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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/01/2019 14h45

Membre
Réputation :   1  

bonjour,

Ayant un peu de surplus de cash, je souhaiterais investir dans des SCPI de rendement afin d’avoir des revenus "passifs" (ils seront très très faibles cela dit, c’est plus une diversification).

J’ai pensé à investir cash entre 20k€ et 30k€ de SCPI sur une durée d’environ 10-15 ans. Essentiellement des SCPI diversifiées et sur des sociétés fortement capitalisées, avec TOF > 90%. Voici les quelques SCPI que j’ai retenu :

PRIMOVIE SCPI de rendement PRIMOVIE | Analyse et performance de PRIMOVIE | ImmoBail.com
CORUM SCPI de rendement CORUM | Analyse et performance de CORUM | ImmoBail.com
IMMORENTE SCPI de rendement IMMORENTE | Analyse et performance de IMMORENTE | ImmoBail.com
EFFIMO SCPI de rendement EFIMMO | Analyse et performance de EFIMMO | ImmoBail.com

Les frais d’entrée de Corum sont astronomiques, donc je pense que je vais encore réfléchir et voir si je peux affiner cette liste.

Côté impôts, mon TMI est de 30%, aussi, compte tenu des frais d’entrée et de sortie, je reste encore dubitatif sur le fait d’investir dans des SCPI.

N’étant pas un expert, je cherche des personnes qui auraient été dans une situation similaire afin de confronter mon choix. Qu’en pensez vous ?

Merci par avance

Dernière modification par pangolin (04/01/2019 14h47)

Mots-clés : crédit, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 04/01/2019 15h09

Membre
Réputation :   68  

Compte tenu de votre TMI et de votre souhait de financer sans crédit, je me pencherais sur l’investissement SCPI en Nue Propriété.
Cela vous permettrait de décaler les revenus liés à ces SCPI de la durée du démembrement et vous obtiendrez un discount significatif sur le prix d’achat, de l’ordre de 65/35 sur 10 ans par ex.

Illustration: Pendant 10 ans, l’usufruitier percevra 100 % des revenus, ensuite le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et percevra alors tous les revenus.
Le nu-propriétaire est généralement une personne fortement imposée qui souhaite se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs. Pendant la durée du démembrement, n’ayant acquis que la nue-propriété des parts, il n’aura pas d’impôt sur le revenu ou de contribution sociale à acquitter. S’il est à l’ISF, il bénéficiera d’une économie d’impôt, car la nue-propriété n’y est pas assujettie.

Avez vous besoin de ces revenus dès à présent ?
Un investissement cash en Pleine Propriété à TMI 30% équivaut à quasi la moitié des revenus lachés aux impots (30% + 17.2% de PS).

Sinon, vous pouvez aussi investir en bourse via le PEA ou le CTO si ce n’est déjà fait en entrant de façon progressive compte tenu des tumules actuels.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#3 04/01/2019 17h00

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Bonjour,

Comme cela est discuté sur divers topic du forum, si vous souhaitez investir du cash, plutôt que les SCPI, il serait plus intéressant de regarder du côté des SIIC. Comme URW, Icade ou encore Mercialys, qui vous offriront des rendements plus importants à leur cours actuel avec des actifs de grande qualité.
Ainsi qu’une plus grande flexibilité pour revendre les "parts", en cas de nécessité ou de changement de projet avec les ans.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#4 04/01/2019 17h17

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Réputation :   660  

pangolin a écrit :

Les frais d’entrée de Corum sont astronomiques, donc je pense que je vais encore réfléchir et voir si je peux affiner cette liste.

Les frais d’entrée de toutes les SCPI sont astronomiques,
ceux de CORUM un peu plus que les autres mais c’est compensé par un excellent rendement.
De plus, avec un TMI de 30 %, les SCPI internationales sont à privilégier.
On ne peut donc pas écarter les 2 SCPI de CORUM AM.

Les 2 avis plus haut sont excellents :
. les foncières, en particulier de commerce, sont à des cours bas donc opportunité risquée d’un haut rendement (on peut ajouter Klépierre et Carmila à la liste)
. à un horizon de 10 ans privilégier les SCPI en Nue Propriété

Dernière modification par ArnvaldIngofson (04/01/2019 17h18)


Dif tor heh smusma

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#5 04/01/2019 17h25

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Bonjour,

l’intérêt de souscrire des SCPI en pleine propriété est limité compte tenu des frais et des délais de jouissance.

A mon avis (qui n’engage que moi) il y a actuellement de quoi se faire plaisir avec les foncières cotées Européennes et US.


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

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#6 04/01/2019 17h40

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Je vous invite également à consulter le fil sur les SCPI dans les contrats d’assurance vie

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#7 04/01/2019 21h14

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Je ne connais guère de SCPI dont les frais d’entrée soient sous la fourchette 10-12%.
Pour ces frais je raisonne en ces termes : celui qui prend 12% mais distribue 6% n’est pas plus gourmand que celui qui prend 10% et distribue 5%.
(je sais que 6% est optimiste, c’est juste pour exposer l’idée avec des chiffres ronds)
Evidemment le délai de jouissance est aussi à prendre en compte.

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#8 05/01/2019 01h26

Modérateur
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La SCPI Elysée Pierre a des frais bien en dessous de 10-12% : c’est plutôt 6% (800€ prix d’achat, vs 752€ comme prix  retrait).  Elle distribue significativement moins que 5% (logique avec une patrimoine surtout parisien)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 05/01/2019 01h39

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Il y a des dizaines de SCPI ayant des frais de souscription inférieurs à 10%, c’est le cas de la plupart des SCPI à capital fixe, de Elysées Pierre en effet qui a les frais les plus faibles du marché ainsi que de la plupart des SCPI de La Française ou Amundi.

Celles ayant des frais supérieurs à 12% sont plutôt rares et je suis surpris que dans plusieurs discussions revienne celles de Corum AM citées en exemple ou conseillées quasi-systématiquement.

Pour en revenir à la sélection de Pangolin, cela parait pertinent au vu de ses critères. Un des intérêts d’investir en cash pourrait être de se tourner vers une SCPI à capital fixe pour diversifier et saisir certaines opportunités qu’il pourrait y avoir en ce moment mais aucune ne répond aux critères :

pangolin a écrit :

sociétés fortement capitalisées, avec TOF > 90%.

Dernière modification par kc44 (05/01/2019 01h45)

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#10 05/01/2019 01h40

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Vous avez raison, je ne la connaissais pas, et c’est une grosse. Ils ont distribué 3,75% en 2017, en face des frais de 6% c’est plutôt pas mal, surtout que le délai de jouissance est de 3 mois seulement.
Cela dit, il faut souscrire un minimum de 50 parts à 800 €, et avec un TOF de 78% cela fait un peu peur :-o

Pour clarifier : je répondais à GbL au sujet de Elysée Pierre.
L’intervention de Surin est survenue entre temps.

Dernière modification par Deb67 (06/01/2019 01h37)

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[+1]    #11 03/02/2019 20h16

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salaze a écrit :

Bonjour,

Comme cela est discuté sur divers topic du forum, si vous souhaitez investir du cash, plutôt que les SCPI, il serait plus intéressant de regarder du côté des SIIC. Comme URW, Icade ou encore Mercialys, qui vous offriront des rendements plus importants à leur cours actuel avec des actifs de grande qualité.
Ainsi qu’une plus grande flexibilité pour revendre les "parts", en cas de nécessité ou de changement de projet avec les ans.

Pas tout à fait. Si vous souhaitez revendre vos SIIC et que les marchés ont beaucoup baissés à ce moment la, et je ne parle même pas durant ou suite à une crise économique, vous pourrez certes avoir votre ordre exécuté instantanément, cependant vous encaisserez une grosse moins-value.

Pour revenir au projet de l’auteur, vu que j’ai un projet similaire, je vois qu’une tendance chez certains CGP n’est plus de conseiller Corum Conviction et Corum XL. Je ne comprends pas trop pourquoi, car la gestion, le rendement et la stratégie ambitieuse de la société de gestion me semble toujours intéressante.

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#12 03/02/2019 22h45

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Je crois qu’il y a une grosse réserve de la part des professionnels envers Corum.
Je ne vais pas débattres des raisons mais ce n’est pas un hasard que peu de banques acceptent de financer leurs SCPI: cela déçoit beaucoup de monde sur ce forum mais j’ai tendance à penser que cela leur rend service.

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#13 03/02/2019 23h10

Membre
Réputation :   5  

Pour les banques, elles préfèrent surtout financer leurs SCPI maison, je ne pense pas que ce soit lié au fait que ce soit Corum particulièrement.

Que voulez vous dire par cela leur rend service? Je serai intéressé également de connaitre les réserves que vous supputez.

J’ai du mal à comprendre le côté versatile sur cette SCPI, alors qu’il y a 2 ans tout le monde la conseillait.

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#14 04/02/2019 09h46

Membre
Réputation :   55  

Je crois que j’aurai du mal à vous convaincre mais en prenant un peu de recul (j’imagine que cela a du être débattu sur d’autres fils), il est clair que les SCPI ont collecté une montagne de cash depuis quelques années qu’elles se battent pour les bons dossiers d’investissement
Dans le cas de Corum, c’est encore plus le cas et que forcément, pour pouvoir délivrer plus de 7% de dividendes, on va sur des dossiers potentiellement à problèmes (je ne vais pas me faire des amis).
Mon expérience m’incite toujours à la prudence quand quelqu’un, quelque soit la classe d’actif, fait beaucoup mieux que les autres et que des tonnes de cash y sont alloués.
Je ne suis pas le seul à partager cet avis et c’est pour cela que tout le monde ne distribue pas Corum alors que la demande est forte.

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#15 04/02/2019 13h39

Modérateur
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Sauf que …. votre message semble contenir plusieurs affirmations erronées, car  :
    - la collecte de Corum Origin n’augmente quasiment pas depuis quelques années;
    - la société de gestion, CORUM AM, a indiqué de manière constante depuis plusieurs années, vouloir limiter sa collecte, à ce que ses équipe d’investissement indiquent pouvoir absorber (quand d’autres SCPI collectaient à gogo, et avaient parfois du mal à investir ensuite…);
     - logiquement, ceci implique qu’il y ait des distributeurs de SCPI qui ne soient pas incités à , ou qui ne peuvent tout simplement plus, proposer des parts de Corum OriginI;
      - comparer les SCPI entre elles, pourquoi pas , mais un regard plus large, pour les comparer avec d’autres acteurs sur le même marché (par ex les SIIC sur lesquelles il y a beaucoup d’informations disponibles), indique que les gestionnaires de SCPI (au moins des plus grosses) ont generalement été très peu performants ces dernières années (avec un résultat par part en baisse d’année en année, quand le résultat par action des SIIC augmentait….);
     - les investissements de Corum Origin sont souvent dans des zones où les autres SCPI ne vont pas, ou pas encore (cf nombreux exemples de zones où d’autres SCPI vont maintenant, et ou Corum Origin était seul il y quelques années, et ou il n’investit d’ailleurs plus à prėsent).

La prudence est une vertu (et un précurseur/innovateur rencontrera souvent aussi des revers).. Mais il faut quand même aussi prendre en compte certains faits (et pas les déformer).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 04/02/2019 14h46

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Nouveau dans ce forum, j’ai commencé à lire les infos sur "Nouveau venu : par où commencer ?" et je suis tombé sur ce post.

Je ne pense pas que je sois au bon endroit, désolé…suite à une revente immoblière on devrait récupérer 70 000€ et nous ne souhaitons pas réinvestir dans un bien immobilier, pour se diversifier et ne plus gérer de bien immobilier…

auriez-vous des conseils pour un placement intéressant sans risque et pourquoi pas défiscalisant?
ou
rembourser une partie du prêt de la résidence principale (il reste 140 000€ et 13 ans, taux à 1.2)
ou
autre idée auquelle je n’aurai pas pensé…

Merci

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#17 04/02/2019 14h52

Membre
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Vous êtes en effet hors-sujet.

valoti a écrit :

placement intéressant sans risque et pourquoi pas défiscalisant?

Si cela existait, ce forum serait complètement inutile.
Formez-vous, lisez, il y a de quoi faire ici. Surtout, prenez le temps de la réflexion, en attendant, supers livret, livret A et du sans risque.

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#18 04/02/2019 15h37

Membre
Réputation :   55  

GoodbyLenine a écrit :

Sauf que …. votre message semble contenir plusieurs affirmations erronées, car  :
    - la collecte de Corum Origin n’augmente quasiment pas depuis quelques années;
    - la société de gestion, CORUM AM, a indiqué de manière constante depuis plusieurs années, vouloir limiter sa collecte, à ce que ses équipe d’investissement indiquent pouvoir absorber (quand d’autres SCPI collectaient à gogo, et avaient parfois du mal à investir ensuite…);
     - logiquement, ceci implique qu’il y ait des distributeurs de SCPI qui ne soient pas incités à , ou qui ne peuvent tout simplement plus, proposer des parts de Corum OriginI;
      - comparer les SCPI entre elles, pourquoi pas , mais un regard plus large, pour les comparer avec d’autres acteurs sur le même marché (par ex les SIIC sur lesquelles il y a beaucoup d’informations disponibles), indique que les gestionnaires de SCPI (au moins des plus grosses) ont generalement été très peu performants ces dernières années (avec un résultat par part en baisse d’année en année, quand le résultat par action des SIIC augmentait….);
     - les investissements de Corum Origin sont souvent dans des zones où les autres SCPI ne vont pas, ou pas encore (cf nombreux exemples de zones où d’autres SCPI vont maintenant, et ou Corum Origin était seul il y quelques années, et ou il n’investit d’ailleurs plus à prėsent).

La prudence est une vertu (et un précurseur/innovateur rencontrera souvent aussi des revers).. Mais il faut quand même aussi prendre en compte certains faits (et pas les déformer).

Je peux admettre qu’il y a une part de subjectivité mais je ne pense pas qu’il y ait une déformation de la réalité.
La grosses collecte de cash => (même plafonnée à 300M€ par an) cela veut dire qu’en 4 ans Corum O a investi 1.2 Milliards€, et c’est beaucoup.
Concernant la qualité des investissements, c’est peut être plus subjectif mais j’ai tendance à penser que comme dans toute classe d’actif que plus on cherche du rendement plus on va sur une catégorie d’actifs dégradés. L’idée que l’on soit dans un nouveau paradigme, je l’ai trop entendu dans le passé pour y croire.
D’autant plus qu’une conversation avec une des sociétés qui sourcent leurs deals à l’étranger, ne m’a pas rassuré quant à la pérennité des rendements.
On peut se poser la question pour d’autres d’ailleurs mais mon post était plus en réponse à ceux qui se désespéraient de difficilement pouvoir y investir.

Mais encore fois, je ne cherche pas à convaincre qui que ce soit.

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#19 04/02/2019 16h48

Membre
Réputation :   11  

J’ai du Corum essentiellement Origin 50k en emprunt et 30k en NP.

Je pense que c’est intéressant et que maintenant il y a quand même un petit recul. Les performances tiennent relativement le coup même si le plus dur sera au moment où les 1ers locataires vont sortir, on est d’accord.

Après je suis d’accord pour ne pas en faire la pierre angulaire de son portefeuille SCPI. Mais cela peut être une diversification intéressante à la marge d’un portefeuille.

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#20 04/02/2019 17h59

Membre
Réputation :   25  

spot a écrit :

Je crois qu’il y a une grosse réserve de la part des professionnels envers Corum.

Ah bon on doit pas voir les même conseillers.
Corum n’est justement pas facilement accessible , pas d’assurance vie pour maitriser la collecte au contraire de certaines SCPI.
J’ai un ami qui travaille dans un réseau de gestion de patrimoine, c’est la seule SCPI qu’il vend où être CIF est obligatoire contrairement aux autres.

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#21 04/02/2019 18h11

Membre
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Bike69 a écrit :

pas d’assurance vie pour maitriser la collecte au contraire de certaines SCPI.

Pas compris, c’est l’inverse non ? Pas d’AV où? Pas disponible en AV ou pas d’institutionnel au capital ?

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#22 04/02/2019 21h50

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

spot a écrit :

D’autant plus qu’une conversation avec une des sociétés qui sourcent leurs deals à l’étranger, ne m’a pas rassuré quant à la pérennité des rendements.

Pouvez-vous élaborer sur ce point, éventuellement en précisant l’un ou l’autre investissement sur lequel ça porterait, ou la zone geographique concernée, et/ou les arguments précis qui devraient inquiéter sur la pérennité des rendements, pour qu’on soit en mesure se creuser afin de se faire une opinion sur le fond (et pas se limiter à devoir accorder ou pas du crédit à une affirmation assez vague de celui qui a causer à celui qui aurait vu l’ours) ?

Une chose est sûre : cette SCPI (et cette société de gestion) a (depuis l’origine) un certain nombre de détracteurs.
Mais tant que les arguments des détracteurs restent ce que j’ai pu lire jusqu’à présent (sur ce forum comme ailleurs, et récemment sur un article dédié du blog du patrimoine), j’y vois plus le discours de concurrents (ou distributeurs) jaloux ou qui ont du mal à  afficher des performances satisfaisantes (c’est un peu la rançon du succès), ou de personnes dont l’argumentation semble confirmer qu’ils méconnaissent pas mal le dossier, que de réels signaux d’alarme sur Corum (lesquels m’intéresseraient au plus haut point).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 07/03/2019 14h20

Membre
Réputation :   7  

pangolin a écrit :

Ayant un peu de surplus de cash, je souhaiterais investir dans des SCPI de rendement afin d’avoir des revenus "passifs" (ils seront très très faibles cela dit, c’est plus une diversification).

J’ai pensé à investir cash entre 20k€ et 30k€ de SCPI sur une durée d’environ 10-15 ans. Essentiellement des SCPI diversifiées et sur des sociétés fortement capitalisées, avec TOF > 90%.

Bonjour,

Avez-vous donné suite à ce projet ?


Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l'opportunité dans chaque difficulté.

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#24 07/03/2019 15h43

Banni
Réputation :   5  

Bike69 a écrit :

J’ai un ami qui travaille dans un réseau de gestion de patrimoine, c’est la seule SCPI qu’il vend où être CIF est obligatoire contrairement aux autres.

Je précise qu’il faut etre CIF pour vendre la totalité des SCPI sauf si c’est par le biais d’une AV ou dans ce cas il faut etre IAS.

Dernière modification par Stinger77 (07/03/2019 15h46)

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#25 07/03/2019 16h03

Membre
Réputation :   25  

Je peux vous assurer que ce n’est pas le cas , je ne peux pas mettre le lien de mode de rémunération , mais sur la gamme de scpi du réseau seul Corum origin/Corum xl peut être vendu par un Cif , les autres non.

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