Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

[-1]    #26 03/11/2020 20h08

Membre
Réputation :   28  

GoodbyLenine a écrit :

Certes, mais votre conclusion n’est pas correcte, car les 10€ ne sont pas restés (et n’ont jamais été)  de la trésorerie non productive. Ces 10€ sont juste une donnée comptable. L’argent correspondant a pu être investi dans des immeubles, et a participé à la réalisation d’une partie du résultat de la SCPI.

Rien n’interdit de placer le RAN effectivement et vu que les comptes bancaires de plus de 5ME se voient imposer des taux négatifs c’est même prudent de faire circuler ce stock d’argent. Mais étant présenté comme une "poire pour la soif" par de nombreux gérants j’imagine mal qu’ils le placent en actifs illiquides comme des immeubles. Peut être l’utilisent-ils comme de la tréso pour acheter des immeubles en anticipation de la collecte. Mais ce n’est pas la même chose que de le placer. Nous sommes d’accord que le RAN n’est qu’un stock mais si les flux s’arrêtent (moins de souscriptions, loyers non honorés comme en ce moment), il faut bien être capable de dégager ce stock en liquidités pour le payer ce serait donc très imprudent de l’avoir rendu 100% illiquide non ?

Surin a écrit :

Dans votre "si je résume", votre investissement me ferait personnellement rêver car une SCPI ayant pu constituer autant de RAN en si peu de temps tout en distribuant un dividende normal pourrait bien s’en vanter. Certes même si la valeur de son patrimoine a stagné, mais à comparer au contexte général du marché cible immobilier.

Mon "si je résume" est un cas réel et non pas un fantasme. Et vient contredire l’exemple que vous preniez sur RAP. Sur Edissimo, je maintiens que l’augmentation de la valeur de la part entre 2013 et 2020 n’est que le résultat de l’augmentation du RAN et pas des valeurs d’expertise.
D’autre part chacun aura sa définition de dividende "normal" mais Amundi n’est pas connu pour distribuer des gros dividendes si j’en crois vos propres classements.

Surin a écrit :

Ce passage montre que vous n’avez pas compris, ou pris la peine de relire les explications et les assimiler.

Je ne pensais pas que nous étions dans un cours où un prof donnait des leçons à un élève mais sur un forum où nous échangions des points de vue. Bien sûr que le RAN peut être utilisé en trésorerie ou autre mais il n’en reste pas moins que c’est de l’argent que vous achetez en entrant. Et qu’on vous rembourse en sortant. Et cet argent est globalement peu productif. Personnellement si j’investis dans des biens c’est pour avoir des biens, pas des liquidités.

Dernière modification par Asn540 (03/11/2020 20h18)

Hors ligne Hors ligne

 

[-2]    #27 03/11/2020 20h38

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1018  

Asn540 a écrit :

Surin a écrit :

Ce passage montre que vous n’avez pas compris, ou pris la peine de relire les explications et les assimiler.

Je ne pensais pas que nous étions dans un cours où un prof donnait des leçons à un élève mais sur un forum où nous échangions des points de vue. Bien sûr que le RAN peut être utilisé en trésorerie ou autre mais il n’en reste pas moins que c’est de l’argent que vous achetez en entrant. Et qu’on vous rembourse en sortant. Et cet argent est globalement peu productif. Personnellement si j’investis dans des biens c’est pour avoir des biens, pas des liquidités.

Aux autres, c’est moi ou il n’a toujours pas compris ?

Hors ligne Hors ligne

 

#28 03/11/2020 21h08

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Je ne pensais pas que nous étions dans un cours où un prof donnait des leçons à un élève mais sur un forum où nous échangions des points de vue. Bien sûr que le RAN peut être utilisé en trésorerie ou autre mais il n’en reste pas moins que c’est de l’argent que vous achetez en entrant. Et qu’on vous rembourse en sortant. Et cet argent est globalement peu productif. Personnellement si j’investis dans des biens c’est pour avoir des biens, pas des liquidités.

