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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 17/01/2017 11h33

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Bonjour,
J’en profite également pour savoir si par rapport à vos derniers financements, un taux de 1.67% en crédit conso sur 9 ans est un bon taux pour le financement SCPI ?
Je pouvais avoir moins il y a quelques semaines mais les taux ont évolué à la hausse. Merci

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#27 17/01/2017 12h18

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Ca reste un taux correct oui.

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#28 17/01/2017 14h36

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Jeff33 a écrit :

Bonsoir.

Les 1% de commission ce ne serait pas les frais de dossier ? ( même si cela me paraît cher quand même).
Ou alors, c’est les bons de cadeau qu’il vous remet comme pour Cubee.

En revanche, le courtier, il ne touche rien sur l’achat des SCPI. C’est le CGPI qui se rémunère là-dessus.

C’est marqué "1% de commission sur le montant emprunté".
J’aurai à payer au courtier 2000 euros,celà change quelque chose si ces frais s’appellent commission ou frais de dossier?

Dernière modification par Nemnem (17/01/2017 14h36)

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#29 15/11/2017 00h16

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Bonsoir,

Je ne suis pas sur d’avoir tout compris.

Faut il mieux investir sur 25 ans pour se rappeocher d’un CF neutre mais payer beaucoup d’interet ?

Ou faut il emprunter sur 15 ans voir 20 ans quitte a rembourser sans indemintés comme recommande stephane pour profiter levplus vite d’un complement de retraite ?

La réponse me semble être differente selon les profils, les objectifs, mais peut etre aussi lié au TMI, au taux de prêt actuels, etc…?

PS : les 1% de commission du courtier capimmo, c’est juste vous prendre encore plus d’argent quand d’autres vous en rende pour vous remercier d’avoir traité avec eux.

Si quelqu’un connait un cgp qui rend de l’argent de la commission des banques, ca m’interesse wink

Dernière modification par Malolechat (15/11/2017 00h18)


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#30 15/11/2017 07h23

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Bonjour,

La réponse dépend de nombreux paramètres dont les conditions d’obtention du prêt (taux et assurance) mais aussi le taux prévisionnel de rémunération (distribution et valorisation des parts) ou encore votre TMI.

Faites des simulations, je vous propose un outil ici : https://www.devenir-rentier.fr/p210409#p210409.
Conseil : faites tout vos calculs en €.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #31 15/11/2017 07h32

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Malolechat a écrit :

Faut il mieux investir sur 25 ans pour se rappeocher d’un CF neutre mais payer beaucoup d’interet ?

Non. Sur 25 ans les intérêts vous couteront cher. Plus vous payez d’intérêts, plus vous payez, vous ne les déduisez que de la base de revenus imposable, le gain est minime par rapport au coût.

Malolechat a écrit :

Ou faut il emprunter sur 15 ans voir 20 ans quitte a rembourser sans indemintés comme recommande stephane pour profiter levplus vite d’un complement de retraite ?

Absolument.

Malolechat a écrit :

Si quelqu’un connait un cgp qui rend de l’argent de la commission des banques, ca m’interesse wink

N’en faites pas un critère, vous irez ainsi probablement vers les plus mauvais, en quête de clientèle.

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#32 15/11/2017 10h06

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Merci Surin,

c’est embêtant cette réponse car gbl me proposait sur une autre file (scpi achat a credit), si j’ai bien compris, de plutot emprunter le max maintenant le plus longtemps possible.
Cette reponse est adapté a l’objectif annoncé qui etait d’avoir un CF proche de zero.
Si j’avais posé ma question autrement par exemple : sur quelle duree emprunter pour que l’investissement soit plus rentable quitte a avoir un effort d’investissement mensuel moins proche de zéro, sans doute aurait il repondu comme vous et Stephane.

Je crois que je suis le seul a avoir la reponse en fonction des mensualités que je suis pret a payer, il faut donc que je fasse des simus sur 15, 20 et 25 ans. 20 ans me semblant etre un bon compromis.

La question aurait pu etre posee de la sorte : l’emprunt permet un effet de levier mais a partir de quelle durée cet effet de levier d’emprunt devient moins rentable ?

La question est aussi : est ce que je veux des revenus tot pour ma retraite et cotiser pour en diminuant mes revenus actuels ? Et me liberer d’un endettement plus tot pour en faire de plus rentables dans l’immo physique?

Ou ne pas diminuer mes revenus, ne pas avoir de complement de retraite tot mais avoir un plus gros patrimoine car plus j’emprunte longtemps, plus le cf est neutre, plus je peux emprunter et profiter des taux historiquement bas actuels, mais etre bloqué longtemps par l’endettement?

La raison et la sagesse me font penser qu’un entre 2 est le plus souhaitable.

On oubliera pas qu’un autofinancement a CF+ a un rendement infini et permet de continuer a investir par l’emprunt et creer un cercle vertueux a condition que les banques calcule le taux d’endettement avec des revenus de scpi a 100%. Ce qui n’est pas le cas je crois.

Donc investir en scpi diminuera toujours la capacité d’endettement comme la demontré mainte fois gbl.

Bref merci pour cette reflexion, ca me permet d’avancer smile

Dernière modification par Malolechat (15/11/2017 10h17)


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[+1]    #33 15/11/2017 10h39

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au pire elle peut se faire presque flat si vous êtes malin sur les frais, mais uniquement si les rendements arrêtent de baisser et vous arrivez à emprunter à taux correct sur 25 ans donc oui en général cela est à CF un peu négatif.

Mais on est clairement pas avec les mêmes contraintes que quelqu’un qui achete un immeuble de rapport ou un studio en province et qui fait du CF > 0 (pas le même marché ni la même gestion). Pour moi les 2 sont complémentaires

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#34 15/11/2017 11h22

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bonjour rondoudou et merci, encore smile.

Evidemment l’ideal serait de se rapprocher d’un cf qui tend vers 0 avec un endettement le moins long possible et pour ca le seul moyen est l’optimisation du montage :
- credit in fine ou amortissable ?
- sci a l’is ?
- av ?
- nue propriete (+/- avec mon père usufruitier)
- pas hyper fan du nantissement…

Je suis bien bloqué a ce niveau car je suis incapable de faire les calculs et n’ai pas d’outils pour les faire, encore faut il que ces outils soient fiables. J’aime a l’idee que stephane pourrait eventuellement pallier a ca.

Et il faut aussi trouver une banque avec un taeg qui tend lui aussi vers 0.

J’ai commencé ma tournee des banques et questionné mon courtier immo.

1ere reponse la CE a beaucoup vendu de scpi cette annee et ne propose plus que novapierre 1, pret sur 10 ans habituellement…Mon pote directeur d’agence m’a dit qu’en janvier il y aurait de nouvelles offres avec de nouveaux objectifs a atteindre.

Enfin l’investissement locatif en immeuble de rapport avec travaux cf+ est mon rêve mais je ne suis pas encore pret bien que j’avale livre formation seminaire et forum depuis 2014 et m’entoure d’un reseau adapté petit a petit. Bourse + rp + scpi et un jour peut etre un immeuble de rapport smile.

Je m’etale sur 2 files entre 2 patients, mais demain j’aurais plus de temps pour repondre plus precisement a gbl et cat sur l’autre file (scpi a credit).

Encore merci pour votre.

Malo

Dernière modification par Malolechat (15/11/2017 12h43)


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#35 15/11/2017 16h44

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Il serait en effet plus pratique de ne poser vos questions que sur un seul fil à la fois. J’ai du mal à vous suivre !

Je peux, bien entendu, vous aider à faire un chiffrage du %TRI prévisionnel, en tenant compte de votre fiscalité, du taux applicable et d’une rentabilité prévisionnelle pour votre portefeuille de SCPI. C’est mon travail au quotidien et vous pouvez me contacter en MP pour cela.

Retenez qu’en règle générale :

- l’augmentation de la durée du prêt permet d’augmenter la rentabilité globale de l’opération, même si le taux proposé par la banque est légèrement plus élevé,
- la fiscalité applicable à l’opération a un impact majeur sur la rentabilité financière en terme de%TRI.

Dernière modification par stephane (15/11/2017 16h48)

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#36 16/11/2017 15h20

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Bonjour Stephane,

Pour ne pas encombrer les files dédiées aux réflexions générales et non au cas personnels je propose de répondre sur la file de ma présentation.

Malo


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