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#101 29/06/2018 19h23

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Seneque, je ne comprends pas comment un ratio ou un rapport entre deux réels strictement positifs peut être négatif… Donc il y sûrement un problème dans votre définition.
Le prix de la part actuel de Efimmo est de 230 euros et la valeur de reconstitution est de 231.86 euros dans le dernier rapport annuel donc actuellement la SCPI décote par rapport à sa valeur de reconstitution. Il me semble, si j’ai quand même compris ce qu’était votre ratio, que c’est un "ratio positif".

Sinon, je suis totalement GBL sur le choix d’Efimmo dans la liste que vous présentez. Néanmoins, en investissant au comptant, je m’étonne que vous vous restreignez à une liste aussi réduite (pourquoi pas de Corum, les autres de Sofidy, Cristal Rente, les petites à capital fixe…).

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#102 29/06/2018 20h08

Modérateur
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Seneque a écrit :

Pour votre offre, c’est bien noté, merci. Question générale : quelles sont les modalités pratiques dans ce genre d’opération ?

Modalités : On se met d’accord sur le prix et sur "qui fait quoi et quand"; On signe un document de cession sous seing privé (avant paiement, l’acheteur peut vérifier que les parts existent bien, ne sont pas nanties,…); Il faut enregistrer la cession auprès du trésor public et leur payer 5%; Il faut transmettre à la société de gestion le document de cession + le document du trésor public confirmant l’enregistrement + un petit chèque (montant fixe par opération) pour leurs frais; la société de gestion retourne un certificat de parts à l’acheteur. Je peux faire toute la paperasse associée (je l’ai déjà fait). Au besoin, on peut utiliser les services d’un tiers de confiance (mais il faudra le payer). L’acheteur paie un peu moins cher qu’en passant par la société de gestion, et le vendeur reçoit un peu plus (on peut calculer pour que chacun y gagne autant).


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#103 02/07/2018 01h03

Membre
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@cat Vous avez raison, il ne s’agit pas d’un ratio stricto sensu mais en effet du calcul de la sous-cote ou surcote. Quand je dis "négatif", cela signifie donc bien comme vous le supposez que la valeur de reconstitution est inférieure à la valeur d’acquisition.
Pour ce qui est des SCPI telles que Corum, etc, pouvez-vous expliquer pourquoi vous les considérez comme plus recommandables que celles de ma liste (sans perdre de vue que j’ai un critère de choix basé sur une certaine sécurité) ?
Sur Cristal rente, cela déséquilibrerait trop vers les commerces et la province.
Sur Corum, un CGP SCPI me l’a déconseillé (gouvernance risquée, jeunesse…).

@GBL Je poursuis sur le fil public puisqu’il s’agit de questions générales : si le trésor public prend 5% (à qui par défaut ?), je n’ai pas compris comment cela pouvait être avantageux pour le vendeur, à moins que cela remplace les (ici) 9% de frais de cession plutôt que de s’y ajouter ? Dans le cas contraire, en cas de partage des 5% de frais, comment l’acheteur peut-il s’y retrouver avec ces 2,5% de frais supplémentaires ?
D’ailleurs, ces 5% sont-ils propres au gré à gré ?
Enfin, ce paiement se fait-il en direct de l’acheteur au vendeur ou par l’intermédiaire de la société de gestion ?

Note : j’exclus les délai de jouissance du calcul de l’intérêt de l’opération à cause de Moniwan ("Monigo") qui "réduit" de 4 à 1 mois ce délai donc tout repose sur le prix de la part.

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#104 02/07/2018 01h59

Modérateur
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Les 5% concernent toute cession de parts d’une société à dominante immobilière (donc toutes les SCI, et les SCPI sont des SCI).

En passant par la société de gestion, vous payez (actuellement) vos parts EF à 800€ avec une jouissance retardée de 3 mois (ce qui représente une perte de distribution de 1.13%, valant 8.91€), et le vendeur reçoit 740€.

Il est possible de convenir une valeur de part qui permette au vendeur de percevoir plus que 740€, et à l’acheteur de payer moins de 809€, tout en payant les 5% au trésor public et les 75.42€ttc (62.85€ht) de frais de dossier (par dossier).
Exemple pour 59 parts en convenant d’un prix de 755€ (qui partage le "gain" à 50/50) :
  - l’acheteur paie 59*755€ + 5% + 62.85€ = 46 835.20€ (890€ de moins que 59*808.91€)
  - le vendeur reçoit 59*755€ = 44 545€  (885€ de plus que 59 * 740€)
Attention : en gré à gré, votre "conseiller" ne percevra pas de commission….

Note : Cristal Rente est aussi jeune (à quelques mois près) que Corum. Novapierre Allemagne et Pierval Santé que vous avez déjà sélectionné ne sont pas plus anciennes (et, pour bien connaitre les 3 dernières et avoir assisté à leurs AG, le niveau de risque et de "professionnalisme" de leurs sociétés de gestion ne me semble pas devoir plaider contre Corum). Votre conseiller ne perçoit peut-être pas la même commission sur toutes les SCPI (mon petit doigt m’a récemment dit que Corum n’était pas le plus généreux du marché à ce niveau…), ou ne peut pas forcément toutes les commercialiser.


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#105 02/07/2018 03h05

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Seneque a écrit :

Sur Corum, un CGP SCPI me l’a déconseillé (gouvernance risquée, jeunesse…)

Mon petit doigt me dit quant à moi que ce CGP travaille pour Primaliance non ?
Ne serait-ce tout simplement pas parce qu’ils se font des procès depuis des années ?
www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2017/C3D6F988C89FB340F4E4F

Si on ne tient pas compte de le différence concernant le délai de jouissance, le vendeur récupère bien 885€ de plus (soit 2,03% de plus) mais le vendeur ne paie que 364,8€ en moins (47200-46835,20 soit 0,78% seulement d’économie…).

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#106 02/07/2018 11h31

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GoodbyLenine a écrit :

pour bien connaitre les 3 dernières et avoir assisté à leurs AG, le niveau de risque et de "professionnalisme" de leurs sociétés de gestion ne me semble pas devoir plaider contre Corum

Dans cette phrase, vous comparez Euryale (Pierval Santé), Paref Gestion (Novapierre Allemagne) et Corum.

Sur le papier, Paref Gestion est plus expérimentée (créée en 1991). Mais ce qui compte le plus : c’est le savoir-faire des gestionnaires. Devons-nous comprendre que Corum (ou même Euryale) n’ont pas à rougir de leur jeunesse ?

Les gestionnaires de Corum semblent avoir travaillé pour Fiducial (Atlantique Pierre 1) (source : https://www.devenir-rentier.fr/p173064#p173064, https://www.devenir-rentier.fr/p180934#p180934).
Cette information est-elle toujours d’actualité ? Je crois également me souvenir, avoir lu qu’un des fondateurs avait quitté la Sdg.

En m’intéressant au domaine des SCPI, j’ai le sentiment que c’est un « petit monde ». Les personnes qui y travaillent se connaissent et changent de société  (ou mettent en place une nouvelle société) pour travailler avec une nouvelle équipe. Je ne me rends pas compte si cette « rotation » des gestionnaires est fréquente.

En fait, pouvons-nous réellement estimer les risques pris par les sociétés de gestion ou le manque de prise en compte des intérêts des associés en regardant le passé ?


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#107 02/07/2018 13h41

Modérateur
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En effet, il semble assez fréquent de retrouver comme dirigeant d’une société de gestion de SCPI une personne qui auparavant travaillait pour, ou dirigeait, une autre société de gestion de SCPI.
Bien plus récemment que la création de CORUM (qui date de 2011), j’ai observé que le nouveau DG de Fiducial Gestion dirigeait PAREF Gestion auparavant  ou que le DG d’Amundi Immobilier venait de La Française, ou encore que l’actuel DG d’Icade dirigeait auparavant Immovalor Gestion (société de gestion de SCPI de Allianz). Il ne semble pas illogique que les dirigeants de société de gestion de SCPI aient eu auparavant une expérience dans des sociétés gérant de l’immobilier, bien au contraire.   

Une partie des fondateurs de CORUM a effectivement travaillé dans le passé pour une société de gestion qui a été rachetée (vers 2012) par Fiducial Gérance, et qui gérait Atlantique Pierre 1, et certains dirigeants de CORUM ont quitté la société en 2017 (ça a été évoqué sur le forum ici) et il ne semble pas non plus illégitime pour se lancer dans d’autres projets, après 6 ans et un tel succès (si l’on regarde Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI (Primonial, Sofidy, Fiducial…)).


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[+1]    #108 02/07/2018 13h57

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Je laisse le soin à ceux que cela intéresse de lire cet article de 2010 qui doit faire grincer des dents les associés de Atlantique Pierre 1:
agefi_uffi_ream_relancee.pdf
Surtout lorsque l’on lit Frédéric Puzin qui dit "Nous bénéficions donc de ce contre-cycle".
Nous c’est eux ou c’est nous les associés ?
La suite immédiate c’est investissements qui s’avèrent foireux, locataires qui partent quand ils ne se mettent pas à ne plus payer entraînant baisse des valeurs d’expertise et concrètement:
_ Baisse de 33% pour le prix de part
_ Baisse de 50% pour le dividende
Ca en dit long sur la capacité qu’on ces personnes à communiquer où le vent souffle dans le bon sens et après tout comme les erreurs passées sont payées par les autres, pourquoi changer ?

Dernière modification par kc44 (02/07/2018 13h58)

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#109 02/07/2018 19h33

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@ Seneque
Je n’ai rien spécialement pour Corum (et surtout rien spécialement contre en fait). Je me contente de constater que la société semble pour l’instant mener convenablement sa barque.

Par contre, je ne suis pas franchement convaincu par vos 4 finalistes. J’ai un a priori plutôt négatif sur les société de gestion La Française (mais c’est un avis extérieur même si j’ai failli m’engager sur LF Opportunité Immo il y a un peu plus d’un an… heureusement cela n’a pas été le cas) et Primonial (là je suis dans la barque en direct et en assurance-vie mais je n’en reprendrai pas sauf changement visible de politique).
Je suis plus positif sur Sofidy (je ne plains pas du tout de mes investissements dans Immorente ou Efimmo) et Foncia (un avis extérieur encore ici).

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[+3]    #110 02/07/2018 20h15

Banni
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Comme chacun devrait le savoir il convient de faire ses devoirs avant d’investir donc d’améliorer ses connaissances, faire ses choix puis arbitrer selon SA décision.

J’aimerai quand même rajouter que chaque néophyte devrait se voir averti que le petit monde des SCPI et leur société de gestion n’est pas toujours très sérieux et n’est pas toujours là pour garantir les intérêts des associés et qu’une fois sur le bateau ce sera pour le meilleur et pour le pire.

Le cadre légal de la SCPI permet un tas de pratiques que chacun doit connaître puis interprètera à sa manière comme la fusion d’un beau bébé et d"un canard boiteux pour de meilleures publications

Des achats communs d’immobilier avec d’autres SCPI et même avec des SCI avec lesquelles vous ne voudriez pas investir

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Une collecte non maîtrisée dont on sait tous que pour la plupart des SCPI elle n’est ni sage ni garantissant la pérennité de la rémunération des associés.

Votre SCPI peut changer de société de gestion ou être vendue à un repreneur dont vous ne partagerez pas forcémént la vision mais le caractère illiquide et peut-être très bientôt un engouement à la vente combiné à une baisse de la rémunération et du prix de vente pourrait créer un engorgement tel qu’il vous faudrait des années pour vendre …

Pour finir sur une note, je le concède, un peu polémique … Dans n’importe quel autre domaine, qui accepteriez vous de rétribuer à la hauteur de la rémunération d’une société de gestion de SCPI sans AUCUNE responsabilité ni la moindre garantie de résultat ?

Afin d’être tout à fait juste on pourrait dire quasiment la même chose de pas mal de fonds, OPVCM …

Si dans les messages suivants je m’attirais les foudres des plus convaincus alors j’aurai la seule satisfaction d’avoir peut-être interpelé les moins éclairés de nos lecteurs.

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[+1]    #111 02/07/2018 21h57

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maxcorporis a écrit :

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Je ne suis pas sur de bien comprendre cette phrase un peu complexe et avec plusieurs négations.

Cependant, on a déjà vu des votes en AG qui allaient contre ce que souhaitait la société de gestion, par exemple pour ne pas renouveler le mandat d’une société de gestion. Ceci se réalise généralement en 3 temps et au moins 2 AG (donc 2 années) : il faut d’abord modifier les statuts pour pouvoir désigner une société de gestion et ne plus l’avoir nommée ad vitam eternam dans les statuts, puis décider de voter pour une autre société de gestion… Et auparavant (le 3ème temps), il faut avoir des informations (les adresses des associés) pour pouvoir communiquer avec les associés et leur expliquer les enjeux (et ainsi avoir une chance de faire voter le changement de statut , puis le changement de gérant), ce qui nécessite soit une année de plus en récupérant leurs coordonnées lors d’une scrutation, soit de lancer une procédure en justice pour les obtenir, dès lors que la société de gestion fait de l’obstruction.

On a déjà vu d’autres votes qui allait dans le sens des intérêts des associés et pas dans le sens des intérêts de la société de gestion, ne serait-ce que des votes pour intégrer dans les statut des dispositions qui faciliteraient une actions d’associés mécontents (plutôt que de multiplier les obstacles) sans que ça ne débouche nécessairement sur un changement de société de gestion (on peut être satisfait de sa société de gestion, mais conserver le moyen d’en changer sans un maximum d’obstacles, si jamais à l’avenir on devait en être moins satisfait). Quelques exemples :
  - mieux vaut éviter que la société de gestion soit nommé à vie dans les statuts;
  - mieux vaut éviter que le mandat de la société de gestion porte sur plusieurs exercices;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG (qui disposera de votes donnés "au Président") soit, de par les statuts, la société de gestion;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG soit désigné par les statuts (mieux vaut que l’AG élise son président, et de préférence pas au nombre de parts, mais à 1 voix par associé)

Force est de constater que ça n’est arrivé, à ma connaissance, que dans des SCPI de taille modeste, à capital fixe, sans trop d’associés (un peu plus de 1000 au max) et pas d’institutionnel détenant un pourcentage significatif des parts (20%, voire 10%, suffisent déjà à empêcher ce genre d’action), et avec aussi un certain nombre d’associés volontaristes, compétents, et disposés à "mouiller le maillot" et à s’engager (y compris financièrement) pour le bien de tous, et en dépit de tous les obstacles mis sur leur chemin.
A noter qu’il n’est pas aisé pour ces lanceurs d’alerte à se faire entendre. Même quand ils ont des arguments solides, ils sont souvent mal accueillis, d’autant plus que la société de gestion (et parfois le Conseil de Surveillance) en place disposent de pas mal de moyens (souvent financés par la SCPI) pour résister, parfois avec beaucoup de mauvaise foi en désinformant ou/et en faisant peur aux associés trop naïfs, et que pas mal d’associés ont un préjugé défavorable pour ceux qu’ils perçoivent comme des "perturbateurs".

Dans le passé, il y a même eu une "association d’associés" (une forme d’ "une organisation des associés") qui a agit de manière efficace en ce sens, avant de devenir ce qu’elle est hélas devenue… (cf ici).


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#112 02/07/2018 22h14

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Je viens contribuer à cette file pour revenir au sujet initial et proposer mon tiercé:

1- Immorente: Une taille importante et une performance dans la durée qui trouve grâce à mes yeux. C’est peu être un détail, mais à la lecture du dernier compte rendu annuel, je suis assez sensible au fait que la Scpi continue à investir dans des petites unités de quelques dizaines de milliers d’euros, et ne se contente pas de quelques gros coûts à plusieurs millions pour écouler sa collecte.

2-Epargne foncière, une autre grosse SCPI ancienne et de grosse taille. Diversifiée, mais avec une dominante de bureaux. Elle sert un rendement correct à mes yeux. En résumé je la trouve rassurante bien que peu séduisante.

3-Corum, qui commence a atteindre une taille conséquente et permet une diversification à l’échelle européenne. Son historique n’est pas aussi long que pour les précedentes, mais pour l’instant, elle tiens ses promesses. Espérons que ce ne soit pas juste grâce à sa forte collecte.

Cette sélection, qui correspond à mes propres investissements, cherche le compromis entre sécurité et prise de risque tout en diversifiant les secteurs et sociétés de gestion.

Néanmoins, tout dépend de son objectif à « long terme » et de son aversion au risque:
Si l’idée est de sécuriser un patrimoine sur une longue période, il vaut mieux retirer CORUM et la remplacer par un autre paquebot comme edissimo.
L’idée du long terme pourrait aussi être d’uiliser au contraire le temps pour faire un pari sur une conviction pour un secteur d’activité, une scpi en restructuration ou un secteur géographique. Mais là, j’ai moins d’idées.

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#113 03/07/2018 01h40

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@GBL Merci pour ces détails. Sachant que si jamais j’acquiers des parts de Epargne foncière, ce sera sans doute par Moniwan (délais de jouissance compensés) et que par ailleurs, ce serait pour significativement moins que 47 000 euros, je crains que toute l’opération ne se résume qu’à un gain compris entre 100 et 150€…

Concernant les commissions, le CGP m’a affirmé à ma grande surprise ne pas savoir quels étaient leur montant et ne conseiller donc que dans l’absolu (en fonction des profils des clients).

@Surin
Votre petit doigt ne vous a pas trompé. Cela dit, l’argument de la sécurité ne me parait pas forcé sachant que j’avais précisé chercher des placements sûrs sur le long terme. Par ailleurs, en reprenant mes notes, je vois aussi que Corum aurait voulu fixer des objectifs de vente minimum à Primaliance, ce que ces derniers auraient refusé.

@Cat et Petitproprio
* Vous mentionnez tous deux Corum et Immorente. Sur la première, ôtez-moi tout de même d’un doute : pour servir du 6,45%, nous sommes bien sur une SCPI plus risquée que d’autres avec notamment, une grande partie à l’étranger et des réserves réduites (parce que jeune ?) ? Dans ma logique financière primaire, le risque étant proportionnel au rendement, cela ferait sens (et sans cela, tout le monde achèterait Corum, non ?).

* Immorente : pour une raison qui m’échappe, je suis passé à travers. Je vois qu’il s’agit d’une dominante commerce et que les indicateurs sont bons : rendement, réserves, TOF, peut-être pourrait-on souhaiter davantage de biens à Paris et RP… Pour la partie commerce, j’étais plutôt resté sur Foncia Pierre malgré sa surcote et en particulier en raison de ses 66% Paris+RP. Je m’interroge à présent…

* Pour finir, sur les "paquebots", oui, j’étais un peu parti sur ce principe après Novapierre et Pierval Santé qui n’en sont pas, d’où Epargne Foncière. En revanche, Edissimmo que vous suggérez me parait moins intéressant (rendement et TOF faibles, surcote forte) que Genepierre (89% de TOF mais des réserves énormes et un rendement à 4,46%).
Et bien sûr, moins intéressant que Efimmo ou Primopierre, même si elles pêchent toutes deux par des réserves réduites (27 et 9 jours respectivement - mais est-ce bloquant ?).

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Favoris 1    #114 03/07/2018 02h24

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Bien sûr que Corum est plus risquée. Il faut d’ailleurs retirer de ce rendement annoncé flatteur de 6,45% environ 13-14% d’imposition à l’étranger prélevée à la source.
Ensuite relisez bien mon message 108 et le pdf associé. Je sais que c’est long mais quand on voit que l’équipe responsable d’achats ayant entraîné une SCPI dans la déroute a immédiatement enchaîné avec des achats qui ont pu perdre 40 à 60% lors des dernières expertises, reconnaissez que cela fait frémir.
Il suffit de lire le rapport annuel de Corum, c’est écrit dedans.
Je trouve cela cocasse de lire dans la même discussion mon message (qui n’a pas trouvé écho) et celui de petitproprio.
Il serait intéressant de savoir qui fait les expertises dans certains pays éloignés comme les Canaries ou dans les pays baltes.

Concernant Immorente vous avez bien résumé, avec Foncia Pierre Rendement vous aurez davantage d’hôtels et séminaires (19%) que pour Immorente (de l’ordre de 5%).
Immorente est bien plus grosse (plus de 7 fois plus), les deux sociétés de gestion ont plutôt bonne réputation dans l’ensemble.

Je confirme vos dires sur Edissimmo.
Efimmo a beaucoup de locaux de petite superficie à la différence de Primopierre qui possède de gros immeubles en région parisienne.

Dernière modification par kc44 (03/07/2018 08h02)

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#115 03/07/2018 07h43

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Ton histoire sur Corum ça m’a refroidi pour investir dans leur plan épargne immobilier … malheureusement ils sont les seuls à proposer ce genre de “montage”

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#116 03/07/2018 17h24

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Seneque a écrit :

@Cat et Petitproprio
* Vous mentionnez tous deux Corum et Immorente. Sur la première, ôtez-moi tout de même d’un doute : pour servir du 6,45%, nous sommes bien sur une SCPI plus risquée que d’autres avec notamment, une grande partie à l’étranger et des réserves réduites (parce que jeune ?) ? Dans ma logique financière primaire, le risque étant proportionnel au rendement, cela ferait sens (et sans cela, tout le monde achèterait Corum, non ?).

Oui, je la considère comme plus risquée, c’est d’ailleurs ce que j’ai voulu dire dans mon dernier paragraphe ou je conseille de la remplacer par une autre si l’objectif est de sécuriser un capital. Néanmoins, je considère aussi la surexposition Franco-francaise de Epargne Foncière ou Franco-Benelux de Immorente comme une forme de risque que le choix de Corum viens un peu diminuer.

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Favoris 1    #117 03/07/2018 18h00

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Je rejoins totalement petitproprio dans sa dernière phrase : le risque n’est à mon sens pas le même entre Corum comme investissement unique et Corum intégrée dans un portefeuille avec d’autres SCPI (à cause de la diversification supplémentaire qu’elle peut apporter).

@ Seneque
Concernant les critères de choix, pour ma part (je crois vous l’avoir déjà indiqué à un autre endroit du forum), je n’accorde aucune importance au RAN (qui pour moi ne devrait pas exister).
Une chose que je ne regardais pas au début et que j’aurais tendance à vérifier c’est la granularité du patrimoine : je préfère de loin un patrimoine constitué de nombreux "petits" actifs car je considère que la diversification est meilleure et le risque de voir le TOF se prendre une bonne claque régulièrement est moindre.
Sur ce critère j’aime donc Immorente, Efimmo, Epargne Pierre ou Corum mais je n’aime pas Primopierre, Primovie, RAP, + de nombreuses SCPI bancaires avec toujours quelques immeubles dans Paris QCA vacants et dont le TOF ne franchit jamais 90%.

Dernière modification par cat (03/07/2018 19h44)

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#118 04/07/2018 00h35

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@ Surin
J’ai lu le pdf, c’est un peu effrayant en effet. Il semble donc bien qu’on puisse ne pas être très doué dans un domaine et y faire carrière malgré tout (je plaisante, les exemples sont légion).

- Sur les pays étrangers, je trouve que les SdG devraient a minima donner le même genre de clef de répartition géographique (capitale, province…) que pour les biens français, ainsi que les pays ; là, on dirait que "étranger" qualifie suffisamment un investissement… L’info peut certes se trouver mais pourquoi ne pas la mettre autant en avant que pour les biens français dans les fiches synthétiques ?

- prélèvement à la source étranger. Votre remarque m’interpelle concernant Novapierre Allemagne : il me semblait que le rendement annoncé était net. Cela ne semble pas être le cas pour Corum… sont-ils les seuls à "ignorer" les - 13-14% (ce qui paraitrait particulièrement malhonnête) ?

- Foncia Pierre / Immorente
, j’avais noté ces 20% de résidences hotelières en effet. Or j’avais l’impression que ce type de biens étaient plus risqués que du commerce classique (?) ; mais le rendement de Foncia est pourtant plus bas (peut-être la forte proportion de biens parisiens compense-t-elle…).
Il y a un second point de différenciation que je retiens, c’est l’augmentation étonnamment régulière du prix de la part de Foncia Pierre, alors même qu’il y a surcote de 3%…

- Genepierre / Efimmo / Primopierre
Dans votre idée, mieux vaut posséder davantage de petites surfaces pour ne pas avoir de trous d’air suite au retait d’un gros locataire j’imagine ? D’un autre côté, n’est-ce pas beaucoup plus exigeant en termes de gestion ?
Au final, je crois que cela se résume à un choix entre un "paquebot" et une autre SCPI plus jeune. Par exemple entre un Genepierre et un Efimmo. Sans surprise, on passe de 4,46% à 4,87% mais on perd énormément en réserves… A ce sujet, une question : un des côtés rassurants de Genepierre réside dans ses réserves (le reste des indicateurs est moyen). Or, je vois que le rendement a diminué en 2017 après 3 ans de stabilité : si les réserves ne sont pas utilisées pour maintenir un niveau de rendement, à quoi servent-elles ?!

@cat
Concernant la granularité, ça me parait en effet important (et vous rejoignez Surin je crois).
Quant au RAN, je n’ai pas saisi pourquoi il faudrait l’ignorer : n’est-il pas réllement utilisé pour lisser le rendement en cas de difficulté locative ? Cela rejoint mon interrogation juste au-dessus…

Vous êtes le premier à mentionner Epargne Pierre (Voisin) : la partie province me semble très importante (62%, et 0% à Paris). Ma lecture est donc que les biens gérés étant bien moins situés en termes de sécurité, le rendement est donc très élevé (5,97%) pour "payer le risque". Ce qui excluerait plutôt cette SCPI de ma sélection. Avez-vous une autre vision ?

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Favoris 1   [+1]    #119 04/07/2018 06h42

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Vous rentrez dans le vif du sujet. Par avance, je vous présente mes excuses pour ne pas faire une réponse à toutes vos questions. Je tente d’apporter quelques éléments…

Les pays étrangers : pour certaines SCPI qui investissent de façon importante à l’étranger, je regrette comme vous que cette information ne soit pas plus détaillée. Cela nous oblige à faire "nos devoirs". Pour celle qui investissent plus modérément, cela n’a pas d’importance car je le vois comme une diversification.

Corum et le prélèvement à la source étranger
 : à ma connaissance, ce sont les seuls. En mode "mauvaise langue", je dis que c’est de la malhonnêteté intellectuelle. Corum est une sdg innovante, y compris dans le discours dont il faut se méfier (ce qui ne m’empêche dans avoir un peu plus de 2% dans mon portefeuille SCPI).

Foncia Pierre Rendement : c’est une SCPI à capital fixe. Cependant les augmentations de capital s’enchaînent les unes après les autres et la sdg revalorise le prix de la part à chaque augmentation. Elle est légèrement surcoté et, en tant qu’actuel associé, je le vois d’un bon œil et constate que cela n’empêche pas d’attirer de nouveaux associés. Moi aussi, je pense que son rendement en terme de dividende est faible du fait que 37% du patrimoine est situé dans Paris.

Je préfère regarder le TRI des SCPI plutôt que le taux de distribution car le TRI intègre la valorisation de la part. Sur 5 ans (2012-2017), Foncia est à 5,42% et Immorente à 4,73%.
Sinon, je calcule le « Taux résultat courant par rapport à valeur de reconstitution ». Sur 2017, Foncia est à 4,77% et Immorente à 4,54%. Ce calcul me permet de ne pas tenir compte des dividendes qui sont versés en puisant dans les réserves et de ne pas tenir compte de la surcote (ou l’inverse) de la SCPI.

Épargne Pierre : très séduisante. Le « résultat courrant sur la valeur de reconstitution » donne 6,41%. J’en ai un peu plus de 3% dans mon portefeuille.

Je distingue
+ les SCPI « bon père de famille » : je suis un associé de Foncia Pierre Rendement, Épargne Foncière et Rivoli Avenir Patrimoine et vais bientôt m’associer à Immorente. Si c’était à refaire, je ne sais pas si je sélectionnerai EF. Chacune de ces SCPI représentent plus de 20% de mon portefeuille.
+ les SCPI « diversification/dynamisme » : je suis un associé de Primovie, Épargne Pierre, InterPierre et Corum. Si c’était à refaire, je prendrai Pierval Santé à la place de Primovie. Ces SCPI sont plus jeunes et j’ai tendance à limiter leur part dans mon portefeuille à 5%.
Je ne sais pas où classer PFO2. Vu mon portefeuille, je l’ai classé dans la première catégorie mais c’est peut être une erreur.

Ce dernier paragraphe illustre mon message du 29/06 : « la diversification est une règle que je m’impose à tout niveau. » En allant prochainement vers Immorente, je sélectionne une nouvelle société de gestion : Sofidy.
D’ailleurs, actuellement, j’ai le "sentiment" que Sofidy et Foncia sont les Sdg les plus prudentes. Celles qui tiennent compte au mieux des intérêts des associés. Ainsi si je devais refaire mes premiers investissements, je prendrai Efimmo (pour les bureaux) et Foncia Pierre Rendement (pour les commerces).

Dernière modification par PierreP (04/07/2018 06h44)


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#120 04/07/2018 15h21

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Puisque vous évoquez des "spécialisées", je serais curieux de votre avis sur deux points :
- vos raisons de préférer aujourd’hui Pierval santé à Primovie ? (j’ai fait le même choix que vous, sans être assez compétent pour avoir des regrets MDR) ; avec Primovie nous avons tout de même bénéficié d’une augmentation de la valeur de part il y a environ 1 an ;
- que pensez-vous des spécialisées "Hotellerie" au sens large (+locations de salles de séminaire), en particulier Cap’Hebergimmo, toute petite et toute jeune, mais justement gérée par Foncia dont vous dites du bien ?

PS : pour ma part, après la bonne confirmation de Epargne pierre en 2017, j’ai doublé mes parts, ce qui l’amène au niveau de Corum dans mon portefeuille, à savoir… entre 17 et 18 % chacune ! La notion de risque à long terme est très dépendante de l’âge et de la situation familiale ; pour ma part j’attache quand même une grande importance au rendement immédiat ! On est donc dans une logique amusante : les SCPI les plus innovantes sont donc attrayantes pour les vieux, et celles gérées en père de famille les plus conseillées pour les jeunes qui pensent à leurs vieux jours (ces derniers étant, il est vrai, une catégorie de jeunes plus sages que la moyenne).

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#121 04/07/2018 16h49

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Deb67 a écrit :

- vos raisons de préférer aujourd’hui Pierval santé à Primovie ?

Elle est bonne cette question ! Et, je réalise que mes principaux arguments sont liés au discours commercial d’Euryale. (Une Sdg doit avant tout, donner l’impression qu’ils sont les meilleurs).

Pierval Santé a écrit :

La santé étant un secteur en évolution permanente, Euryale AM appuie sa réflexion en matière d’évolution des besoins de santé, traduite au travers de sa politique d’investissement et de gestion, sur son comité scientifique

Je me suis laissé convaincre que le secteur de la santé était bien connu d’Euryale et qu’ils ont un partenariat solide avec les acteurs du marché.
Pierval Santé a fait de nombreuses acquisition en Allemagne et, ainsi, est diversifié d’un point de vue géographique.
Pierval Santé a beaucoup moins collecté que sa consœur (en 2017 : 165,1 M€ contre 818,2 M€), et je me dis que cette collecte est peut être mieux investi car il est plus facile de gérer une collecte plus modérée.

De plus, Primonial (pour Primovie), a il y qqs mois fait plusieurs acquisitions de bureaux en marge de sa politique initiale. Mais, au fond, si ce sont des investissement de qualité, c’est sans importance.

Si je reprends mon calcul du « Taux résultat courant par rapport à valeur de reconstitution », Pierval offre 5,17% et Primovie 4,67%.

Pour autant, je ne regrette pas d’avoir investi sur Primovie mais, aujourd’hui, mon choix porterai sur Pierval Santé.


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#122 04/07/2018 17h01

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Deb67 a écrit :

On est donc dans une logique amusante : les SCPI les plus innovantes sont donc attrayantes pour les vieux, et celles gérées en père de famille les plus conseillées pour les jeunes qui pensent à leurs vieux jours (ces derniers étant, il est vrai, une catégorie de jeunes plus sages que la moyenne).

Vous vous classez donc dans les "vieux". Ca ne saute pas aux yeux à la lecture de votre message.
Je crains que votre argument ne tienne pas.
Je dirais plutôt que les SCPI dites "innovantes" plaisent spécifiquement à ceux qui découvrent le monde des SCPI, qu’ils soient jeunes ou vieux. La force du marketing.
Pour ma part je suis encore jeune - j’espère - et suis plutôt intéressé par les SCPI ayant un bon historique et investies majoritairement sur Paris - et je regarde même dans quels arrondissements.
Je vise clairement le rendement à terme (dividende+PV) au détriment du rendement immédiat.
Ca ne m’empêche pas de suivre de très près une SCPI comme Foncia Cap’Hebergimmo dont je suis associé et que je pourrais tout à fait renforcer.
Certainement un biais lié au fait que j’ai abandonné la location saisonnière car on ne veut pas jeter les bons vieux hôtels à la poubelle. Accessoirement elle semble bien gérée et n’a pas encore rencontré d’incident avec un locataire, il faudra juger sur le long terme.

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#123 04/07/2018 17h40

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N’ayant pas vos connaissances (mais déjà quelques livres de chevet à lire) je suis avec beaucoup d’intérêt vos interventions. Vous dévoilez ici plus clairement votre méfiance de la province de l’étranger (dans une autre discussion) et des scpi “innovantes”. Geek de service et tdah vos propos m’aident fortement à calmer mon ardeur. Néanmoins puis je me permettre de vous demander comment sont pondérées vos décisions sur ces scpi ? Pleine connaissance du sujet ? Mauvaise expérience? Revues de mauvaises expériences? Frilosité ?

Dernière modification par Mettero (04/07/2018 17h40)

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#124 04/07/2018 17h53

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Mettero a écrit :

Néanmoins puis je me permettre de vous demander comment sont pondérées vos décisions sur ces scpi ?

Etude du patrimoine, taille importante pour les premiers achats, plutôt Paris et centres de grandes villes de province, une attirance pour le commerce au début mais aujourd’hui je cherche plutôt à suivre le marché niveau répartition. La décote a son importance dans mes choix qui se sont avérés payants jusque là.
La société de gestion compte aussi, on peut en éliminer et à l’inverse privilégier d’autres, il y a un consensus sur le forum.

Mettero a écrit :

Pleine connaissance du sujet ?

J’essaie mais il faut rester humble, il y a 3 ans j’en connaissais moins que vous.

Mettero a écrit :

Mauvaise expérience?

Pas à ma connaissance.

Mettero a écrit :

Revues de mauvaises expériences?

Non plus.

Mettero a écrit :

Frilosité ?

Non.

Travail et rigueur dans les choix, j’insiste, il y a beaucoup à découvrir. Trop d’investisseurs suivent le mouvement.

Je ne me méfie ni de l’étranger ni de la province, certains investissements en province sont excellents, à l’étranger aussi mais c’est bien trop fourre-tout comme termes, il faut analyser précisément le patrimoine pour se faire une idée et c’est loin d’être évident.

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[+1]    #125 04/07/2018 19h05

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@ Seneque
Pour moi le RAN (ou l’équivalent PPB pour les fonds euro) ne devrait pas exister. On devrait distribuer l’intégralité du résultat courant et je m’occuperais moi-même de faire le lissage si les résultats varient.
Une SCPI bien gérée ne devrait pas avoir de "grosses" difficultés locatives (ou si elle flanche c’est que tous les concurrents sont dans la panade) et n’a aucune raison de maintenir autre chose qu’un RAN minimaliste.

Par ailleurs, pour ce qui concerne Epargne Pierre (je ne suis pas associé), je ne considère pas spécialement comme une tare de ne pas avoir d’actifs à Paris, il y a aussi de très bonnes affaires en province (et pas que des bonnes à Paris). Bien entendu, il ne faut pas avoir uniquement Epargne Pierre en portefeuille.
Je considère par contre que vu leur vitesse d’investissement de la collecte et le rendement des investissements récents, je doute qu’ils arrivent à tenir le rendement actuel. Après, il faut voir ce qui va se passer après le recul du délai de jouissance à 6 mois.

@ PierreP, Deb67
Concernant Pierval/Primovie, je ne sais franchement pas qui entre Euryale ou Primonial REIM connaît le mieux le secteur de la santé (je parierai d’ailleurs plus sur le second que sur le premier).
Néanmoins, je juge que la gestion 2017 de Primovie a été suffisamment calamiteuse pour s’en tenir éloigner quelque temps et voir comment la situation évolue. En outre, j’espère qu’Euryale apprendra des erreurs de sa consoeur pour ne pas les reproduire.

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