Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

[+1]    #1 26/07/2014 17h28

Banni
Réputation :   13  

trois SCPI solides et bien rentables dans le temps

=> celui qui vous donnera ces renseignements est au mieux un illuminé, au pire un menteur.

ceci dit, il y a foncia pierre rendement qui ré-ouvre actuellement son capital et qui a été pas mal jusqu’à présent, et vu que vous ne semblez pas etre associé, c est peut-etre le bon moment de regarder si elle peut correspondre à ce que vous cherchez (surtout si vous avez déjà un accord pour le pret)

Dernière modification par goiz (26/07/2014 17h53)

Mots-clés : quelle scpi choisir

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #2 26/07/2014 21h16

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
  - chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
  - chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
  - chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
  - chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 03/08/2014 22h16

Banni
Réputation :   13  

Question : SOFIDY semble assez indépendante des banques , vous en pensez quoi ?

http://i.imgur.com/nSBAFsf.gif
difficile de généraliser avec sofidy, car on y trouve tout et son contraire , e.g. cifocoma2 très "protégée" vs immorente, 25% du capital détenu par des assureurs. Mais ce n est pas une filiale de banque.

Dernière modification par goiz (03/08/2014 23h05)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 26/08/2014 19h26

Banni
Réputation :   13  

Sofipierre serait assez tentante si elle n etait pas autant endettée, ce qui représente pour moi un risque, pour d autres un levier interessant.

Je vous rappelle le peu de conviction que j avais sur Epargne Fonciere (en reponse a votre 1er post), autant sur les resultats que sur la politique de gestion (sans compter l historique de certaines de ses scpi). A savoir que la société de gestion envisage désormais d investir dans l UE.

Effimmo bof, résultats peu encourageants (en régression légère mais continue d’exercice en exercice), difficile de prévoir l’avenir, comme pour beaucoup de scpi de bureaux actuellement pour lesquels les renegociations des loyers sont à la baise.

Comment vous panacheriez votre achat ?

Pour votre montant personnellement je mettrais plutôt le paquet sur Immorente. Mais si vous positionner sur une seule scpi vous chagrine ou si votre banquier vous l impose dans le montage, alors plutôt le min sur Epargne Fonciere pour la diversification vers les bureaux et le max sur Immorente.

Bon choix !

-------------------------------------------------------------------------------------------

Sinon vous avez eu un bon taux (assurance externe?), vous etes parti avec quelle banque finalement ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 01/10/2014 06h16

Membre
Réputation :   3  

goiz a écrit :

ok.

vous avez eu un bon taux global. Assurance externe? Vous êtes parti avec quelle banque finalement ?

goiz j’attendais la fin des négociations pour te répondre
le taux final est de 2.3 % mais si on ajoute l’assurance décès interne sur deux têtes + une caution d’un organisme avec qui la banque bosse pour ses prêts immo classiques ça monte à 2.7 % ….
la banque a fait un effort car en échange nous la prenons comme banque principale et j’apporte une somme importante de placements réglementés.
les titres immorente , épargne foncière ( il semble c’était le dernier moment pour en prendre car l’appel est l’épargne s’interrompe  ) er sofypierre

je donne pas de nom mais c’est une grande banque mutualiste.

j’espere que ca marchera mieux que mes arcp smile et smile

Dernière modification par Lavande63 (01/10/2014 06h17)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 18/04/2016 08h54

Membre
Réputation :   4  

Je m’étais arrêté sur 3 SCPI car j’avais cru comprendre que les banques et/ou CGPI étaient assez réticents à faire des montages au delà de ce chiffre (sans compter les frais qui augmentent puisque visiblement on fait un prêt par SCPI)

Concernant Immorente, quelques points m’interpellent:
- Revenu distribué qui baisse alors que le TOF remonte (et ne pourra pas monter beaucoup +, déjà à 95%)
- Revenus distribués supérieurs aux résultats depuis 3 ans
- PGR très faible pour une SCPI aussi ancienne (15 jours)

Ai-je raté quelque chose concernant cette SCPI ?

