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Favoris 2   [+6]    #1 25/07/2016 16h36

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Il y a souvent des questions à propos de SCPI relatives au RAN (Report à Nouveau), au RPV (Report/Réserve de Plus Value), ou à la PGR (Provision pour Grosses Réparations). Ces questions, même si elles sont généralement posées à propos d’une SCPI donnée, ont des réponses qui peuvent s’appliquer à la plupart des SCPI. J’ai donc tenté de rassembler (avec des extraits d’autres discussions) dans cette discussion des informations à ce propos applicables à toutes les SCPI, et je tacherai de le tenir à jour.

Le RAN (Report à Nouveau) est constitué du résultat (en gros : "loyer et autres produits encaissés" - "charges", ajusté des "provisions") qui n’a pas encore été distribué.
Les associés ont payé, chaque année, l’impôt sur les revenus (fonciers ou financier) de la SCPI, que ces revenus aient été distribués ou mis en réserve, et n’ont donc aucun impôt à payer sur une distribution de RAN.

La RPV (Réserve de Plus Value) est constituée des plus-values (dont on a retiré les moins-values) constatées sur les cession d’immeuble, qui n’ont pas encore été distribués.
La SCPI a payé (lors de la cession de l’immeuble) un éventuel impôt sur les plus-values, et il n’y a donc aucun impôt à payer sur une distribution de RPV.

La PGR (Provision pour Grosse Réparations) est constituées des provisions faites pour financer des grosses réparations a effectuer sur les immeubles. Chaque année, on en retire le montant des travaux effectivement réalisés, et on y ajoute un % de la valeur des immeubles pour tenir compte des travaux prévus pour les prochaines années, afin de lisser l’impact de ces travaux sur le résultat.   

Le RAN et la RPV permettent de lisser le montant des dividendes distribués, même en cas de variation du résultat (et la PGR permet de lisser le résultat, évitant que de gros travaux ne l’impactent fortement sur un seul exercice), ce qui est important pour beaucoup d’associés de SCPI qui attendent avant tout une distribution régulière et pérenne.

Le RAN, RPV et PGR sont des agrégats comptables, et ne correspondent pas à de la trésorerie disponible sur les comptes bancaires de la SCPI. Pour distribuer, il faut que la SCPI dispose de la trésorerie nécessaire. Les RAN, RPV (et PGR) peuvent être reportés aussi longtemps qu’on veut.

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Discussion différents usages du RPV :
Certaines SCPI distribuent  régulièrement des plus-values et extériorisent ainsi les plus-values réalisée lors d’arbitrages (cession d’immeuble, suivi du réinvestissement d’une partie du produit de la vente), après compensation d’éventuelles moins-values.
Ceci leur permet de maintenir (plus ou moins) le montant de leur dividende tout en rajeunissant leur patrimoine (cas de SCPI anciennes, comme Immorente, Efimmo1, Edissimmo, etc.),
ou de verser un complément de distribution régulièrement (cas de Corum Convictions qui entend profiter des cycles de l’immobilier, mais a encore à démontrer sa capacité à le faire au long terme).   

Certaines SCPI (sous la pression de leur Conseil de Surveillance) se refusent à toute distribution de RPV.
Dans une SCPI à capital fixe, avec peu d’AK, où peu de part s’échangent, où les associés sont dans une logique de rente perpétuelle (avec capitalisation à très très long terme d’éventuelles plus-values), ça se comprend : ils n’ont pas besoin de distribution ponctuelle supplémentaire, et l’utiliserait sans doute pour… réinvestir dans une SCPI (la même si possible), cette opération (distribution de PV + réinvestissement) revenant juste à payer la commission de souscription, en conservant le même % du capital.
Dans une SCPI où il y a plus de mouvements sur le capital, encore plus dans les SCPI à capital variable où les associés sont de toute façon régulièrement dilués par les nouveaux souscripteurs, et ont privilégié une meilleure liquidité de leurs parts, où les associés ont des objectifs et des intérêts variés, ça se comprend moins (car ça revient à ignorer les intérêts de certains associés, car la fiscalité d’une distribution de PV est plus favorable à celle lors d’une cession de parts, sauf à détenir ces parts depuis 30 ans).

