Evolution de la valeur de reconstitution des SCPI de 2019 à 2022

Tableau de suivi très utile maxicool
Il y a quelques SCPI qui se dirigent vers une diminution de prix de part (surlignées en jaune et proche du -10%)
C’est une mesure que les dirigeants vont probablement devoir mettre en place en espérant limiter la décollecte. Psychologiquement cela risque d’avoir l’effet inverse.

Autre mesure: mise en place d’une file d’attente. En cas de demande de retrait, le remboursement n’intervient que si il y a une collecte suffisante à mettre en face.
Je viens de découvrir cela pour une SCPI sur laquelle je viens de faire une demande de retrait après 3 années de détention. C’est une aberration de sortir après 3 ans mais les indicateurs de cette SCPI sont trop mauvais.

corsaire00 a écrit :

En cas de demande de retrait, le remboursement n’intervient que si il y a une collecte suffisante à mettre en face. Je viens de découvrir cela […]

Je suis curieux de savoir la proportion de détenteurs de SCPI qui ne sont pas au courant que:
1) une valorisation de SCPI, ça peut baisser
2) le rachat dépend du carnet d’ordre acheteur. En cas de blocage du marché, on peut attendre potentiellement plusieurs années avant de récupérer ses fonds.

Rappel malvenu car dans la pratique, ça ne se passe pas du tout ainsi.
La source laisse penser que si les retraits sont supérieurs aux souscriptions, le capital diminue automatiquement. Il n’en est rien, les demandes de retrait doivent être compensées par des souscriptions, c’est écrit partout. Tant qu’il n’y a pas de souscription, les parts se mettent en attente. Parfois ça dure quelques mois, on attend son tour puis on finit par vendre. Parfois ça dure des années.
La SCPI va commencer à réduire son capital lorsque le gérant aura daigné créer le fonds de remboursement et l’aura suffisamment alimenté (hors SCPI Fiducial). Chaque associé désirant sortir et patientant depuis plusieurs mois sera alors invité à sortir via le fonds de remboursement avec une décote par rapport à la valeur de retrait, de l’ordre de 10 %.
Ca ils ne le disent pas …

Je constate que de plus en plus de SCPI à capital variable "décotent". A savoir qu’elles se paient moins cher que la valeur de reconstitution. C’est dilutif pour les associés, ce phénomène risque de s’accentuer tant que l’ambiance sera à la méfiance sur les valeurs d’expertise. Reste à voir si des SCPI "déoctées" baisseront leur prix de part au fur et à mesure que la valeur de souscription se rapproche de la valeur de reconstitution suite à la baisse de cette derrnière.

Dans le cas où la valeur de reconstitution baisse en effet mais on sent une prudence de certaines sociétés de gestion quand elles ajustent leur prix, exemple les SCPI à capital fixe passant en variable (AVP), à venir Capiforce, celles de Aestiam ou AEW.

> Sisco

vous mélangez prix de part et valeur de retrait.

Dernière modification par maxicool (15/09/2023 19h07)

Je ne comprends pas votre tableau Maxicool :

maxicool a écrit :

La Française est la seule SDG qui a permis de calculer la valeur de reconstitution de ses SCPI (situation en juillet 2023).

C’est faux, certains gérants la communiquent même directement, il n’y a pas à faire un calcul alambiqué pour la définir. Par exemple dans la discussion sur Rivoli Avenir Patrimoine j’ai posté la courbe d’évolution de la valeur de reconstitution et le nouveau prix de part n’est autre qu’aligné sur la valeur de reconstitution (VR) au 30 juin, aux centimes près.
Dans la discussion sur Primopierre j’écris "en raison d’une baisse de la valeur des actifs de l’ordre de 13,5 % suite à la réévaluation effectuée fin juin", Primonial ne cache en rien la nouvelle VR.
Quant à faire un tableau avec des suppositions, svp évitons (elles sont fausses) et il comporte des erreurs incohérences (Laffitte Pierre, prix Frunctirégions non mis à jour, colonnes 3 et la dernière redondantes mais différentes).
Je ne vais pas tout reprendre.

Dernière modification par Surin (16/09/2023 07h37)

maxicool a écrit :

- Je voulais parler des annonces récentes (celles d’hier).

Jolie pirouette, vous parliez des annonces d’hier et en décrêtez que toutes les SCPI y compris des gérants qui ont annoncé des baisses quelques semaines avant en précisant les VR se verraient appliquer un arbitraire "-9 %". Primonial n’a dit hier (je l’ai lu).

Les conséquences qui en découlent sont illimités en commentaires, pourquoi appliquer - 9 % à une SCPI investie en Europe, en commerces, en hôtels en partie, au prétexte qu’un gérant communique sur -9 %.
Vous induisez le lecteur en erreur avec un tel tableau, désolé mais je n’en comprends pas l’objectif et les "si" ne permettent pas tout.
Oui la baisse de la VR n’est pas identique à la baisse du prix de part mais il se trouve que beaucoup de gérants ont baissé leur prix de part d’autant que la VR ou l’on alignés, ainsi ils ont gardé une certaine neutralité dans l’application du "tunnel".
De la même manière, si la valeur de réalisation baisse de x%, la valeur de reconstitution ne baissera pas dans les mêmes proportions.

maxicool a écrit :

Si les SDG pouvaient indiquer directement les valeurs de reconstitutions de juillet 2023, ça serait beaucoup plus faciles à comprendre (et transparents), mais à priori, c’est trop demandé…

Je suis d’accord, Amundi l’a fait, ça mérite de le dire, croyez-moi je n’ai aucune envie de dire du bien d’eux idem Primonial. La Française ne l’a pas fait.