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#126 05/07/2018 00h23

Modérateur
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Réputation :   2332  

Quelques remarques :

En ce qui concerne l’immobilier de province en France, et celui de l’étranger (qu’il y soit en province ou pas) : je crois qu’il y a d’énormes disparités entre différents emplacements en province en France (entre les zones prospère et celles en déclin, sachant que selon le type d’activité les critères varient : un commerce, un entrepôt, des bureaux, ou un établissement de soins n’auront pas les mêmes critères…) et en IdF aussi d’ailleurs (un centre commercial dans une zone de chalandise peu adapté pourra faire flop, ex à Clamart avec ATP1). En ce qui concerne l’étranger, les disparités sont similaires, et dans certains pays la notion de "province" est bien différente.
Ce qui compte c’est lors de l’achat une vraie connaissance du contexte (localisation, immeuble, locataire, etc.) et une vraie compétence (de la société de gestion, ou de ses partenaires qui l’épaulent à ce niveau : acheter un immeuble pour y découvrir ensuite de l’amiante, que le locataire dépose le bilan peu après, ou résilie le bail et s’apercevoir que ce n’est pas relouable sauf à baisser beaucoup le loyer, j’ai déjà vu…), et ensuite un réel suivi des locataires et de leurs besoins (là aussi par la société de gestion, parfois par ses partenaires, mais il est délicat de déléguer à ce niveau) (et les processus mis en place par les sociétés de gestion pour gérer les associés sont peut-être à l’image de ceux mis en place pour gérer les locataires…). C’est sur ce genre de critères que les bonnes foncières se distinguent des autres, et il n’y a guère de raison que ce soit différent pour les SCPI.
   
En ce qui concerne le RAN, je pense que son importance (comme critère de choix d’une SCPI) est largement surestimée, et ça ne me gênerait pas du tout si mes SCPI n’y abondaient plus du tout. Je préférerais, tout comme cat, qu’elles distribuent leur résultat en totalité (après tout, je paie des impôts sur ce résultat, pas sur ce qui est distribué), et me laisse décider de ce que je souhaite en faire ! C’est d’ailleurs ce que Corum AM a annoncé qu’elle ferait à partir de 2018 pour ses SCPI, mais j’ignore si d’autres l’imiteront.
J’ajouterais qu’autant je comprend un peu l’utilité du RAN pour une SCPI à capital fixe, autant pour celles à capital variable, je ne vois le RAN que comme un artifice pour piloter le rendement apparent et la collecte, donc pas du tout dans l’intérêt des associés.

En ce qui concerne Epargne Pierre (je suis associé depuis peu), je partage l’avis de cat :
   - un portefeuille d’actifs rentables avec la pérennité voulue, est tout à fait défendable, et il n’y a pas que les "actifs prime parisiens à 3% de rendement" qui vaillent;
   - j’anticipe une baisse du rendement à terme, même si l’allongement du délai de jouissance permettra de résister tant que la collecte sera abondante.

En ce qui concerne Pierval/Primovie (je suis associé de la 1ère), j’ignore qui connait le mieux le secteur de la santé. Mais le point fort de Primonial est à mon avis le réseau de collecte, quand Euryale est absent de ce domaine (qu’il a délégué à La Française, en exclusivité me semble-t-il) et se contente d’acquérir et de gérer le patrimoine. La première consent chaque année (depuis 2 ans déjà) une remise de ~50% sur sa commission de gestion (ça a permis de maintenir le rendement affiché) quand la seconde en vit presque exclusivement. La durée moyenne des baux des 2 SCPI est aussi fort différente.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #127 05/07/2018 00h35

Membre
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Finalement, j’en arrive à penser qu’au delà du choix du type de SCPI, choisir sa SCPI et se lancer est extrêmement compliqué en toute connaissance de cause. (et je passe sur le fait qu’il faut vivre comprendre et oublier les SCPI fiscales miraculeuses). Toute la difficulté réside ensuite dans la capacité de chacun à donner de la matière à tout un tas de documents.
Dans l’immobilier physique on visite, on voit, on connait les quartiers… Dans la SCPI, tout est réduit à l’état de documents. Il faut lire, détailler, décortiquer… Et au delà du patrimoine, se pose ensuite toute l’antériorité des sociétés de gestions.. Pour finir, il y a les projets d’investissement.
La paradoxe dans tout ça, c’est que les sociétés vendeuses de part, vous transforme ça, en une image, un rendement du genre "click & cash immédiatly!)… et certains (pas sur ce forum bien sûr) vous font passer le message "investissez facilement de chez vous, le postérieur assis sur sa chaise"…
Bien sûr on vous fera signer le papier d’investissement à risque…

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#128 05/07/2018 17h26

Membre
Réputation :   27  

La réflexion SCPI est la même que pour l’immobilier classique.
Vous achetez du PARIS, cela vous semble rassurant et vous avez un coupon moindre.
Vous allez investir ailleurs, les rendements montent.

La seule différence avec l’immobilier direct est que vous donnez votre confiance à un tiers pour la gestion des ses actifs.
Je ne suis pas sur qu’ils soit moins bons ou meilleurs que les agences immobilières à qui des milliers de Français délèguent la gestion locative de leur bien.

C’est la même réflexion sur les OPCVM sur le marché.

Par contre, se convaincre que l’investissement en hôtel est plus intéressant qu’un investissement dans la logistique à l’étranger, c’est un mensonge personnel.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#129 05/07/2018 17h46

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Il y a également la mutualisation du risque qui est bien plus importante pour une SCPI que pour l’investissement immobilier direct.

Cela entraîne (normalement) que le "risque" de performances extrêmes (très supérieure ou très inférieure à la performance moyenne) pour les SCPI est bien plus rare que pour l’immobilier en direct.

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[+1]    #130 05/07/2018 17h50

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Comparatif de 4 » ans de performances des :
- Immo direct paris
- immo direct province
- foncières cotées
- scpi
- actions
- or
- obligations
-…

www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif.pdf


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+1]    #131 06/07/2018 07h32

Membre
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Bonjour,

Dans ce genre d’études, il faut toujours avoir en tête que pour le calcul du TRI 10 ans (2006-2016), les mauvais résultats des SCPI qui ont été absorbés par d’autres ne sont probablement pas pris en compte.

Idem, quand nous cherchons à étudier les performances des OPCVM, celles qui ont disparus car leur modèle d’investissement n’était pas bons n’apparaissent pas sur les études à long terme.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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