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Forums des investisseurs heureux

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#76 16/02/2019 23h22 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

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#77 16/02/2019 23h25 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Sachant que je ne comprends pas pourquoi vous n’utilisez pas le déficit avant de consommer vos amortissement, vous avez une source pour pratiquer ainsi ?

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#78 16/02/2019 23h27 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Quels formules avez-vous choisi ?
Vous critiquez pour le moment mais avez vous demandé si cela était possible ?
Avec ma formule j’ai choisi au début…

Dernière modification par potterthekiller (16/02/2019 23h40)

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#79 16/02/2019 23h31 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Dans l’ordre, selon ma compréhension :
1. On définit un résultat d’exploitation (revenus - charges, hors amortissements)
2. On inclut les amortissements de l’exercice sans créer de déficit.
3. Si on a consommé l’amortissement annuel, on consomme le stock d’amortissement des années antérieures, reporté.
4. Si on encore de la place, on consomme le déficit.
Je comprends que vous me questionnez sur 3 versus 4 ?
J’ai fait des simulations avec jedeclaremonmeuble et c’est comme ça qu’ils font, mais ils ne sont pas à une approximation près. Vous faites autrement ?

potterthekiller a écrit :

Quels formules avez-vous choisi ?
Vous critiquer pour le moment mais avez vous demandé si cela était possible ?
Avec ma formule j’ai choisi au début…

Effectivement j’aurais du les mettre dans le prix du bien

Dernière modification par rlermi (16/02/2019 23h34)

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#80 17/02/2019 00h03 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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rlermi a écrit :

J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

La prestation que vous avez achetée comporte-t-elle du conseil ou juste la production  mécanique de vos états comptables?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#81 17/02/2019 00h07 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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FAQ JDMM sur les frais d’acquisitions

Lors de mon inscription en 2017 avec l’offre standard, j’ai donc choisis de les passer en charges.

A priori, je devrais consommer le déficit acquis sur les 3 premières années (dû à plusieurs achats) en 2020 et 2021.

Pour moi, c’est plus intéressant de les passer en charges car je suis sûr (sauf très grosses dépenses) d’utiliser ces frais pour défiscaliser les revenus dans les 10 premières années.

Les passer dans le prix du bien est beaucoup moins intéressant de mon point de vue :
-  la part due à l’amortissement du terrain étant perdue
- l’amortissement se fait sur la même durée que le bien, et je ne sais pas si je serais toujours propriétaire dans 20 ou 30 ans.
- si l’amortissement devait être réintégré (en cas d’évolution du régime) dans la plus-value lors de la revente, je serais imposé sur l’amortissement de ces frais.

Après si la renta nette est faible (équivalente au pourcentage d’amortissement annuel) la question peut se poser.

Dernière modification par Philref92 (17/02/2019 00h17)

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#82 17/02/2019 00h12 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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rlermi a écrit :

Dans l’ordre, selon ma compréhension :
1. On définit un résultat d’exploitation (revenus - charges, hors amortissements)
2. On inclut les amortissements de l’exercice sans créer de déficit.
3. Si on a consommé l’amortissement annuel, on consomme le stock d’amortissement des années antérieures, reporté.
4. Si on encore de la place, on consomme le déficit.
Je comprends que vous me questionnez sur 3 versus 4 ?

Effectivement après relecture c’est sûrement ( et malheureusement) le bon ordre d’imputation.

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#83 17/02/2019 08h06 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Vous donnez vos charges dans votre exemple mais pas vos revenus.
Avez vous regardé sur un tableur excel ou outil en ligne votre résultat fiscal sur 10 ans?
A mon avis votre déficit sera consommé bien avant 10 ans

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#84 17/02/2019 08h59 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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GoodbyLenine a écrit :

rlermi a écrit :

J’ai la même source sur le BOFiP.
Sale histoire tout de même. On prend un "comptable" pour être à l’abri et on se retrouve à prendre la mauvaise décision. Le pire étant que l’option est irrévocable. Donc si j’ai un second appartement en LMNP je suis censé être obligé de passer en charge également les frais d’acquisition.
Merci jedeclaremonmeuble.

La prestation que vous avez achetée comporte-t-elle du conseil ou juste la production  mécanique de vos états comptables?

Que de la production je crois (offre essentielle). Par ailleurs la FAQ donnée par Philref92 est claire, c’est juste mes échanges de mail avec un de leur conseiller qui l’étaient moins…

Philref92 a écrit :

FAQ JDMM sur les frais d’acquisitions

Lors de mon inscription en 2017 avec l’offre standard, j’ai donc choisis de les passer en charges.

A priori, je devrais consommer le déficit acquis sur les 3 premières années (dû à plusieurs achats) en 2020 et 2021.

Pour moi, c’est plus intéressant de les passer en charges car je suis sûr (sauf très grosses dépenses) d’utiliser ces frais pour défiscaliser les revenus dans les 10 premières années.

Les passer dans le prix du bien est beaucoup moins intéressant de mon point de vue :
-  la part due à l’amortissement du terrain étant perdue
- l’amortissement se fait sur la même durée que le bien, et je ne sais pas si je serais toujours propriétaire dans 20 ou 30 ans.
- si l’amortissement devait être réintégré (en cas d’évolution du régime) dans la plus-value lors de la revente, je serais imposé sur l’amortissement de ces frais.

Après si la renta nette est faible (équivalente au pourcentage d’amortissement annuel) la question peut se poser.

Je note le point sur l’éventuel changement de régime.
Mais je vois pas comment vous consommez aussi vite votre déficit.
J’ai 15k de loyers annuel, 5k de charges financières (intérêt d’emprunt) et 4k de charges d’exploitation et enfin 10k d’amortissement. Les intérêts vont baisser avec le temps mais c’est un crédit 25 ans, donc ça va être lent…
On voit vite que je ne consommerai jamais mon déficit initial, car j’ai même de la place pour stocker des amortissements.

Letuche57 a écrit :

Vous donnez vos charges dans votre exemple mais pas vos revenus.
Avez vous regardé sur un tableur excel ou outil en ligne votre résultat fiscal sur 10 ans?
A mon avis votre déficit sera consommé bien avant 10 ans

Sûr que non, cf ma réponse à Philref…

J’ai donc deux options :
- je refais toutes les déclarations de 2017 avec la galère qui va avec
- je passe les frais d’acquisition de mes prochains appartements en amortissement et je contreviens à l’article du PCG qui impose la permanence des méthodes (120-4 / 130-5) avec pas grand chose pour me justifier, si ce n’est un "je me suis trompé la première fois"… Quel risque selon vous ?
- je vends à mes premiers résultats positifs (d’ici 12/13 ans) en espérant que les amortissements ne seront pas ré-intégrés dans le prix de vente.

Mais avec les intérêt d’emprunts et les charges d’exploitation, on consomme vite les revenus et il ne reste pas beaucoup de place pour autre chose…

Dernière modification par rlermi (17/02/2019 09h01)

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#85 17/02/2019 09h33 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Comme vous le dites, les intérêts de vos emprunts devraient diminuer au fil des années puisque vous remboursez du capital : cette part de "charges" devrait donc diminuer. Faire un tableur pour en estimer l’impact précis n’est pas si compliqué.

Pour ce qui est des amortissements "réintégrés" : si vous amortissez un bien (pour réduire votre impôt), la valeur fiscale de ce même bien diminue d’autant. A la revente, la PV sera calculée en rapport à la valeur fiscale de votre bien, pas son coût d’achat. Le fisc est arrangeant, pas au point de vous laisser déduire deux fois les mêmes coûts…

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#86 17/02/2019 10h17 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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wulfram renseignez vous sur le régime LMNP, les amortissements n’ont pas d’effet sur le calcul de la PV.

rlermi, faites déjà un calcul détaillé et publier le ici avant de faire des suppositions.

Dernière modification par Letuche57 (17/02/2019 10h19)

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#87 17/02/2019 12h20 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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rlermi a écrit :

Je note le point sur l’éventuel changement de régime.
Mais je vois pas comment vous consommez aussi vite votre déficit.
J’ai 15k de loyers annuel, 5k de charges financières (intérêt d’emprunt) et 4k de charges d’exploitation et enfin 10k d’amortissement. Les intérêts vont baisser avec le temps mais c’est un crédit 25 ans, donc ça va être lent…
On voit vite que je ne consommerai jamais mon déficit initial, car j’ai même de la place pour stocker des amortissements.

[…]

Sûr que non, cf ma réponse à Philref…

J’ai donc deux options :
- je refais toutes les déclarations de 2017 avec la galère qui va avec
- je passe les frais d’acquisition de mes prochains appartements en amortissement et je contreviens à l’article du PCG qui impose la permanence des méthodes (120-4 / 130-5) avec pas grand chose pour me justifier, si ce n’est un "je me suis trompé la première fois"… Quel risque selon vous ?
- je vends à mes premiers résultats positifs (d’ici 12/13 ans) en espérant que les amortissements ne seront pas ré-intégrés dans le prix de vente.

Mais avec les intérêt d’emprunts et les charges d’exploitation, on consomme vite les revenus et il ne reste pas beaucoup de place pour autre chose…

Ma remarque sur le changement de fiscalité est très hypothétique…

J’ai en moyenne 25k de loyer et 9k de charges (tout compris : du bien, du financement et d’activité) donc un résultat de 16k duquel je peux déduire 10k amortissement (meubles compris). Chaque année je peux donc manger 6k de déficit antérieur (a peu près le déficit que j’aurai accumulé les premières années).

Plus l’activité est rentable, moins elle est déficitaire au début, plus elle consommera vite le déficit.

Je dois avoir une renta nette hors impôt de 6.5% sur l’ensemble.

Si vous n’arrivez pas à consommer votre amortissement chaque année, c’est que votre renta nette hors impôt est proche de 3%. C’est cet écart de 3.5% qui, sur quelques centaines de milliers d’euros, permet d’absorber le déficit dans mon cas.

Nous ne devons pas être sur le même marché…

Vous proposez 3 solutions.
Pour la 1, vous pensez pouvoir modifier votre déclaration 2017?
La proposition 3 est à priori très radicale, d’autant plus qu’elle part aussi d’une hypothèse.
Je ne me prononcerais pas sur la 2.

Il faut évaluer l’impact précis à long terme.
A noter que d’autres biens plus rentables permettraient d’aborber le déficit.

Je rajouterai un autre point négatif à l’amortissement des frais d’acquisition : si vous vendez, vous perdez les amortissements à venir…

Dernière modification par Philref92 (17/02/2019 12h43)

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#88 17/02/2019 14h25 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Letuche57 a écrit :

wulfram renseignez vous sur le régime LMNP, les amortissements n’ont pas d’effet sur le calcul de la PV.

rlermi, faites déjà un calcul détaillé et publier le ici avant de faire des suppositions.

C’était fait, ce n’était donc pas des suppositions. Le ton est assez vite infantilisant dans le coin wink
C’est confirmé, dans 10 ans, je ne consommerai toujours pas l’intégralité des amortissements possibles, donc a fortiori je n’aurai pas commencé à consommer mon déficit, que je perdrai

Philref92 a écrit :

Nous ne devons pas être sur le même marché…

Je suis sur la première couronne parisienne (4km de Paris). Un bien à 240k loué 15k est plutôt un bon deal. Mais on est loin de vos chiffres. Je comprends que pour le même bien en valeur (on a les mêmes amortissements), vous avez 10k de loyers supplémentaires et peu ou prou les mêmes charges. Donc clairement je comprends que vous consommiez vos déficits.

Philref92 a écrit :

Vous proposez 3 solutions.
Pour la 1, vous pensez pouvoir modifier votre déclaration 2017?
La proposition 3 est à priori très radicale, d’autant plus qu’elle part aussi d’une hypothèse.
Je ne me prononcerais pas sur la 2.

On a le droit de mofifier pendant deux ans je crois, mais ça sent la grosse galère.
La 3 est radicale, certes.

Dernière modification par rlermi (17/02/2019 14h34)

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#89 17/02/2019 14h50 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Oui Paris. C’est ce que j’imaginais. La renta brute est OK. Quelle zone? 92?

Je suis étonné que nous ayons les mêmes charges.

Certes vous avez financé sur 25 ans mais j’ai 6 studios (avec TF plus élevées et qui PNO vont avec).

Dernière modification par Philref92 (17/02/2019 14h50)

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#90 17/02/2019 14h59 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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C’est un bien à Bagneux, donc oui 92. Avec dans un coin de ma tête l’envie de jouer la double arrivée du métro 4 et 15. C’est une résidence des années 70 et je découvre la joie des 250€ de charges par mois. Mais je voulais absolument investir dans ce coin et il y a quasi que des résidences de ces années…

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#91 17/02/2019 15h02 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Aie.

Et votre taxe foncière?

De mon coté : 2k de TF et 1k de copro

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#92 17/02/2019 16h17 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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La TF c’est 1k.
Donc c’est raisonnable (62m²)…

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#93 17/02/2019 18h01 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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rlermi, je ne prends pas de ton particulier, le fait de publier vos chiffres sur les 10 ans pourraient faire apparaitre certaines erreurs de calcul. On en fait tous.

Combien allez vous perdre de ce déficit reportable au bout de 10 ans? 100%, 10%?
Si vous le mettez les frais de notaire en amortissement vous "perdez" déjà 10 ou 15% (partie terrain).

Vos 4k annuel de charges d’exploitation sont toutes déductibles ? n’y a-t-il pas une partie refacturé au locataire?

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#94 17/02/2019 18h10 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Letuche57 a écrit :

rlermi, je ne prends pas de ton particulier, le fait de publier vos chiffres sur les 10 ans pourraient faire apparaitre certaines erreurs de calcul. On en fait tous.

Combien allez vous perdre de ce déficit reportable au bout de 10 ans? 100%, 10%?
Si vous le mettez les frais de notaire en amortissement vous "perdez" déjà 10 ou 15% (partie terrain).

Vos 4k annuel de charges d’exploitation sont toutes déductibles ? n’y a-t-il pas une partie refacturé au locataire?

Ok j’imagine que votre choix de mots n’est pas correct du coup, je n’ai rien supposé.
Je perds 100% de mon déficit, je ne demande pas vérification la dessus, je venais cherchais des informations sur la façon d’y remédier…
J’ai été plus clair par la suite, je ne sais pas si vous avez lu mes autres interventions.

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#95 20/02/2019 20h11 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Comment déclarer mes travaux pour une cuisine équipé j’ai 3 factures de : 220€+350€+421€. Je peux les passer en charges ou je dois les amortir sur 10ans?

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#96 20/02/2019 21h34 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Vu les petites sommes, amortir 1000 euros sur dix ans revient à déduire 100 euros par an.
Pour ma part, je passerai le tout en charge.

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#97 15/03/2019 17h48 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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En ce qui me concerne, j’ai utilisé les services de jedeclaremonmeuble.com, l’année dernière, pour un bien acheté en décembre 2017. Bien qu’on fût en avril 2018, date de début de location, ils m’ont conseillé de faire la déclaration (formulaire P0i) rétroactivement à la date d’achat, malgré le retard, afin justement de pouvoir intégrer les frais de notaire en amortissement ; je n’ai pas vraiment saisi, à la lecture des poste précédents, si c’était plus intéressant ou pas (d’autant que ça m’a fait payer une année de plus chez eux et chez l’AGA) mais c’est ce que j’ai fait.

J’aime bien la philosophie du site, j’aime bien le compromis entre "faire soi-même" et structuration cadrée des données et des démarches. En général la réponse à mes question était précise, à une exception près, que je vais vous détailler :

J’ai voulu faire un "reverse-engineering" de la liasse fiscale générée à partir des valeurs rentrées sur le site, afin de comprendre le fonctionnement (voire de me passer de leurs services à terme et de tout faire moi-même). J’ai plus ou moins retrouvé les valeurs, mais j’ai constaté ce qui me semble être un écart par rapport aux normes de comptabilité : pour la première année, le prorata temporis est calculé en jours réels alors que les normes comptables stipulent un calcul sur une année de 360 jours (ce qui semble stupide, mais c’est la règle).
J’ai posé la question au service, ils ont plus ou moins botté en touche. Certes la différence n’est pas grosse, mais si des comptables n’appliquent pas les normes de comptabilité ou ne savent pas expliquer un écart à ces normes, cela me fait me poser quelques questions. Mais je suis preneur de vos remarques sur la question.

Je reste tout de même satisfait et vais probablement adhérer une année de plus pour la déclaration des revenus 2018 (d’autant que j’ai beaucoup de frais à rentrer pour cette année-là).

Dernière modification par Golliwogg (16/03/2019 16h18)

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#98 18/03/2019 02h05 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Je serais intéresse de savoir d’où vous tenez cette convention Actual/360 qui est très financière et généralement aux marchés financiers.

Je doute que vous ayez des problèmes tant que vous vous tenez à une convention Actual/Actual, Actual/360 etc…

Concernant le service proposé je ne suis pas partial !

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#99 21/03/2019 11h28 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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Je ne sais plus trop, j’avais dû lire ça sur un site tel que : Faire le tableau d’amortissement linéaire d’une immobilisation
D’après ce qu’ils disent, c’est la règle habituelle pour le calcul d’amortissement.

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#100 22/03/2019 17h20 → Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ? (com, jedeclaremonmeuble)

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J’ai eu une information (mais impossible de trouver la source) : on peut simplifier l’amortissement en faisant un global de tout.
Les comptables appliquent des normes européennes, mais dans nos cas de (petits) investissements LMNP, il paraît qu’on n’est pas obligés d’appliquer ces normes, et qu’elles s’appliqueraient à partir de 700 000 €.
Ce qui présents d’avantage d’avoir une plus grande économie d’impôts. En effet, par exemple, l’amortissement de gros oeuvre sur 30 ou 40 ans reste faible chaque année. Avec cette technique, on peut faire un amortissement sur (exemple) 25 ans de tout, ce qui augmente le montant à amortir chaque année.

Qu’en dites-vous ? Avez-vous plus d’informations à ce sujet ?

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