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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#51 20/04/2020 13h01

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C’est l’éternel débat sur comment se rémunère un CGP.

Si on enlève la commission du CGP par les maisons de SCPI, il faudrait que le CGP se fasse rémunérer sur son conseil (cela existe). Or, aujourd’hui, QUI est prêt à payer pour du conseil ? Pas grand monde.

Après, il y a certainement des dérives, comme partout.


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#52 20/04/2020 13h05

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Les CGPI ne sont pas/plus censés prendre des commissions sur les produits vendus aux clients.


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#53 20/04/2020 14h42

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Bonjour IH,

On ne peut qu’être "macroscopiquement" d’accord avec vous mais à mon sens de "petit CGP", sans ce modèle économique des SCPI, beaucoup de petites structures de CGP seraient en difficulté économique majeure. Si les sociétés de gestion estiment avoir besoin des CGPs pour distribuer leurs produits, je pense qu’elles contribuent par une rémunération significative sur ce type de produits, à les faire continuer à exister.

Après on peut se dire que la survie de ces structures n’est pas vraiment essentielle, ce n’est pas aux particuliers de subir des coûts sous prétexte qu’un circuit économique ne soit pas suffisamment optimisé…

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais finalement, le pire est la souscription de SCPI en direct : la maison de gestion se garde la commission du CGP pour ne rien faire du tout !

Tout cela me sidère, et surtout le fait qu’en trois décennies, la concurrence entre les SCPI de plus en plus nombreuses n’a pas du tout fait baisser ses frais excessifs vers le bas.

Il faut aussi prendre en considération que si un CGP CIF souhaite se déclarer indépendant, à savoir ne pas toucher de commissions des sociétés de gestion ou les rétrocéder aux clients (modèle qui pourrait être plus "sain"), le CGP peut se heurter à certaines sociétés de gestion qui considèrent que si le CGP ne souhaite pas conserver la commission afin d’en faire bénéficier le client et bien il la supprime.

L’équation est alors beaucoup plus complexe :
- Autant facturer une prestation de conseil avec un coût horaire "cohérent" et rétrocéder aux clients les commissions reçues pouvait mettre en place un cercle "vertueux" sans que cela coute plus cher aux société de gestion qu’actuellement.
- Autant essayer de vendre une prestation a un coût horaire "cohérent" mais avec une commission qui est conservée par la société de gestion, tue toute démarche qui se voudrait plus "équilibrée" entre CGP/société de gestion et particuliers.

Quelque part je comprends la position des sociétés de gestion (ce n’est pas à elles de payer indirectement le conseil en rétrocédant indirectement de l’argent à un client qui lui achète un produit), mais cela aurait permis à mon sens d’assainir progressivement dans le temps la relation particulier/cout du conseil et du suivi / vente de produit..

A titre personnel, je pensais me déclarer indépendant. Si en bout de course, c’est pour aboutir à une commission sur les produits qui n’est versée ni aux clients, ni à moi-même on arrive à un non sens total.

Exerçant cette activité CGP hors de la rat-race et post première partie de vie qui me permet de gérer la seconde partie comme je le souhaite, le modèle économique ne me gène pas en tant que tel car il n’impacte pas mon niveau et mode de vie mais ce modèle économique ne correspond pas véritablement à cette vision "post rat-race" où on essaye de donner du sens à ce qu’on fait.

Par ailleurs, on ne peut qu’être également d’accord avec Carpediem. Lorsque qu’un client travaille avec un CGP, entre la lettre de mission et le document d’adéquation des échanges se créent et soit le client gagne en confiance soit il faut qu’il change de CGP (sans pour autant solliciter un trop grand nombre de CGP car croyez moi ce n’est pas très motivant quand on exerce cette activité avec un tant soit peu d’enthousiasme).

Crown

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#54 20/04/2020 14h53

Modérateur
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IH a écrit :

Tout cela me sidère, et surtout le fait qu’en trois décennies, la concurrence entre les SCPI de plus en plus nombreuses n’a pas du tout fait baisser ses frais excessifs vers le bas.

J’ai le sentiment que, si les collectes deviennent plus maigrichonnes, la concurrence pourra mieux jouer, et ces commissions baisseront.

Une analyse des coûts et des résultats des sociétés de gestion de SCPI devrait aussi indiquer qu’une commission de gestion de 10% des loyers facturés est très élevée, surtout quand une SCPI possède principalement des gros immeubles à 50 M€/immeuble.
(A votre avis, combien faut-il de personnes, et combien faut-il les payer (en incluant leurs outils, m2, faux frais, et qqs prestataires extérieurs), pour gérer 10 immeubles de ce type, par exemple, et comparez aux 3M€/an qui représentent 10% des loyers ?)

