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#151 01/02/2019 09h13

Membre (2013)
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@philippe30

j’ai employé le terme "refacturé" qui n’est sans doute pas adapté, je pense que Tssm et moi-même évoquons le cas d’un immeuble mixte dont le propriétaire ou copropriétaire du local commercial est une société à l’IS.

https://www.service-public.fr/professio … its/F32939

Il est bien spécifié ici :

service-public.fr a écrit :

La CRL est à la charge du bailleur, sauf si la location concerne des locaux commerciaux situés dans des immeubles composés pour plus de 50 % de leur superficie de locaux d’habitation ou destinés à l’exercice d’une profession. Dans ce cas, et sauf clause contraire dans le bail, la CRL est à la charge du locataire pour 50 % de son montant.

Je vous communiquerais la réponse de ma comptable sous peu concernant la méthode de calcul de la CRL sachant que celle-ci a bien été notifiée dans le bail commercial et se trouve sous forme d’acompte dans le paiement du loyer. Il n’y a que le fisc français pour faire des règles aussi tordues ?! ;-)

Dernière modification par Gamma76 (01/02/2019 09h22)

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#152 01/02/2019 09h35

Membre (2011)
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@Gamma76
Merci pour votre réponse

On en apprend tous les jours.

Je mesurerais la fiscalité et le droit par la phrase suivante

"Pourquoi faire simple quand on peux faire compliqué"

Franchement cela me parait aberrant comme fonctionnement , c’est comme si on demandais à son employeur de payer nos impôts sur le revenu issus des salaires perçus

Bon en marge de cette aparté , merci pour cette contribution au cœur de ma problématique actuelle sur les locaux commerciaux nichés dans des SCI     

76 comme la seine maritime ?
Je profite de cette échange et de votre connaissance sur les locaux commerciaux pour masser un petit message de prise de contact sur des achats à plusieurs en SCI


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#153 01/02/2019 16h00

Membre (2013)
Réputation :   46  

@Philippe30

oui c’est aberrant quand on y réfléchit… Mais certains joueurs de foot professionnel ne font-ils pas de même ? Leurs impôts étaient payés par le club (je ne suis pas amateur de ce sport mais j’ai cru comprendre que cette pratique existait car sinon la France serait désertée dans ce domaine…) ?

Je réponds à votre MP dès que j’aurais plus de temps.

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#154 21/11/2019 15h44

Membre (2019)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Dans une SCI à l’IS si je détiens des SCPI en PP étrangère je paye l’impôt dans le pays de la situation des biens (par ex 15 % en Allemagne) et ne pais pas d’IS en France mais si la société détient en plus de l’usufruit de SCPI qui grâce à l’amortissement m’aurait permis d’effacer cet impôt en Allemagne ex

sur des SCPI allemande rapportant 5%

100K en PP
100K en US sur 10 ans

Donc 200K à 5% soit 10K de revenu
Amortissement de l’US par an soit 100K % 10 soit 10K.
Donc aucune imposition mais les impôts en Allemagne ont déjà été payé en Allemagne donc puis les déduire et donc créer un déficit foncier?

Qu’en pensez vous ?

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#155 21/11/2019 15h56

Membre (2015)
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Manubaye, j’ai un peu de mal à comprendre votre propos :
* 100k€ d’US pour une SCPI de DVM 5% vont certainement générés bien plus de 5k€ par an (la somme exacte dépend de la clé de démembrement).
* le résultat fiscal de la SCI sera négatif (aucun produit imposé à l’IS en France et de l’amortissement à déduire) et ce déficit sera (bien entendu) reportable (sans être expert, le terme de déficit foncier ne me semble pas approprié ici).

Que devrait-on en penser?

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (21/11/2019 15h57)

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#156 21/11/2019 16h56

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Manubaye a écrit :

Bonjour,

Dans une SCI à l’IS si je détiens des SCPI en PP étrangère je paye l’impôt dans le pays de la situation des biens (par ex 15 % en Allemagne) et ne pais pas d’IS en France mais si la société détient en plus de l’usufruit de SCPI qui grâce à l’amortissement m’aurait permis d’effacer cet impôt en Allemagne ex

sur des SCPI allemande rapportant 5%

100K en PP
100K en US sur 10 ans

Donc 200K à 5% soit 10K de revenu
Amortissement de l’US par an soit 100K % 10 soit 10K.
Donc aucune imposition mais les impôts en Allemagne ont déjà été payé en Allemagne donc puis les déduire et donc créer un déficit foncier?

Qu’en pensez vous ?

Vous semblez un peu perdu avec la comptabilité.

En simplifiant pas mal, avec vos hypothèses (et si l’US 10 ans a été payé 39% du prix de la PP), vous constaterez pour un exercice annuel : 
    recettes =    17 820 € [*]   (5% de 100k en PP, et 5%/39% de 100k€ en US)
    charges  =   12 000 €  (2 000€ = approximation des frais de fonctionnement de la SCI : comptable, etc.)
                                     (+ amortissement =  10 000 €   (1/10 des 100k€ d’US 10 ans))
    revenus d’immobilier étranger = 17 820 € [*]
Ce qui conduira à :
    résultat comptable =  +5 820 €    (17 820 - 2 000 - 10 000)
    résultat fiscal         = -12 000 €    (5 820 - 17 820)   
    IS = 0    (et le déficit de 12 000 € sera reportable, indéfiniment, mais il faudra un jour un bénéfice fiscal pour que ça serve à quelque chose)
    Il n’y a pas de notion de "revenu foncier" pour une société à l’IS.

[*] Note: En fait, si la SCPI distribue 17 820€, et que c’est la totalité de ce qu’elle pouvait distribuer (donc avec RAN=0, ce qui correspond à ce que Corum XL veut faire, mais pas ce que d’autres SCPI envisagent), alors le résultat AVANT IMPOT de la SCPI (ce qu’il faut comptabiliser) aura été plus élevé (vers 20 ou 21 000€  environ, selon le pays concerné, et les charges déductibles dans ce pays). J’ai (hélas) pu constater que certaines sociétés de gestion de SCPI n’avaient pas bien compris ceci (cf l’email reçu d’un responsable comptable d’une de ces SdG !), donc, je suggère à Manubaye d’oublier cette note pour le moment…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#157 21/11/2019 17h06

Membre (2019)
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Cat

1/ Je parle pour l’usufruit après clé de répartition appliquée soit pour 300K de PP,  j’achète en moyenne 33% de la PP = donc 100k d’usufruit que j’amorti sur 10 ans soit 1/10ème chaque année = 10K

2/ Concernant l’appellation de déficit foncier, ce terme est peut être mal approprié car l’amortissement absorbera tout le résultat qui sera à zéro, le terme approprié serait plus un déficit de l’impôt payé en Allemagne (compté par hypothèse à 15%)

3/ Si j’avais acheté des SCPI dont les immeubles sont implantés en France je n’aurai pas du payer les 15% d’IS en France, en effet avec l’amortissement de l’usufruit sur les parts achetées aurait abouti à un résultat de 0 donc aucune imposition (calcul dans mon message précédent).

4/ Mais avec les SCPI étrangères, les dividendes me sont versés avec l’impôt allemand déjà payé (prélèvement de 15% déjà effectué par l’état allemand), donc comment puis je faire pour déduire cet impôt déjà acquitté;

    Et S’il n’est pas possible de le déduire, il serait plus intéressant, dans une SCI à l’IS, d’acheter des parts de SCPI dont les immeubles sont situés en France et réserver l’achat de parts de SCPI "étrangère" en direct car dans ce cas il n’y aurait pas de prélèvement sociaux à acquitter et pas d’impôt car déjà acquitté dans le pays étranger de situation des immeubles, seul cette somme est prise en compte dans le calcul du TMI français.

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#158 21/11/2019 17h34

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C’est toujours un peu confus : dans le cadre d’une SCI à l’IS, vous n’avez pas à subir de double imposition sur les revenus fonciers de source étrangère. En conséquence ces revenus, déjà taxés à l’étranger, sont exclus de l’assiette de calcul de l’IS.

Je ne sais pas trop ce que vous attendez de plus.

EDIT : A mon avis, détenir des parts de SCPI distribuant des revenus fonciers de source étrangère ne présente pas d’intérêt fiscal particulier dans une SCI à l’IS. L’intérêt est plutôt dans la diversification supplémentaire que cela apporte.

EDIT 2 : est-on vraiment sur la bonne file pour discuter de ces points?

Dernière modification par cat (21/11/2019 17h41)

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#159 21/11/2019 17h46

Membre (2019)
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Cat
Donc si ces revenus sont taxés à l’étranger et s’il n’y a pas de possibilité de déduire ces taxes je préfère souscrire dans ma SC à l’IS des SCPI "françaises" en PP et US et donc je n’aurai aucune imposition avec l’amortissement de l’US, si je ne distribue pas. Je souscrirai les SCPI étrangère en nom perso et pas par le biais de ma société.

je pense que c’est la bonne file pour discuter de cela à part de créer une file "Investir dans des scpi étrangères : en direct ou par le biais d’une SCPI à l’IS"

Dernière modification par Manubaye (21/11/2019 17h53)

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#160 21/11/2019 17h53

Membre (2015)
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Si vous n’avez pas d’autre charge, l’amortissement de l’US pour des SCPI "100% française" sera insuffisant pour ramener  le résultat fiscal à zéro (ou alors vous avez fait une bien mauvaise affaire avec cet US).

Par ailleurs, je doute que détenir des parts de SCPI "étrangères" en direct en PP amène un TRI plus intéressant que de détenir l’US de ces mêmes parts dans une SCI à l’IS (au moins à distribution constante, sans augmentation importante du prix des parts et sans distribuer le résultat).

Dernière modification par cat (21/11/2019 18h15)

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#161 06/12/2020 15h22

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Bonjour, sur quel site peut on faire une simulation sur le choix entre SCI à l’IS et SCI à l’IR , svp?

J’aurais une autre question dans l’hypothèse où je choisirais une SCI à l’IS, nous devons bien avoir un compte bancaire dédié mais…. peut on payer impôts sur les sociétés à 15% annuel (cas de résultat net jusqu’à 38120€), taxe foncière et CFE avec la trésorerie de cette SCI sans que cela soit perçu comme des dividendes et imposé en plus à 30% (flat taxe)?
En résumé, est ce que cette trésorerie (les loyers perçus dans la sci) peut servir à payer les impôts annuels?

Je vous en remercie.

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[+1]    #162 06/12/2020 15h32

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Pour ce qui est de faire une simulation, le mieux reste un tableur excel reprenant vos hypothèse. La décision d’être à l’IS ou à l’IR dépend d’un certains nombre de facteurs qui ne relève pas nécessairement juste du coût à un instant T.

En cherchant sur le forum, vous devriez pouvoir trouver des "modèles", mais qui ne s’appliqueront pas nécessairement à votre situation.

Les loyers perçus dans la SCI à l’IS appartiennent à la SCI, vous ne pouvez pas en disposer selon votre bon vouloir.
Il est donc tout à fait possible de payer les frais et charges (dont impôts) relatifs au fonctionnement de la SCI avec ces sommes.

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#163 06/12/2020 18h10

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Question peut être bête….mais paie-t-on un impôt lors de la revente du bien en SCI à l’IS si on le revends au prix d’achat? Les amortissements amortis durant x année; comptent ils?
exemple: un bien acheté en 2010, 100 000 euros et revendu 100 000 euros en 2015, plus value égale à 0 donc zéro impôt, non? Même exemple, avec une vente en moins value?

Je vous en remercie.

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#164 06/12/2020 18h22

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ESTJ

En sci is, la PV se calcule sur la différence entre prix vente moins prix achat moins amortissement.

Vous confondez avec le regime lmnp ou vous amortissez sans que cela impacte dans le calcul de la PV.

Édit// pour reprendre votre exemple, si vous avez amorti 15 ke et revendez à votre prix achat, en sci is vous aurez dégagé une PV de 15 ke…

Dernière modification par serenitis (06/12/2020 18h23)

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#165 06/12/2020 18h36

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Merci Serenetis.
Je reprends un article trouvé sur internet: "

L’impôt sur les plus-values professionnelles en SCI à l’IS est largement supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IR :

    Le montant de la plus-value SCI à l’IS est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur comptable nette au moment de la cession : les amortissements réalisés sont déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé – lorsque l’immeuble est intégralement amorti, le prix d’acquisition est considéré comme nul et augmente d’autant plus le montant de la plus-value, alors égal au prix de vente !
    En SCI à l’IS, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention.
    Le montant de la plus-value SCI à l’IS est compté dans les bénéfices de la société civile immobilière, et taxé à 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €, 33,3 % pour la part du résultat supérieure.
    L’associé qui perçoit des dividendes suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

du coup, dans mon exemple, j’aurais un impôt de : 15 000€ x15%= 2250 euros d’impôt sur les plus values. Hypothèse d’une sci à l’is dont j’aurais 99% des parts. Si je laisse les fruits de la vente dans la SCI pour un rachat de bien immobilier, je n’aurait pas d’autre imposition? C’est bien cela? Le cas échéant, si je veux récupérer 97 750 euros ils seront taxé comme dividende à hauteur de 30% ? c’est ca?

Dernière modification par witefree (06/12/2020 18h37)

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[+1]    #166 06/12/2020 18h48

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Dans la pratique, il est possible que votre PV vous fasse depasser le seuil de resultat (38ke) d’is minore et qui vous amène ainsi au taux normal de 28% actuellement.

Votre article comporte une (petite) erreur : le terrain ne s’amortit pas, l’immeuble si ..ce qui souvent donne lieu à une quote part de 20% du prix d’achat usuellement dévolu au terrain.

Pour votre exemple, si vous réinvestissez dans la même sci, votre raisonnement est le bon sur la taxation. Pour la sortie du fruit de la vente, si vous n’avez pas d’autres bien dans la sci, il semble plus logique non pas de distribuer en dividendes mais de passer en liquidation de la sci, lors de laquelle vous devriez constater un boni.

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#167 06/12/2020 19h00

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dernière question si je (nous) récupère les dividendes à la suite de la vente, soit 15 000 euros x 28%= 4200€ d’impôt;  soit (100 000 - 4200 - le capital restant dû à la banque (76 000€ approximatif) x 30%= 5940 € d’imposition mad sur les dividendes. Aurais je une autre imposition dessus; par exemple sur ma TMI ?!
Si je liquide la SCI et si il y a qu’un bien à l’intérieur est ce plus avantageux? A quel titre, cela m’échappe encore car je découvre les possibilités de la sci. Vous parliez de boni; est ce que cela me ferait échapper à l’imposition de 30% sur les dividendes?

Dernière modification par witefree (06/12/2020 19h34)

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#168 06/12/2020 19h15

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Lien sur fiscalité boni de liquidation

Ce lien explique mieux que je ne le ferai le principe.

Faites vos calculs avant de partir en sci is car avec celle ci, la fiscalité est douce pendant l’exploitation mais lourde à la sortie, il faut en être conscient et le plus dur est d’anticiper le réel prix de cession du bien à la fin de la période d’exploration.

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