Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Le promoteur a sans doute fait appel au crowdfunding qui lui coûte plus cher que la banque pour des raisons éthiques et pour favorier l’essor d’un nouveau capitalisme participatif

Une banque qui finance un projet bancal ou un promoteur en difficulté peut être attaquée pour défaut de conseil mais une plateforme de crowdfunding prend sa commission mais aucun risque, c’est ça la nouvelle économie collabortative

Il reste une question de fond @commentinvestir à laquelle il semble difficile de répondre positivement.
Pour quel motif(s) un promoteur emprunterait-il à 9 ou 10% auprès d’une plateforme de crowdfunding alors que sa banque lui prêterait à 1,5% ?

@Momo13

Momo13 a écrit :

Malheureusement (pour grossir plus vite et ne pas se laisser distance j’imagine) ils repassent de plus en plus à un modèle classique où ils ne sont que plateforme :

Je me permets de corriger votre commentaire : sur 24 opérations financées, seulement 1 l’a été avec un projet de promoteur tiers. Et nous ne prévoyons pas d’en faire d’autres, même si tout se passe par ailleurs très bien sur cette opération.

Par ailleurs, votre réaction sur le remboursement rapide est amusante (en général les investisseurs sont contents d’être remboursés rapidement), même si j’en comprends le fonds !

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo

Après plusieurs lectures sur le crowdfunding immobilier, je vais commencer à constituer plusieurs lignes sur ce type d’investissement pour arriver à 5-10% de mon patrimoine.
En effet, j’y vois plusieurs intérêts :
- le couple rendement / risque est pour le moment très favorable avec un rendement moyen autour de 9-10% et un taux de défaut constaté en France depuis le début de ce type d’investissement < 1%
- la fiscalité avec l’application de la flat tax à 30% (mon TMI étant entre 30 et 40% en fonction des années, l’impact fiscal sur le rendement net n’est pas négligeable)
- l’exposition à l’immobilier qui est actuellement proche de 0 dans mon patrimoine.
- Les frais (plateforme, etc.) sont déjà inclus dans le rendement proposé (contrairement aux SCPI avec frais de notaire, dossiers, etc.)

L’objectif est de monter à 15%-20% d’immobilier dans mon patrimoine sans effet de levier direct avec une moitié SIIC et l’autre moitié de crowdfunding. L’avantage de ce découpage est double : 1 - exposition immobilier de commerce pour les SIIC et résidentiel pour le crowdfunding et 2 - SIIC investissement dans le capital ; crowdfunding investissement via des obligations de courtes échéances.

Monter à 5-10% de mon patrimoine en crowdfunding représente entre 30K€ et 60K€. L’idée est donc de constituer des lignes de 3K€-4K€ pour arriver progressivement à minimum 10 lignes d’investissements. Ce nombre de ligne me semble être un minium pour limiter le risque qui pourrait être très concentré.
Les intermédiaires que j’ai pré-sélectionnés sont Upstone (j’ai eu l’occasion de rencontrer le fondateur -> super connaisseur) et Lymo qui semble bien spécialisé. A voir si j’ai besoin d’en prendre un troisième.

Les risques / inconvénients identifiés :
- avec l’engouement suscité par ce type de placement, j’ai l’impression que la difficulté pour les plateformes est plus de trouver de bons projets que les investisseurs (j’ai participé à un premier projet, 1,5M€ ont été collectés en quelques minutes ! Impressionnant !). Appâté par le gain, il y a donc un fort risque de voir baisser le niveau de qualité des projets (pour plus de volume) et ainsi augmenter significativement le taux de défaut ?
- corrélation avec le marché immobilier en cas de basse / crise brutale (qui pourrait compromettre la commercialisation des démarrages de projets)
- process de prise de participation crowdfunding assez contraignante (attendre l’arrivée des nouveaux projets, connexions à une heure d’ouverture bien précise, faire rouler ses investissements, etc.)

En fonction de l’expérience accumulée, je pourrai affiner l’allocation cible (entre 5% et 10%),

Au plaisir de lire vos éventuels commentaires / remarques.

Bonjour Tanuky,

Je vous rejoins partiellement dans votre approche et j’adopte également des principes prudents :
- 5 % du patrimoine maximum (et peut-être 10% quand j’aurai assez de recul sur le bon déroulement des remboursements) ;
- diversité du type de projet (crowlending PME et agricole, projets liés aux énergies renouvelables, crowdequity (entrée au capital de PME), immobilier locatif , promotion immobilière de type marchand de bien)
- diversité des plateformes :
Wiseed : Deux projets en crowdequity dans le domaine de l’environnement
Anaxago : Un projet en crowdequity dans le domaine des prothèses médicales et un projet d’immobilier locatif.
Raizers : un projet de promotion immobilière
Lendosphère : quatre projets dans le domaine des énergies renouvelable (solaire, éolienne, biomasse)
October : deux projets en crowdlending dans les domaines de la manufacture textile et en parapharmacie
Agrilend : quatre projets pour soutenir des projets dans des microstructures agricoles.

Sur les quatre premières plateformes, j’investis par tranche de 2 Ke. Pour le Crowdlending que je trouve plus risqué : par tranche de 500e (October) ou 200e (Agrilend).

N’étant investi que progressivement depuis 6 mois, je ne peux pas vous faire un retour de satisfaction ou non.

Le principal intérêt que je trouve au crowdfunding est le sentiment de participer à des projets concrets.
La principale faiblesse, déjà longuement évoquée sur ce site, est le risque de défaut que je pourrai rencontrer sur un ou plusieurs projets. Le fait d’investir des sommes pas trop élevées et dont je sais ne pas avoir besoin suffit à me convaincre dans ma démarche.

J’ai une forte sensibilité pour les projets environnementaux, surtout liés aux énergies renouvelables, ce sont des projets à 5% de rendement, avec un fort potentiel de déploiement.

En ce qui concerne les projets immobiliers, j’ai par contre du mal à trouver des projets qui puisse m’intéresser : les programmes de promotion immobilière ne me stimule pas (je n’ai pas l’âme d’un bétonneur) et les projets de type marchands de bien n’apporte généralement aucune (ou peu de) plus value aux bâtis existants. Pour ce dernier cas, je ne me suis positionné que sur un seul projet.

J’aurais aimé contribuer aux projets de rénovation immobilière (énergétique notamment) de bâtiment ancien mais je ne trouve pas d’appel de fonds en crowdfunding pour ce type de biens.
J’aurais aussi aimé trouver des projets de crowdproperty locatif mais là également à part Dividom (qui ne propose pas de marché secondaire donc aucun moyen de ressortir une fois rentré dans la SCI), je n’ai trouvé qu’un projet sur Anaxago (sur lequel je suis positionné) qui propose du locatif sur 3 ou 4 ans avec projet de revente à cette échéance.

Finalement, concernant ces 2 derniers souhaits, plutôt que d’investir en crowdfunding, je me suis rabattu sur la SCPI Kyaneos qui possède un positionnement original (achat et rénovation d’immeuble et mise en location résidentielle).

En conclusion, je vais poursuivre mon investissement en 2020 mais en respectant l’application stricte des 3 principes exposés au premier paragraphe.

Dernière modification par Kernaou (08/12/2019 18h36)

Il est à noter que si pendant longtemps les plateformes de crowdfunding immobilier ont pu se targuer de taux de défauts et retards vierges, cela est de moins en moins vrai comme on peut le constater sur le site Argent-et-salaire.

Dernière modification par Shagrath (21/01/2021 11h26)

Aurel13 a écrit :

J’ai bien l’intention de continuer à diversifier mon patrimoine en continuant d’investir dès que je le pourrai sur des projets par le biais de petit ticket d’entrée

Votre analyse semble bien optimiste. Il y a clairement eu un tournant depuis la crise sanitaire, et tout investisseur un peu attentif a remarqué que :

- la qualité des projets présentés au financement a globalement diminué, qu’il s’agisse des biens en eux-mêmes, des garanties offertes, des rendements proposés ou des taux de pré-commercialisation affichés

- les coûts des matériaux ont nettement augmenté : si la plupart des promoteurs le prennent bien en compte dans leur bilan financier, les coûts de revient sont plus élevés et les biens s’écoulent logiquement moins vite, retardant la fin de la commercialisation et donc le remboursement des investisseurs

- les délais de remboursement s’allongent : les opérateurs ont de plus en plus recours au prolongement contractuel (la plupart des plateformes prévoient cette possibilité dans le contrat obligataire, généralement 6 à 12 mois), et ils sont de plus en plus nombreux à ne pas avoir remboursé la totalité du prêt à échéance même avec un délai supplémentaire. Par exemple, et puisqu’on parle d’Homunity dans le titre de la file, un promoteur a actuellement de l’ordre de 6 M€ à rembourser sur 5 dossiers : il n’a pas pu le faire pour les premiers projets dont l’émission obligataire est arrivée à échéance cet été, ce qui signifie qu’il ne pourra probablement pas le faire non plus pour les suivants qui arrivent prochainement à échéance

- on commence d’ailleurs à voir apparaître des projets sur une plateforme qui servent à rembourser les investisseurs d’une autre plateforme…

- des résolutions sont votées en AG des obligataires pour différer le remboursement des intérêts, jusqu’à un an, parfois sans aucun rendement supplémentaire, signe que l’opérateur est extrêmement court en trésorerie

- la plupart des plateformes se diversifient dans d’autres business models, sans doute pour poursuivre leur croissance ou simplement conserver leur rentabilité

En clair, à aujourd’hui, il convient d’être très prudent et très regardant. Les plus pessimistes diront que l’âge d’or du crowdfunding immo est terminé : c’est sans doute un peu tôt pour l’affirmer avec certitude, mais on ne peut que constater un très net contraste "monde d’avant / monde d’après" dans le secteur.

SamyInvest a écrit :

Entre 2019 & 2020 j’ai investi dans plus de 30 projets.

Rien qu’en 2021 j’ai eu 10 remboursements

De mon côté :

- sur 10 projets financés en 2018 : 8 remboursés en avance ou à échéance, 1 remboursé avec retard et pour le moment sans les intérêts (prévus d’ici la fin de l’année), 1 non remboursé et en retard

- sur 23 projets financés en 2019 : 11 remboursés en avance ou à échéance, 3 remboursés avec retard, 8 non remboursés et en retard (dont 1 remboursé partiellement), 1 non remboursé et conforme au planning

- 1 seul projet financé en 2020 : remboursé à échéance (pas significatif)

Je note par ailleurs que les indicateurs de performance publiés par les plateformes elles-mêmes montrent clairement que les taux de retards augmentent. Par exemple et depuis les projets financés en 2016 :

- Fundimmo : 13 dossiers en retard (5%) sur 248
- Homunity : 21 dossiers en retard (21%) sur 99
- Koregraf : 2 dossiers en retard (1%) sur 181 - performance explicable par le fait que les contrats obligataires sont systématiquement de 3 ans alors que les autres plateformes proposent des durées plus courtes
- Lymo : 10 dossiers en retard (18%) sur 56

Les chiffres restent contenus mais ils sont sans commune mesure à la période d’avant Covid où il n’y avait quasiment aucun projet en retard.

L’investissement sans risque n’existe pas. Un taux de 10 ou 12% rémunère le risque que l’on souhaite / supporte de prendre.

Nous sommes d’accord. Ceci étant, à mon sens et à l’heure actuelle, le crowdfunding immobilier est plus risqué et moins intéressant qu’il y a quelques temps. Il n’est pas impossible que les plateformes continuent à capitaliser sur un passé performant (aucun défaut à part Terlat, des rendements élevés en échange d’un risque qui ne s’était pas vraiment matérialisé avant le Covid) même si, dans les faits, la situation s’est dégradée.