Mais actuellement, tout ceci n’est guère visible, aucun acteur ne souhaite baisser sa marge unitaire pour gagner des parts de marché, et les investisseurs se satisfont d’une rendement de 4%, quand les taux (sans risque, d’emprunt, ou d’inflation) sont vers 1%.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#55 20/04/2020 15h14

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InvestisseurHeureux a écrit :

Tout cela me sidère, et surtout le fait qu’en trois décennies, la concurrence entre les SCPI de plus en plus nombreuses n’a pas du tout fait baisser ses frais excessifs vers le bas.

Cela commence doucement avec des SCPI qui ont de 0 à 2.5% de frais d’entrée mais au prix d’un délai minimum de conservation (moins que la durée de détention recommandée pour ce type d’actifs)  et de frais plus élevés sur les loyers.

Après vu que vous investissez 100% ou 97.5% de votre argent au lieu de 88 à 92.5% en général en SCPI classique, l’impact des frais sur les loyers est un peu moindre au final que les frais annoncés.

L’essentiel est ne pas oublier les motivations de votre investissement, votre gain net de tous les frais et fiscalité parce que seul ce qui reste dans votre poche est important, pas les frottements même si ceux-ci sont toujours désagréables.

Si les frottements vous importent plus, vous réfléchissez comme tous ces gens qui veulent avant tout économiser sur leurs impôts et qui ne regardent pas le bénéfice final de l’investissement. (qui a dit Pinel? wink)

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#56 19/06/2020 08h01

Membre
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Après relecture rapide du fil, il ne me semble pas avoir vu cet élément : est-ce que la rémunération du CGP sur une SCPI dépend de la taille de la ligne ?

Dans mon cas, sur un investissement de 225k€ je souhaitais investir sur 4 lignes; Depuis le début du projet mon CGP me pousse à n’en prendre que 3 maximums.
L’un de ses arguments était que le prix de l’expert-comptable pouvait être multiplié par 2 ou par 3 dans ce cas.. Après vérification auprès de certains membres du forum et de l’expert comptable cela ne semble pas être le cas.
Du coup je me demande si il n’y aurait pas une forme de conflit d’intérêt entre un bonus éventuel sur une taille de ligne (>75k€) et mon projet.

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[+1]    #57 19/06/2020 08h25

Membre
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A ma connaissance c’est un pourcentage. 4 SCPI ça fait 4 bulletins a faire. C’est beaucoup… il va avoir une tendinite.
Les SCPI ne rétrocédent pas non plus le même pourcentage.
Le CGP en question vous a trouvé le financement ?

Dernière modification par Kabal (19/06/2020 08h25)

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#58 19/06/2020 08h28

Membre
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Il m’a proposé un financement via Primonial que j’ai finalement refusé et je suis en train de boucler celui que j’ai trouvé de mon côté (en attente retour back-office de la banque pour l’édition).

A noter que pour le moment j’ai moi-même rempli les bulletins pour la constitution du dossier de demande de financement.

Dernière modification par narama (19/06/2020 08h29)

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#59 19/06/2020 10h47

Membre
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Bonjour,

La raison du cout de l’expert comptable ne tiens pas la route.

Il peut y avoir plusieurs motivations pour ce CGP:
- Avoir un dossier de moins a remplir, mais vu qu’il ne va pas remplir le dossier bancaire a priori non
- Une ancienne habitude de faire des lignes a 75,000e (il me semble qu’il y avait il y a quelques annees une loi empechant les frais de remboursement anticipes pour tout pret <75ke)
- 4ieme SCPI ne le remunere pas autant que les 3 autres
- Il espere vous faire faire un 4ieme dossier a 75ke dans quelques temps

Quoi qu’il en soit votre CGP ne parait pas tres fiable.

Ne pas oublier que ce sont avant tout des commerciaux.

PS: Desole pour les accents - Clavier QWERTY

Dernière modification par PoloInOZ (19/06/2020 10h48)

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#60 19/06/2020 14h39

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narama a écrit :

Dans mon cas, sur un investissement de 225k€ je souhaitais investir sur 4 lignes; Depuis le début du projet mon CGP me pousse à n’en prendre que 3 maximums.

Il pourrait être intéressant de savoir de quelles SCPI on parle ?

narama a écrit :

L’un de ses arguments était que le prix de l’expert-comptable pouvait être multiplié par 2 ou par 3 dans ce cas.. Après vérification auprès de certains membres du forum et de l’expert comptable cela ne semble pas être le cas.