Certains prétendent même que la RPV serait un des critères pour évaluer une SCPI, car il représenterait la capacité d’une SCPI a bien acheter et à générer des plus-values à terme. Mais utiliser ce critère est difficile, car il faut reconstituer le passé de la SCPI : il y a une forte dépendance à l’age de la SCPI, au rythme auquel elle a investi, aux distributions passées de RPV, et aux plus-values latentes du patrimoine actuel.

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En quoi RAN, RPV et PGR sont-ils pertinents pour évaluer la valeur et la performance d’une SCPI ?
Pour évaluer la valeur d’une SCPI, les deux indicateurs les plus pertinents me semblent être :
  - la valeur de réalisation, qui mesure le cash réel (avant fiscalité) qui serait rendu à l’associé pour chaque part, si la société vendait tout son patrimoine (à des prix de cession égaux aux valeurs d’expertises), reprenait toutes ses provisions (dont le PGR), payait toutes ses dettes, et encaissait toutes ses créances.
  - la valeur de reconstitution, qui mesure le cash réel dont il faudrait disposer pour reconstituer la SCPI dans son état actuel, soit en gros la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais pour acquérir le patrimoine de la SCPI.
Ces valeurs sont bien entendu sensibles à la pertinence des valeurs d’expertises (voir cette discussion).
Ces valeurs sont aussi à corriger de la "valeur intangible" de la société (en général, une société qui fonctionne correctement, est bien organisée, a une bonne gouvernance, génère des flux de revenus réguliers, se développe, etc. a plus de valeur que la somme de la valeur de ses actifs).
Le PGR impacte directement les valeurs de réalisation et de reconstitution. Le RAN et RPV permettent de lisser les dividendes d’une SCPI, et ont donc un impact sur la valeur intrinsèque d’une SCPI.

Pour évaluer la performance d’une SCPI, le résultat (résultat net par part) est généralement (*) plus pertinent que le dividende, ou le cash flow, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte (**).

(*) Tout dépend de l’objectif recherché. Sachant aussi que lorsqu’une SCPI externalise une grosse PV, certains de ces chiffres sont à lire en prenant en compte le contexte.
(**) Le ratio RN/prix de part est logiquement plus faible avec un patrimoine dans Paris QCA qu’avec des entrepôts occupés pour le moment, avec dans le premier cas un RN plus régulier/pérenne, et plus d’espoir de générer des PV.

De manière générale, à propos des différents moyens d’évaluer une société détenant de l’immobilier, vous pouvez lire le livre de l’IH sur les foncières cotées, et les multiples messages sur ce thème de IH sur le forum (dont un entretien de IH avec l’analyste-financier Benoît Faure-Jarrosson).

EDIT 23/05/2018 : À partir de l’exercice 2017, le plan comptable des SCPI à évolué,  ce qui affecte notamment la PGR, et rend un peu obsolète une (petite) partie de ce message.
En gros, à partir du 1/1/2017 la PGR devient PGE (Provision Gros Entretien) et cette dernière inclut moins de choses et doit être déclinée immeuble par immeuble (et ne peut plus être un % des loyers), les travaux sont à immobiliser (et la valeur de ce qu’ils remplacent à retirer de la RPV, qui sera souvent "consommée" ainsi, ce qui n’en permettra plus la distribution). Outre la "consommation" de la RPV, ceci aura un impact sur le résultat courant (par ex, pour Immorente, l’impact 2017 anticipé est +0.60 à 0.70€/part).

Mots-clés : performance, pgr, ran, rpv, scpi, valeur, valorisation


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#2 23/05/2018 07h29

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Bonjour,

Merci GBL pour ce sujet très intéressant sur des critères précis de comparaison de SCPI.

Pour croiser différentes lectures à ce sujet, peut-on dire que la formule suivante serait pertinente pour choisir d’approfondir ou non sur l’étude d’une SCPI avant achat :

valeur de reconstitution < prix de souscription de la part < valeur de réalisation ?

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#3 23/05/2018 11h10

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contraryo a écrit :

Pour croiser différentes lectures à ce sujet, peut-on dire que la formule suivante serait pertinente pour choisir d’approfondir ou non sur l’étude d’une SCPI avant achat :

valeur de reconstitution < prix de souscription de la part < valeur de réalisation ?

Bonjour, votre formule est fausse : La valeur de reconstitution est toujours supérieure à la valeur de réalisation : relisez le message de @GBL au-dessus : Valeur de reconstitution = la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais .

On situe généralement le prix de souscription par rapport au prix de reconstitution pour savoir si la SCPI est décotée ou non. C’est tout . Ce n’est pas forcément un élément rédhibitoire.

A noter que la société de gestion devra justifier à l’AMF tout écart supérieur à 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution (à la baisse ou à la hausse). En pratique, cet écart est donc devenu le maximum autorisé.

Dernière modification par ddazin (23/05/2018 11h35)

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#4 23/05/2018 11h40

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Bonjour ddazin.

Effectivement, je me suis mal exprimé. J’ai lu, en parcourant des sites dédiées aux SCPI, qu’un des éléments de décision pourrait être que le prix de souscription doit être compris entre la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution.

Cet élément fournit donc bien une indication pour savoir si le prix de la part est surcotée ou sa « juste valeur » ?

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#5 23/05/2018 11h46

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contraryo a écrit :

valeur de reconstitution < prix de souscription de la part < valeur de réalisation ?

A contrario, c’est l’inverse.  (je sais … elle était facile !  smile  )


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#6 23/05/2018 12h49

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WhiteTiger a écrit :

contraryo a écrit :

valeur de reconstitution < prix de souscription de la part < valeur de réalisation ?

A contrario, c’est l’inverse.  (je sais … elle était facile !  smile  )

Quel talent 😉
Il faut dire que j’ai tendu une sacrée perche !

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#7 23/05/2018 13h18

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contraryo a écrit :

Cet élément fournit donc bien une indication pour savoir si le prix de la part est surcotée ou sa « juste valeur » ?

La valeur de reconstitution est le prix que devrait apporter les associés pour reconstituer la SCPI à l’identique.
La réglementation oblige  la société de gestion à fixer le prix de souscription à plus ou moins 10% de la valeur de de reconstitution de la part de SCPI.

Un prix de souscription très au-dessus de la valeur de reconstitution a pour effet de d’abaisser le rendement donc a pour objectif de limiter la collecte.

A l’inverse, un prix très inférieur augmente le rendement offert aux nouveaux associés, solution offerte pour attirer la collecte, mais dans un contexte de taux très bas, cela a pour conséquence  la dilution des anciens associés qui ont payé la valeur de reconstitution.

La recherche de l’équité entre les associés historiques et associés nouveaux voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution.

Le prix de souscription est donc un outil de stratégie commerciale entre les mains de la société de gestion, encadré par la règlementation.

Dernière modification par ddazin (23/05/2018 13h19)

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#8 10/07/2018 09h26

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J’ai beaucoup de mal à comprendre la notion de valeur de reconstitution ?
Le terme "reconstituer" ne me parle pas vraiment, tout comme à "l’identique"… A l’identique de quoi ?

J’ai bien compris à quoi ca sert…  à juger de la valeur des parts àla souscription.. mais dans la théorie, la définition m’est opaque.

Ca correspondrait à la valeur réelle de la part x le nombre de parts, qu’il faut pour reproduire le patrimoine totale incluant frais etc pour avoir une SCPI "clône". identique ?

Car en pratique , peut on le calculer soi même ou faut il faire confiance aux chiffres qui sont fournis ?

Dernière modification par Mettero (10/07/2018 09h40)

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[+4]    #9 03/11/2020 13h24

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Sur le même thème que cette discussion, déjà vieille de 4 ans, j’attire votre attention sur l’article suivant qui discute des éventuelles capacités des SCPI à maintenir leur flux de distribution, en ces périodes troublées de Covid-19, et de la faible pertinence du RAN à ce niveau.

Chacun aura d’ailleurs noté que certaines des SCPI avec d’énormes réserves (comptables) ont fait le choix de très largement couper dans leur dividende à l’occasion de la crise du Covid-19. C’est à se demander à quoi ces réserves pourraient un jour servir, si on ne les mobilise nullement à cette occasion.
(Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, assises sur d’énormes réserves (que ce soit RAN, RPV, ou PV potentielles : ces SCPI cumulent même les 3 !), en sont des exemples emblématiques, mais elles ne sont pas les seules…).


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#10 03/11/2020 15h11

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Merci du partage. J’ai l’impression que son auteur dit qu’il ne faut pas prendre le RAN pour estimer les réserves mais prendre le RAN + PV distribuables + PV latentes.