Sinon, pour ajouter une 4e valeur, je regardais aussi:

Efimmo:
+ Bon DVM
- Prix 6% au dessus de sa valeur de reconstitution
- RAN 1 mois et PGR inexistant, ce qui m’inquiète un peu pour une SCPI aussi ancienne

Edissimo:
+ Dividende stable
+ 4 mois de RAN, de quoi voir venir…
- Cher -  8% au dessus de sa valeur de reconstitution

Je pourrais aussi supprimer Primovie et la remplacer par une de ces valeurs plus classique, et ne garder que Corum en diversification.

Je regardais également Notapierre, qui est un modèle de stabilité, gros RAN et PGR, pourtant j’ai l’impression que personne n’en parle sur ce forum. Y-a-t-il un loup que j’aurais raté ?

Je suis bien sûr preneur de vos retours d’expérience sur ces SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #7 18/04/2016 13h28

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Charlatan a écrit :

Concernant Immorente, quelques points m’interpellent:
   …/…
   - Revenus distribués supérieurs aux résultats depuis 3 ans

Ceci me semble erroné (source : page 20/78 du rapport annuel 2014, disponible ici) :
Résultats 2010 à 2014 = 16.04€ 15.83€ 15.25€ 15.65€ 14.78€
Distribué 2010 à 2014 = 15.84€ 15.72€ 15.12€ 15.60€ 14.76€

Bien sur, la SCPI a en plus distribué les plus-values qu’elle a réalisé sur des cessions de biens arrivés à maturité. Mais ces plus-values ont bel et bien eu lieu, et le portefeuille de la SCPI recèle encore pas mal de plus-values potentielles, qui pourront être réalisées dans le futur.
Vous préféreriez peut-être que la SCPI conserve ceci, alors que l’impôt a déjà été payé sur ces flux, et donc que leur perception est "net d’impôt" (et de PS) pour les associés. Ce n’est sans doute pas le cas de l’immense majorité des associés…

Ne surestimez pas l’importance du RAN. Il faudrait plutôt prendre en compte la somme "RAN + RPV" (RPV = réserve de plus-values, à savoir les plus-values déjà réalisées par la SCPI sur des cessions de biens, et non encore distribuées aux associés).
Ainsi, pour Charlatan, la situation d’Edissimmo se serait beaucoup amélioré en 2015, car son RAN a beaucoup augmenté. En fait, cette SCPI a un énorme RPV, et a juste choisi d’en distribuer une petite partie, afin d’augmenter d’autant son RAN (qui semble tellement plaire à certains associés). Ses réserves (RAN+RPV) n’ont pas augmenté, bien au contraire (le résultat reste durablement bien inférieur à la distribution, et la SCPI n’a pas réalisé de PV), même si elles restent pléthoriques.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 02/07/2018 13h57

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1022  

Je laisse le soin à ceux que cela intéresse de lire cet article de 2010 qui doit faire grincer des dents les associés de Atlantique Pierre 1:
agefi_uffi_ream_relancee.pdf
Surtout lorsque l’on lit Frédéric Puzin qui dit "Nous bénéficions donc de ce contre-cycle".
Nous c’est eux ou c’est nous les associés ?
La suite immédiate c’est investissements qui s’avèrent foireux, locataires qui partent quand ils ne se mettent pas à ne plus payer entraînant baisse des valeurs d’expertise et concrètement:
_ Baisse de 33% pour le prix de part
_ Baisse de 50% pour le dividende
Ca en dit long sur la capacité qu’on ces personnes à communiquer où le vent souffle dans le bon sens et après tout comme les erreurs passées sont payées par les autres, pourquoi changer ?

Dernière modification par kc44 (02/07/2018 13h58)

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #9 02/07/2018 20h15

Banni
Réputation :   19  

Comme chacun devrait le savoir il convient de faire ses devoirs avant d’investir donc d’améliorer ses connaissances, faire ses choix puis arbitrer selon SA décision.

