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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/07/2019 09h53

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Bonjour,

Une très bonne occasion que j’avais raté il y a plusieurs mois vient comme par miracle de me retomber dessus.
En effet j’avais laissé mes coordonnées au propriétaire alors qu’ il venait de signer un compromis, l’ acheteur n’ayant pas eu son prêt, le propriétaire revient vers moi.
C’est un ancien hôtel, 7 chambres + un local commercial.
Le local commercial au RDC est entièrement rénové.
Je souhaiterai transformer les 7 chambres en 4 appartements de 30m2 chacun.
Il me faudra surement tout casser et repartir sur 2 plateaux ( 1 par étage ) totalement nus.

Et la problème, vu la période et vu ma région TOUS les artisans sont overbookés et aucun ne peut venir avant début septembre.

Voilà mon problème j’aimerai estimer le prix des travaux au m2, j’ai bien une idée ( que je ne dévoilerai pas afin de ne pas vous orienter ), mais j’aimerai avoir plusieurs avis "éclairés". sachant que l’extérieur et la toiture sont dans un état correct.

Je vais devoir me positionner rapidement, je sais que c’est un peu risqué, mais en général les bonnes affaires n’attendent pas.

Merci

Mots-clés : estimation, hotel, travaux

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#2 14/07/2019 10h24

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Comme vous vous en doutez, il est impossible de donner une estimation tant les paramètres qui peuvent influer sur les prix sont nombreux.
Entre carrelage, électricité, plomberie, sanitaires, isolations, menuiseries, présence ou non d’amiante et de plomb, mérules, assainissement, séparation ou non de compteurs de fluide….. peuvent rapidement faire s’envoler une facture.
Généralement, selon la qualité des matériaux et l’étendue des travaux à faire on peut tabler entre 500 et 1500€ du m². Soit du simple au triple.
Bien qu’ils ne soient pas disponibles, seul un professionnel qui visitera les lieux peut vous donner une fourchette plus précise et adaptée à votre cas particulier.
Chaque intervenant qui a déjà réalisé des rénovations peut vous donner une fourchette, mais la réalité des uns n’est pas celle des autres.
Un projet immobilier et son financement doivent être bien ficelés et, au risque de me répéter, seul un professionnel qui va voir le bien peut vous apporter la réponse la plus adéquate.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 14/07/2019 11h20

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Bonjour,

Si vous souhaitez réellement acheter, partez sur 1200 euros/m2 HT. Au dessus, c’est vraiment de la grosse qualité et des artisans très cher.
Ca reste risqué mais si c’est une bonne affaire malgré ce prix, je pense que vous n’avez que peu de chance de vous planter.

En revanche, ce qui m’inquiète, c’est que vous n’avez pas le réseau pour juste faire déplacer un entrepreneur 45 minutes après sa journée de travail. Ca veux dire que vous allez avoir probablement des difficultés à faire avancer le chantier convenablement.

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#4 14/07/2019 11h33

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Bonjour,

Pour estimer les travaux, il y a plusieurs façons de procéder. En l’occurrence, le plus évident et le plus simple c’est de faire établir des devis par les artisans, comme cela a été mentionné dans les autres messages. C’est d’autant plus nécessaire si vous avez besoin d’un prêt, ce qui paraît a priori évident vu l’ampleur du chantier.

Sinon, vous pouvez faire à la louche en vous basant sur un bon 1000€/m2 mais si vous prévoyez de tout casser, cela nécessitera sans doute de faire appel à des bureaux d’étude, d’ingénieurs structure… ce qui peut vite faire monter le coût des travaux.

Autre possibilité : il est parfois possible de demander à des courtier en travaux de vous faire une évaluation du montant des travaux. Il font dans ce cas payer un forfait en fonction de la taille du chantier. Mais cette solution implique, comme pour tout, de tomber sur une personne compétente…

Bon courage dans votre projet,
Bien à vous


"The greatest obstacle to discovery is not ignorance, it's the illusion of knowledge".

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#5 14/07/2019 11h34

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Je suis a 450 euros le m2 pour une rénovation complète en déléguant 85% des travaux et tout ça TTC.

Les investisseurs de ma ville sont à beaucoup plus c’est vrai… mais pourquoi ? J’ai pas l’impression que mes artisans travaillent gratuitement.

Conclusion : cela dépend de vous , du temps que vous pouvez avoir pour optimiser tout cela ; comprendre les devis pour pouvoir les négociés…. les artisans aiment les gros chantiers ! Et les artisans sont du genre requins , peu de parole et pas vraiment dans l’intérêt de ses clients ( 90% je dirai ) vous mélangez tt ça et essayer de trouver la meilleur recette.


Maintenant je profite !!!

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#6 14/07/2019 11h39

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Oui je me mal exprimé, une "estimation" était peut être le mauvais mot.
En fait c’est plus un montant moyen de prix de rénovation total.
Je me rend compte, à l’ écriture de ces lignes que je cherche à me conforter dans ma décision qui est déjà prise.
Pour tout vous dire je table sur 1500€ du m2.

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#7 14/07/2019 11h53

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Bonjour,

Perso, voyez les choses de manière "pessimiste" pour ne pas avoir de surprises.

Je partirais sur 1000 euros / m2 pour être "sur", qu’en pensez vous?

1500 euros serait plus sur des combles ou il faudrait tout créer de 0

Dernière modification par michaelstaudi (14/07/2019 11h55)

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#8 14/07/2019 12h15

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N’y a t’il pas besoin d’autorisations pour transformer la destination d’un local commercial ( hôtel ) en habitation ?

Pensez aussi à vous rapprocher d’edf, etc

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#9 14/07/2019 13h31

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En revanche, ce qui m’inquiète, c’est que vous n’avez pas le réseau pour juste faire déplacer un entrepreneur 45 minutes après sa journée de travail. Ca veux dire que vous allez avoir probablement des difficultés à faire avancer le chantier convenablement.

La personne de confiance avec qui je travail est actuellement en vacances.

Pour estimer les travaux, il y a plusieurs façons de procéder. En l’occurrence, le plus évident et le plus simple c’est de faire établir des devis par les artisans, comme cela a été mentionné dans les autres messages. C’est d’autant plus nécessaire si vous avez besoin d’un prêt, ce qui paraît a priori évident vu l’ampleur du chantier.
Sinon, vous pouvez faire à la louche en vous basant sur un bon 1000€/m2 mais si vous prévoyez de tout casser, cela nécessitera sans doute de faire appel à des bureaux d’étude, d’ingénieurs structure… ce qui peut vite faire monter le coût des travaux

C’est un réinvestissement je ne fait financer que le bien.
Je pense tout casser mais aucun mur porteur. Et encore il se peut que je garde quelques cloisons.

Je suis a 450 euros le m2 pour une rénovation complète en déléguant 85% des travaux et tout ça TTC.

Isolation, eau, électricité compris ? avec des matériaux de qualité ?

Perso, voyez les choses de manière "pessimiste" pour ne pas avoir de surprises.

Oui c’est pourquoi je me table sur 1500€/m2, à ce prix je garde une rentabilité correcte. Même à 2000€/m2 je reste rentable.

N’y a t’il pas besoin d’autorisations pour transformer la destination d’un local commercial ( hôtel ) en habitation ?

C’est un ancien hôtel, déjà séparé entre 1 local commercial ( actuellement loué pour un commerce alimentaire ) et 7 chambres avec douches et WC sur le palier.

Dernière modification par asata (14/07/2019 13h36)

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#10 14/07/2019 18h15

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C’est un exercice délicat que vous nous demandez là.

Même s’il n’y a pas de modification de murs porteurs, électricité, plomberie, plaquiste, maçonnerie, etc.

Et puis ça dépend aussi de votre région. Les travaux à Paris, sont plus chers qu’en province, et en province il existe aussi des différences.

Ensuite, un critère important est la fiabilité des intervenants, et le temps des travaux. Car des travaux qui s’éternisent, c’est aussi une perte d’opportunité.

Encore ensuite, la notion de matériau de qualité n’est claire que pour celui qui parle. Chez Point P, les prix vont de 12,90 €/m2 à 449.

Et enfin, il y a le sujet des parties communes :
Vous ne parlez pas d’ascenseur, mais l’escalier, lui, est-il en bon état ?
Y-a-t-il des modifications à faire dans les parties communes ?
De la sécurité à renforcer ?
Comment est la toiture ?

Bref, pour répondre à votre question, en terme de travaux, pour les appartements, vous pouvez partir sur une fourchette de 1000 à 1500 €/m2.

1000 en suivant de près et en essayant de gérer au plus juste, avec optimisation des matériaux. 1500 en fourchette haute, et en cas de mauvaises surprises, comme un plancher qui ne serait pas sain et qui devrait être renforcé, par exemple.

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#11 14/07/2019 18h41

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Franchement :

Oui , il y a des différences entre Paris et province : pourquoi ?
1 car les gens ont plus d’argents.
2 car le coût de la vie est plus chère , les locaux sont plus chère, les charges pour les entreprises sont plus chère.

Mais à aucun moment vous parler dans cette discution de comment procéder pour avoir des devis cohérents , on ne sait même pas de quoi on parle ( quels travaux ? ) et puis on cherche bêtement à savoir un prix au m2 …

Si tour le monde vous dit 1500 euros le m2 … vous aller recevoir des devis , vous aller tout assembler et tomber sur admettons 1400 euros le m2.

Vous aller penser faire une bonne affaire ?

NON !

faites 5 devis par corps de métier, dites leurs que vous rechercher un artisan pour du long terme , essayer de comprendre le devis ( et vous verrez par la suite les nombreux artisans qui vont vouloir vous la mettre à l’envers ! ) à cotés de cela , être plutôt passif , ne pas montrer les dents… et ensuite vous sélectionner 2 artisans , vous confronter les prix que vous avez eux , les connaissances engendrées vont vous permettre de bien négocier pour finaliser le devis.
Les prix que vous verrez sur le devis , vérifier chez chaussons les prix par exemple , regarder si l’artisan prend 20% ou 200% sur les matériaux…

Le dernier paragraphe est un petit meli/mélo d’idée mais franchement, il faut creuser dans cette direction : les régions sont différentes, les articles sur l’immobilier en général sont nul ( genre ou acheter , quelle ville ect ) et avec cette façon de penser , vous ferez comme le Pékin moyen qui sortira un petit rendement , qui , pour ce " renarcissisé " tiendra des propos pour ce justifier proche de la mauvaise foi plutôt que de creuser pour améliorer tout cela.


Maintenant je profite !!!

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#12 14/07/2019 19h23

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Cricri vous vous enflammez pour rien. La question n’est pas comment avoir un meilleur prix avec mes artisans mais comment estimer les travaux quand je n’en ai pas sous la main.

Perso à 450€/m2 sans réseau, cela me semble hasardeux de le budgéter.

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#13 14/07/2019 20h17

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Bonjour, quand on ne sait pas on ramène le devis en dépenses contrôlées. Et si on ne sait pas faire, que l’on est pris à la gorge, on prend le coût des matériaux fois 2…Et si on ne sait pas estimer le coût des matériaux, on va au casino jouer à la roulette wink (mais,franchement en insistant on trouve toujours quelques avis qui seront toujours plus précis que tout ce qui s’écrit ici faute de précisions, faute d’avoir vu le chantier, les accès, l’évacuation et l’approvisionnement etc).

Dernière modification par Iqce (14/07/2019 20h17)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#14 14/07/2019 20h50

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Kabal a écrit :

Cricri vous vous enflammez pour rien. La question n’est pas comment avoir un meilleur prix avec mes artisans mais comment estimer les travaux quand je n’en ai pas sous la main.

Perso à 450€/m2 sans réseau, cela me semble hasardeux de le budgéter.

Ah non je m’enflamme pas smile

Pour estimer, j’ai vraiment répondu à l’essentiel sur mes 2 derniers messages.

C’est impossible sinon une fourchette de 200 à 2000 euros en fonction des travaux à faire ainsi que des actions que vous aller mettre en place.

C’est justement cela a prendre en compte , quel temps désirez vous y consacrer …

Une estimation ne va pas vous aider !

Apres je dis ça pour aider et j’ai pas ma science infuse non plus.

Dernière modification par cricri77700 (14/07/2019 21h23)


Maintenant je profite !!!

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#15 15/07/2019 10h28

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Merci pour tous vis commentaires.
Je comprend bien que ma question est plus que hasardeuse.
Mais vos avis divers m’ ont quand même été utiles.
Comme dit plus haut je vais la jouer très "pessimiste".
Sachant que la toiture, la façade, les evacuations, la structure du bâtiment sont en bon état.
En visant 2000€ du m2 je reste rentable.
Bien sûr après je vais faire jouer la concurence, prendre mon temps, demander plusieurs devis pour chaque poste. Recouper le prix des matériaux.

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