Si votre problème est la trésorerie, pourquoi se pencher sur le sujet du RAN, alors que ces deux sujets ne sont qu’indirectement liées…?

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #29 04/11/2020 00h00

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Asn540 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Certes, mais votre conclusion n’est pas correcte, car les 10€ ne sont pas restés (et n’ont jamais été)  de la trésorerie non productive. Ces 10€ sont juste une donnée comptable. L’argent correspondant a pu être investi dans des immeubles, et a participé à la réalisation d’une partie du résultat de la SCPI.

Rien n’interdit de placer le RAN effectivement et vu que les comptes bancaires de plus de 5ME se voient imposer des taux négatifs c’est même prudent de faire circuler ce stock d’argent. Mais étant présenté comme une "poire pour la soif" par de nombreux gérants j’imagine mal qu’ils le placent en actifs illiquides comme des immeubles. Peut être l’utilisent-ils comme de la tréso pour acheter des immeubles en anticipation de la collecte. Mais ce n’est pas la même chose que de le placer. Nous sommes d’accord que le RAN n’est qu’un stock mais si les flux s’arrêtent (moins de souscriptions, loyers non honorés comme en ce moment), il faut bien être capable de dégager ce stock en liquidités pour le payer ce serait donc très imprudent de l’avoir rendu 100% illiquide non ?

Non.    Le RAN n’est qu’une notion comptable, dans les SCPI comme dans toutes les autres sociétés. Avoir un gros montant en RAN ne signifie nullement avoir un seul Euro en trésorerie. Ca a déjà été expliqué maintes fois, sur le forum (par exemple dans les premiers messages de cette discussion) comme ailleurs, par exemple dans cet article que j’ai déjà cité dans mon message #9.

Le discours tenu par certains sur le RAN d’une SCPI, qui permettrait de sécuriser le niveau de distribution, est à bien des égards trompeurs.
Je vous suggère de lire, comprendre, lire, comprendre, lire, aussi bien des textes expliquant les notions de comptabilité, de l’usage du RAN, et des rapports de sociétés et de SCPI  (essayez de comprendre le RAN et son usage chez Edissimmo ou récemment chez Cifocoma, par exemple, qui ont toutes deux de gros RAN et une distribution 2020 en chute, en dépit pour le premier d’une collecte confortable), pour avoir plus de connaissance, compréhension, et expertise, plutôt que de continuer à écrire des messages qui entretiennent encore plus ce mirage.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #30 04/11/2020 10h21

Membre
Réputation :   28  

Je ne suis pas gérant d’une SCPI donc je ne sais pas comment cela se passe dans une SCPI. Je pense que les autres intervenants ne sont pas plus gérants de SCPI que moi.

En revanche je suis DG d’une boite réalisant 40ME de CA pour 8ME de REX et je peux vous expliquer comment cela se passe chez moi.

Pendant toute l’année je facture des clients, ce qui constitue à la fois mon résultat et un flux de trésorerie

A la fin de l’année je constate un résultat positif et je demande à mes actionnaires ce qu’ils veulent en faire. Ils me demandent en général de leur payer une partie du résultat en dividendes. J’ai donc à ce moment là besoin d’avoir de la trésorerie pour les payer. Evidemment je ne les paie pas avec "les mêmes billets de 10 euros" que ceux que j’ai reçus en facturant mes clients. Mais j’ai besoin d’avoir de la trésorerie. Je n’ai donc pas pu utiliser ma trésorerie pour d’autres investissements par exemple des amortissements (où je sors la trésorerie en année 1 mais où mes dépenses ne sont décomptées de mon résultat qu’à raison de 10% pendant 10 ans). Une partie de ma trésorerie a donc été relativement improductive puisque "stockée" pour payer le dividende.

