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#51 10/11/2019 17h00

Modérateur
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Il ny a pas d’obligation (légale) de distribution pour les SCPI.

La logique de ces situations différentes est à chercher du côté de la fiscalité : le bénéfice des SCPI (fiscalement transparentes) est imposé car chaque associé déclare avec ses revenus sa quote-part (du bénéfice, pas de ce qui lui est distribué); le bénéfice des SIIC ne subit pas d’impôts (les SIIC ne paient pas d’IS), mais ce qu’elles distribuent est du dividende sur lequel les actionnaires sont ensuite imposés (sans abattement). Il est logique d’obliger les SIIC à distribuer, sinon il y aurait un risque qu’aucun impôt ne soit payé sur leurs bénéfices.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#52 11/11/2019 20h21

Membre
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maxicool a écrit :

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas.

Si vous arrivez à monter un projet qui génère un cashflow neutre ou même positif pendant la phase de capitalisation, la SCI IS peut alors avoir son intérêt. Il semblerait que ce soit possible (cf portefeuille d’Yvan).

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#53 12/11/2019 10h41

Membre
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maxicool a écrit :

Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

Pour ma part, je pense que, même si vous n’empruntez pas pour de l’US et que vous avez un cash-flow négatif, vous aurez de toute façon un TRI bien supérieur pendant la phase de capitalisation avec la SCI IS qu’en direct (avec les hypothèses que vous évoquez, 15 ans/300ke).

Ensuite, il y a un élément que vous n’intégrez pas dans votre réflexion pour la suite, c’est l’aspect transmission.
Avec la SCI à l’IS, vous pourrez par exemple donner progressivement des parts en démembrement à vos enfants et, si vous n’avez pas besoin de tout distribuer car vos besoins sont couverts par ailleurs, continuer à capitaliser de manière efficace pour eux (tout en vous réservant la gestion de la SCI aussi longtemps que vous le jugerez nécessaire).

Bien à vous,
cat

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#54 12/11/2019 11h29

Membre
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Bluegrass a écrit :

Les SCPI utilisant le RAN, je ne trouve pas de règles identiques les concernant.

Le RAN correspond à des loyers antérieurs non distribués (mais imposés car la SCPI est dite transparente), ce ne sont pas des plus-values.
Les plus values dans les SCPI sont visibles, également dans le poste de capitaux propres, mais pas dans le RAN puisqu’un poste comptable spécifique est prévu : "Réserves de + ou - values".
Ceci dit pas d’obligation de distribution des + values en effet pour les SCPI.
La SCPI à le choix :
- elle réinvestit complètement la plus-value
- elle distribuent complètement la plus value
- elle stocke la plus-value et peut très bien (ou pas) la distribuer au cours des prochains exercices.


Parrain ING : ASMYFZA

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#55 12/11/2019 12h12

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cat a écrit :

maxicool a écrit :

Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

Pour ma part, je pense que, même si vous n’empruntez pas pour de l’US et que vous avez un cash-flow négatif, vous aurez de toute façon un TRI bien supérieur pendant la phase de capitalisation avec la SCI IS qu’en direct (avec les hypothèses que vous évoquez, 15 ans/300ke).

Ensuite, il y a un élément que vous n’intégrez pas dans votre réflexion pour la suite, c’est l’aspect transmission.
Avec la SCI à l’IS, vous pourrez par exemple donner progressivement des parts en démembrement à vos enfants et, si vous n’avez pas besoin de tout distribuer car vos besoins sont couverts par ailleurs, continuer à capitaliser de manière efficace pour eux (tout en vous réservant la gestion de la SCI aussi longtemps que vous le jugerez nécessaire).

Bien à vous,
cat

Il y a aussi un autre aspect, si pendant la phase de consommation des loyers de SCPI on est fiscalement hors de France si je ne me trompe pas il y a des endroits ou on peut être fiscalisé à peu ou 0% en sortie de rente de la SCI… pour peu qu’on ait des SCPI avec beaucoup de patrimoine à l’étranger…

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#56 12/11/2019 19h06

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Vous semblez pour la plupart unanimes sur l’intérêt d’un SCI IS.

Concernant notre TMI à 14%, et son évolution dans le future, nos salaires ne vont pas beaucoup augmenter à l’avenir (je suis à la fin de mon grade, ma compagne passera tôt ou tard à la HC, mais sans réelle incidence).
Par contre, notre TMI pourrait augmenter suite aux héritages familiaux qui arriveront tôt ou tard (j’espère le plus tard possible évidemment).

Je vais creuser le sujet.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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[+1]    #57 12/11/2019 19h54

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Pour le passage en SCI à l’IS avec PP et US , ce n’est intéressant qu’au dessus d’un certain montant investi , à mon avis au moins 300.000 euros vu les charges occasionnées et donc un investissement conséquent.
Il faut bien analyser les frais totaux sur la durée y compris à la sortie et sur la période de 10 ans suivante.


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#58 20/11/2019 11h07

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J’ai publié dans mon portefeuille les critères que j’avais appliqué pour ma sélection de SCPI dans le cadre d’un investissement en pleine propriété dans une structure à l’IS avec emprunt.
J’ai matérialisé l’application de ces critères sur les 4 SCPI choisis.

Portefeuille d’actions, d’obligations et de SCPI d’Alex470

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