J’aimerai quand même rajouter que chaque néophyte devrait se voir averti que le petit monde des SCPI et leur société de gestion n’est pas toujours très sérieux et n’est pas toujours là pour garantir les intérêts des associés et qu’une fois sur le bateau ce sera pour le meilleur et pour le pire.

Le cadre légal de la SCPI permet un tas de pratiques que chacun doit connaître puis interprètera à sa manière comme la fusion d’un beau bébé et d"un canard boiteux pour de meilleures publications

Des achats communs d’immobilier avec d’autres SCPI et même avec des SCI avec lesquelles vous ne voudriez pas investir

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Une collecte non maîtrisée dont on sait tous que pour la plupart des SCPI elle n’est ni sage ni garantissant la pérennité de la rémunération des associés.

Votre SCPI peut changer de société de gestion ou être vendue à un repreneur dont vous ne partagerez pas forcémént la vision mais le caractère illiquide et peut-être très bientôt un engouement à la vente combiné à une baisse de la rémunération et du prix de vente pourrait créer un engorgement tel qu’il vous faudrait des années pour vendre …

Pour finir sur une note, je le concède, un peu polémique … Dans n’importe quel autre domaine, qui accepteriez vous de rétribuer à la hauteur de la rémunération d’une société de gestion de SCPI sans AUCUNE responsabilité ni la moindre garantie de résultat ?

Afin d’être tout à fait juste on pourrait dire quasiment la même chose de pas mal de fonds, OPVCM …

Si dans les messages suivants je m’attirais les foudres des plus convaincus alors j’aurai la seule satisfaction d’avoir peut-être interpelé les moins éclairés de nos lecteurs.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 02/07/2018 21h57

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

maxcorporis a écrit :

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Je ne suis pas sur de bien comprendre cette phrase un peu complexe et avec plusieurs négations.

Cependant, on a déjà vu des votes en AG qui allaient contre ce que souhaitait la société de gestion, par exemple pour ne pas renouveler le mandat d’une société de gestion. Ceci se réalise généralement en 3 temps et au moins 2 AG (donc 2 années) : il faut d’abord modifier les statuts pour pouvoir désigner une société de gestion et ne plus l’avoir nommée ad vitam eternam dans les statuts, puis décider de voter pour une autre société de gestion… Et auparavant (le 3ème temps), il faut avoir des informations (les adresses des associés) pour pouvoir communiquer avec les associés et leur expliquer les enjeux (et ainsi avoir une chance de faire voter le changement de statut , puis le changement de gérant), ce qui nécessite soit une année de plus en récupérant leurs coordonnées lors d’une scrutation, soit de lancer une procédure en justice pour les obtenir, dès lors que la société de gestion fait de l’obstruction.

On a déjà vu d’autres votes qui allait dans le sens des intérêts des associés et pas dans le sens des intérêts de la société de gestion, ne serait-ce que des votes pour intégrer dans les statut des dispositions qui faciliteraient une actions d’associés mécontents (plutôt que de multiplier les obstacles) sans que ça ne débouche nécessairement sur un changement de société de gestion (on peut être satisfait de sa société de gestion, mais conserver le moyen d’en changer sans un maximum d’obstacles, si jamais à l’avenir on devait en être moins satisfait). Quelques exemples :
  - mieux vaut éviter que la société de gestion soit nommé à vie dans les statuts;
  - mieux vaut éviter que le mandat de la société de gestion porte sur plusieurs exercices;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG (qui disposera de votes donnés "au Président") soit, de par les statuts, la société de gestion;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG soit désigné par les statuts (mieux vaut que l’AG élise son président, et de préférence pas au nombre de parts, mais à 1 voix par associé)

Force est de constater que ça n’est arrivé, à ma connaissance, que dans des SCPI de taille modeste, à capital fixe, sans trop d’associés (un peu plus de 1000 au max) et pas d’institutionnel détenant un pourcentage significatif des parts (20%, voire 10%, suffisent déjà à empêcher ce genre d’action), et avec aussi un certain nombre d’associés volontaristes, compétents, et disposés à "mouiller le maillot" et à s’engager (y compris financièrement) pour le bien de tous, et en dépit de tous les obstacles mis sur leur chemin.
A noter qu’il n’est pas aisé pour ces lanceurs d’alerte à se faire entendre. Même quand ils ont des arguments solides, ils sont souvent mal accueillis, d’autant plus que la société de gestion (et parfois le Conseil de Surveillance) en place disposent de pas mal de moyens (souvent financés par la SCPI) pour résister, parfois avec beaucoup de mauvaise foi en désinformant ou/et en faisant peur aux associés trop naïfs, et que pas mal d’associés ont un préjugé défavorable pour ceux qu’ils perçoivent comme des "perturbateurs".

Dans le passé, il y a même eu une "association d’associés" (une forme d’ "une organisation des associés") qui a agit de manière efficace en ce sens, avant de devenir ce qu’elle est hélas devenue… (cf ici).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #11 04/07/2018 06h42

Membre
Réputation :   76  

Vous rentrez dans le vif du sujet. Par avance, je vous présente mes excuses pour ne pas faire une réponse à toutes vos questions. Je tente d’apporter quelques éléments…

Les pays étrangers : pour certaines SCPI qui investissent de façon importante à l’étranger, je regrette comme vous que cette information ne soit pas plus détaillée. Cela nous oblige à faire "nos devoirs". Pour celle qui investissent plus modérément, cela n’a pas d’importance car je le vois comme une diversification.

Corum et le prélèvement à la source étranger
 : à ma connaissance, ce sont les seuls. En mode "mauvaise langue", je dis que c’est de la malhonnêteté intellectuelle. Corum est une sdg innovante, y compris dans le discours dont il faut se méfier (ce qui ne m’empêche dans avoir un peu plus de 2% dans mon portefeuille SCPI).

Foncia Pierre Rendement : c’est une SCPI à capital fixe. Cependant les augmentations de capital s’enchaînent les unes après les autres et la sdg revalorise le prix de la part à chaque augmentation. Elle est légèrement surcoté et, en tant qu’actuel associé, je le vois d’un bon œil et constate que cela n’empêche pas d’attirer de nouveaux associés. Moi aussi, je pense que son rendement en terme de dividende est faible du fait que 37% du patrimoine est situé dans Paris.

Je préfère regarder le TRI des SCPI plutôt que le taux de distribution car le TRI intègre la valorisation de la part. Sur 5 ans (2012-2017), Foncia est à 5,42% et Immorente à 4,73%.
Sinon, je calcule le « Taux résultat courant par rapport à valeur de reconstitution ». Sur 2017, Foncia est à 4,77% et Immorente à 4,54%. Ce calcul me permet de ne pas tenir compte des dividendes qui sont versés en puisant dans les réserves et de ne pas tenir compte de la surcote (ou l’inverse) de la SCPI.

Épargne Pierre : très séduisante. Le « résultat courrant sur la valeur de reconstitution » donne 6,41%. J’en ai un peu plus de 3% dans mon portefeuille.

Je distingue
+ les SCPI « bon père de famille » : je suis un associé de Foncia Pierre Rendement, Épargne Foncière et Rivoli Avenir Patrimoine et vais bientôt m’associer à Immorente. Si c’était à refaire, je ne sais pas si je sélectionnerai EF. Chacune de ces SCPI représentent plus de 20% de mon portefeuille.
+ les SCPI « diversification/dynamisme » : je suis un associé de Primovie, Épargne Pierre, InterPierre et Corum. Si c’était à refaire, je prendrai Pierval Santé à la place de Primovie. Ces SCPI sont plus jeunes et j’ai tendance à limiter leur part dans mon portefeuille à 5%.
Je ne sais pas où classer PFO2. Vu mon portefeuille, je l’ai classé dans la première catégorie mais c’est peut être une erreur.

