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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 04/05/2017 10h09

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Réputation :   30  

J’aimerais bien faire cette analyse mais il me manque les données historiques et je ne sais pas où les trouver.

Par exemple, il me faudrait les revenus locatifs et les prix moyens acquéreurs pour les années 2008, 2009 et 2010 et des TRI calculés en 2010.

Si quelqu’un a une copie éléctronique de l’annuaire des scpi 2010 de l’ief, ou connait un site avec ces données historiques je suis preneur !

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[+3]    #27 11/05/2017 11h46

Membre
Réputation :   30  

une mise à jour de ce travail pour ceux intéressés par la démarche …

J’ai ajouté un nouveau critère au classement : la moyenne des rendements des résultat net sur 2013, 2014 et 2015 en effet en faisant l’analyse manuelle des scpi je me suis rendu compte que certaines  avaient des charges très importantes qui grévaient le résultat.

Par ailleurs, l’analyse manuelle m’a permis de détecter un certain nombres d’erreurs dans les chiffres que j’avais pris dans l’annuaire des scpi 2016 édité par l’ieif. Ces erreurs sont de deux natures :
    - des erreurs pures et simples de reports de chiffres. exemple :pour genepierre l’annuaire mentionne les recettes locatives par part 2013, 2014 et 2015 suivante 18,16 18,87 et 17,30 alors que le rapport annuel mentionne 18,16 18,87 et 18,55.
    - la non prise en compte des fusions. Ainsi, pour Placement pierre ayant absorbé Fininpierre et Rocher Pierre 1 en 2015, l’historique des chiffres donnés par l’annuaire est celui de Placement Pierre et non pas celui de l’ensemble consolidé. Problème similaire pour SELECTIPIERRE 2 et IMMO PLACEMENT.

Attention donc à l’annuaire de IEIF et à tous les classements presses s’en servant comme source d’information.

Pour ce qui est des erreurs de report de chiffres, j’ai pu les corriger, en revanche pour ce qui concerne les fusions récentes, j’ai sorti les scpi du classement faute de pouvoir les traiter.

La nouvelle liste ci-dessous est donc basée sur les critères :
- le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives par part / prix acquéreur moyen
- la progression des recettes locatives sur ces trois années
- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré)
- le rendement moyen du résultat courant sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015)

J’ai aussi ajouté dans la liste les informations suivante : taille (valeur vénale 2015) , de typologie et de nature du capital (fixe : CF et variable : CV)

nom    surcote    valeur venale 2015    gestion    type
CORUMCONVICTIONS    -2,55%    464,1    CorumAM    diversifie - CV
EPARGNEPIERRE    -3,04%    11    VOISIN    diversifie - CV
ACTIPIERRE1    -8,30%    85,5    Ciloger    commerces - CF
CIFOCOMA    -0,28%    23,3    SofidySA    commerces - CF
SOFIPIERRE    1,73%    99,1    SofidySA    diversifie - CV
LOGIPIERRE 3    -5,70%    48,2    FiducialGrance    spcialise - CF
CAPIFORCEPIERRE    4,85%    34,6    PAREF    diversifie - CF
ACTIPIERRE3    -1,27%    134,5    Ciloger    commerces - CF
LEPATRIMOINEFONCIER    17,52%    92,6    FonciaPierre    bureaux - CF
GENEPIERRE    1,78%    444,2    AmundiImmobilier    bureaux - CV
FONCIEREREMUSAT    -1,59%    39,2    VOISIN    commerces - CF
ELYSEESPIERRE    6,92%    1539    HSBCReim(France)    bureaux - CV
CIFOCOMA2    1,49%    24,7    SofidySA    commerces - CF
IMMAUVERGNE    -8,98%    24    VOISIN    diversifie - CF
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS    -5,87%    30,6    AmundiImmobilier    diversifie - CF
EFIMMO    4,97%    831,5    SofidySA    bureaux - CV
PF1 PARTICIPATIONFONCIERE1    -17,83%    548,1    PerialAssetManagement    bureaux - CF
LFP OPPORTUNITE IMMO    -2,33%    70,4    La Franaise REM    diversifie - CV
ATLANTIQUEPIERRE1    -22,38%    55,9    PAREF    diversifie - CF

L’analyse manuelle de cette liste m’a permis de déduire un portefeuille candidat que je soumettrai dans un autre fil de discussion pour avis.

Berny

Dernière modification par berny (11/05/2017 15h25)

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[+2]    #28 21/06/2017 17h27

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Réputation :   30  

Bonjour,

Voici une mise à jour de ma démarche pour ceux qui auraient suivi cette discussion.

Au final, j’ai utilisé pour ma sélection les trois critères (tous sont calculés par part) suivant avec des pondérations différentes :
          - le rendement moyen du résultat courant (résultat courant moyen / prix acquéreur moyen) sur les trois ou quatre dernières années (pondération de 2)
          - la progression des recettes locatives par part sur les trois ou quatre dernières années (pondération de 1)
          - le rendement moyen locatif brut (recettes locatives par part / prix acquéreur moyen) sur les trois ou quatre dernières années  (pondération de 0,5)

Le raisonnement derrière ces critères est le suivant : le meilleur indicateur de creation de valeur pour l’actionnaire est le résultat net, ensuite l’évolution des recettes locatives donnent la dynamique enfin le rendement brut indique le rendement des actifs sous-jacents et la marge de manœuvre de la société de gestion.

Ce qui m’a donné la liste suivante (30 première scpi de rendement)

nom    valeur venale 2015    surcote    gestion    type
CORUM    464,1    -2,55%    CorumAM    diversifie - CV
EPARGNEPIERRE    11    -3,04%    VOISIN    diversifie - CV
PLACEMENTPIERRE    231,2    -0,12%    FonciaPierre    bureaux - CF
LOGIPIERRE 3    48,2    -5,70%    FiducialGrance    spcialise - CF
FONCIEREREMUSAT    39,2    -12,31%    VOISIN    commerces - CF
ACTIPIERRE1    85,5    -10,46%    Ciloger    commerces - CF
ACTIPIERRE3    134,5    -1,27%    Ciloger    commerces - CF
IMMO PLACEMENT    158,5    -2,66%    VOISIN    bureaux - CF
CAPIFORCEPIERRE    34,6    4,85%    PAREF    diversifie - CF
CIFOCOMA    23,3    -0,28%    SofidySA    commerces - CF
LEPATRIMOINEFONCIER    92,6    17,52%    FonciaPierre    bureaux - CF
LFP OPPORTUNITE IMMO    70,4    -2,33%    La Franaise REM    diversifie - CV
ATLANTIQUEPIERRE1    55,9    -22,38%    PAREF    diversifie - CF
SOFIPIERRE    99,1    1,73%    SofidySA    diversifie - CV
IMMAUVERGNE    24    -8,98%    VOISIN    diversifie - CF
PF1 PARTICIPATIONFONCIERE1    548,1    -17,83%    PerialAssetManagement    bureaux - CF
INTERPIERRE FRANCE    34,1    3,14%    PAREF    spcialise - CV
FRANCEINVESTIPIERRE    443,9    -10,48%    BNPParibasREIMFrance    bureaux - CF
FONCIAPIERRERENDEMENT    259,9    6,16%    FonciaPierre    commerces - CF
PFO PARTICIPATIONFONCIEREOPPORTUNITE    330,2    -9,75%    PerialAssetManagement    bureaux - CV
FRUCTIREGIONS    195,5    3,51%    NAMIAEWEurope    bureaux - CF
ACTIPIERRE2    103,1    -2,89%    Ciloger    commerces - CF
ACCESVALEURPIERRE    1386    -18,86%    BNPParibasREIMFrance    bureaux - CF
EFIMMO    831,5    4,97%    SofidySA    bureaux - CV
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS    30,6    -5,87%    AmundiImmobilier    diversifie - CF
PRIMOVIE    330,5    5,93%    PrimonialREIM    spcialise - CV
CIFOCOMA2    24,7    1,49%    SofidySA    commerces - CF
PFO2    1169    0,66%    PerialAssetManagement    bureaux - CV
PIERREEXPANSION    41,8    -21,71%    FiducialGrance    diversifie - CF
BTPIMMOBILIER    62,1    -8,45%    FiducialGrance    commerces - CV

J’ai ensuite regardé chaque scpi et apporté un jugement en vérifiant les critères suivants :
   - réputation de la société de gestion
   - présence ou non de la scpi dans des contrat d’assurance vie (je préfère que non)
   - antériorité et taille suffisante pour donner du crédit aux chiffres historiques
   - surcote ou décote
   - historique de fusion (est-ce que la scpi est la résultante de fusion, si oui est-ce que l’historique reste lisible ?)
   - régularité de l’évolution du prix de part
   - TOF ni trop bas (problème de vacance des locaux) ni trop haut (un TOF à 100% signifie que la performance est à son maximum et ne peut que baisser)

Enfin, je me suis intéressé au mode de financement notamment suite aux remarques des différents contributeurs de ce fil.

Il se trouve que la disponibilité des scpi à l’achat et la possibilité de les financier à crédit ou pas est un critère que j’aurais du prendre en compte plus tôt car il m’aurait évité l’étude de scpi non accessibles telles que sofipierre.

La possibilité que j’ai de financer à 100% via du credit in fine les scpi qui sont ouvertes à la souscription et seulement celles-ci (donc pas de marché secondaire) m’a incité à revoir ma sélection initiale.

De manière à respecter la cohérence des fils de discussion, je donnerai une suite à ce message dans Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? où j’avais déjà donné un portefeuille de scpi candidat et qui avait donné lieu à discussion.

berny

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#29 22/06/2017 17h59

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Bonsoir berny,

merci de partager les résultats de votre analyse. Vous parlez de progression des recettes locatives et de rendement locatif brut mais intégrez-vous également les revenus de placement financier?

Je ne peux conclure pour l’ensemble des SCPI mais je suis associé sur 3 (Immorente, Primovie et Patrimmo Commerce) pour lesquels ces revenus sont non négligeables et correspondent essentiellement à des investissements indirects par l’intermédiaire de SCI ou d’OPCI.
Sur ces 3 SCPI, les oublier signifie amputer de plus de 10% les revenus bruts pour 2016 notamment.

Bien à vous,
cat

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[+1]    #30 22/06/2017 18h14

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Bonjour cat,

La progression des recettes locatives et le rendement locatif brut que j’ai calculé ne tiennent pas compte des produits financiers.

En revanche, les produits financiers sont bien pris en compte dans le rendement moyen du résultat courant qui pèse pour une pondération de 2 sur un total de 3,5 dans ma formule.

berny

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#31 23/09/2019 19h06

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Parmi les critères de choix,il y a l’emplacement des biens…

Je viens de recevoir un courriel publicitaire de MEILLEURESCPI.COM : DÉCOUVREZ SA NOUVELLE APPLICATION IPHONE.

MEILLEURESCPI.COM a écrit :

Avec cet outil, il est désormais possible de reconnaître et d’identifier les actifs appartenant aux SCPI grâce aux notifications qui sont envoyées depuis l’application dès que cette dernière se trouve à proximité d’un actif immobilier.

J’ai un smartphone sur Androïd, je ne vais pas pouvoir la tester…

Gadget ou réel outil ?


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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Favoris 1    #32 04/11/2019 19h58

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Bonjour,

je pense à acquérir des SCPI depuis quelques mois déjà, mais il ne me semble pas évident de comparer efficacement les SCPI disponibles.

Pour l’instant, je prend en compte les critères suivants :

(1) Evolution du Résultat Courant annuel sur une dizaine d’années.

--

(2) Comparaison du Résultat Courant annuel avec le montant distribué sur une dizaine d’années.

La SCPI vit-elle au dessus de ses moyens en distribuant davantage que ce qu’elle gagne ?

--

(3) Montant de la réserve de plus-value

Est-elle en train de fondre en raison de distributions disproportionnées ?

--

(4) Endettement de la SCPI par rapport à sa capitalisation et à la valeur de son patrimoine

Un endettement exagéré pourrait être un risque en cas de remontée des taux et des baisse des loyers…

--

(5) Le niveau de la collecte sur les dernières années

Collecte disproportionnée ou cohérente ?

--

Je pense ajouter :
- le TOF (> 90% mais en sachant qu’un TOF bas peut présenter un potentiel d’amélioration)
- la décôte/surcôte
- la composition du patrimoine (actifs diversifiés par typologie et géographie, emplacements, qualité)
- les locataires (pas de SCPI avec un locataire amenant plus de 5% des loyers)

A votre avis, quels sont les critères les plus importants ? Les critères secondaires ?
Je rentre tout ça sous Excel, ça en fait des chiffres !

Merci.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#33 04/11/2019 20h11

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Bonsoir,

Vos critères me semblent très complets.

Je rajouterais peut-être le montant du report à nouveau (RAN). Un RAN très élevé est rassurant pour le nouvel associé mais n’est pas forcément un signe de bonne gestion puisque les associés ont payé des impôts sur des loyers qui "attendent" d’être distribués. Je considère qu’en dessous de 3 mois de loyer, c’est un peu juste et au-delà de 6 mois, c’est un peu trop.

Enfin, je regarderais aussi l’âge du patrimoine, surtout pour des immeubles de bureaux, ainsi que les provisions pour travaux.

Bonne sélection et bon investissement.

Dernière modification par AesculusHippocastanum (04/11/2019 20h12)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#34 04/11/2019 20h22

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Bonsoir,

Je suis en train de faire le même exercice. Pour me faciliter la tache je fais le premier tri: SCPI variable, crée depuis > 3 ans, capital > 100M€, rendement > la moyenne (4,35% en 2018) puis je lis les rapports.

Je trouve la comparaison des chiffres difficile voire dangereux (c’est une bille d’Excel qui vous dit).

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#35 04/11/2019 21h49

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maxicool a écrit :

A votre avis, quels sont les critères les plus importants ? Les critères secondaires ?
Je rentre tout ça sous Excel, ça en fait des chiffres !

A mon avis, ces 5 "critères" sont très accessoires (voire artificiels pour certains, même si cest des informations à considérer pour évaluer une SCPI). Ils ne permettent guère de représenter l’essentiel : le ratio entre le bénéfice net par action qui sera dégagé dans les années à venir (la "valeur"),  par rapport au prix actuel d’achat d’une part.

Il faut aussi bien expliciter pourquoi vous voulez investir en SCPI, car selon les objectifs de chacun, une même SCPI pourra être bonne/adaptée ou pas.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#36 06/11/2019 15h32

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Bonjour GBL,

dans ce cas, à votre avis, quel sont les critères fondamentaux pour faire les meilleurs choix ?

Sinon, voilà les objectifs :

(1) se constituer un complément de retraite (d’ici 15 ans).

Ces parts de SCPI ne seront donc pas destinées à être vendues, elles sont conservées avec l’optique de les transmettre aux enfants.

(2) utiliser l’effet de levier de l’emprunt immobilier

Ces SCPI sont achetées avec ma compagne à part égale. Aucun apport en capital. Emprunt à 100% avec de bonnes conditions, si possible).
 
Notre situation :
- fonctionnaires tous les deux
- pacsés, 2 enfants = 3 parts
- revenu net imposable global (2018) après abattement : 63 406 €
- quotient familial (2018) : 21 135 €
- pas de grosse évolution salariale à prévoir
- TMI 14% (bientôt 11% ?)
- prêt de RP terminé en mars 2020
- aucun autre prêt en cours
- RP estimée à 400 000 € environ

Vous savez tout ;-)
Merci d’avance pour votre point de vue sur la situation et vos éventuels conseils.

Maxicool


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Favoris 1    #37 06/11/2019 16h09

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Maxicool, à votre place, j’essaierai d’abord de voir comment vous allez vous financer car cela pourrait restreindre rapidement le champ des possibles (et simplifier votre choix si la liste des SCPI envisageables est courte).

Pour ma part, j’accorde une attention plus particulière :
* au TOF sur la période récente, cela me semble un indicateur intéressant sur la qualité du gestionnaire (avoir quand même un niveau d’exigence plus élevé sur les SCPI récentes);
* à la diversification du patrimoine (nombre de locaux, localisation, locataires, …);
* aux investissements réalisés sur la période récente (montant en phase avec la collecte, rendement raisonnable, taux d’occupation très élevé, …).

Pour des problématiques fiscales, vous pourriez être plus ou moins intéressés à prendre des SCPI avec du patrimoine à l’étranger (ce qui apporte également en terme de diversification).

J’avoue n’avoir jamais prêté attention au RAN ou à la réserve de plus-values car pour moi tout devrait être distribué chaque année.

Personnellement, je vois plutôt d’un bon oeil les SCPI endettées actuellement : les conditions sont de crédit sont bonnes et cela leur permet d’avoir un temps d’avance sur la collecte.

Bien à vous,
cat

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#38 06/11/2019 20h31

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maxicool a écrit :

Bonjour GBL,

dans ce cas, à votre avis, quel sont les critères fondamentaux pour faire les meilleurs choix ?

En relisant le message #1 de cette discussion (et les suivants), vous devriez avoir une réponse.

Vos objectifs sont à très long terme ( ce qui est adapté, voire nécessaire, pour investir en SCPI). Avec votre situation fiscale, il faut aussi envisager des SCPI ayant largement investi hors de France (mais bien comprendre les impacts fiscaux, qui dépendent du pays concerné), et (même si difficilement financable a crédit) l’investissement en nue-propriété ou via assurance-vie (si vous avez une belle somme en fond euros, en arbitrer une partie vers de UC SCPI revient à mobiliser un emprunt in-fine, à échéance indéterminée, au taux -variable chaque annee- duvrendement de ce fond euros). Votre surface financière (après la fin du crédit RP) ne justifie sans doute pas un montage avec une SCI IS, et ne devrait pas vous permettre d’envisager un montage comme celui du Cas Nard de Stephane, ou celui qua réalisé Malolechat (tous deux détaillés sur le forum), mais toutefois bien comprendre leurs démarches pourrait vous être utile.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#39 09/11/2019 14h34

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Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

D’un autre côté, en prêt amortissable en PP :
- le plafonnement familial est dépassé
- les impôts sur le revenu explosent (quasiment x2)
   
Je me demande donc si , finalement, l’achat en nue-propriété n’est pas le plus approprié (à condition de trouver un financement, sinon, s’il faut mobiliser du cash, autant acheter des foncières).


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#40 09/11/2019 15h07

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maxicool a écrit :

s’il faut mobiliser du cash, autant acheter des foncières

J’ai du mal avec ce raisonnement, ce sont 2 placements qui sont très différents et ne vous donnent pas accès au même patrimoine immobilier. On le voit sur plusieurs discussions mais pour ma part je ne vois pas pourquoi les SCPI ne seraient intéressantes qu’en cas d’achat à crédit, d’autant plus quand on voit toutes les contraintes que cela engendre et le choix restreint de SCPI, souvent celles qui - personnellement encore - ne m’intéressent pas (plus).

Du coup j’ai tendance à penser l’inverse, l’achat de SCPI présente un intérêt si on le fait comptant car cela permet de saisir les opportunités sans contraintes extérieures.

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#41 10/11/2019 07h32

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A l’heure actuelle, si je voulais acheter comptant un support immobilier (SCPI ou SIIC), j’irais vers les SIIC. Pourquoi ?

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)
- Rentabilité ? Avantage SIIC
- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)
- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI
- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Malheureusement, impossible de financer des SIIC à crédit :-(
Ce n’est que mon avis bien entendu.

Vous parlez d’opportunités sur les SCPI.
De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ? Merci.


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#42 10/11/2019 07h50

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Bonjour ,

Maxicool
J’ajouterai que les SIIC ne sont pas imposées à l’IFI contrairement aux scpi.

Chtirentier

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#43 10/11/2019 07h59

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maxicool a écrit :

A l’heure actuelle, si je voulais acheter comptant un support immobilier (SCPI ou SIIC), j’irais vers les SIIC. Pourquoi ?

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)
- Rentabilité ? Avantage SIIC
- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)
- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI
- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Malheureusement, impossible de financer des SIIC à crédit :-(
Ce n’est que mon avis bien entendu.

Vous parlez d’opportunités sur les SCPI.
De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ? Merci.

Ajouter un point en faveur des SIIC : elles font un vrai travail de développeur contrairement à beaucoup de SCPI.

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#44 10/11/2019 09h53

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Entièrement d’accord avec ce qui a été dit ci-dessus concernant l’avantage des SIIC.

Néanmoins, cela reste à mes yeux un investissement boursier, dans le secteur immobilier, aux côtés des autres secteurs (techno, consommation, santé, etc.)
Et comme tel le risque à long terme n’est pas le même (5/7 pour un ETF Reits) et donc le rendement espéré non plus.

Je suis d’ailleurs réservé quand je vois l’IEIF sortir du placement "Actions" les foncières.
Je verrais davantage, au sein du placement actions, un classement comparatif des divers secteurs, dont l’immobilier.

Je rappele d’ailleur que l’immobilier "pèse" pour 3,5 % environ dans l’indice world.

Les SCPI sont moins risquées (3/7 en général), permettent de profiter de l’effet de levier du crédit et sont décorrélées du marché des actions.

En résumé, ma vision des choses est qu’un investiisement sur les foncières revient davatnage à se poser la question de la pondération de ce secteur par rapport aux autres au sein de ses placements actions.

Mais je pense que depuis quelques messages, on est en train de dévier du sujet de ce FIL.