Mes actionnaires étant fortement taxés ils ne demandent pas d’être payés de 100% du résultat. Ils préfèrent laisser une partie de ce résultat dans l’entreprise sous forme de report à nouveau. Cela augmente leur patrimoine sans fiscalité. Le problème est qu’il leur arrive de me demander en milieu d’année de leur verser un dividende exceptionnel pris sur ce report à nouveau car ils ont une opportunité d’investissement et ont besoin de cash. A ce moment là j’ai besoin d’avoir de la trésorerie pour leur régler. Et mon activité n’étant pas lissée dans l’année (je fais 50% de CA en trois mois), si la demande tombe au mauvais moment je risque de ne pas avoir de liquidités suffisantes. Evidemment, à nouveau je ne vais pas payer le dividende exceptionnel avec "les billets de 10 euros" que j’ai reçus l’année dernière et qui ont constitué mon résultat mais j’ai besoin de trésorerie.

Evidemment certaines grandes entreprises s’endettent pour payer leur dividende. C’est le cas d’Orange. Car elles n’ont pas à l’instant T suffisamment de liquidités pour payer le dividende. Facile ? Pas si facile car les banques prêtent à Orange mais pas à tout le monde et pas avec des conditions franchement acceptables. Même à des boites rentables pour peu qu’elles soient sur un secteur mouvant.

Je suis donc obligé de conserver des liquidités pour payer ce dividende exceptionnel. Evidemment ces liquidités sont noyées dans celles utilisées pour payer les charges courantes. Mais nos plans prévisionnels de trésorerie incluent le fait de devoir payer un dividende exceptionnel car je ne peux pas l’ignorer. Autrement dit je ne peux pas utiliser la trésorerie en question pour payer des amortissements sur dix ans et encore moins placer cette trésorerie dans des actifs illiquides.

Nous avons tous lu des livres de comptabilité et connaissons les principes de la comptabilité. Mais la mise en pratique est bien souvent très éloignée des principes.

Effectivement vous avez raison, je ne sais pas ce qu’il en est dans les SCPI. Mais pour voir ce qu’il en est dans une PME je peux vous assurer que le RAN n’est pas employé de manière productive.

Hors ligne Hors ligne

 

#31 04/11/2020 10h36

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Si vous n’employez pas vos réserves de manières "productive" (que ce soit au niveau opérationnel ou financier), vous pouvez décider d’embaucher une personne dont le métier est d’optimiser la gestion de la trésorerie.
En attendant, il me semble que vous mélangez choux et carottes : la trésorerie ne sert en aucun cas à "payer" les amortissements : ceux-ci ne sont que des charges calculées ne débouchant sur aucun flux de trésorerie… Tout comme "facturer des clients" n’apportent strictement rien à votre trésorerie : c’est leur paiement qui y contribue.
Vous ajoutez devoir conserver des liquidités pour payer le dividende exceptionnel : cela me pousse à penser que vous en connaissez donc l’échéance et le montant, ce qui est en contradiction avec l’idée dégagée par le "il leur arrive de de…". Une fois encore, si vous connaissez le montant et l’échéance, vous pouvez tout à fait faire "fructifier" la trésorerie disponible d’une manière ou d’une autre. (financement du BFRN pour obtenir des rabais, remboursement de lignes de crédit couteuses, …)

Il me semble que vous vous embrouillez entre les notions comptables/financières, ce qui n’aide pa à la conversation. Vous devriez sérieusement, si vous souhaitez maitriser ces aspects, vous plonger dans un livre de compta niveau BTS : c’est relativement rapide à lire si l’on ne cherche qu’à comprendre, et ça permet d’aborder les principes essentiels.

Dernière modification par wulfram (04/11/2020 10h37)

Hors ligne Hors ligne

 

#32 04/11/2020 11h27

Membre
Réputation :   28  

wulfram a écrit :

Tout comme "facturer des clients" n’apportent strictement rien à votre trésorerie : c’est leur paiement qui y contribue.

On a donc décidé de compter les poils de barbe. Facturer les clients implique le plus souvent qu’ils règlent la facture et ce règlement génère un flux de trésorerie. J’ai fait le raccourci (facture = flux de trésorerie) pour la concision de mon message. Je pensais que chacun était capable de comprendre cette concision sans me renvoyer à lire un livre de BTS.

Je vois que l’on s’arrête sur des détails mais qu’on ne parle jamais du fond. Visiblement il vaut mieux s’arrêter à la page 34 du livre de compta de BTS que de se demander comment est et peut être utilisé le RAN. Le partage d’une expérience réelle n’est pas intéressante car nous vivons dans des livres de compta, c’est bien connu. Je n’alimenterai donc pas plus la machine, les gens intéressés peuvent lire ma contribution qui a le mérite d’être un cas réel et pas un rêve de comptable.

Hors ligne Hors ligne

 

#33 04/11/2020 12h02

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Asn540 a écrit :

wulfram a écrit :

Tout comme "facturer des clients" n’apportent strictement rien à votre trésorerie : c’est leur paiement qui y contribue.

On a donc décidé de compter les poils de barbe. Facturer les clients implique le plus souvent qu’ils règlent la facture et ce règlement génère un flux de trésorerie. J’ai fait le raccourci (facture = flux de trésorerie) pour la concision de mon message. Je pensais que chacun était capable de comprendre cette concision sans me renvoyer à lire un livre de BTS.

Pour la concision de votre message, le verbe "vendre" vous aurait fait gagner quelques caractères, tout en rendant votre affirmation non erronée… "Toute l’année, je vends à des clients, …" Oui, cela peut sembler être du détail, mais quand il y a une multitude de détails menant à une incompréhension, ce n’est plus du détail.

Je suis désolé si mon approche ne vous convient pas, néanmoins celle-ci me semble importante : vous aviez commencé à reprocher l’utilisation du RAN par les SCPI, tout en mettant très clairement en avant le fait que votre problème reposait plutôt sur la gestion de la trésorerie. Ce sont deux concepts différents. Une société constituant des réserves peut gérer parfaitement sa trésorerie, une autre n’en constituant pas la gérer très mal Et inversement. Avez-vous analysé la gestion de trésorerie de vos potentiels investissements, en faisant abstraction de la présence ou non du RAN ? Il y a quelques messages de GBL/Surin (entre autre) à ce sujet. (flux de souscription vs évolution de l’endettement vs investissements réalisés vs évolution de la trésorerie)

Quand est avancé (par Sammy) l’argument que la trésorerie issue de ventes, et non distribuée, n’est pas réinvestie parce que les gérants ont plus intérêt à emprunter et attendre de nouvelles souscriptions pour toucher leur commission, ça m’hérisse le poil (de barbe, oui) : en approchant le problème ainsi, n’auraient-t-ils pas tout autant intérêt à ne pas utiliser, non plus, les montants issus des souscriptions ? Après tout, cela leur donne également du travail, alors qu’il suffit d’attendre les prochains investisseurs pigeons pour se payer !

Asn540n a écrit :

Je vois que l’on s’arrête sur des détails mais qu’on ne parle jamais du fond. Visiblement il vaut mieux s’arrêter à la page 34 du livre de compta de BTS que de se demander comment est et peut être utilisé le RAN. Le partage d’une expérience réelle n’est pas intéressante car nous vivons dans des livres de compta, c’est bien connu. Je n’alimenterai donc pas plus la machine, les gens intéressés peuvent lire ma contribution qui a le mérite d’être un cas réel et pas un rêve de comptable.

Je n’avance absolument pas que le partage de votre expérience n’est pas intéressante, elle montre un exemple de ce qui ressemble fortement à une navigation "à vue" au sujet de la trésorerie. Je ne remets absolument pas en cause votre capacité à être profitable, mais il me semble que vous avez mis l’accent sur un point d’amélioration potentiel. (A vous de juger s’il est pertinent ou non de s’en occuper, je n’ai pas vos données à ma disposition pour cela !)