Pour ma part, comme Shagrath je fais un 1er tri rapide qui me permet d’éliminer très rapidement la majorité des projets.

Promoteur : je fais le nom du promoteur + hellocrowdfunding sur Google et on tombe sur la page avec l’ensemble des projets de crowdfunding menés par le promoteur
Exemple avec le dernier projet d’Homunity présenté ce jour
Uniti - Promoteur | HelloCrowdfunding France
--> en 3 secondes « d’analyse » c’est réglé !

Taux : >10% je passe (l’idéal pour moi : entre 8 et 9%), les projets à 11 ou 12% ont généralement ce niveau de rémunération pour une bonne raison

Taux de précommercialisation/ emplacement : si taux de précommercialisation bas, il faut vraiment que l’emplacement soit bon

Et ensuite je creuse les projets restant avec un a priori positif ou négatif selon la plateforme qui le propose.

Olivettes, le 04/07/2022 a écrit :

Un projet supplémentaire vient de m’être remboursé. Les autres sont en cours. Deux ont annoncé un retard justifié.

Vous affichez un taux de projets en retard très bas. Une explication possible : vous avez beaucoup investi récemment et vos chiffres ne sont pas encore significatifs. Or, dans le monde du crédit, plus le temps passe et plus les difficultés de remboursement apparaissent. D’ailleurs, vous mentionnez une performance brute moyenne de "9,59% pour une durée moyenne de 24 mois". Il aurait été plus honnête d’indiquer qu’il s’agit à ce stade d’une rentabilité théorique : 93 de vos 105 projets ne sont pas débouclés aujourd’hui, c’est à dire la grande majorité. Beaucoup de dossiers étant in fine, il est possible que la rentabilité réelle soit plus faible, même si je ne vous le souhaite pas.

Des esprits chafouins pourraient également penser que vous avez développé dans votre long message l’ensemble des aspects positifs du CF immo, tout en minimisant les points potentiellement délicats, peut-être dans le but de trouver un maximum de filleuls et ainsi augmenter votre rendement. Mais je n’en fais pas partie.

Pour les plateformes, c’est l’offre des plateformes qui a été le principal vecteur de choix et un check de la réputation de la plateforme pour s’assurer de leur sérieux.

Je suis étonné de votre réponse.

Pour rappel, le CF immo consiste à prêter de l’argent à des opérateurs en immobilier via une plateforme qui assure la mise en relation avec des prêteurs, étant noté que beaucoup sont des particuliers. À mes yeux, ce qu’il est plus qu’indispensable de considérer lors de son choix, ce sont les indicateurs de performance de chaque plateforme : sans pouvoir assurer le futur ("les performances passées…") ils donnent malgré tout un bon éclairage sur l’histoire, les succès et les échecs des intermédiaires. Et c’est d’autant plus simple à simple à analyser que la plupart adhèrent à l’association Financement Participatif France qui a mis au point une matrice de statistiques se voulant transparente et rassurante pour les investisseurs.

En effet, la seule question en tant que prêteur que je me pose est : ai-je de bonnes chances de récupérer mon argent et les intérêts prévus, si possible sans trop de retard, grâce à la sélection drastique réalisée par la plateforme ? La réputation d’un intermédiaire et le type d’offre qu’il propose sont presque secondaires tant qu’on n’a pas vérifié son sérieux et son professionnalisme, surtout quand on travaille avec des rendements plus élevés que la moyenne, et que les intérêts ne sont pas alignés (l’intermédiaire a intérêt à desserrer ses critères de sélection pour augmenter son business, ce qui accroît directement le risque supporté par l’investisseur).

D’ailleurs que disent les statistiques des plateformes que vous mettez désormais en avant dans votre signature ?

- Anaxago : les indicateurs ne sont pas exactement détaillés comme partout ailleurs (ce qui reste un progrès, c’est une plateforme qui historiquement ne publiait que des performances très vagues, peut-être pour masquer le défaut Terlat). On détermine malgré tout 11 M€ en défaut de paiement, c’est à dire en retard de plus de 6 mois, et 4 M€ en retard contractuel, c’est à dire de 0 à 6 mois, le tout hors intérêts. Le nombre de projets concernés n’est pas indiqué, mais à l’aide d’Hellocrowdfunding qui est globalement raccord, on détermine 24 projets en retard sur 88 actuellement en cours, ce qui représente tout de même près d’un dossier sur 3 qui ne respecte pas les échéances contractuelles ! Peut-être cela explique-t-il le système de parrainage mis en place par la plateforme ?

- Raizers : 16 projets en retard sur 131 en cours, soit 12%, et un peu plus de 14 M€ en suspens

- Clubfunding : 22 projets en retard sur 325 en cours, soit 7%, ce qui peut s’expliquer par la nature des projets présentés (beaucoup d’opérations de marchands de biens, dont une bonne partie de courte durée). On parle quand même de près de 32 M€ hors des clous

- Homunity : 36 projets en retard sur 140 en cours, soit 26%. Record battu avec au moins 38 M€ en dehors des échéances, dont ~8M€ sur un unique promoteur immobilier francilien qui allait déjà bien mal avant le Covid… mais qui aura quand même passé tous les critères de sélection, ce qui peut interroger rétrospectivement

Et on constate en parallèle que d’autres intermédiaires (pas beaucoup il est vrai !) affichent à l’heure actuelle 0% de projets en retard : ce sont ceux à prioriser selon moi, toutes choses égales par ailleurs, pour espérer ne pas perdre trop d’argent en CF immo, voire en gagner un peu à la fin. Même et surtout s’ils ne proposent pas de système de parrainage.

Retour d’Expérience sur le Crowdfunding Immo :

Prêt à 9-10%, de 2 ans en général. Quasi systématiquement une hypothèque sur le bâtiment ou une caution personnelle.

16 Projets, 100% via Wiseed.

2 Projets avec une sortie positive
2 Projets en Contentieux (Remboursement prévu début 2021 et 04/2022).
8 Projets ont une demande de Prorogation. Pour une partie ce n’est pas forcément surprenant car c’était prévu contractuellement et les promoteurs souhaitent garder cet emprunt faute de pouvoir trouver mieux actuellement. Je dirais qu’un projet est inquiétant sur ces 8. Lors de la prorogation il y a fréquemment des remboursement partiels, à date j’ai récupéré 25% des sommes investies sur ces 8 projets en sachant que pour certains nous avons juste reçu la demande de prorogation, l’échéance n’étant pas passée.
4 projets sont en cours dont 1 dont le capital est amortissable et qui rembourse normalement.

Bilan d’ensemble : Mitigé. Je reste persuadé que le rapport Risque/Rendement à l’époque était intéressant avec une bonne diversification (Cad + que 16 projets comme j’ai fait). La crise actuelle sur l’immobilier joue beaucoup dans les difficultés ci-dessus.

Je pense qu’In Fine je récupérerais mes billes, peut-être avec quelques % de profit chaque année.

Aujourd’hui je ne recommencerais pas : il y a mieux à trouver en obligataire / CAT / monétaire qu’à l’époque. Ceci-dit, les investissements commencés pendant la crise sont rarement les plus mauvais.

Pour DMVIP, il y a 23Me de dettes et 18Me d’actifs, donc il y a un trou de 5Me.

Les 18Me valent sans doute moins, vu que c’est une estimation et il faut rajouter au passif les frais d’avocats, d’administrateurs judiciaires, les frais financiers …

La caution personnelle des dirigeants vaut son pesant de cacahuètes, ils ont encore largement le temps d’organiser leur insolvabilité.

En tout cas, ClubMedFunding a osé indiquer qu’ils ont levé 10Me pour DMVIP sans avoir vérifié que les comptes fournis étaient certifiés par le CAC …

Source : https://clubfunding.docsend.com/view/i8 … e=hs_email