Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Erwan a écrit :

PadawIK, le 27/11/2021 a écrit :

"Le prêt pour l’usufruit temporaire n’est pas un prêt immobilier (d’après la banque ce n’est pas possible) et est bien accordé à la sci (donc pas à titre perso)"

Juste pour information, j’ai eu un emprunt pour de l’usufruit (enfin ma SCI, comme vous), et c’est bien un emprunt immobilier.

Pour mes SCI, les contrats de prêt comportent (tous, de celui de 11/2010 à celui de 12/2019) :

2. OBJET
ACQUISTION DE L USUFRUIT TEMPORAIRE DE PARTS DE SCPI.
…/…
4. FINANCEMENT
4.1. PRET PROFESSIONNEL N°xxxxx

Ca ne sont pas des prêts immobilier à un particulier, mais des prêts à une société.

J’ajoute que, si au début je pouvais librement choisir les SCPI, et le déblocage d’une fraction du prêt intervenait en présentant une copie du bulletin de souscription, sur le dernier (qui a été bien plus compliqué à obtenir) je dois souscrire via la banque (et uniquement les SCPI commercialisées par La Française, son "partenaire", ce qui m’a alourdi en Pierval Santé)  (mais j’ai pu souscrire sur des durées plus courtes que celle de l’emprunt , et je pourrai réinvestir sur ce que je voudrai).

Message initial : n°602 p25
Suite n°1 : n°619 p25
Suite n°2

Bonjour,

Voici un point sur l’avancée du projet avant choix définitif des SCPI cette semaine avec le "spécialiste SCPI" du groupe bancaire.

ÉTAPE 1 : accord de principe

ÉTAPE 2 : choix des SCPI

J’ai effectué 9 simulations :



Sur ces 9 simulations, j’ai retenu 4 simulations car j’ai finalement exclu Primopierre de la liste des PP, et je l’ai sélectionné pour l’US temporaire.

Tableau récapitulatif des SCPI pendant la phase de capitalisation (PP+US)



Tableau récapitulatif des SCPI pendant la phase de distribution (PP)



Les rendements sont globalement similaires (j’ai choisi le TDVM sur 5 ans et un scénario où il y a 10% de baisse du TDVM). Compte tenu de la répartition des activités, il me semble que la simulation n°5 me correspondrait mieux car plus diversifiée.

Voici le détail de la composition de cette simulation n°5 (S5)



Rendements :



Répartition pendant la phase de capitalisation (PP+US)



Répartition pendant la phase de distribution (PP)



La répartition est globalement équilibrée et diversifiée : 1/3 Bureaux, 1/3 commerces, 1/3 santé et un peu d’hôtellerie.
J’ai environ 1/3 de localisation à l’étranger ce qui est plutôt bien d’un point de vue fiscal.

Ce choix n°5 me semble correspondre, mais j’ai suis ouvert à toute suggestion / changement.

ÉTAPE n° 3 : financement

Pas encore d’avancée.

@Erwan et @GoodbyLenine
Dès que j’avancerais sur le financement, je ferais un retour sur le type de prêt. Mais à priori, c’est plutôt un prêt non affecté, type emprunt trésorerie pour société.
D’après ce que j’ai compris, si notre SCI était patrimoniale je pourrais obtenir un prêt immo pour l’US.
Comme notre SCI est professionnelle (car ma femme travaille dans les locaux du bien physique), alors pas d’emprunt immo possible pour l’US.

@maxicool
C’est bien le groupe BPCE.
Je suis loin d’être un spécialiste pour me permettre de vous conseiller, et il y a des gens bien plus qualifiés que moi sur ce forum. Voici mon avis en tant que novice :
Vos SCPI recoupent des SCPI que je viens d’étudier. Dans votre liste pour l’US temporaire je choisirais Pierval Santé et Primopierre, qui sont d’ailleurs dans mes choix de SCPI pour l’US
J’ai éliminé Primovie car il y a trop d’avis mitigés / négatifs sur ce forum, donc dans le doute… mais c’est peut être une erreur.

Merci pour vos retours.

ArnvaldIngofson, le 24/11/2021 a écrit :

PadawIK a écrit :

je vais essayer de réaliser un plan financier précis pour voir si j’atteins (ou me rapproche) de l’autofinancement dans ces nouvelles conditions.

Je note que votre projet a évolué : de 100 US + 300 PP on passe à 140 + 300.
Dans ces conditions on peut se rapprocher de l’autofinancement, qui n’est pas non plus le Graal …

Je suis plutôt d’accord avec vous sur le passage que j’ai souligné en gras.
Pas certain que l’objectif d’arriver à l’autofinancement (dès le montage) soit la panacée absolue, car cela exige dès le départ un capital relativement important bloqué en US pour y parvenir.

Je réfléchis là-dessus depuis quelques jours suite à la proposition de crédit consommation que l’on m’a faite pour l’achat d’US.

J’ai l’impression que mixer les "sources de financement" pour l’US est peut-être la meilleure solution finalement :
- un apport personnel en cash au démarrage (durée US longue > 10 ans)
- un apport mensuel au fil de l’eau, modeste mais régulier (pour des US à durée plus réduite, ou du moins, plus facile à trouver) de quelques centaines d’euros
- un prêt (consommation ou non)

Dans mon cas :

> 354 k€ en PP (rendement 4,47%)
> 60 k€ en US 10 ans (30 k€ en apport personnel, 30 k€ en prêt à la consommation sur 10 ans)
> Echéance prêt consommation avec assurance : 260 € / mois
> US rendement 4,50% (1/3 Corum Origin - 1/3 Pierval - 1/3 Europe Invest)
> Apport au fil de l’eau de 200 € / mois (pour US durée plus courte 5 ans)

Cash-flow positif sur les 20 ans
IS : 0 sur 14 ans



--

Si rendement PP 4,12% et US 4,25%
IS : 0 sur 16 ans
Apport : 300 € / mois



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Si rendement PP 3,82% et US 4,00% 
IS : 0 jusque N16 puis 700 / 1050 ensuite
Apport : 400 € / mois


   
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Désolé pour la qualité médiocre des images !

Dernière modification par maxicool (01/12/2021 20h57)

Vous pouvez partir de cet ancien topic puis trouver des discussions connexes dans les files de chaque SCPI via la recherche.

Les documents à consulter pour chaque SCPI afin de trouver les informations utiles sont la convention de démembrement et les statuts.

Pour identifier les revenus concernés, c’est (normalement…) assez simple :

ASPIM a écrit :

Le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n(y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.
Il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n.

Votre calcul est correct à condition de considérer le dividende applicable à votre situation.

Dernière modification par Thortue (05/12/2021 11h47)

PadawIK a écrit :

Est ce que "distribution annuelle" = "dividende par part" ?
Est-ce que "prix actuel" = "prix acquéreur" ?
Si non, où trouver ces données svp car je ne trouve pas ces termes sur Primaliance ?
Si oui, on a donc un rendement
= "distribution annuelle" / "prix actuel"
= "dividende par part" / "prix acquéreur"
= 9,90 / 200
= 4,95%
= TDVM 2020 ?

Or

GoodbyLenine a écrit :

Votre raisonnement sur le TDVM moyen est bancal

Pourriez-vous m’éclairer sur la manière de calculer les loyers perçus (en trésorerie) par scpi  ?

En réponse aux 2 questions :

  - oui en gros, mais avec quelques réserves sur les distributions de plus-values, qui généralement entreront dans la base imposable de l’usufruitier, mais dont le cash ne sera pas forcément distribué, et s’il l’est ne le sera pas forcément à l’usufruitier : il faut lire la convention de démembrement et les statuts de la société pour le savoir dans chaque cas particulier; et par ailleurs, pour pas mal de SCPI, mais pas toutes, en cas de réalisation de plus-value, pour laquelle la SCPI a payé l’impôt sur les plus-values au nom de ses associés imposés à l’IR, la SCPI va verser quelque chose aux associés à l’IS -qui devront intégrer la plus-value dans l’assiette de leur IS, et donc payer de l’IS dessus- pour rétablir une certaine équité.
  - oui   (sachant que ce prix acquéreur est susceptible d’évoluer à l’avenir; à la baisse comme à la hausse)

Votre raisonnement est "bancal" parce que, pour qu’il donne le bon résultat, il faudrait que le prix de la part n’évolue jamais, et que les complexifications dûes aux plus-values n’existent pas.
Mais vous pouvez estimer que c’est un résultat approximatif utilisable en négligeant ces 2 aspects..

La compréhension semble correcte, sauf que la SCPI n’a aucune obligation de distribuer l’ensemble de son résultat venant des loyers (ceci, même si les associés vont payer leurs impôts sur la base de ce résultat, corrigé de quelques subtilités fiscales : par ex certaines charges ne sont pas prises en compte, ou réparties sur plusieurs exercices).

Ainsi, il arrive qu’une SCPI réalise, par exemple 10.21€/part de résultat venant des loyers (moins les charges associées), mais ne distribue que 6€. En général ça arrive quand la SCPI distribue aussi un peu de sa réserve de plus-value (par exemple 4€ ici), ce qui lui permet d’alimenter son RAN (ce qui sera vu comme très positif par certains, qui se trompent à mon avis; ils feraient bien mieux de considérer le résultat courant par part -que la plupart ne regardent même pas, alors que c’est sans doute le paramètre le plus important- et d’essayer de comprendre d’où vient ce résultat, pour évaluer comment il pourrait évoluer dans les prochaines années).

Tout ceci vous sera bien plus familier quand votre SCI IS aura vécu quelques années, et que vous aurez décortiqué quelques rapports annuels de SCPI.

En fait, le "rendement" pour un usufruitier (qui a acquis de l’US temporaire, et qui n’aura plus RIEN à l’expiration de cet US) ne se mesure pas ainsi, et je ne connais aucun usufruitier qui fasse ce genre de calcul de soi-disant "rendement US".

Si on paie 37 pour avoir l’US pendant 10 ans de quelque chose dont le prix en pleine propriété est de 100, et dont on espère qu’il me rapporte 5 chaque année pendant 10ans, ça n’a guère de sens de faire le calcul en question.

L’usufruitier, une fois son US acheté, se contrefiche de l’évolution du prix de la pleine propriété. La seule chose qui l’intéresse est l’évolution des montants distribués pendant les 10 années où il va les percevoir.

L’usufruitier a différentes façons d’exprimer quelque chose qui s’approche d’un "rendement" :
   - il peut calculer un TRI (prévisionnel tant que les 10 années ne sont pas passées) de son investissement, ce qui donne, avec les hypothèses ci-haut, et quelques approximations (sur les dates précises des flux) : TRI(-37,5,5,5,5,5,5,5,5,5,5) = 7.3%
   - il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement, en considérant que chaque année 1/10 de la valeur son investissement initial disparait, et qu’il perçoit les revenus, ce qui donne ici un résultat annuel de +5 -37/10 = 1.3 , sachant que ce calcul fait l’impasse sur l’actualisation des flux (considère que 1€ d’une année vaut 1€ de quelques années plus tard) et sur les frais financiers associés à l’investissement initial. Il pourrait même considérer (en acceptant quelques approximations, raisonnables en période de taux d’intérêts très faibles) que son investissent sera en moyenne de 37/2 pendant la durée de l’US, et donc considérer qu’il aurait un espèce de rendement annuel de 1.3 / (37/2) = 7.0% (on retrouve sans surpris un résultat similaire aux 7.27% du TRI)
   - il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement plus proche de la réalité, en prenant en compte des frais financiers, une actualisation des flux, et d’autres paramètres (comme les dates précises des flux, le différé d’entrée en jouissance, divers frais financiers et de structure, etc.), mais ça devient trop compliqué pour être simplement présenté ici.

Attention : Il suffit de faire varier assez peu le montant distribué prévisionnel pour que ces pourcentages plongent beaucoup. Ainsi, si les 5 annuels attendus ne sont que 4 (ou 3), on calculera TRI = 3.0% (ou -1.9%), et un "espèce de rendement" de 1.6% (ou -3.8%). L’usufruitier doit donc être conscient qu’il peut avoir un rendement faible, voire même négatif (= perdre de l’argent, en récupérant en revenus moins que ce que l’US a couté).

Accessoirement, l’usufruitier ne perçoit pas forcément exactement les mêmes distributions que le plein propriétaires (et dans les calculs ci-haut, on ne parle que des distributions à l’usufruitier) : selon les SCPI, leurs statuts, et les conventions de démembrements, l’usufruitier peut percevoir ou pas les distributions de plus-values (qui sont décidées assez arbitrairement par les Sociétés de Gestion, surtout pour les SCPI qui ont de gros report de plus-values, et qui les utilisent parfois pour regarnir leur RAN (qui plait tellement à certains associés, qui, à mon avis, n’ont pas compris grand chose à l’affaire)). A ma connaissance, une seule société de gestion (url=https://www.corum.fr/]xxx[/url] qui d’ailleurs les distribue au NP) fait actuellement exception, et a annoncé (et jusqu’à présent respecté cet engagement) a toujours distribué aussitôt que possible toute plus-value immobilière réalisée. Les autres sociétés de Gestion qui ne distribuent pas les plus-values à l’usufruitier sont en mesure de largement flouer ou avantager cet usufruitier (en alimentant le RAN  lors de distribution de RPV, ou en distribuant pléthore de RAN). Les autres sociétés de gestion qui distribuent les PV (éventuellement à retardement) à l’usufruitier le traite relativement correctement.