Encore une fois, je m’excuse si mon approche vous a blessé, je ne faisais qu’apporter un peu de théorie, et redéfinir des notions qui me semblaient essentielles, afin que vous puissiez enrichir votre réflexion sur le fonctionnement de la "vrai vie" d’une SCPI, ou tout du moins aller chercher des éléments de réponse à vos questions dans la bonne direction. (la trésorerie, pas le RAN…)

Une excellente continuation à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #34 04/11/2020 13h23

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Asn540 a écrit :

Je ne suis pas gérant d’une SCPI donc je ne sais pas comment cela se passe dans une SCPI. Je pense que les autres intervenants ne sont pas plus gérants de SCPI que moi.

En revanche je suis DG d’une boite réalisant 40ME de CA pour 8ME de REX et je peux vous expliquer comment cela se passe chez moi.

…/…

La relation (et le rapport de force) entre les associés d’une SCPI et la société de gestion est très différente de celle entre le DG et les actionnaires de votre société.

Les associés d’une SCPI, surtout d’une grosse SCPI, sont nombreux, divisés, souvent assez peu impliqués, et leur pouvoir est très limité (en gros, ils peuvent juste rejeter les résolutions proposés par la société de gestion (mais c’est très rare), et -sous certaines conditions- faire inscrire des résolutions à l’AG).
Je doute peu que que les actionnaires de votre société vireraient vite leur DG s’il ne faisait pas ce que les actionnaires demandent, mais je ne connais aucune grosse SCPI qui ait "viré" sa société de gestion (ça a juste été fait pour quelques petites SCPI, avec capi <50M€), et pourtant bien des SdG ont fait des "erreurs" (auxquelles un DG n’aurait pas survécu).
Même les Conseils de Surveillance des SCPI sont rarement un contre-pouvoir efficace à la société de gestion (Par ex. :  Relisez les rapport du CS d’Edissimmo (3 Md€ de capitalisation) d’il y a quelques années, et constatez ce que la SdG a fait pour rectifier le tir. Vous devriez juste identifier … le non renouvellement des membres du CS trop revendicatifs).
Les dividendes sont toujours proposés unilatéralement par la société de gestion, et je ne connais pas de cas où la résolution confirmant le montant des dividendes (d’ailleurs déjà distribués) par une SCPI ait été rejeté en AG.
Dans le cadre d’une SCPI, même "voter avec ses pieds" pour un associé (en revendant ses parts) n’est pas aisé, ou plutôt est couteux, avec un spread entre prix d’achat et de vente des parts généralement supérieur à 10%.
Même certaines SCPI avec des performances médiocres continuent de collecter beaucoup : on comprend pourquoi quand on sait combien des groupes bancaires conditionnent les emprunts quelles octroient à leurs clients pour investir en SCPI … au choix par ces clients de SCPI dont la société de gestion est la filiale du même groupe bancaire (parfois aussi celle d’un groupe ’partenaire’). 

Le fait que le rapport de force soit ce qu’il est au sein d’une SCPI ne signifie pas que ce soit un placement à fuir. Il faut juste en être bien conscient, et choisir d’y investir (ou pas) en toute connaissance de cause. L’immense majorité des SdG fait son travail (et communique) d’une manière qu’on peut estimer assez prévisible (avec ses caractéristiques, ses qualités et ses défauts). Et on remarque bien moins ce qui fonctionne bien que les disfonctionnements.

Tout ceci n’est pas de la ’théorie’, mais du vécu de ma part depuis plus de 10 ans (comme associé de (à présent 27) SCPI, lisant les BTI et les Rapports Annuels, assistant à 4 à 10 AG de SCPI par an, et ayant participé à quelques réunions de (2) Conseils de Surveillance de grosses SCPI), de ce que m’ont dit divers associés (certains très expérimentés en SCPI, depuis bien plus longtemps que moi, certains membres ou présidents de CS), et aussi issu de témoignages concrets d’associés (de tous profils, du débutant au plus expérimenté que moi) ayant écrit sur ce forum.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#35 04/11/2020 17h47

Membre
Réputation :   1  

GoodbyLenine, le 03/11/2020 a écrit :

Désolé, Sammy78, mais pouvez-vous fournir des sources et des éléments probants pour appuyer vos affirmations (qui pour ma part me semblent fausses) ?

Quelles SCPI isoleraient ainsi la trésorerie provenant de plus-values, pour contracter par ailleurs des emprunts, et où donc ceci est-il reflété dans les comptes que chaque SCPI est tenu de publier chaque année dans son rapport annuel (dont le format est très normalisé, pour précisément favoriser une certaine transparence et la compréhension des associés qui se donnent la peine de les lire) ?

Je vous gratifierai d’un +1 à la vue de tel éléments.

Sur les SCPi que j’ai eu à auditer, sur les plus-values réalisées, au lieu de redistribuer cette trésorerie aux associés,, ce "surplus" servait à rembourser principalement les eventuelles demandes de retrait.

Cela peut se voir très facilement dans les rapports, l’année ou il y a eu cession d’immeubles avec plus-values sans redistributions aux associés, d’où des réserves elevées sur certaines SCPI..mais je vous remercie pour le -1

Surin a écrit :

Si ce RAN n’a pas été distribué, il peut avoir été mis sur un compte rémunéré, certes rapportant peu, mais il peut aussi avoir servi à compléter un super investissement à 8% pour lequel la société de gestion disposait de 90-95% de l’investissement mais a pioché dans la trésorerie disponible grâce au RAN pour l’acheter, et pour lequel souscrire un emprunt aurait été soit coûteux soit lui faisant perdre le marché face à la concurrence.

Oui probablement, mais sur les SCPI à grosses capi & collecte ca doit être moins vraie

Hors ligne Hors ligne

 

#36 04/11/2020 18h12

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Lors du rachat des parts aux associés souhaitant sortir de la société, les comptes de report à nouveau, voire les réserves, sont débités (en cas de bénéfices antérieurs affectés à ces comptes. La part non débitée à toujours une contrepartie à l’actif du bilan. On en revient à ce que j’expliquais plus haut : votre problème n’est pas dans l’utilisation du RAN, mais à celui de la gestion de la trésorerie. (Une société déficitaire peut avoir une trésorerie pléthorique, et inversement)

Et sinon, le rachat de parts social, si ce n’est pas un retour aux sociétaires, qu’est-ce ?

PS : le message de GBL auquel vous répondez demandait des sources. Cela ne ferait effectivement pas de mal, pour ceux qui souhaitent se plonger dans les comptes, ou les connaissent déjà. Surtout que votre réponse à Surin semble indiquer qu’en fait vous n’en savez rien, mais que cela ne vous empêche pas d’affirmer.

Hors ligne Hors ligne

 

#37 04/11/2020 18h33

Membre
Réputation :   1  

wulfram a écrit :

Lors du rachat des parts aux associés souhaitant sortir de la société, les comptes de report à nouveau, voire les réserves, sont débités (en cas de bénéfices antérieurs affectés à ces comptes. La part non débitée à toujours une contrepartie à l’actif du bilan. On en revient à ce que j’expliquais plus haut : votre problème n’est pas dans l’utilisation du RAN, mais à celui de la gestion de la trésorerie. (Une société déficitaire peut avoir une trésorerie pléthorique, et inversement)

Et sinon, le rachat de parts social, si ce n’est pas un retour aux sociétaires, qu’est-ce ?

PS : le message de GBL auquel vous répondez demandait des sources. Cela ne ferait effectivement pas de mal, pour ceux qui souhaitent se plonger dans les comptes, ou les connaissent déjà. Surtout que votre réponse à Surin semble indiquer qu’en fait vous n’en savez rien, mais que cela ne vous empêche pas d’affirmer.

Je pense que vous faites une confusion avec les sociétés "classiques".
En effet, un associé d’une SCPI qui souhaite un rachat de part, perd son droit aux dividendes
Un nouvel entrant n’a pas les meme droits immédiatement que ce nouvel associé, car il doit attendre un délai de jouissance avant de toucher ses futures dividendes.

Mes sources viennent de mon humble expérience, et la façon la plus efficiente de gérer une trésorerie, mais il se peut que certaines fassent differemment je vous l’accorde evidemment.

Dernière modification par Sammy78 (04/11/2020 18h41)

Hors ligne Hors ligne

 

#38 04/11/2020 18h49

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Sammy78,  Pouvez-vous citer les SCPI (et l’année du rapport annuel) auxquelles vous faites référence (dans votre message #35). Sans ce genre d’information précise, ce que vous dites ressemble un peu à une "affirmation gratuite" (et vous ne risquez pas que l’on vous indique en retour que vous avez raison ou que vous vous trompez sur ce cas précis, non précisé en fait).

J’ajoute que ce que vous dites (dans votre message #37) sur les délais de jouissance ne s’applique qu’au SCPI à capital variable (et encore, pas à toutes, car certaines ont un délai de jouissance de 0 mois : c’était le cas de LF Grand Paris Patrimoine jusqu’au 1er mars 2020, c’est toujours le cas de Credit Mutuel Pierre 1 ou de Sélectinvest 1, par ex.).
Pour les SCPI à capital fixe (une grande partie des petites SCPI, si on ne prend pas en compte les SCPI qui viennent juste de se créer), l’acheteur d’une part a immédiatement (après que le vendeur les ait perdu) les mêmes droits que le vendeur avait avant, le transfert (des droits) s’effectuant en général le premier jour du mois (ou du trimestre pour certaines SCPI) de transfert de la propriété de la part.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#39 20/11/2020 12h42

Membre
Réputation :   1  

GoodbyLenine, le 03/11/2020 a écrit :

Désolé, Sammy78, mais pouvez-vous fournir des sources et des éléments probants pour appuyer vos affirmations (qui pour ma part me semblent fausses) ?

Quelles SCPI isoleraient ainsi la trésorerie provenant de plus-values, pour contracter par ailleurs des emprunts, et où donc ceci est-il reflété dans les comptes que chaque SCPI est tenu de publier chaque année dans son rapport annuel (dont le format est très normalisé, pour précisément favoriser une certaine transparence et la compréhension des associés qui se donnent la peine de les lire) ?

Je vous gratifierai d’un +1 à la vue de tel éléments.

Je vous invite à lire la revue francaise de comptabilité, le numéro 544

"Les plus-values qui découlent des cessions d’actifs immobiliers ont la nature de gain ou perte en cpaital et ne sont donc pas comptabilisées au compte de résultat. Ces plus-values peuvent être cependant distribués aux associés sur décision d’AG"

Elles sont comptabilisées automatiquement dans les capitaux propres, et non utilisées.

Ceci est une regle spéficique au SCPI

Bien à vous

Dernière modification par sammy788 (20/11/2020 12h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#40 20/11/2020 13h02

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190  

Le passage que vous citez ne met absolument pas en avant le fait que la trésorerie dégagée lors d’une cession n’est pas utilisée, simplement que la plus ou moins valu est comptabilisée en gain ou perte en capital. Ce commentaire concerne donc le passif du bilan, pas l’actif.

Sur décision des associés, selon le texte cité, le montant associé à une éventuelle plus valu peut être distribué. Rien n’indique que s’il ne l’était pas (dans son intégralité), il serait conservé sous forme de trésorerie non productive.

Hors ligne Hors ligne

 

#41 20/11/2020 15h21

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Vous (sammy788, dans le message #39) confondez la manière dont un flux est comptabilisé, avec la manière dont le cash, la trésorerie, associé est utilisé.

Ca me semble être une erreur de base, au niveau de la compréhension des concepts de ce que constitue une comptabilité.

Ce que vous indiquez est "une règle spéficique aux SCPI", en ce sens que le choix de procéder ainsi est imposé (alors que, en dehors des SCPI, d’autres choix, comme celui-ci, sont possibles),  afin de bien isoler le résultat de l’activité locative du reste, et de présenter les montants comptables résultant de la même manière pour toutes les SCPI (et donc en faciliter la lecture et la compréhension pour les associés, qui n’ont pas tous la formation pour déchiffrer les subtilités d’un bilan comptable).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur