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Favoris 1    #326 31/03/2021 13h41

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NB : perso j’utilise ce genre de produit désormais (la plus petite) . Arboriculteur amateur, j’entretiens une 100ne d’arbres de bois très dur.
Tronçonneuses à batterie | STIHL
La filaire B&D ? Terminée, vendue sur leboncoin wink
L’élagueuse thermique ? Je la garde en secours uniquement.

Avec une batterie je tiens la journée…Et ça ne chôme pas…L’efficacité de la chaîne fait beaucoup.
Elle se recharge à la vitesse de l’éclair, même si j’oublie entre midi et deux de la mettre à charger et que le soir elle est au dernier niveau. J’ai pris deux batteries, au bout de 2 ans la charge est toujours OK, j’aurais pu différer l’achat de la 2de batterie mais franchement je n’y aurais pas cru !

Une seule critique : le poids est certes très contenu, à puissance égale avec la thermique c’est comparable sans doute que le poids de la batterie équivaut +/- à la capacité d’essence mais aussi parce que le réservoir d’huile de chaîne est ridicule (je me suis fait avoir au début).

En résumé : je valide à presque 100%
Je vais acheter le modèle à main la saison prochaine : Scie à batterie STIHL GTA 26 pour jardins - Pack avec batterie intégrée, chargeur et sacoche **  GA01-011-6910 Je pense que c’est la fin du coupe à 2 mains voir même du gros sécateur à crémaillère pour nos vignes (dangereux si cela tombe sur ceux qui sont dessous dans les arbres et fin des tendinites dans les vignes). A suivre.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#327 31/03/2021 15h05

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Bernard2K a écrit :

Il Lachignolecorse a publié une liste de matos en Bosch pro pour 5000 €. Je persiste à dire que celui qui part de rien doit rallonger cette liste de plein d’autres outils (pour mesurer, tracer, taper, ranger tout le trusquin etc.) qui, dans une gamme pro comparable, vont allonger la facture vers 10000 € au total. Bon, 10000 €, comme mise de départ pour une activité de travaux du bâtiment tout corps d’état, c’est pas si cher. Pour avoir du bon matos, fiable et efficace, ça se justifie pleinement.

A chacun donc de choisir selon son utilisation.

J’ai fait cette liste exprès pour vous Bernard suite à une autre remarque où vous mettiez aussi en doute mes dires.

Donc n’hésitez pas à commenter ma  liste.je serai heureux que vous partagiez votre expérience de la rénovation. Je vous rappelle que la charte demande d’être factuel.

Autre chose, je déteste qu’on parle dans mon dos. Donc merci de vous abstenir de sous-entendre que je raconte des bêtises ou alors dites le en face, vous avez mon téléphone il me semble.

Vous avez raison sur un point, j’ai oublié de préciser le crayon que j’utilise. C’est un Pica. Il coute 10€ environ. Voilà..


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[+1]    #328 31/03/2021 23h15

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Je n’ai jamais dit que vous disiez des bêtises. Et je ne parle pas dans votre dos, puisque je me doute bien que vous lirez ce que j’écris. je dis juste que, quand je rallonge votre liste, j’arrive à pas loin de 10000 €. A l’époque, j’étais reparti de votre liste et je l’avais prolongée en restant dans une logique "matos pro", donc en marques Bosch pro, Stanley, Facom principalement. J’avais fait cet exercice pour moi , quand nous avions discuté. Je ne l’avais pas publiée car je ne tenais pas du tout à rentrer dans une polémique ou à vouloir endosser une recommandation de tel ou tel matériel.

En effet, je ne peux pas recommander chaque objet, car je ne les ai pas tous testés et j’aime moi aussi rester factuel. Puisque vous me sommez de me justifier, je publie donc cette liste. On peut ne pas être d’accord sur tout, mais j’espère que vous conviendrez qu’elle n’est pas déconnante et qu’on arrive bien à pas loin de 10000 €.

J’appelle cette liste une liste "idéale", car je ne la possède pas telle quelle. Je dois avoir 95 % des outils listés, mais souvent dans une qualité plus faible que l’outil listé. Par contre, tous les outils existent vraiment, tous les outils correspondent vraiment à ce que j’aimerais avoir, les prix sont réalistes (en France), et il y a même souvent la marque et la référence exactes. Pour les consommables (mèches, disques, lames), je n’ai pas précisé les références, mais en général c’est Bosch pro, ou équivalent, d’où un prix un peu élevé, sur la logique : pas le peine de prendre du bon matos en électroportatif et de mettre des consommables de faible qualité dessus.

Mais, franchement, et je ne dis pas ça pour vous passer de la pommade : plus j’avançais dans la liste, et plus je me disais "c’est lachignolecorse qui a raison, car 10000 € ce n’est pas tant que ça, pour avoir du bon matos, qui ne fait jamais défaut. Ah, si seulement j’avais eu tout ça dès le début."

Et l’instant d’après, je me répondais à moi-même ; "mais au début, je n’aurais jamais pu faire cette liste. On acquiert forcément le matériel au fur et à mesure qu’on identifie les besoins et qu’on acquiert les savoir-faire. Même si on m’avait donné cette liste d’emblée, ça ne m’aurait pas forcément servi.".

Donc, voilà, j’appelle cela la liste idéale, mais en fait elle n’est peut-être pas idéale du tout, dans le sens où la vraie liste idéale, c’est celle qu’on se constitue progressivement, au fur et à mesure de ses besoins et des apprentissages. En tout cas, je la livre telle quelle, chacun en fera ce qu’il veut.

EDIT : à la relecture, je me rends compte qu’il manque toute la partie peinture : rajouter du matériel à peindre (rouleaux, pinceaux, camion, matériel de masquage etc) pour une centaine d’euros. Quelques lignes sont restées vides aussi, comme les ciseaux à bois et les serre-joints une main (j’avais dû me dire que je compléterai plus tard). Je vois qu’il y a quand même quelques lignes où j’ai cédé à la basse qualité : les seaux de maçon, à 1€ c’est le premier prix de chez de Casto, et les caisses en plastique à 1,90 €, idem ce sont les Fitty. Bref, de toute façon, la liste n’est pas parfaite, loin de là, donc je laisse ces petits oublis.

outillage_liste_ideale_b2k.pdf

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2021 23h44)


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#329 01/04/2021 02h52

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C’est la caverne d’Alibaba ! J’ai commencé les rénovations en 2015 (après 20 ans de bricolage du dimanche) avec à peine le dixième de votre budget et aujourd’hui encore, j’ai un tas d’accessoires que vous listez et dont je me passe allègrement. Pas très sincère tout de même. Je vous laisse la suite de la file bien volontiers.

Dernière modification par lachignolecorse (01/04/2021 02h53)


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#330 01/04/2021 07h51

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lachignolecorse a écrit :

C’est la caverne d’Alibaba ! J’ai commencé les rénovations en 2015 (après 20 ans de bricolage du dimanche) avec à peine le dixième de votre budget et aujourd’hui encore, j’ai un tas d’accessoires que vous listez et dont je me passe allègrement.

Donc, vous trouvez qu’elle est déconnante dans le sens qu’il y a trop de choses. Pas de souci, on a le droit de ne pas être d’accord.

Pas très sincère tout de même.

Si, elle est sincère comme "liste idéale". J’ai bien précisé les conditions. Et je rappelle que je n’avais pas prévu de la publier (je l’avais établie en février, dans la suite de la publication de la vôtre). C’est vous qui m’avez demandé de me justifier, alors je la publie.
Le vrai matos que je possède, ça serait une autre liste, et ça n’a pas spécialement passionnant, et ça n’est de toute façon pas un modèle. J’ai une petite partie des choses listées (exactement ces références-là). Pour la plus grande partie, je les ai mais dans des références de moindre qualité. Il y a une petite partie que je n’ai pas, et notamment l’électroportatif le plus coûteux (scie plongeante…). Et j’ai des choses en plus ! Vous trouvez que c’est la caverne d’Ali Baba, mais mon vrai matos, c’est pire ! Entre les trucs que j’ai acheté au cas où, les outils récupérés de mon père, etc. Bref, je m’arrête car ce que j’ai vraiment n’est ni passionnant ni un modèle.

Je vous laisse la suite de la file bien volontiers.

Je ne comprends pas la logique. Premièrement, il n’y a pas une personne qui a raison et l’autre qui a tort. Votre liste était concentrée sur le gros matériel, ce qui est normal car c’est celui auquel on pense, et celui où il est utile d’avoir des références pour acheter du bon matériel. En publiant une liste plus complète, je ne cherchais absolument pas à vous donner tort ! Or, on dirait que vous l’avez pris comme ça, c’est dommage. De toute façon, le matériel, chacun a son opinion dessus ; il y a autant d’opinions que de personnes ; ça n’est pas un problème. Deuxièmement, vos avis sont précieux car basés sur une grande expérience. Je rappelle que vous avez influencé mes choix d’équipement et je vous remercie encore des conseils donnés. Ca serait dommage que ça s’arrête. Donc, moi, je vous dis que ce n’était pas mon objectif que de vous faire quitter cette file, et je vous demande de bien vouloir revoir votre position et continuer à nous éclairer de votre grande expérience. Après, vous faites ce que vous voulez, mais la demande est faite.


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#331 01/04/2021 09h45

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Je pense que ce type de liste est totalement personnel.

J’ai des disparités avec votre liste idéale.

Par exemple, les niveaux, j’en ai 5.
Un mini (7/8 cm), un court (20cm), un normal (30/35cm), un grand (2m), un à béton.
Et je suis content d’avoir un panel, car selon ce qu’on fait, j’adapte la taille.

Pour les EPI, pareils, par exemple sur les lunettes, j’ai plusieurs modèles selon l’usage : les simples lunettes ou les lunettes englobantes, pratique quand on découpe du carrelage et que ça volette un peu.
Pour les mètres ruban, dans la famille, mieux vaut commencer un chantier avec 5 ou 6 pièces. Le soir on en retrouve plus qu’un ou 2, et les jours suivants, entre ceux qu’on perd et ceux qu’on retrouve on tourne à 2 en moyenne. (oui on a un vrai problème avec les mètres !)

Pareil, pas de chasse clou, de fil à tracer, de burin ou de barre à mine ?

Par contre, niveau élec, en particulier dans les gros outils, je suis moins riche et même certains outils que je ne vois pas trop l’intérêt.
Typiquement les rabots, j’en ai un et vu le nombre de fois où je m’en sert, c’est déjà énorme (après je l’ai pas acheté, donc je vais pas le jeter, mais niveau utilité…)
Niveau des scies, pareil, la scie sabre, j’accroche pas.
Et pas mal de truc par ci par là.

Après, je sais qu’on n’a pas la même approche des travaux, donc forcément approche différente = outils différents.


Mais au final, je reviens à ma phrase d’entrée : ce genre de liste est personnel et temporel.
Chacun mettra des choses différentes sur sa liste en fonction de ce qu’il utilise et des travaux qu’il fait.
Et ce que vous mettez aujourd’hui sur la liste sera probablement amené à évoluer en fonction de vos besoins, de vos envies ou simplement de votre expérience sur les différents outils.
Donc pas vraiment de raison de se chamailler sur le sujet, on a tous nos outils, notre façon de travailler et surtout les travaux qu’on fait et ce qu’on délègue.

Dernière modification par gunday (01/04/2021 09h46)

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#332 01/04/2021 10h06

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Comme vous avez raison pour les mètres rubans !
Je tente de l’accrocher à la poche…Pffff…
Mais le top ce sont les modestes crayons : un seul ne suffira jamais (ou alors je suis un cas particuliers).
…Modestes mais pour le coup indiscutablement indispensables non ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#333 01/04/2021 11h46

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Iqce a écrit :

Mais le top ce sont les modestes crayons : un seul ne suffira jamais (ou alors je suis un cas particuliers).

J’avais le même problème.
Et bizarrement, depuis que je suis passé au criterium, je n’ai plus le problème.
J’arrive à stagner à 2, un près de la zone de coupe, etc et l’autre à portée de main pour marquage.

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#334 01/04/2021 19h41

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J’ai le même problème avec les tournevis, les clés plates et les douilles…

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#335 02/04/2021 17h38

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Hello

En ces temps de confinements, de plus en plus de grossistes et de distributeurs de matériels professionnels vendent aux particuliers via leur site internet ou un site dédié.

Je n’ai aucun intérêt dans l’affaire, mais j’ai été très satisfait du site Mabeo Direct (groupe Martin Belaysoud acteur historique du marché et basé à Bourg En Bresse) en terme de catalogue, délai et qualité de la livraison et de prix.

Voila, si cela peut vous faire gagner de l’argent et du temps dans vos entreprises.

A+
Zeb


Tout ce qui peut merder, va inévitablement merder.

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[+1]    #336 05/04/2021 10h06

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lemouz, le 31/03/2021 a écrit :

Bonjour à tous,
Je viens de recevoir cette "alerte" : Flyer System
on peut pousser jusqu’à la page 33 pour rester dans le sujet initial.
Ca peut probablement intéresser d’autres personnes que moi !

Apparemment le printemps est la bonne saison du bricolage chez Lidl….
Flyer System


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#337 06/05/2021 18h31

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J’ai actuellement une maison qui s’est libérée. Maison individuelle sur deux niveaux, en bas cuisine, salon, wc, entrée, en haut 3 chambres, couloir, sdb. Environ 75m2 au sol en tout.
Globalement elle est en bon état, mais les murs sont très défraichis : soit papier peint qui se décoille, en mauvais état, moche, soit peinture vieillote. Par endroit je vois une couche de polystyrene en état très moyen dessous.

J’hésite entre 1) tout faire enlever et repeindre avec une sous couche et deux couches de peinture 2) tout faire enlever, poser une toile de verre et une couche de peinture 3) rien faire.
Financièrement 1 et 2) permettraient d’augmenter un peu le loyer et 3) impliquerait de donner quelques mois de loyer gratuitement.

Vous avez un avis ? des propositions ? 









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#338 06/05/2021 19h07

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Bonjour Tlaloc,
Nous avons des critères évidemment différents mais sur les quelques photos pas top que vous nous soumettez, si c’est ce que vous appelez "globalement en bon état" je pense que votre curseur pourrait être mal étalonné.

Vous devriez profiter du départ de votre locataire pour rendre cette maison plus sexy (je pèse mes mots) si vous le pouvez. Vous avez des photos de la salle de bains, de la cuisine, du tableau électrique svp ?

Gardez en tête que vous avez l’opportunité de donner un grand coup de jeune à cette maison, mais un coup de barbouille sur les murs de suffira pas ; il faut tout enlever, préparer, toile de verre +  peinture ou tapisser, et certainement repeindre plafonds, portes et plinthes.
Quand ce sera fait, le revêtement de sol aura l’air dégueu (parce qu’il l’est) : à remplacer aussi. Donc globalement assez coûteux.

Avec les lots que je conserve, je profite des départs de locataires pour tout refaire à neuf passés 10 à 15 ans. Même si propres, les peintures jaunissent et c’est moche, les revêtements de sols se marquent ou sont très démodés.
Lorsque j’achète, je ne mets jamais en location sans repartir d’un niveau quasi neuf même si construction récente. ça dure donc au mini 10 ans et avec certains locataires plus de 15 voire 20. idem avec les cuisines équipées, devenues un standard là où on s’accommodait d’un coin kitchenette où d’un simple évier il n’y a pas si longtemps.
Les rafraîchissements ultérieurs sont bien plus faciles et économiques.

à vous d’évaluer l’intérêt en terme de rendement, de confort de mise en location, de profils locataires, de rapport à la concurrence etc (notez que je ne développe pas la notion de décence même si ça me titille).

Courage !

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#339 06/05/2021 19h36

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Désolé, les photo sont automatiquement redimensionnées et les détails ne ressortent pas.

Globalement en bon état, c’est à dire qu’il n’y a pas de trou ni d’humidité ni de fissure. Ca reste subjectif.

Si je repeins les murs, c’est bien évidemment aussi les radiateurs, les portes et les plinthes aussi.

J’ai effectivement prévu de virer le lino pour laisser le parquet d’origine en haut et mettre du carrelage en bas là ou il n’y en a pas.
L’électricité sera neuve.

Ne rien faire, c’est l’agence qui me l’a suggéré, estimant que c’est louable en l’état.

Financièrement, ne "rien faire" me couterait 1500€ (je rembourse la peinture au locataire et lui offre deux mois de loyer). Tout refaire me couterait, je ne sais pas 4000 ou 5000 € peut-être pour espérer 50€ de plus par mois.

Dernière modification par Tlaloc (06/05/2021 19h36)

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[+1]    #340 06/05/2021 20h33

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Si vous voulez être exigeant avec vos locataires, soyez le avec vous-même. Si vous louez ce bien sans une mise en propreté, ils se diront que le propriétaire s’en moque et il vous rendront le bien dans un pire état.

Selon moi, il faut remettre en propreté. Sur murs avec papier peint, la solution la moins onéreuse est de détapisser, une sous-couche si non existante et retapisser. La solution que je préconise (que je fais systématiquement), c’est de détapisser, faire un ratissage (pose enduit), sous-couche puis peinture en finition. Cette seconde solution sera plus coûteuse dans un premier temps mais… il suffit de repeindre dans quelques années (et là, ça vous coutera moins cher qu’un papier peint).

La fibre de verre c’est bien, mais faut pas trop en abuser car on s’en lasse (et à enlever, c’est plus cher que du papier peint).

A voir ensuite dans les détails notamment les radiateurs car pas donnés à repeindre si c’est nécessaire.

Pour info, refaire toutes les peintures d’un F4 complet par un pro coûtait 8000€ environ (plafonds compris).


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#341 06/05/2021 20h38

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Si vous en êtes à refaire murs, sol et électricité, profitez en pour encastrer l’électricité : ça donne une vraie plus value.

L’électricité en apparent, ça fait vraiment cheap…

Il faudrait voir la cuisine et la salle de bain : ce sont des pièces qui peuvent être très coûteuses…

Sur le budget, faites des devis… Si vous faites tout faire par des artisans dans un 75m2, ça risque de piquer… 4 ou 5k pour du travail d’artisan, ça fait par lourd… Le "secret", c’est de mettre la main à la pâte 😀

Au delà des considérations de rentabilité, on a les locataires que l’on mérite : si vous voulez choisir un locataire premium, il faut un bien premium….

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (06/05/2021 21h04)

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[+1]    #342 06/05/2021 20h54

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Tlaloc a écrit :

Ne rien faire, c’est l’agence qui me l’a suggéré, estimant que c’est louable en l’état.

Sacré conseil qu’une agence peut donner…
Tout est toujours louable…Mais à qui ?
Louer à des profils douteux qui accepteront de louer n’importe quoi parce que personne d’autre ne veut leur louer un bien…?

On casse souvent du sucre sur les locataires mais franchement…les propriétaires qui se contentent de louer un bien sans jamais rien rénover auront de plus en plus de mal à trouver des preneurs.

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[+1]    #343 07/05/2021 08h33

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lachignolecorse, le 06/05/2021 a écrit :

La fibre de verre c’est bien, mais faut pas trop en abuser car on s’en lasse (et à enlever, c’est plus cher que du papier peint).

J’utilise systématiquement une toile épaisse sans motif pour plafonds ; résultat parfait et durable, avec une excellente protection des fonds.
Effectivement, les toiles à motifs lassent et font cheap.

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#344 07/05/2021 09h20

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Pierrot31, le 06/05/2021 a écrit :

Au delà des considérations de rentabilité, on a les locataires que l’on mérite : si vous voulez choisir un locataire premium, il faut un bien premium….

,

Je ne peux pas dire mieux .

Tialoc a la vue de vos photos, j’ai fait " c’est ça que vous appelez en bon état "
C’est dans un piteux état.
Personnellement, je ne pourrai pas proposer un tel appartement à la location car je respecte beaucoup mes locataires et ils me le rendent très bien.

Ne vous étonnez pas, si un jour les locataires ne payent plus le loyer.
La seule raison qui pourrait vous faire repousser les travaux c’est si vous avez des problèmes financiers mais dans le cas contraire , je vous conseille de faire les travaux.  C’est sympa d’encaisser les loyers tous les mois mais il faut savoir aussi mettre la main à la poche de temps en temps pour continuer à proposer des biens propres.
Vous verrez, cela réduira votre vacance locative.

Votre estimation de budget travaux me semble sous estimé si vous incluez les salles de bain

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[+1]    #345 07/05/2021 10h22

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Je vous trouve quand même dur!
Le logement est à mon sens en bon état.

Par contre, tout ce qui est décoration, là, je dirais juste qu’on est entre l’inexistant et le dévasté.

Je pense qu’il faut bien faire le distinguo entre le bien, qui semble sur les photos corrects (faut pas reprendre les murs, changer les portes, etc) et la décoration (peinture/papier peint).

La grosse différence est que la décoration est à refaire régulièrement, mais est relativement rapide à faire.
Par contre le bien, le gros oeuvre, c’est plus long à faire, mais normalement, pas besoin de le refaire.

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Favoris 1    #346 07/05/2021 10h23

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Tlaloc, le 06/05/2021 a écrit :

Ne rien faire, c’est l’agence qui me l’a suggéré, estimant que c’est louable en l’état.

Suivre les conseils de l’agence c’est tendre vers leurs résultats.

Demandez leur le rendement moyen des biens qu’ils louent, le taux d’impayés ou de retard de loyer ou encore le temps de vacance entre chaque locataire ?

Quand on pose ce genre de questions aux agences (et qu’elles veulent bien y répondre) on est le plus souvent très très surpris des réponses…

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#347 07/05/2021 11h16

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Les agences disent parfois aux clients ce qu’ils veulent entendre et les clients interprètent aussi ce qui les arrangent.

Tant qu’il y aura des propriétaires et pros qui trouveront que ce genre de biens est en bon état et qu’un coup de barbouille suffit, je pourrai continuer à ne pas trop m’inquiéter de la concurrence wink

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#348 08/05/2021 07h59

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Je ne conseillerais pas de choisir l’option consistant à donner 2  mois de loyer plus la fourniture de peinture au locataire.
Outre le fait que cela risque d’être fait n’importe comment ,car ce n’est pas forcément évident de bien préparer et repeindre un mur,vous rentrez dans une logique de négociation avec votre locataire avant même qu’il  ne soit installé.
Vous lui dites que votre bien présente des défauts et qu’il peut négocier quelque chose s’il le prend.

Cela ouvre la porte à des discussions ultérieures s’il y a d’autres défauts:chauffage,bruits,….

L’agent immobilier dit ce qu’il pense que les gens ont envie d’entendre.

Comme certains propriétaires sont assez "économes" et ne veulent pas entendre parler de travaux entre locataires ,l’agent dit que c’est louable en l’état.
Il ne dit pas à quels profils (comme indiqué par d’autres intervenants) ni  en combien de temps.

Dernière modification par creusois (08/05/2021 08h00)

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[+1]    #349 08/05/2021 10h19

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Je vais dire comme les collègues mais encore un peu plus sévère. Quand vous dites "bon état", il y a un problème de vocabulaire. Le gros oeuvre est peut-être en bon état. Les menuiseries aussi, semble-t-il. Tout le reste est à refaire ou à rénover. Donc la maison est globalement en état médiocre ou moyen, pas en bon état.

De même, il y a un problème de vocabulaire quand je lis que les revêtements de murs et de sol sont qualifiés de "décoration". Les revêtements relèvent du second oeuvre, et non pas de la décoration. La peinture est un métier du second oeuvre du bâtiment. Non, la décoration, c’est un tableau accroché au mur et un vase de fleurs sur la table basse…

Par ailleurs, je rappelle une évidence : les revêtements, c’est ce qu’on a sous les yeux tous les jours. C’est la qualité perçue lorsqu’on visite. C’est juste impossible d’espérer qu’un locataire en fasse abstraction.

Franchement, j’ai déjà vu des squatts en meilleur état.

Encore quelques remarques :
- comment les papiers peints ont-ils pu se retrouver dans un état pareil ? N’y a-t-il pas un manque flagrant d’aération, donc un problème d’humidité excessive, pour qu’ils se décollent ainsi ? N’y aurait-t-il pas aussi des moisissures ? Une VMC ne serait peut-être pas inutile.
- manifestement, c’est une maison très ancienne, qui a été modernisée (un peu à l’économie) il y a environ 30 ans : menuiseries PVC, électricité en goulottes. Il doit y avoir un paquet de trucs à l’avenant : cuisine et salle de bains très défraîchies, électricité non conforme…

Comme l’ont dit les collègues, l’accord "2 mois de loyer contre les travaux" n’est pas une bonne idée. Déjà ça ne se fait plus trop… L’agence vous a donné un conseil d’un autre temps. D’autre part quelle qualité de locataire est-ce que ça ramène ? Qui est bon dans les travaux du bâtiment mais trop peu solvable pour acheter une maison à retaper ? En plus, quelle garantie qu’il fasse les travaux ? Dans quel délai ? Quelle garantie qu’il les fasse correctement ? Vous avez déjà vu le résultat de la peinture réalisée par un "barbouilleur" : des coulures, des tâches… Avez-vous déjà passé des heures à enlever les coulures et les taches sur le carrelage, au grattoir et à l’acétone, quand c’est bien sec depuis des années ? Moi, je suis repassé derrière un barbouilleur, et je peux vous garantir que ça vous vaccine un bon coup contre toute tentation d’économiser sur la qualité des travaux de peinture.

En plus, en général un locataire a besoin de se loger, donc il ne va pas pouvoir repeindre toute la maison d’un coup, donc il va faire une pièce à fois… Ca risque de lui faire 6 mois de chantier, avec les gamins qui jouent au milieu… Et au total, 2 mois de loyer face à l’ampleur du chantier, c’est pingre. 4 à 6 mois serait plus correct, mais ça reste une mauvaise idée. Quand un locataire a pris l’habitude de ne pas payer le loyer… Bref, ça ne tient pas debout cette histoire.

Au total, vous avez une maison qui nécessite beaucoup de travaux. Et vous avez un problème de perception de la qualité de vos biens. Si vos autres biens sont en "bon état" de la même façon, vous aurez forcément des problèmes avec vos locataires.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2021 12h31)


Marchand de biens & formateur en investissement immobilier locatif.

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[+1]    #350 12/05/2021 12h38

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J’ai bien noté les conseils techniques : 1 pour détapisser puis repeindre. 1 pour mettre de la toile de verre sans motif au plafond.

J’ai demandé des devis, c’est la solution que je privilégie aujourd’hui. On verra bien.

Je suis encore preneur de tout conseil.

Pour le reste, il faudrait peut-être faire une file dédiée mais pour répondre rapidement :

* Faire des travaux pour louer à de meilleurs profils
Pas de grand changement à attendre dans les profils des locataires.

La maison est située dans une zone particulièrement bon marché ou n’importe qui de stable peut acheter. J’ai donc peu de CDI, mais des indépendants, des temps partiels, des intérimaires, des CDD…
Rapport à la concurrence, inversement, il y a peu de maisons à louer surtout "bien" placée. Du coup, j’ai beaucoup de demande.
Je n’ai pas de locataire "premium", et ils sont introuvables dans le coin, ce n’est pas pour ça que les autres ne doivent pas se loger.  (d’ailleurs, c’est "moral" de ne louer qu’à des candidats premium ?)

10 000€ de travaux pour gagner 50€ par mois, ça fait beaucoup.
Le retour sur investissement est extrêmement faible, je compte limiter au minimum les travaux (mais pas en deça du minimum).
C’est pour ça que l’électricité sera neuve, mais en goulotte. Beaucoup trop cher de tout encastrer.
Quitte à mettre une telle somme, j’aimerais que ce soit pour améliorer durablement le logement et lui faire prendre de la valeur : cuisine ou sdb.
On fait quand même de la location pour gagner de l’argent.

* La décence
Beaucoup évoquent la décence.
Je n’ai pas de problème de morale avec ce que je loue.

Je suis moi-même locataire. J’ai déménagé il y a quelques mois. Demande d’emménager une semaine après la libération de l’apparte pour ne pas en payer deux en même temps ? refusée. Demande de repeindre ? refusée, aucun travaux ne sera effectué. J’ai dû moi-même financer le peintre pour 3 pièces. Mais si je l’ai fait, c’est bien que j’y ai trouvé mon compte, et que cet appartement était très en dessous du prix du marché. (même s’il est 4 fois plus cher que les maisons que je loue, pour des superficies similaires).
L’important est de trouver un deal compris et accepté par les deux parties.

Si je dois raconter ma vie, je vais même avouer que je loue aussi plutôt des kangoo de 15 ans d’age sur GetA**** que des voitures neuves, je voyage aussi systématiquement sur les compagnies les moins chères, et que je vais rarement dans des hôtels 4* à l’étranger.
Tout ça pour dire qu’en face d’un service, il y a un prix, et qu’on peut (doit) faire des concessions sauf à avoir des moyens infinis.

A croire que tout le monde habite dans des logements état neuf, et propose des logements état neuf. C’est étrange, car personnellement, je n’en ai jamais visité en tant que locataire.

On projette sans doute aussi ses propres aspirations sur ce qu’on veut proposer. Je ne suis pas maniaque, je n’ai pas envie non plus d’avoir des locataires maniaques qui ne veulent que le meilleur et tout de suite.

* Travaux contre loyers
Pour l’échange de travaux contre des loyers, c’est quelques chose que j’ai déjà pratiqué. Des deux côtés d’ailleurs. C’est une stratégie comme une autre.

Effectivement, le locataire va sans doute demander d’autres choses ensuite, mais c’est déjà souvent le cas, et je cède à peu près tout le temps tant que ça reste raisonnable.

Personnellement, je pense aussi qu’un locataire qui s’investit dans des travaux
1) ne va pas massacrer son propre travail et
2) va rester un peu plus longtemps que la moyenne.

Le risque qu’il fasse mal la peinture ? et alors, c’est lui qui y vit. Je me reposerais la questions dans quelques années. Je rembourse systématiquement les matériaux quand un locataire veut faire des travaux me demande (moquette, carrelage, …)
Le fait de tout repeindre à neuf n’enlève d’ailleurs pas le risque qu’un barbouilleur repeigne grossièrement avec des couleurs criardes … je l’ai expérimenté récemment !

Et gagner 2 ou 3 mois de loyers pour un jeune couple, ça peut permettre de se payer l’électroménager par exemple. Faut pas oublier les revenus réels des gens, certains sont contents d’économiser ne serait-ce que 1000€.

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