Surprenant, en effet… Il faudrait demander à votre CGP d’argumenter et de préciser son propos.

narama a écrit :

Du coup je me demande si il n’y aurait pas une forme de conflit d’intérêt entre un bonus éventuel sur une taille de ligne (>75k€) et mon projet.

Je n’ai jamais eu connaissance de ce genre de chose. Les commissions sont directement proportionnelles aux sommes investies, quel que soit le nombre de lignes. Pour ma part, j’ai également tendance à conseiller de ne pas multiplier le nombre de lignes à l’excès mais je n’en fais pas un dogme absolu. Après tout, si certains épargnants se sentent mieux quand ils répartissent leurs investissements sur plein de SCPI différentes, ça ne me pose pas le moindre problème. Ça fait juste beaucoup plus de paperasse pour un résultat équivalent, voilà tout.

PS : je précise que je ne suis pas fan des SCPI thématiques (qui, pour le coup, justifieraient pleinement l’intérêt d’en avoir plusieurs différentes), je préfère quand la diversification est faite au sein des SCPI.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#61 19/06/2020 14h48

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Suivant les projets en SCI IS de pas mal de membres, je pense que je peux répondre pour Narama (sans risquer de me tromper) : Epargne Pierre, Efimmo1, Primopierre.

Narama va sans doute venir confirmer.

--

> Narama

Les SCPI proposées sont-elles celles que propose l’ex-Crédit Foncier, repris par la CE depuis 2019 ?

J’ai eu un RDV avec un CGP de la CE (nord de la France) la semaine passée.

Il pouvait me proposer la liste des SCPI de l’ex-Crédit Foncier, à savoir :
- Intergestion : Cristal Rente
- Sofidy : Immorente, Efimmo1
- Primonial : Patrimmo Commerce, Primovie, Primopierre
- Urban Premium : Urbaon Coeur Commerce
- La Française : Epargne foncière, Europimmo
- Périal : PFO, PFO2
- Euryale Atland : Pierval Santé

Et les 3 de AEW Ciloger

Merci.

Dernière modification par maxicool (19/06/2020 14h52)


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Favoris 1    #62 19/06/2020 14h49

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Exactement, vous m’avez devancé smile

Le financement est effectivement celui de la CdE.

J’avais fait le choix des SCPI sans même connaître cette liste.

OxxiGen a écrit :

PS : je précise que je ne suis pas fan des SCPI thématiques (qui, pour le coup, justifieraient pleinement l’intérêt d’en avoir plusieurs différentes), je préfère quand la diversification est faite au sein des SCPI.

Dans mon cas, très fortement exposé sur les bureaux, j’avais en tête une ligne thématique santé type Pierval.

Message édité par l’équipe de modération (20/06/2020 13h10) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Dernière modification par narama (19/06/2020 14h58)

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#63 19/06/2020 15h20

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narama a écrit :

Après relecture rapide du fil, il ne me semble pas avoir vu cet élément : est-ce que la rémunération du CGP sur une SCPI dépend de la taille de la ligne ?

Dans mon cas, sur un investissement de 225k€ je souhaitais investir sur 4 lignes; Depuis le début du projet mon CGP me pousse à n’en prendre que 3 maximums.
L’un de ses arguments était que le prix de l’expert-comptable pouvait être multiplié par 2 ou par 3 dans ce cas.. Après vérification auprès de certains membres du forum et de l’expert comptable cela ne semble pas être le cas.
Du coup je me demande si il n’y aurait pas une forme de conflit d’intérêt entre un bonus éventuel sur une taille de ligne (>75k€) et mon projet.

En général ce sont les banques prêteuses qui cherchent à limiter le nombre de SCPI car cela représente autant de lignes à financer et donc de travail administratif.

L’argument de l’expert comptable, je ne vois pas: avez vous recours à un expert comptable pour la tenue de compte ou uniquement pour des déclarations fiscales (je n’ai pas saisi si vous passiez par une SCI).

En tout cas je ne vois pas de bonus de rémunération sur le nombre de SCPI ou de montant maximum. un peu obscur tout cela.

Dernière modification par spot (19/06/2020 15h21)

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#64 19/06/2020 15h32

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Mes infos sont disséminés un peu partout sur différents fils, je n’ai pas encore travailler correctement ma présentation.. oui c’est via une SCI.

Au niveau du financement la banque ne prévoit qu’une seule ligne pour les 3 SCPI (en tout cas c’est ce que faisait ressortir la simulation; en attente de l’offre éditée).

D’après ce que je lis, le forcing de mon CGP ne serait pas dirigé par l’argent, ce qui est déjà un bon point.

Outre le coût de l’expert-comptable, il défendait le fait d’avoir des lignes relativement conséquentes. Il me semble avoir déjà vu quelque part que la ligne moyenne était de 75k€.

J’avais finalement accepté ce concept mais avec les crises actuelles j’aurais été plus serein avec une ligne supplémentaire diversifié.

Merci pour vos réponses

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#65 19/06/2020 15h52

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Narama,

ce qui est surprenant, c’est qu’aujourd’hui Epargne Pierre ne figure plus dans la liste de l’ex-CF proposée par la CE.
Cette liste évolue peut-être au fil du temps.


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#66 19/06/2020 15h54

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Bonjour,
Pour ma part 3 lignes de 25k€ en 2016 avec le crédit foncier en détention directe.
Je suis surpris des montants annoncés.

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#67 19/06/2020 15h59

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maxicool a écrit :

Narama,

ce qui est surprenant, c’est qu’aujourd’hui Epargne Pierre ne figure plus dans la liste de l’ex-CF proposée par la CE.
Cette liste évolue peut-être au fil du temps.

Pour ma part le courtier m’a demandé la liste de mes SCPI qui a été validé par la banque

Adrien a écrit :

Bonjour,
Pour ma part 3 lignes de 25k€ en 2016 avec le crédit foncier en détention directe.
Je suis surpris des montants annoncés.

Je peux comprendre que pour un CGP un investissement de ce type ai du sens avec des lignes plus conséquentes de la même manière que certains diront qu’il ne faut pas avoir plus de 10 lignes dans son portefeuille d’action.

J’ai eu un doute sur sa rémunération en voyant que son argument expert-comptable ne semblait pas tenir la route..

Dernière modification par narama (19/06/2020 16h00)

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#68 19/06/2020 16h31

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Si je comprends bien, votre CGP est salarié de la Caisse d’Épargne ?

Lorsque les SCPI sont commercialisées par un CGP indépendant*, ce dernier perçoit une rémunération proportionnelle aux volumes traités, généralement comprise entre 5 et 6 %, à quelques exceptions près. Simple, basique.

En revanche, lorsque les SCPI sont commercialisées par un CGP salarié d’une banque, c’est complètement différent puisque les commissions ne sont pas encaissées par le salarié lui-même mais par son employeur. Il est très difficile de décrire le système de rémunération qui prévaut au sein de chaque banque car ça peut être complètement baroque, mais disons que quand il est commissionné (ce qui est très souvent le cas mais pas toujours), le salarié ne perçoit qu’une fraction du commissionnement versé par la société de gestion… de l’ordre de 10 % pour ce que j’ai eu à connaître.

Donc, puisque vous ne semblez pas accorder à votre CGP le crédit de vous avoir fait une proposition correspondant uniquement à vos seuls intérêts, essayer d’expliquer ses motivations par son mode de rémunération ne peut être compris que si et seulement si vous avez la grille de lecture interne de la banque. Autant dire que c’est peine perdue.

*: Les puristes feront observer - à juste titre - qu’un indépendant au sens de la réglementation ne doit pas percevoir de commissions mais uniquement facturer des honoraires. En pratique, 95 % de ceux qui étaient autrefois appelés CGPI ont choisi de renoncer formellement à leur I pour conserver leur business model. En déduire qu’ils ont perdu leur indépendance d’esprit au passage est une absurdité. Les bons sont restés bons, les mauvais aussi… Quoi qu’il en soit, l’hypocrisie a encore de beaux jours devant elle.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#69 19/06/2020 16h38

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OxxiGen a écrit :

Si je comprends bien, votre CGP est salarié de la Caisse d’Épargne ?

Non, le conseiller est un CGPI (non rattaché à un organisme financier).

J’ai ensuite demandé à un courtier de trouver le financement.

Vu l’insistance de mon CGPI sur le nombre de SCPI et l’argument qui semblait douteux sur l’expert comptable, je me suis posé la question d’un bonus éventuel indexé sur le montant de chaque SCPI, qui le pousserait à proposer à ses clients des montants plus conséquent pour chaque SCPI.

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#70 19/06/2020 16h49

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Me concernant, dans l’offre décrite plus haut, le CGP est un salarié de la CE (de la Banque Privée précisément). Ce détail explique sans doute l’offre restreinte des SCPI, limitée à celles proposées par l’ex-CF, acheté par la CE en 2019 (car la commission de souscription revient au groupe BPCE).
Il m’a fait comprendre ce détail durant mes RDV avec lui.

Dernière modification par maxicool (19/06/2020 16h50)


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#71 19/06/2020 17h07

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Oui, c’est une question que je me souviens avoir déjà abordée ici : la soi-disant « sélectivité » des banques à l’endroit des SCPI qu’elles jugent dignes d’être financées ou non par les deniers qu’elles prêtent est directement corrélée à leur niveau de connaissance du marché et leurs intérêts commerciaux.

En clair :
- toutes financent les yeux fermés les SCPI « maison » ou émanant d’une filiale, et peu importe qu’elles soient bonnes ou mauvaises ;
- d’autres acceptent de financer en plus des précédentes, une short list de SCPI extérieures au groupe si elles sont commercialisées par le CGP maison (certains ont accès à un peu d’architecture ouverte) ;
- quelques-unes en plus des précédentes, financent une short list de SCPI extérieures au groupe même si elles n’ont pas été commercialisées en interne (les critères d’inclusion ou d’exclusion à la short list sont remis à jour tous les dix ans, je dirais…) ;
- seules quelques rares banques financent les SCPI en fonction de ce que souhaite réellement le client, et ne s’attachent pas à savoir qui les a commercialisées.

Donc si vous allez voir votre banque en sachant juste que vous voulez des SCPI sans trop savoir lesquelles, pas de problème. En revanche, si vous avez déjà jeté votre dévolu sur telle ou telle SCPI que le banquier ne connaît pas (ou ne veut pas connaître), alors ce sera plus compliqué !

Rien de nouveau sous le soleil, donc.

Dernière modification par OxxiGen (19/06/2020 17h09)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#72 19/06/2020 17h51

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@ Narama,

Si je comprend bien vous passez par un CGPI qui :
- Ne vous a pas trouvé le financement
- Ne vous pré rempli pas les documents de souscription
- Ne souhaite pas respecter votre choix initial

… Pourquoi prendre un CGPI qui va "grassement" se rémunérer pour ne faire aucun travail !

Passez en direct auprès des sociétés de gestion ou trouvé un CGP qui accepte de vous rendre un peu de ce qu’il gagne.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#73 19/06/2020 18h09

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loulou75015 a écrit :

@ Narama,

Si je comprend bien vous passez par un CGPI qui :
- Ne vous a pas trouvé le financement
- Ne vous pré rempli pas les documents de souscription
- Ne souhaite pas respecter votre choix initial

… Pourquoi prendre un CGPI qui va "grassement" se rémunérer pour ne faire aucun travail !

Passez en direct auprès des sociétés de gestion ou trouvé un CGP qui accepte de vous rendre un peu de ce qu’il gagne.

- Il avait un financement initialement mais que je n’ai pas souhaiter prendre.
- Les documents de souscriptions à la limite, ce n’est pas très sorcier..
- Sur les choix, c’est aussi de ma faute. J’ai découvert tout cet écosystème l’été dernier. J’ai acquis quelques connaissances au fil de l’eau mais du coup accepté ses conseils et revenu dessus par la suite.

Au final, il a également réalisé un audit de ma situation et ouvert une AV avec une allocation qui me semble correcte. J’avais déjà dans l’idée de partir sur des SCPI et je commençais à découvrir ce forum. Ça a été finalement rassurant d’être accompagné sur les débuts même si effectivement avec le temps j’ai certains points qui me gènent.

Voilà ce n’est ni tout noir, ni tout blanc, et il a le mérite d’avoir répondu à un certain nombre de mes questions et accompagné le début du projet. Il mérite donc salaire pour ça.

Avant d’effectivement conclure l’opération et qu’il touche sa commission je voulait m’assurer que ses conseils n’était pas -totalement- intéressé. D’où ma question ici.

Entre le travail qu’il a effectué, l’AV et mes interrogations, je me pose effectivement la question de continuer ou pas avec lui.
En fait le plus gênant c’est de ressentir une perte de confiance;
Et à vrai dire je me demande si c’est si simple que ça de changer de CGPI à ce stade !?

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#74 19/06/2020 18h48

Membre
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Je pense qu’au stade où vous en êtes, le mieux est de terminer avec lui ce que vous avez commencé avec lui. Changer maintenant ne vous ferait rien gagner.

Il sera toujours temps de changer d’interlocuteur par la suite si vous doutez de sa compétence ou de son honnêteté.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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