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[+1]    #1 14/05/2019 23h12 → Classement des SCPI en mai 2019 (Mieux Vivre Votre Argent) (classement, rendement, scpi)

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Bonjour,

Sauf erreur, je n’ai pas lu de référence au classement des SCPI du magazine MVA (mieux vivre votre argent) du mois de mai 2019.

Notre méthodologie
Nous avons établi une note sur 20 points pour chaque SCPI au vu de ses performances financières et de sa qualité technique.

La note financière (12 points) repose sur deux critères :

le taux de rendement interne (TRI) sur cinq ans(6 points)
la variation du taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) sur cinq ans(6 points). Le TDVM équivaut au rendement (dividende rapporté à la valeur de la part}. Le TRI traduit la performance globale : l’évolution de la valeur de la part et celle du rendement. Chaque produit est noté sur ses performances relativement à celles des concurrents.

La note technique (8 points) repose, elle, sur six critères.
La taille de la capitalisation (2 points) est un facteur de diversification du patrimoine.
Le ratio prix d’achat sur prix de vente (1 point) reflète les frais de souscription.
le report à nouveau (1 point) correspond aux réserves pour soutenir le rendement dans le futur.  l’éligibilité à l’assurance vie (1 point),
le niveau des frais de gestion (1 point)
le taux d’occupation financier(TOF) qui reflète le niveau de la vacance locative (2 points.).

Cette analyse multi critères est intéressante et discutable
Autant le TRI est pertinent autant je trouve la variation du TDVM moins pertinente car liée aux revalorisations de la valeur des parts
et je n’ose parler du critére éligibilité dans l’assurance vie -)

Au final ce classement est un indicateur intéressant parmi d’autres avec 67 SCPI analysées

3 podiums (note sur 20)

les SCPI de bureaux
1: GENEPERIERRE avec une note de 15,1
2: FRANCE INVESTI PIERRE avec une note de 13,59
3: FRUCTIREGIONS EUROPE avec une note de 13,46

les SCPI de commerce
1: CRISTAL RENTE note 12,14
2: FONCIA PIERRE RENDEMENT note 10,45
3: NOVAPIERRE 1 note 10,41

les SCPI diversifiées
1: CORUM ORIGIN note 13,32
2: PIERRE REVENUS note 11,63
3: EPARGNE PIERRE note  10,85

et les notes font peurs car beaucoup de note en dessous ou proche de 10

Je mettrais bien à disposition l’article en PDF mais je présume que le copyright ne le permet pas alors qu’un extrait de l’article me semble plus raisonnable d’autant que ça fait de la pub à MVA
Si j’ai le go des modérateurs, je pourrais vous donner dans la file quelques notes pour des SCPI qui vous intéressent

quelques notes

PIERVAL SANTE: 9,39
PF02: 11,16
EPARGNE FONCIERE 10,97
PF GRAND PARIS 8,84
LE PATRIMOINE FONCIER 7,31
FONCIERE REMUSAT 8,4
CIFOCOMA 5,53

Il est intéressant de voir que pour certains gérants le pire côtoie le meilleur.

Dernière modification par corsaire00 (14/05/2019 23h15)

Mots-clés : classement, rendement, scpi


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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[+4]    #2 15/05/2019 02h02 → Classement des SCPI en mai 2019 (Mieux Vivre Votre Argent) (classement, rendement, scpi)

Modérateur
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Mon avis : La méthodologie de ce classement me semble en effet plus que discutable.

Elle semble par certains aspects même absurde : ainsi le TRI sera boosté par une augmentation du prix de la part, tandis qu’une telle augmentation aura sans doute pour conséquence … de faire baisser le TDVM, donc les 2 critères de la note fnancière (ceux avec le plus de poids sur la note finale) se contredisent largement.

Avoir une grosse capitalisation, si je me fie aux performances depuis 2010 des 10 plus grosses capitalisation de 2010, et des 10 plus grosses capitalisations de 2017 (voir détails sur (SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ? ), était …. l’assurance de voir diminuer le montant des distributions par part (je parle bien du montant, pas du DVDM) car ces SCPI ont vu leur résultat par part significativement diminuer (en général entre 10% et 30%) sur la période. A partir d’une certaine taille (sans doute quelque part entre 100 et 400 M€), être encore plus gros n’apporte quasiment rien en terme de diversification (et il semble même que ça éloigne souvent les sociétés de gestion de leurs locataires, nuisant alors à la performance). Pour les retraités qui comptaient la-dessus pour financer leurs vieux jours, ça a du être dur (bien plus que l’augmentation de 1.2% de la CSG qui a fait suscité tellement de protestations).

Avoir un gros Report à Nouveau ne peut guère être vu comme un point fort d’une SCPI (même si certains persistent à le croire, ou à le faire croire), surtout pour les grosses SCPI (toutes à capital variable, et avec une collecte importante) :
   - on achète juste ce RAN quand on achète une part (on paie un peu plsu cher que s’i n’y avait pas de RAN), et mieux vaudrait conserver ce cash sur son propre compte (pour l’utiliser quand on le décide, et pas quand la société de gestion décide d’en distribuer un peu);
   - un gros RAN signifie que les associés anciens ont payé des impôts sur ce RAN sans bénéficier de sa distribution, et il est probable que les nouveaux associés (qui seront anciens dans queqlues années) subissent aussi une imposition sur un résultat dont il ne verront pas la couleur;
   - un gros RAN permettra à la société de gestion de masquer une baisse de performance pendant quelques années (faussant le TDVM et le TRI, surtout celui à 5 ans, ceux à 10 ou 15 ans étant plus difficiles à fausser), souvent au détriment des associés (surtout de ceux qui ne lisent pas ou ne comprennnet pas les rapports annuels);
   - le RAN n’a de réelle pertinence/légitimité que pour les petites SCPI à capital fixe, qui ne sont apas en permanence en augentation de capital;
   - quand bien même un RAN aurait un intérêt, comme la Réserve de Plus Value (RPV) permet exactement la même chose (être distribuée quand la société de gestion le décidera), et que transformer une partie de la RPV en RAN est largement juste uns opération comptable, le critère devrait se baser sur la somme RAN+RPV, et pas sur le RAN tout seul.

L’éligibilité à l’assurance-vie est pour beaucoup d’associés un gros inconvénient (et pas du tout un avantage) :
   - le jour où il y aura des retraits (sur cette UC dans les contrats AV), l’assureur mettra en vente une grosse quantité de parts, et le marché secondaire sera instantanément sinistré pour longtemps (et les parts de la plupart des associés invendables). Le niveau (élevé) du spread entre prix d’achat et de vente des parts acquises en direct (et la nature des objectifs -à priori très long terme, bien plus que ceux d’un détenteur d’UC sur un contrat d’AV- des associés concernés) (et la taille moyenne de l’investissmeent des associés en direct, assez petite) protège bien mieux d’un tel afflux de parts à la vente de la parts d’associés détenant des parts en direct;
   - la présence de très gros associés assureurs dénature complètement la gouvernance d’une SCPI, le vote de quelques assureurs faisant à lui seul le résultat de tous les votes en AG, y compris ceux désignant le Conseil de Surveillance.   
Il n’y a que pour ceux qui veulent investir via un contrat d’AV que l’éligibilité présente un intérêt. Mais ces investisseurs ne peuvent de toute façon que choisir parmi les SCPI éligibles. Donc ce critère n’est pas pertinent pour eux non plus : il ne permet pas de choisir entre plusieurs SCPI…

Donner un fort poids au TRI 5 ans, sur un placement long terme, dont tout le monde s’accorde à le considérer comme pertinent seulement si on a un horizon d’investissement d’au moins 8 (voire 10) ans, et dont on constate que la durée de détention moyenne est de plusieurs dizaines d’années, et ignorer les TRI 10 ans et TRI 15 ans, illustre la médiocrité de la méthodologie de MVA.   

Ignorer complètement l’ampleur de la différence entre valeur de réalisation ou valeur de reconstitution et prix (de vente ou d’achat) d’une part, alors que ça pourrait être un critère très pertinent, illustre ancore un peu plus la médiocrité de la méthodologie de MVA. 

Résumé : un classement à oublier bien vite (et le fait que MVA récidive chaque année n’y change rien).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 15/05/2019 08h34 → Classement des SCPI en mai 2019 (Mieux Vivre Votre Argent) (classement, rendement, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Résumé : un classement à oublier bien vite (et le fait que MVA récidive chaque année n’y change rien).

Sans oublier qu’il est fréquent que les SCPI bien classées aient une page de publicité dans le magazine lors du classement, quelle coïncidence smile

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