Pourtant je ne suis pas sûr de comprendre, en effet selon moi cet argent - non distribué - peut soit avoir été réinvesti dans de nouveaux biens soit gardé en trésorerie.  Dans les deux cas en N+1 cet argent est pris en compte dans l’évaluation annuelle de la valeur de réalisation de la scpi. Ainsi toute distribution d’argent ayant déjà été valorisé entraînera une baisse de même ampleur de la valeur de réalisation de la scpi.

C’est précisément le cas des PV latentes définies par "l’écart entre la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI et sa valeur d’acquisition". Par définition, cet écart est donc déjà pris en compte dans la valeur de la scpi : toute vente entraînerait donc un appauvrissement de la scpi. Dès lors je ne vois pas pourquoi l’auteur indique que les anciennes scpi avec de fortes PV latentes (déjà valorisées) ont plus de réserves qu’une jeune scpi. Elles peuvent toutes les deux décider de vendre 1% de leur patrimoine pour augmenter de 1% leur rendement.

Selon moi, la seule réserve réelle d’une SCPI est la PV potentielle par rapport à la dernière valeur expertisée (et non la valeur d’acquisition). Mais si l’expertise est de qualité ces PV "surprises" doivent en principe être faibles. Et dans le contexte d’incertitude actuel, la surprise pourrait davantage être une MV qu’une PV.

L’auteur de l’article étant un spécialiste du sujet, cela me gène de ne pas être d’accord. Je suis sûr que GBL ou autres sauront me corriger.

Merci.

Dernière modification par NicolasV (03/11/2020 16h48)

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#11 03/11/2020 15h53

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Une jeune SCPI, sans RAN, sans RPV, sans immeubles avec des PV potentielles, ne peut en au en cas vendre un immeuble pour augmenter sa distribution.

Avant chaque distribution (sauf lorsqu’une SCPI est en liquidation), il faut que les CaC (Commissaire aux Comptes) vérifient que ce qui va être distribue correspond bien à du résultat (bénéfice) comptable de la SCPI.
A défaut, il serait possible pour une SCPI de mettre en place un schéma de Ponzi, et de distribuer 7%, ou 10%, ou même 20%, pour attirer de nouveaux investisseurs avec des rendements apparemment attrayants, jusqu’à ce que la SCPI ait mangé tous ses actifs et que ses parts ne vaillent plus que le prix du papier au kg.

Bien entendu,  en plus de disposer de RAN ou de RPV (ou den générer en vendant des immeubles avec une PV latente) ou de résultat courant, pour distribuer, la SCPI doit disposer de trésorerie (du cash !). Certaines SCPI  (récemment Cifocoma), pas vraiment bien gérées ("gouverner, c’est prévoir"….) ont du RAN, du RPV, du résultat courant, mais ne peuvent le distribuer à cause d’une trésorerie insuffisante.


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#12 03/11/2020 16h03

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On ne peut distribuer aux associés des SCPI que le résultat de l’année et eventuellement puiser dans les réserves des années antérieures. Les PV latentes ne font aucunement parties des réserves distribuables

L’argent investi dans l’achat d’immeubles provient de la collecte et/ou de prêts bancaires.

Les PV réalisées lors de la vente d’immeubles font parties des réserves de la SCPI (si pas distribué)
Lors de l’année de la vente de ceux-ci, ils ont augmenté le résultat, et la SCPi a choisi ou non de les distribuer.
Corum communique d’ailleurs beaucoup dessus, car elle doit être l’un des seules qui reverse quasi-immédiatement ce surplus

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#13 03/11/2020 16h23

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GoodbyLenine a écrit :

(Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, assises sur d’énormes réserves (que ce soit RAN, RPV, ou PV potentielles : ces SCPI cumulent même les 3 !), en sont des exemples emblématiques, mais elles ne sont pas les seules…).

Si Amundi distribuait les réserves de ses SCPI, elle ne pourrait pas afficher une croissance régulière de la valeur de la part car tout ce qui est distribué vient en déduction de la valeur de réalisation. Avez-vous déjà essayé de calculer quelle serait la valeur de part de leur SCPI si tout avait été distribué aux actionnaires ? L’histoire serait moins belle…

En 2020, Amundi ne peut donc pas distribuer beaucoup de réserves (oui ça peut paraître dingue de ne pas le faire dans une époque comme le Covid) sinon l’année prochaine patatra sur la valeur de part. Et ca veut aussi dire qu’ils ne le feront jamais donc que les actionnaires qui se bercent d’illusions sur le RAN et la RPV se mettent le doigt dans l’oeil : ils achètent ces réserves à leur prix en entrant et les récupéreront à leur prix en sortant. Leur capital aura produit … nada ! (pas sur toute la valeur de part mais sur la partie RAN/RPV de la valeur de la part)

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#14 03/11/2020 16h31

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Merci je comprends mieux ! Toujours est-il que le terme "réserves" évoque à mon avis pour les non initiés une somme d’argent "à part" que la scpi pourrait distribuer en plus. En réalité cette distribution consiste simplement à diminuer le capital de l’associé pour le servir en dividendes (même si en pratique une baisse de la valeur de réalisation n’est pas forcément répercutée sur la valeur de retrait). Le seul intérêt que je vois à la distribution de RAN serait de permettre à un associé "juste" de payer son crédit en cas de baisse du dividende.

Je suis moins négatif sur l’abondement du RAN car c’est à mon sens en phase d’épargne un moyen de réinvestir dans la SCPI sans payer les frais d’entrée, plus que conséquents dans les scpi. En ce sens je ne suis pas sûr d’être d’accord avec vous sur le fait que RAN constitué se doit forcément d’être redistribué.

Dernière modification par NicolasV (03/11/2020 16h52)

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#15 03/11/2020 16h36

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Sammy78 a écrit :

L’argent investi dans l’achat d’immeubles provient de la collecte et/ou de prêts bancaires.

Les PV réalisées lors de la vente d’immeubles font parties des réserves de la SCPI (si pas distribué)

Ce que vous appelez les "réserves" n’est pas forcément disponible en trésorerie comme l’a rappelé Gbl mais peut être investi, ce qui contredit la première partie de votre message.

Concernant l’exemple pris par Asn, si RAP distribue les "7 mois" de RAN+RPV, cela représente 6,3€ seulement donc ça ne va pas impacter tant que vous le prétendez la valeur de part (ça représente 2%, largement dans la fourchette d’évolution du prix de part à la discrétion du gérant).

Dernière modification par Surin (03/11/2020 16h38)

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#16 03/11/2020 16h44

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Là où je pense rejoindre Asn, c’est que croire qu’en achetant des SCPI à fort RAN on va profiter des réserves faites par les précédents sans les payer c’est se tromper. Tous les statuts que j’ai consultés prévoient une clause à cet effet. Mais la part de RAN produit bien des richesses si réinvestie.

Autre question sur les plus values, quand une SCPI déclare avoir vendu un bien avec PV considère t-elle le dernier prix d’expertise (cas 1) ou le prix d’acquisition + travaux (cas 2) ? En tant qu’associé,  seule la PV du cas 1 crée de la richesse supplémentaire par rapport à la valorisation actuelle de mes parts.?

Dernière modification par NicolasV (03/11/2020 16h57)

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#17 03/11/2020 16h51

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Surin a écrit :

Sammy78 a écrit :

L’argent investi dans l’achat d’immeubles provient de la collecte et/ou de prêts bancaires.

Les PV réalisées lors de la vente d’immeubles font parties des réserves de la SCPI (si pas distribué)

Ce que vous appelez les "réserves" n’est pas forcément disponible en trésorerie comme l’a rappelé Gbl mais peut être investi, ce qui contredit la première partie de votre message.

Concernant l’exemple pris par Asn, si RAP distribue les "7 mois" de RAN+RPV, cela représente 6,3€ seulement donc ça ne va pas impacter tant que vous le prétendez la valeur de part (ça représente 2%, largement dans la fourchette d’évolution du prix de part à la discrétion du gérant).

Les plus-values font parties du résultat de l’année, et si elles ne sont pas distribuées, elles seront en reserves les années suivantes.

Que la SCPi dispose de la trésorerie disponible à l’instant T est bien une autre question.

Dernière modification par Sammy78 (03/11/2020 16h51)

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#18 03/11/2020 17h24

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Et les montants non distribués peuvent servir à l’achat d’immeubles, d’où l’incohérence entre vos deux phrases, soulignée par Surin.
Les réserves sont un compte de capitaux propres, au même titre que le capital social. Elles peuvent être utilisées, à l’actif, sous diverses formes : trésorerie, immobilisation, financement du fond de roulement net, …
Constituer des réserves au sein d’une SCPI permet de "capitaliser", sans que le sociétaire n’ai à racheter des parts s’il souhaitait réinvestir son argent dans les mains d’un même gestionnaire. C’est un choix stratégique, qu’il convient de prendre en compte lors de sa décision d’investissement : est-ce que l’on souhaite percevoir tout de suite un maximum de revenus, ou préfère-t-on capitaliser, et ainsi profiter d’une revalorisation des parts plus importante à long terme ? (Toutes autres choses égales par ailleurs)

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#19 03/11/2020 18h07

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NicolasV a écrit :

Autre question sur les plus values, quand une SCPI déclare avoir vendu un bien avec PV considère t-elle le dernier prix d’expertise (cas 1) ou le prix d’acquisition + travaux (cas 2) ? En tant qu’associé,  seule la PV du cas 1 crée de la richesse supplémentaire par rapport à la valorisation actuelle de mes parts.?

C’est votre "cas 2" qui s’applique   (et par ailleurs la SCPI peut avoir payé de l’impôt sur la plus-value réalisée, pour le compte de ses associés imposés à l’IR).

En général, la SCPI précise aussi si elle a vendu le bien au dessus ou au dessous de la dernière valeur d’expertise. Mais ceci n’a pas d’impact sur le RPV, et ne détermine pas le montant des plus-values pouvant être distribuées (pour certaines SCPI "au plus vite", pour certaines "jamais", pour d’autres "dans N années, peut-être") aux associés.


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#20 03/11/2020 18h22

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Si vous entrez dans une SCPI ayant 10 euros de RAN, vous achetez ces 10 euros pour  … 10 euros.

Si ce RAN n’a pas été distribué quand vous ressortez, vos 10 euros valent toujours … 10 euros. A raison de 1% d’inflation par an, si vous conservez vos parts 8 ans, ce n’est pas l’investissement du siècle.

Si le RAN a été distribué pendant que vous déteniez les parts, vous avez reçu 10 euros pour 10 euros investis. Et perdu l’inflation entre temps. Ce n’est toujours pas l’investissement du siècle.

Surin a écrit :

Concernant l’exemple pris par Asn, si RAP distribue les "7 mois" de RAN+RPV, cela représente 6,3€ seulement donc ça ne va pas impacter tant que vous le prétendez la valeur de part (ça représente 2%, largement dans la fourchette d’évolution du prix de part à la discrétion du gérant).

Je pensais plus à Edissimo dont les revenus non distribués sont de 8,6 euros pour une valeur de part de 237 euros quand la valeur de reconstitution est de 235. Soit une valeur "hors réserve" de 226 euros, soit 95% de la valeur de part.

Donc si je résume :
- j’achète en 2013 à 225 euros par part du Edissimo sans RAN (il n’y en avait pas ou presque à l’époque)
- en 2020 j’ai une valeur de reconstitution à 235 dont 8,6 de RAN donc de 226 euros hors RAN
- du coup en 7 ans la valeur de mon patrimoine hors RAN a fait du sur-place.

c’est en cela que je veux dire que ça fait pas rêver…

Dernière modification par Asn540 (03/11/2020 18h29)

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[+1]    #21 03/11/2020 18h31

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Il me semble que vous ne prenez pas en compte le fait que les résultats passés affectés aux réserves ont pu l’être afin de permettre de nouveaux investissements avec la trésorerie disponible, ou des travaux d’amélioration, permettant ainsi non seulement d’augmenter les loyers perçus par la société (dont vous bénéficiez donc pendant la période de détention - hors délai de jouissance), mais aussi d’ouvrir la possibilité à de futures plus-value, du fait de l’évolution de la valorisation de ces biens, lors d’une revente éventuelle.

Le RAN n’est pas juste un compte comptable. Constituer des réserves est une décision des associés dans le but d’atteindre leurs objectifs.

EDIT suite à votre edit : je vous invite à faire le même exercice, en considérant que la société distribue l’ensemble de ses résultats. N’oubliez pas que si les bénéfices sont distribués, ils ne sont pas réinvestis, et ne génèrent donc pas -au sein de la société- de revenus. Les chiffres ne vous feraient pas plus rêver… ?

Dernière modification par wulfram (03/11/2020 18h34)

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#22 03/11/2020 18h33

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Asn540 a écrit :

Si vous entrez dans une SCPI ayant 10 euros de RAN, vous achetez ces 10 euros pour  … 10 euros.

Si ce RAN n’a pas été distribué quand vous ressortez, vos 10 euros valent toujours … 10 euros. A raison de 1% d’inflation par an, si vous conservez vos parts 8 ans, ce n’est pas l’investissement du siècle.

Certes, mais votre conclusion n’est pas correcte, car les 10€ ne sont pas restés (et n’ont jamais été)  de la trésorerie non productive. Ces 10€ sont juste une donnée comptable. L’argent correspondant a pu être investi dans des immeubles, et a participé à la réalisation d’une partie du résultat de la SCPI.

wulfram a écrit :

Le RAN n’est pas juste un compte comptable. Constituer des réserves est une décision des associés dans le but d’atteindre leurs objectifs.

C’est surtout une "décision" de la société de gestion (qui propose, les associés se contentant de ne pas refuser). Avez-vous des exemple où les associés aient eu à choisir entre plusieurs possibilités de montant de RAN dans une AG ?


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[-1]    #23 03/11/2020 19h04

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wulfram a écrit :

Et les montants non distribués peuvent servir à l’achat d’immeubles, d’où l’incohérence entre vos deux phrases, soulignée par Surin.
Les réserves sont un compte de capitaux propres, au même titre que le capital social. Elles peuvent être utilisées, à l’actif, sous diverses formes : trésorerie, immobilisation, financement du fond de roulement net, …

Dans une société classique, c’est une évidence.
Dans les SCPI les sociétés de gestions preferent "isoler" cette plus-value, et n’investir quasi-principalement que l’argent provenant de la collecte. Celle-ci leur permet de juteuses commissions.

Si la collecte est insuffisante, elle prefereront prendre un prêt bancaire à court-terme, que d’utiliser leur tréseorerie provenant de la plus-value. Elles rembourseront le prêt avec de la collecte future.

Quel serait l’interet d’utiliser la trésorerie de plus-value réalisées qui leur apporte zéro, que d’attendre une collecte suffisante avec une commissions de 10 à 12% ?

Dernière modification par Sammy78 (03/11/2020 19h08)

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#24 03/11/2020 19h31

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Désolé, Sammy78, mais pouvez-vous fournir des sources et des éléments probants pour appuyer vos affirmations (qui pour ma part me semblent fausses) ?

Quelles SCPI isoleraient ainsi la trésorerie provenant de plus-values, pour contracter par ailleurs des emprunts, et où donc ceci est-il reflété dans les comptes que chaque SCPI est tenu de publier chaque année dans son rapport annuel (dont le format est très normalisé, pour précisément favoriser une certaine transparence et la compréhension des associés qui se donnent la peine de les lire) ?

Je vous gratifierai d’un +1 à la vue de tel éléments.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#25 03/11/2020 19h56

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Asn540 a écrit :

Si ce RAN n’a pas été distribué quand vous ressortez, vos 10 euros valent toujours … 10 euros. A raison de 1% d’inflation par an, si vous conservez vos parts 8 ans, ce n’est pas l’investissement du siècle.

Ce passage montre que vous n’avez pas compris, ou pris la peine de relire les explications et les assimiler. Sammy idem, relisez bien pour essayer de comprendre avant de poser une autre question ou évoquer une affirmation erronée.

Si ce RAN n’a pas été distribué, il peut avoir été mis sur un compte rémunéré, certes rapportant peu, mais il peut aussi avoir servi à compléter un super investissement à 8% pour lequel la société de gestion disposait de 90-95% de l’investissement mais a pioché dans la trésorerie disponible grâce au RAN pour l’acheter, et pour lequel souscrire un emprunt aurait été soit coûteux soit lui faisant perdre le marché face à la concurrence.
Dans ce contexte le RAN est placé à 8% et distribue des revenus à la SCPI, pouvant être distribués ou mis en réserve. Un gérant fait au mieux dans l’intérêt des associés, tout en optimisant aussi sa marge et son intérêt, partez du principe de si telle ou telle SCPI a tant de RAN ou autres réserves, il y a une histoire derrière et une stratégie d’investissement, que l’on peut discuter ensuite.

Dans votre "si je résume", votre investissement me ferait personnellement rêver car une SCPI ayant pu constituer autant de RAN en si peu de temps tout en distribuant un dividende normal pourrait bien s’en vanter. Certes même si la valeur de son patrimoine a stagné, mais à comparer au contexte général du marché cible immobilier.

Dernière modification par Surin (03/11/2020 19h58)

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