Dernière modification par Franck059 (10/11/2019 09h56)

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#45 10/11/2019 10h11

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Déjà, avant de répondre à votre dernière question, je vais vous donner mon avis sur ma vision qui diffère de la votre :

maxicool a écrit :

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)

Je confirme, selon la situation fiscale de chacun.

maxicool a écrit :

- Rentabilité ? Avantage SIIC

C’est très réducteur, je ne partage pas cette opinion mais selon les exemples choisis, on trouve de tout.

maxicool a écrit :

- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)

Là encore c’est une moyenne.

maxicool a écrit :

- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI

Et moi non, le patrimoine de URW ne m’attire pas du tout.

maxicool a écrit :

- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Tout à fait.

maxicool a écrit :

De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ?

J’avais pointé Accès Valeur Pierre l’an dernier mais la décote est résorbée.
En général je privilégie le bureau à Paris et murs de commerces à Paris, plutôt sur des SCPI à capital fixe.

Comme l’a très bien fait remarquer Franck059 :

Franck059 a écrit :

Néanmoins, cela reste à mes yeux un investissement boursier, dans le secteur immobilier, aux côtés des autres secteurs (techno, consommation, santé, etc.)

Avec la volatilité qui va avec. Le passé montre qu’aucun type de placement n’a vraiment été plus ou moins bon que les autres en terme de rentabilité selon les périodes choisies, personnellement je suis plus à l’aise avec l’inertie de placements comme les SCPI, avec un critère de liquidité qui m’importe peu en raison d’absence de projets nécessitant une mobilisation complète de liquidités.
Là encore cela correspond à une situation personnelle, je ne cherche à convaincre personne.

Cependant je ne partage pas ce point :

Franck059 a écrit :

Les SCPI sont moins risquées (3/7 en général), permettent de profiter de l’effet de levier du crédit et sont décorrélées du marché des actions.

Le 3 ou 4/7 est un fait, je n’en tire pas du tout la conclusion que ça serait moins risqué (je pense même que c’est sous-estimé).
Je rappelle les risques d’investir dans des SCPI :
Un dividende peut perdre 40% d’une année à l’autre, un prix de part peut perdre 30 à 40% en 1 an ou pire, sur 3 à 5 ans avec quasi impossibilité de revendre, le tout avec un dividende en baisse.
Quand on vient de perdre autour de 10% via les frais de souscription qu’il faut ajouter à tout cela, ça calme !

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[+1]    #46 10/11/2019 10h38

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Le risque mentionné sur le DICI de chaque SCPI est calculé entre autres selon son historique et il est vrai que cela peut être relativement court pour certaines SCPI récentes.

Exemples : Atltlantique Pierre 1 a bien un risque noté 5/7 (rien d’étonnant quand on connaît cette scpi) tandis que Corum Origin est noté 2/7 (idem pour cette scpi mais certes relativement jeune).

Je n’irai pas jusqu’à dire bien sûr que j’ai une confiance aveugle en cet indicateur mais il fournit tout de même une information qu’il est possible de prendre en compte dans le comparatif des SCPI puisque selon celles-ci, il peut varier tout de même de 2/7 à 5/7 (même si la grande majorité d’entre elles sont notées 3/7).

Dernière modification par Franck059 (10/11/2019 10h39)

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#47 10/11/2019 10h51

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Vous m’en apprenez avec ce message et c’est très instructif. Il est cocasse de voir que l’historique des gérants ne rentre pas dans les critères quand on sait que ceux qui ne sont pas étrangers à l’origine de la débâcle de la première ont construit la deuxième qui me parait très largement sous-estimée avec un 2/7 dans l’indicateur de risque du DICI.

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#48 10/11/2019 12h11

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Raison pour laquelle j’ai cité exprès ces deux SCPI en exemple wink

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#49 10/11/2019 16h24

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"Décote/surcote ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décotent de 30%)"

Comment expliquer qu’une entité prétendument plus liquide laisse durablement vivre une décote plus importante ?

De toute façon le concept de liquidité est très ambigu. Evidemment si je peux me permettre le luxe de choisir mon moment, toutes les constantes de temps sont bien plus courtes pour les actions, et en un clic le tour est joué. En revanche, si j’ai un besoin d’argent imprévu, rien ne me prémunit d’un cours éventuellement catastrophique à ce moment là.

Dernière modification par Deb67 (10/11/2019 16h25)

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#50 10/11/2019 16h48

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Le statut des SIIC oblige les foncières à distribuer 70% des PV de cession et 95% des revenus locatifs.

SIIC : l?obligation de distribution des plus-values est passée à 70%

Les SCPI utilisant le RAN, je ne trouve pas de règles identiques les concernant.

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