Ce dernier paragraphe illustre mon message du 29/06 : « la diversification est une règle que je m’impose à tout niveau. » En allant prochainement vers Immorente, je sélectionne une nouvelle société de gestion : Sofidy.
D’ailleurs, actuellement, j’ai le "sentiment" que Sofidy et Foncia sont les Sdg les plus prudentes. Celles qui tiennent compte au mieux des intérêts des associés. Ainsi si je devais refaire mes premiers investissements, je prendrai Efimmo (pour les bureaux) et Foncia Pierre Rendement (pour les commerces).

Dernière modification par PierreP (04/07/2018 06h44)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 04/07/2018 19h05

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   419  

@ Seneque
Pour moi le RAN (ou l’équivalent PPB pour les fonds euro) ne devrait pas exister. On devrait distribuer l’intégralité du résultat courant et je m’occuperais moi-même de faire le lissage si les résultats varient.
Une SCPI bien gérée ne devrait pas avoir de "grosses" difficultés locatives (ou si elle flanche c’est que tous les concurrents sont dans la panade) et n’a aucune raison de maintenir autre chose qu’un RAN minimaliste.

Par ailleurs, pour ce qui concerne Epargne Pierre (je ne suis pas associé), je ne considère pas spécialement comme une tare de ne pas avoir d’actifs à Paris, il y a aussi de très bonnes affaires en province (et pas que des bonnes à Paris). Bien entendu, il ne faut pas avoir uniquement Epargne Pierre en portefeuille.
Je considère par contre que vu leur vitesse d’investissement de la collecte et le rendement des investissements récents, je doute qu’ils arrivent à tenir le rendement actuel. Après, il faut voir ce qui va se passer après le recul du délai de jouissance à 6 mois.

@ PierreP, Deb67
Concernant Pierval/Primovie, je ne sais franchement pas qui entre Euryale ou Primonial REIM connaît le mieux le secteur de la santé (je parierai d’ailleurs plus sur le second que sur le premier).
Néanmoins, je juge que la gestion 2017 de Primovie a été suffisamment calamiteuse pour s’en tenir éloigner quelque temps et voir comment la situation évolue. En outre, j’espère qu’Euryale apprendra des erreurs de sa consoeur pour ne pas les reproduire.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 05/07/2018 00h35

Membre
Réputation :   25  

Finalement, j’en arrive à penser qu’au delà du choix du type de SCPI, choisir sa SCPI et se lancer est extrêmement compliqué en toute connaissance de cause. (et je passe sur le fait qu’il faut vivre comprendre et oublier les SCPI fiscales miraculeuses). Toute la difficulté réside ensuite dans la capacité de chacun à donner de la matière à tout un tas de documents.
Dans l’immobilier physique on visite, on voit, on connait les quartiers… Dans la SCPI, tout est réduit à l’état de documents. Il faut lire, détailler, décortiquer… Et au delà du patrimoine, se pose ensuite toute l’antériorité des sociétés de gestions.. Pour finir, il y a les projets d’investissement.
La paradoxe dans tout ça, c’est que les sociétés vendeuses de part, vous transforme ça, en une image, un rendement du genre "click & cash immédiatly!)… et certains (pas sur ce forum bien sûr) vous font passer le message "investissez facilement de chez vous, le postérieur assis sur sa chaise"…
Bien sûr on vous fera signer le papier d’investissement à risque…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 05/07/2018 17h50

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Comparatif de 4 » ans de performances des :
- Immo direct paris
- immo direct province
- foncières cotées
- scpi
- actions
- or
- obligations
-…

www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif.pdf


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 06/07/2018 07h32

Membre
Réputation :   76  

Bonjour,

Dans ce genre d’études, il faut toujours avoir en tête que pour le calcul du TRI 10 ans (2006-2016), les mauvais résultats des SCPI qui ont été absorbés par d’autres ne sont probablement pas pris en compte.

Idem, quand nous cherchons à étudier les performances des OPCVM, celles qui ont disparus car leur modèle d’investissement n’était pas bons n’apparaissent pas sur les études à long terme.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur