, et ce n’est pas normal.

-> Oui !

Je suppose que je rêve …. mais ce qui me paraîtrait plus juste, c’est de lui donner un pourcentage sur les gains apportés, une sorte de contrat sur 10 ans par exemple. De cette façon, nous serions tous les deux dans le même objectif.

Très bonne journée à vous tous

Maxime.

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#13 13/10/2017 11h11 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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MaximeT a écrit :

La négociation dont vous parlez, est-ce légal ou plutôt genre dessous de table. Par exemple sur les 20 000 euros, je peux lui en demander la moitié ? Dans la lettre de mission il est indiqué que si je ne prends pas les propositions, je lui devrais 250 euros. Entre 250 et 20 000 … il y a une sacré marge !

C’est une zone grise, certaines SCPI comme déjà dit l’interdisent, je l’ignorais. Souvent il vous proposera cela sous forme de chèques cadeaux. Ca se fait peu et plutôt chez les "petits" CGP à priori.
Pouvez-vous demander la moitié, clairement non, c’est de l’ordre de 1% du placement s’il cela se fait.

MaximeT a écrit :

Mon conseiller ne m’a absolument pas parlé de négociation sur les frais, est-ce quelque chose de courant ? Aurait-il du le faire à votre avis ?

Non et non, pourquoi le ferait-il, il se tire une balle dans le pied.

Il est intéressant de lire que la commission pour le CGP est de 3 à 6%. Cela pourrait expliquer pourquoi des sociétés comme Primaliance ou meilleurescpi proposent quasi systématiquement les SCPI de Primonial et quasiment jamais celles de Sofidy…

Dernière modification par kc44 (13/10/2017 11h13)

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#14 13/10/2017 11h42 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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kc44 a écrit :

Cela pourrait expliquer pourquoi des sociétés comme Primaliance ou meilleurescpi proposent quasi systématiquement les SCPI de Primonial et quasiment jamais celles de Sofidy…

Lors de mes investissements en mars-avril 2017, j’ai acheté des parts de SCPI de Primonial (Primovie et Patrimmo Commerce) et de Sofidy (Immorente et Efimmo) : bilan 6% pour l’intermédiaire dans le cas de Primonial et 5% dans le cas de Sofidy.

A ce jeu là, le plus intéressant des mes investissements était celui sur Interpierre (Paref) où l’intermédiaire ne recevait que 3.5%.

Je n’ai donc pas l’impression que Sofidy soit spécialement pingre sur les commissions pour les intermédiaires.

Bien à vous
cat

Dernière modification par cat (13/10/2017 11h44)

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#15 13/10/2017 11h46 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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J’apporte ma pierre à l’édifice et je suis également dans ces eaux là de rémunération…

Si je peux me permettre une approche différente, je dirais que les produits et les services ont simplement la valeur que vous leur donnez.

Le business du métier de CGP repose principalement sur deux choses :
- la méconnaissance du monde de la finance et de l’investissement d’une grande partie de la population
- la sérénité que ces personnes sont prêtes à acheter (ou pensent avoir acheté) par rapport au montant investi

Si vous vous reconnaissez dans cette description, payer une fraction (ridicule) du montant investi, donc environ 5%, est acceptable par rapport aux sommes engagées.

A l’inverse, si vous pensez pouvoir gérer vous même ce patrimoine, c’est que vous avez creusé un minimum la question du placement et appris que le CGP ne garanti en rien le placement et qu’il correspond d’avantage à un Commercial en Gaspillage de Pognon.

Ainsi, son travail ne vaut même pas 250€ à vos yeux.

La question n’est pas de savoir si la commission est "trop" chère mais plutôt si elle est en adéquation avec la prestation que vous en attendez.

Si vous avez 400k€ à placer, offrez un verre ou restaurant à l’un des intervenants aguerri de ce forum, et vous aurez certainement un "meilleur" conseil.

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#16 13/10/2017 11h52 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Le principal problème vient du fait que la commission est touchée quelque soit les performances ensuite…pour des fonds actions à la limite, quoique sur 10 ans, ca doit être positif mais c’est anormal sur des investissements "sûrs" type SCI. Ca motiverait les CGP à vendre de bons produits et non ceux pour lesquels la commission est la plus importante.
Ca manque de services après vente en gros mais c’est aussi valable pour les banques ou autres acteurs financiers.

Je voudrais aussi rebondir sur ce passage : "C’est le principe de la rémunération à la commission. Le parallèle avec l’AI est très juste : quand un AI vend un immeuble à 400 000 € et qu’il prend 5 %, est-ce "juste" qu’il soit payé 20 000 € par l’acheteur ?"
Selon moi, c’est le vendeur qui paie les frais d’agence. Mon point de vue d’acheterur, le bien vaut 100, cela m’est égal que le vendeur ait fait ou non appel à une agence, la maison vaut 100 point final. Je ne vais pas payer plus cher car l’agence doit toucher 5, ca n’est pas mon problème.

Dernière modification par luxo (13/10/2017 11h53)

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#17 13/10/2017 11h53 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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A la différence qu’acheter via un CGP commissionné ou directement via la société de gestion ses SCPI revient au même financièrement pour l’acquéreur. Il n’est pas possible en étant aguerri d’acheter moins cher la SCPI que l’on a choisie sans aucun conseil, sauf à aller l’acheter en direct de gré à gré à un vendeur particulier mais en perdant certaines garanties sur la transaction.

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#18 13/10/2017 17h36 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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MaximeT a écrit :

La négociation dont vous parlez, est-ce légal ou plutôt genre dessous de table. Par exemple sur les 20 000 euros, je peux lui en demander la moitié ? Dans la lettre de mission il est indiqué que si je ne prends pas les propositions, je lui devrais 250 euros. Entre 250 et 20 000 … il y a une sacré marge !

Ca dépend du contrat que votre CGP a conclu avec la société de gestion. (Et autant votre CGP est légalement tenu -si vous le lui demandez- de vous dire combien de commission il percevra, autant il n’est pas tenu de vous communiquer le contenu de ces contrats, et il en a peut-être même l’interdiction).

Il existe même une société de gestion de SCPI qui a lancé une filiale qui propose des SCPI (devinez de qui…) avec un avantage commercial (par ex ils paient l’équivalent des distributions les qqs mois avant que les parts ne soient en jouissance) qui s’apparente largement à une ristourne. On en a parlé sur ce forum ici.


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#19 13/10/2017 18h00 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Si vous acceptez qu’il y a un service/conseil à payer, vous pouvez aussi lui dire :

"écoutez, je suis d’accord de vous payer 5000€ (ou un autre chiffre) pour que vous me conseillez et m’assistiez dans l’achat de scpi. La maison de gestion vous rétrocède entre 3 et 6% ce qui fait 20000€. Comment çà se gère en terme de TVA  pour que vous me rétrocédiez les 15000 euros de différence ?"

comme çà vous déplacez le problème ; vous clarifier que vous êtes prêt à payer le conseil, vous pouvez demander un document qui explique pourquoi les choix sont faits, etc.

Il faut bien comprendre que le monde de la finance n’est pas votre ami comme le banquier était peut-être l’ami ou une personne de confiance pour vos grands parents. Il n’y a malheureusement plus beaucoup d’éthique dans ces métiers et ces acteurs nous obligent maintenant à voir cela comme un simple business.

L’argent c’est vous qui l’avez. Sans votre argent, il ne touchent rien.
Les risques, c’est vous qui les prenez en investissant dans des scpi.

Croyez moi il y a de la marge pour négocier. Il suffit d’avoir parfois le courage de se lever en disant "bon et bien j’avais mal compris je croyais que çà serait possible et que xxx€ était une somme correcte pour rémunérer votre savoir faire et le temps que vous allez passer sur mon dossier. C’est que ce projet ne devait pas se faire. Je ne vous fais pas perdre plus de temps. Au revoir. Merci."

C’est donc à vous de décider de ce que vous voulez faire de votre argent, à vos conditions. La loi de l’offre et de la demande vous fera converger. Connaître la formation du prix de ce que vous achètez est une première étape importante !

Dans les scpi, il y a environ 10% de frais de commercialisation dont 50% reviennent au distributeur (banquier, cgpi,..), donc en gros 5%. Je ne sais pas si il y a une rétrocession annuelle sur les frais de gestion annuels je ne pense pas. Il ne faut pas chercher beaucoup plus loin pourquoi les banquiers ne proposent que les scpi "maison".

Dans les opcvm, il y a en moyenne 2% de frais de gestion annuel, dont 50% reviennent au couple de distribution assureur+banquier ou assureur+cgpi, soit 1%. La totalité des frais d’entrées revient au banquier ou cgpi mais il n’y en a quasiment plus.

Dernière modification par tikou (13/10/2017 18h20)

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#20 13/10/2017 20h06 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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MaximeT a écrit :

Encore une fois, je suis tout à fait prêt à rémunérer une personne qui acquis une expertise que je n’ai pas

Effectivement si le CGP apporte un conseil, une solution patrimoniale qui permet d’optimiser ce que l’on recherche grâce à ses compétences que l’on a pas il est normal qu’il soit rémunéré en retour.

Dans le cas des SCPI et de l’immobilier en général, c’est vrai que cela peut paraître excessif les montants des commissions surtout sur de grosses sommes . C’est le système qui est ainsi avec tout ses frais de commercialisations mais c’est au détriment de l’acheteur.
Avec Internet, un client qui sait ce qu’il veut, qui a fait son étude ne devrait pas débourser de telles sommes .
Avec l’assurance vie en ligne, les courtiers bourse on arrive à avoir des frais bas dans le domaine financier mais pas encore dans l’immobilier.
Je comprends pourquoi l’immobilier que ce soit le Pinel ,les scpi ou autres immo intéressent tant les CGP ou les apprentis CGP.

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#21 13/10/2017 20h33 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

Banni
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Bike69 a écrit :

néral, c’est vrai que cela peut paraître excessif les montants des commissions surtout sur de grosses sommes . C’est le système qui est ainsi avec tout ses frais de commercialisations mais c’est au détriment de l’acheteur.

Le drame des CGP est  le modèle économique des SCPI (le client verse des frais modérés au fil de l’eau, qui permettent de rémunérer la société de gestion mais sans laisser suffisamment pour rémunérer le CGP).
Du coup, le CGP est payé uniquement à la souscription, d’où des frais d’entrée élevés sur lesquels certains clients se braquent.

Mais en fin de compte, c’est moins que ce qu’il va payer s’il met son argent 10 ou 12 ans sur une assurance-vie, a fortiori si c’est en unités de compte. Mais là les frais payés sont moins visibles, car prélevés annuellement, à la fois dans le contrat et de manière moins visible encore dans les unités de compte elles-mêmes.

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#22 13/10/2017 21h00 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Rodolphe a écrit :

Bonjour Maxime,

pour les SCPI le principe est simple :

il y a un prix de part (public) à l’achat qui comprend notamment les taxes (droits d’enregistrement de 5.50% de mémoire). Le reste des frais représente les frais de commercialisation. Ces derniers frais peuvent être rétrocédés à l’intermédiaire qui a amené la souscription à la Société de Gestion, où gardés par la Société de Gestion si elle vendu directement les SCPI.

Mais en tout état de cause, qu’il y ait un intermédiaire ou pas, le prix d’achat reste le même.

Pouvez-vous svp confirmer cela ? Que l’acheteur passe en direct ou via un CGP, il payera toujours les mêmes frais car il s’agit de rétrocessions payés par la SCPI au CGP.

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#23 13/10/2017 23h59 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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parisien a écrit :

Le drame des CGP est  le modèle économique des SCPI

Le "drame" des CGPs est leur modèle économique dans la globalité :
- dans un environnement de plus en plus contraignant notamment réglementation ++, formation++
- dans un environnement concurrentiel avec de plus en plus de notaires, experts comptables qui se forment à la gestion de patrimoine.

Le nombre d’heures de formation explose, cela le concerne mais aussi ses collaborateurs (facteurs temps, et cout).
Le client en face, étant souvent lui uniquement préoccupé par le rendement, les frais à relativement court/moyen terme sans vraiment se préoccuper d’aspects plus généraux relatifs à la protection du conjoint, des enfants, à des situations qui pourraient évoluer en cas de divorce, … situation qui pourraient être considérées comme à terme des défauts de conseils.
Vous rajoutez à cela des contraintes réglementaires grandissantes que les différents corps de métier respectent plus ou moins (les CGPs sous la pression, alors que "d’autres professionnels" ne semblent pas être toujours dans le même univers).

Tout le monde veut bien jouer mais avec les mêmes règles.

tikou a écrit :

L’argent c’est vous qui l’avez. Sans votre argent, il ne touchent rien.
Les risques, c’est vous qui les prenez en investissant dans des scpi.

Bien sûr c’est 100 % vrai par contre c’est assez réducteur.

Les risques de l’activité du CGP sont grandissants.

La réglementation impose bien sûr différents process pour bien connaitre son client (bien sûr légitime), pour bien connaitre les produits qu’il propose (toujours évident) mais également pour bien "maitriser" son partenaire. Toujours OK même si cela fini par aller loin. A terme un CGP qui proposera de souscrire à carmignac patrimoine devra par exemple prouver comme quoi il a vérifié et tracé que Carmignac patrimoine est un support éligible en France. Vous multipliez cela par un nombre de supports conséquents et le facteur temps non rémunérateur devient là encore conséquent.

A titre personnel il y a deux milieux que je connais. Le médical et la gestion de patrimoine. Et bien à ma grande surprise je pense sincèrement que l’investisseur particulier est significativement mieux protéger que le patient en cas "d’erreur".

Pour revenir au SCPI, aux rétrocessions sur ce type de support il est clair que cela peut être considéré comme trop important (comme l’AI effectivement) et que ce n’est possiblement pas au client qui achète des SCPI de "payer" pour le temps "perdu" avec d’autres clients qui n’ont finalement pas donné suite à des propositions.

J’ai cependant l’impression qu’un CGP qui ne toucherait pas aux SCPI et à l’immobilier ne pourrait en aucune façon (sauf rares exceptions) être viable.

Sur le forum nous sommes plusieurs à, après une autre vie, avoir démarré une activité de CGP mais c’est faisable car nous n’avons pas obligatoirement vocation à être rentables, du moins ce n’est pas le moteur premier et quoiqu’on fasse notre famille se nourrit tous les jours et nos enfants peuvent faire des études parfois mêmes onéreuses.

Il est a mon sens, par contre, véritablement très difficile pour un nouveau CGP de se lancer actuellement s’il a vraiment besoin d’en vivre, sans avoir des moyens financiers propres à côté. Si vous réduisez sa marge sur des produits type SCPI et immobilier, ce n’est même pas la peine d’imaginer pouvoir survivre.

Tout le monde est d’accord que l’idéal serait de simplement facturer le conseil, mais alors qu’une bonne analyse + conseils demande plusieurs jours qui est prêt à payer pour cela ?
Cela me fait penser à l’architecte (si on peut récupérer les plans mais effectuer les travaux sans lui tout le monde est content).

Vous facturez entre 600 € et 800 € pour une étude voire plus pour des situations complexes, mais si vous en faites seulement 2 à 3 par mois (ce qui "bien fait" et non "industrialisé" n’est pas si négligeable que ça), ce n’est pas avec cela qu’un CGP peut répondre à ses obligations type adhésions obligatoires aux associations, RCpro, logiciels, formations, procédures,…

Ce n’est que mon avis mais réellement même si l’on est passionné (c’est vraiment une activité intellectuellement intéressante) si vous intégrez les contraintes, les risques et un modèle économique instable, cela fait vraiment réfléchir et ce, d’autant plus, que la gestion de patrimoine est souvent réduite (à tord ou à raison selon sa perception personnelle) à un investisseur, un rendement et des frais (+ un chouia de défiscalisation) alors que la réflexion impose souvent de voir la famille dans sa globalité, de s’inscrire dans une échelle de temps assez longue, et de raisonner autant juridique que financier et fiscal.

Même si j’ai été bien long (désolé) je n’ai pas un avis obligatoirement tranché sur la "dimension" des rétrocessions sur les SCPI, mais uniquement par ce que 1) cela ne modifie en rien mon quotidien et que 2) j’ai passé l’âge de ne pas faire les choses comme j’aime les faire.

Les seules choses qui me paraissent légitimes sont que 1) l’objectif du client doit être déterminé/déterminable et il faut y répondre 2) le temps consacré (et le risque pris par le CGP) mérite légitimement "indemnisation", facturation, 3) tout doit être transparent quand on mène une opération que ce soit auprès du client mais aussi auprès du partenaire ("dessous de table", et "cadeaux" restent du bricolage).

Sur ce, bonne soirée

Crown

Dernière modification par Crown (14/10/2017 00h29)

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#24 14/10/2017 11h09 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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Entièrement d’accord avec l’analyse de mon confrère Crown.

Le modèle économique des CGP est "attaqué" ou en "voie de disparition" parce que d’un côté les contraintes/risques/charges fixes augmentent et que le développement est au mieux difficile au pire inexistant (sauf réseau/recommandation/milieu social/amical etc etc…).

La réglementation est faite pour protéger les institutionnels/banques en alourdissant l’administratif et non de mon point de vue pour protéger l’investisseur sauf à lui donner la possibilité d’attaquer le CGP pour tout défaut de conseil réel ou supposé. Les risques de l’activité sont donc avérés.

Personnellement j’exerce cette activité depuis 2015 plus en terme de passion que de réel objectif commercial. Je suis techniquement rentier et n’ai donc pas besoin de salaire sauf à minima pour valider les trimestres de sécu (j’ai 42 ans).

En outre, étant auparavant la "cible" des cgp dans ma vie de salarié, j’aurais aimé bénéficier d’une vraie expertise patrimoniale et non pas de harcèlement commercial comme j’ai pu le subir à l’époque. C’est-ce qui m’a poussé à passer le cap quand j’ai quitté le salariat en me disant qu’il y avait du potentiel à ce niveau-là. Je pense m’être finalement trompé.

Les français de manière générale veulent du conseil gratuit (ou pas cher). C’est ainsi. Je pousse l’Honoraire en avant et c’est la plupart du temps là ou ça bloque et ce, que le client soit "riche" ou pas.

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#25 14/10/2017 21h13 → Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? (cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier))

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zebulon77 ou Crown, pouvez-vous nous dire quel est un tarif horaire que vous considérez acceptable pour la rémunération des honoraires de conseil d’un CGP ?

Il m’est arrivé de payer 3000€ pour une analyse de situation patrimoniale qui s’est avérée intéressante, mais au final aussi également très intéressée car même si aucun produit n’était nommément cité dans l’analyse, les structures AV+unités de compte + SCPI étaient clairement mises en avant au détriment d’autres produits. Lorsque j’ai proposé de prendre une AV internet 0 frais pour suivre ses recommandations vu qu’il y avait les mêmes unités de compte que dans ses contrats très chers j’ai bien senti qu’il y avait un problème de rétrocessions…Je crois que le CGP n’était plus crédible à partir de là.

un médecin, c’est grosso modo 23€ la consultation d’1/4 heure, soit un peu moins de 100€ de l’heure sauf si il y a d’autres rémunérations que j’ignore.
mon électricien se positionne à 45€/heure.

Je suis d’accord avec vous que le business modèle du conseil indépendant facturé à l’honoraire est compliqué notamment parce que les banquiers profitent d’une situation de conseillers "historiques" et ne facturent pas leurs "conseils", le tout avec une structure de grosse entreprise qui les protège juridiquement.

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